АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу в„– А32-35475/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Арарат Групп Сочи" (ИНН 2319040210, ОГРН 1072319002040) - Бодровой О.В. (доверенность от 12.01.2016), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации город Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 (судьи Попов А.А., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу в„– А32-35475/2015, установил следующее.
ООО "Арарат Групп Сочи" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о внесении изменений в пункт 2.1 договора в„– 4900008389 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:4960308002:2842 площадью 53 795 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги, заключенного обществом и администрацией, установив срок действия договора 3 года - с 07.02.2014 по 07.02.2017.
Исковые требования мотивированы тем, что в связи с принятием в рамках судебного дела в„– А32-33692/2012 обеспечительных мер, которые сохранялись с 22.11.2012 по 07.02.2014 и препятствовали осуществлению истцом государственной регистрации договора аренды от 19.11.2012 в„– 4900008389, общество не могло своевременно приступить к освоению земельного участка. Введение обеспечительных мер применительно к рассматриваемому спору надлежит рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств, возникновение которых стороны договора не могли предусмотреть на дату заключения сделки. Изменения в договор подлежат внесению в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Решением от 15.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.05.2016, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что с 22.11.2012 по 07.02.2014 (14 месяцев 15 дней) работы по освоению земельного участка общество не осуществляло из-за введенных обеспечительных мер. До момента государственной регистрации договора аренды общество не вправе было возводить объекты недвижимости на земельном участке, в противном случае объекты истца имели бы признаки объектов самовольного строительства. Трехгодичный срок аренды, закрепленный в договоре, является периодом, соответствующим нормативным срокам строительства объекта. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец имеет возможность совершить все необходимые действия для осуществления строительства с 07.02.2014 по 20.11.2015. Кроме того, помимо строительных работ, истец был обязан произвести дополнительные противооползневые мероприятия. Стороны договора не могли преодолеть возникшее препятствие в виде принятых обеспечительных мер при любой степени заботливости и осмотрительности, не могли зарегистрировать сделку аренды и начать исполнение договора. Расторжение договора аренды повлекло бы для истца ущерб в виде невозможности получения денежных средств от эксплуатации предполагавшегося к строительству объекта или от его реализации, а для муниципального образования - ущерб в виде непредоставления населению соответствующего набора товаров и услуг.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление и вынести новый судебный акт об отказе в иске. Заявитель указывает, что обеспечительные меры принимались не по заявлению администрации. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец не использовал земельный участок с 19.11.2012. Общество не представило доказательств наличия всех необходимых обстоятельств, при которых в договор подлежат внесению изменения в порядке статьи 451 Гражданского кодекса. Продление срока действия договора без проведения торгов повлечет нарушение норм Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании от 26.07.2016 объявлялся перерыв до 02.08.2016 до 12 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное разбирательство продолжено.
В судебном заседании представитель общества просил судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Суды установили, что по результатам проведения публичных торгов администрация (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды от 19.11.2012 в„– 4900008389, по условиям которого обществу на праве аренды с 20.11.2012 по 20.11.2015 (на 3 года) подлежал предоставлению земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308002:2842 площадью 53 795 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, в районе объездной дороги. Земельный участок предоставлен обществу для целей строительства в пределах его границ торгового центра площадью 135 700 кв. м.
По условиям пунктов 5.2.5 и 5.3.2 договора на арендатора возложена обязанность в течение 2 месяцев со дня подписания договора произвести его государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра). Арендатор должен был приступить к строительству торгового центра с момента регистрации договора в ЕГРП.
Общество обратилось с заявлением о государственной регистрации договора, однако Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию сделки, поскольку определением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.2012 по делу в„– А32-33692/2012 были приняты обеспечительные меры в виде запрета управлению совершать любые действия по регистрации права аренды спорного земельного участка.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2013 обеспечительные меры были отменены. Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 23.01.2014 об отмене мер о запрете на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0308002:2842. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.02.2014 с присвоением государственной регистрации номера 23-23-19/2008/2013-916.
09 апреля 2015 года общество обратилось в Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи с письмом в„– 82, в котором просило определить дату начала фактического пользования и передачи земельного участка арендатору - 23.01.2014.
20 сентября 2015 года общество обратилось в администрацию с письмом в„– 104, в котором просило внести изменения в пункт 2.1 договора от 19.11.2012 в„– 4900008389, указав срок действия договора 3 года - с 07.02.2014 по 07.02.2017. Данное требование общество мотивировало тем, что до 07.02.2014 оно не могло приступить к целевому использованию земельного участка, ввиду принятия в рамках судебного дела в„– А32-33692/2012 обеспечительных мер.
Администрация оставила письмо без ответа.
Изложенные обстоятельства, по мнению общества, свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, из которого исходили стороны при заключении договора аренды, в связи с чем общество на основании положений статьи 451 Гражданского кодекса вправе ставить вопрос о внесении в условия договора аренды изменения, касающиеся срока его действия.Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций руководствовались положениями пункта 3 статьи 433, пункта 1 и 2 статьи 450, пункта 1 статьи 451, абзаца статьи 452, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 25 и пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса и пришли к выводу о том, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: истец был лишен возможности использовать предоставленный земельный участок на протяжении более чем 1/3 согласованного сторонами срока действия договора.
Однако суды не учли следующего.
На дату окончания срока действия договора аренды от 19.11.2012 в„– 4900008389 (23.11.2015) действовал Земельный кодекс с изменениями, внесенными в него Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 171-ФЗ).
Пунктом 21 статьи 1 Закона в„– 171-ФЗ Земельный кодекс дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса).
Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса содержится 33 подпункта, предусматривающих случаи предоставления земельных участков без проведения торгов для заключения договора аренды.
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктами 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Из изложенных правовых норм и разъяснений следует вывод о том, что любое изменение существенных условий договора, в том числе изменение срока его действия, с учетом предоставления земельного участка по результатам публичной процедуры, не должно применяться без учета норм статьи 39.6 Земельного кодекса.
Материалами дела не установлены предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса основания предоставления без торгов спорного земельного участка, в связи с чем вывод судов об удовлетворении исковых требований противоречит установленной законом публичной процедуре и влечет изменение условий сделки, что не допустимо.
Поскольку все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, поэтому суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить судебные акты и вынести новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу в„– А32-35475/2015 отменить. В иске отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------