АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2016 г. по делу в„– А32-40025/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) - Аболенского А.И. (доверенность от 29.12.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРИП 304230216100028) - Бойко Е.А. (доверенность от 01.02.2016), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Армавир на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А32-40025/2014, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Армавир (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Анахасяну Роману Карленовичу (далее - предприниматель) о взыскании 831 856 рублей 33 копеек задолженности по договору от 13.07.2011 в„– 3800006648 аренды земельного участка площадью 149 835 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:115, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Армавир, х. Первомайский, ул. Школьная, 2а, (далее - договор аренды, земельный участок) с 01.01.2013 по 31.12.2014 и 83 881 рубля 79 копеек пени с 11.01.2013 по 30.11.2014. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2015 дело в„– А32-40025/2014 объединено с делом в„– А32-13137/2015 по иску администрации к предпринимателю о взыскании 106 394 рублей 79 копеек задолженности по договору аренды с 01.01.2015 по 31.03.2015 и 32 600 рублей 90 копеек пени с 01.12.2014 по 10.04.2015. Администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) уменьшила сумму задолженности до 877 996 рублей 58 копеек с 01.01.2013 по 31.03.2015 и сумму пени до 108 934 рублей 06 копеек с 11.01.2013 по 10.04.2015.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 иск удовлетворен. Суд первой инстанции исходил из следующего. Договор аренды заключен в целях строительства на земельном участке теплиц. После завершения строительства теплиц арендная плата подлежала пересчету по предусмотренной нормативными актами ставке для соответствующего объекта. Установив посредством судебной экспертизы площадь части земельного участка, необходимую для использования возведенных объектов, суд применил к соответствующей части нормативно установленную ставку в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, а к остальной части земельного участка - ставку, определенную на торгах.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 изменено, взысканная сумма задолженности по договору аренды уменьшена до 8023 рублей 38 копеек, а неустойки - до 5 рублей 25 копеек. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь региональным нормативным актом, применил ко всей площади земельного участка нормативно установленную ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды, указав, что последним предполагался переход на нормативную цену землепользования, а на торги выставлялось право на заключение договора. При расчете задолженности учтены платежи предпринимателя на сумму 31 123 рубля 67 копеек (арендная плата) и 1026 рублей 94 копейки (неустойка).
Администрация обжаловала постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Договор аренды заключен на торгах. Пересмотр арендной платы предполагался только после завершения строительства объекта и вводе его в эксплуатацию. Участники торгов предлагали суммы арендной платы с учетом опубликованных условий договора аренды. Соответствующее условие договора аренды не может быть изменено по инициативе какой-либо из сторон договора. В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим изменению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) по результатам торгов заключили договор аренды земельного участка на три года. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2011. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, его разрешенным использованием указано строительство теплиц. Определенная на торгах арендная плата составила 431 490 рублей в год и подлежала внесению с 13.07.2011 ежеквартально равными частями не позднее 10 числа начала каждого квартала. После завершения строительства теплиц и ввода их в эксплуатацию арендную плату предполагалось начислять по нормативно установленной ставке для эксплуатации соответствующего объекта (пункт 4.3).
На земельном участке предпринимателем возведены теплица в„– 1 площадью 1349,3 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:205 (право собственности зарегистрировано 28.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 16.11.2012), теплица в„– 2 площадью 1349,3 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:207 (право собственности зарегистрировано 26.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 16.11.2012) теплица в„– 3 площадью 1349,3 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:206 (право собственности зарегистрировано 28.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 16.11.2012), одноэтажное нежилое здание площадью 42,3 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:208 (право собственности зарегистрировано 05.06.2013), одноэтажное нежилое здание площадью 44,2 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:209 (право собственности зарегистрировано 05.06.2013), одноэтажное нежилое здание площадью 1349,3 кв. м с кадастровым номером 23:38:0803000:210 (право собственности зарегистрировано 05.06.2013). Тепличный комплекс введен в эксплуатацию 24.05.2013, что подтверждено соответствующим актом. В результате проведенной судебной экспертизы установлено, что площадь застройки расположенных на земельном участке нежилых зданий, сооружений составила 5522,16 кв. м, а для их эксплуатации требуется земельный участок с площадью не менее 9861 кв. м.
Предполагаемое арендодателем ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы с 01.01.2013 по 31.03.2015 послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы). Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Закон в„– 137-ФЗ) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума в„– 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Торги, в силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса, проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.
Применительно к названным нормам в пункте 18 постановления Пленума в„– 73 разъяснено, что определенный по результатам проведения торгов размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым. Если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате. В постановлении от 08.10.2013 в„– 3463/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовую позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.
Действовавшей в момент проведения торгов и заключения договора аренды редакцией Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50, (далее - Правила) допускалось определение арендной платы по результатам торгов (конкурсов, аукционов). В этом случае договор аренды земельного участка с победителями торгов (конкурсов, аукционов) заключался на определенных на торгах условиях. Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.11.2012 в„– 1337 в раздел 3 Правил внесены изменения, согласно которым годовой размер арендной платы по заключенному на торгах договору аренды земельного участка устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации договора, по истечении которых размер арендной платы подлежит расчету на основании ставок арендной платы от кадастровой либо от рыночной стоимости земельного участка в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.
В рассматриваемом случае на торги выставлялось право на заключение договора аренды земельного участка. Аукционной документацией не определялись часть арендной платы, подлежавшая определению на торгах, и часть арендной платы в виде периодических платежей (регулируемая часть). Переход к регулируемой арендной плате предполагалось осуществить только с момента завершения строительства теплиц и ввода их в эксплуатацию (пункт 4.3 договора аренды). Переход на нормативную цену землепользования в иной момент, в том числе в момент вступления в силу вышеназванных изменений раздела 3 Правил (с 26.11.2012), вошло бы в противоречие с вышеприведенными нормативными положениями и разъяснениями высшей судебной инстанции, повлекло бы нарушение прав и законных интересов иных потенциальных участников торгов, полагавшихся на условия аренды, отраженные в аукционной документации и опубликованном извещении. Пункт 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50, которым органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края предписывалось до 01.03.2011 привести в соответствие с этим постановлением муниципальные нормативные правовые акты и ранее заключенные договоры аренды земельных участков не мог быть истолкован как проявление региональным нормотворцем воли на распространение действия раздела 3 Правил в редакции постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.11.2012 в„– 1337 на ранее заключенные договоры. Таким образом, в рассматриваемом случае переход к регулируемой арендной плате мог быть произведен не ранее даты ввода в эксплуатацию тепличного комплекса (24.05.2013), а до этой даты расчет арендной платы следовало производить исходя из установленной на торгах величины.
С учетом категории земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения), его разрешенного использования (для строительства теплиц), отсутствия сведений о разграничении государственной собственности на него, согласно пунктам 2.1, 5.2 Правил и приложению в„– 3 к ним после ввода тепличного комплекса в эксплуатацию годовая арендная плата подлежала расчету как произведение кадастровой стоимости земельного участка (1 597 241 рубль 10 копеек), ставки арендной платы (1%) и коэффициентов инфляции, установленных законодателем на 2013, 2014, 2015 годы (с учетом даты утверждения кадастровой стоимости земельного участка).
Указывая на недопустимость применения различных ставок арендной платы в отношении застроенной и незастроенной частей земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим. Пунктом 2.2 постановления от 27.01.2011 в„– 50 предусмотрено, что при определении годового размера арендной платы за использование земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. Федеральным законом от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не предусмотрено установление таких характеристик, как площадь, категория земель, разрешенное использование, кадастровая стоимость, для части земельного участка. Пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 в„– 222, предусмотрено определение кадастровой стоимости ранее учтенного земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Подход о недопустимости выделения частей земельного участка для целей определения кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования поддерживается судебной практикой (решение Верховного Суда Российской Федерации от 10.07.2009 в„– ГКПИ09-588).
С учетом изложенного, арендная плата за период с 01.01.2013 по 24.05.2015 составила 170 231 рубль 67 копеек, с 25.05.2013 по 31.03.2015-32 499 рублей 03 копейки. По платежным поручениям от 07.07.2014 в„– 40, от 07.07.2014 в„– 39, от 29.05.2013 в„– 89, от 27.12.2012 в„– 347 предприниматель внес 31 123 рубля 67 копеек в счет арендных платежей, а по платежному поручению 07.07.2014-1026 рублей 94 копейки в счет неустойки. Основной долг составил 171 607 рублей 03 копейки, а долг по неустойке - 21 291 рубль 48 копеек. Доказательства внесения названных сумм в материалах дела отсутствуют. Требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате и пене подлежат удовлетворению в части. В остальной части оснований для удовлетворения иска отсутствуют.
Увеличение взысканных сумм, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, влечет соответствующее изменение пропорции отнесения на лиц, участвующих в деле, судебных расходов по уплате государственной пошлины. Поскольку результаты проведенного по инициативе администрации экспертного исследования не повлияли и не могли повлиять на результаты рассмотрения дела, соответствующие судебные издержки правомерно отнесены судом апелляционной инстанции на администрацию в полном объеме.
Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы управомочен на изменение постановления суда апелляционной инстанции в части и принятие нового судебного акта без передачи дела на новое рассмотрение при установлении судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при неправильном применении этим судом норм материального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу в„– А32-40025/2014 изменить.
Увеличить взысканную с индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) в пользу администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) сумму до 192 898 рублей 51 копейки, в том числе 171 607 рублей 03 копеек задолженности за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 и 21 291 рубля 48 копеек пени за период с 11.01.2013 по 10.04.2015, а взысканную в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины по иску - до 4445 рублей 40 копеек.
Уменьшить взысканную с администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) в пользу индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) сумму судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе до 2413 рублей 50 копеек.
В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу в„– А32-40025/2014 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------