АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июля 2016 г. по делу в„– А32-21501/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя - крестьянского (фермерского) хозяйства "Ратниково" (ИНН 2332000745, ОГРН 1022303884261) - Ратникова Р.В. и Павлова С.А. (доверенности от 13.07.2015, от 20.08.2015), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Кавказский район, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу в„– А32-21501/2015, установил следующее.
Крестьянское (фермерское) хозяйство "Ратниково" (далее - хозяйство) подало в Арбитражный суд Краснодарского края заявление к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в письме от 08.05.2015 в„– 52-1498ж/15-12.03 решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка площадью 324 269 кв. м с кадастровым номером 23:09:0601004:4, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: Краснодарский край, Кавказский район, в границах ЗАО им. "М. Горького", участок в„– 131, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок), о понуждении к подготовке и направлению заявителю соответствующих решения и проекта договора купли-продажи с ценой, составляющей 20% от кадастровой стоимости земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кавказский район (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Хозяйство соответствует всем предусмотренным действующим на момент обращения в департамент законодательством условиям приобретения земельного участка в собственность. Хозяйство надлежащим образом использует земельный участок более 15 лет (с 1992 года), вносит арендную плату. Нахождение земельного участка в водоохранной зоне, но вне береговой полосы водного объекта не препятствуют его приватизации. Отклоняя довод департамента о нахождении на земельном участке объектов археологического наследия (курганов), суд первой инстанции указал на отсутствие такого основания в оспариваемом решении.
Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Земельный участок частично занят объектами археологического наследия (курганами), чем обусловлено ограничение его оборотоспособности. Передача земельного участка хозяйству в собственность повлечет законодательно запрещенный переход в частную собственность объекта археологического наследия. Земельный участок ограничен в обороте в связи с его расположением в границах береговой полосы реки Челбас. Земельный участок может быть предоставлен в частную собственность только на торгах в связи с истечением срока действия договора аренды, который не был возобновлен на неопределенный срок. При заключении договора аренды стороны исключили предусмотренную законом возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок. Заявление о выкупе земельного участка подано по истечении срока действия договора аренды. Заявителем не представлены доказательства, свидетельствующие о надлежащем использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом использования. Заявитель не подтвердил тождественность земельного участка земельному участку с кадастровым номером 23:09:0601004:2, предоставленному ему в аренду в 2002 году. Заключенный в 1992 году договор аренды судами первой и апелляционной инстанций не исследовался, его копия отсутствует в материалах дела. Основания для применения выкупной стоимости в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют. В отзыве на кассационную жалобу хозяйство просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и хозяйство (арендатор) заключили договор от 14.06.2002 в„– 114 аренды земельного участка для сельскохозяйственного использования на 5 лет. Площадь земельного участка составляла 32,46 га, а его кадастровым номером -23:09:0601004:0002. Государственная регистрация договора осуществлена 04.01.2003.
Право собственности Краснодарского края на земельный участок с уточненной площадью и измененным кадастровым номером (324 269 кв. м, 23:09:0601004:4) зарегистрировано 25.01.2005 под номером регистрации 23-01/00-317/2004-540.
На основании постановления главы муниципального образования Кавказский район от 05.06.2008 в„– 436 администрация и хозяйство заключили договор от 05.06.2008 в„– 8809000085 аренды земельного участка на 5 лет. На основании постановления администрации от 31.07.2013 в„– 944/18 дополнительным соглашением от 31.07.2013 срок аренды продлен до 31.07.2013. Государственная регистрация договора аренды и дополнительного соглашения осуществлены соответственно 11.08.2008 и 16.08.2013.
Письмом от 25.12.2014 в„– 8538 управление имущественных отношений администрации проинформировало хозяйство об отмене постановления от 31.07.2013 в„– 944/18 и ничтожности дополнительного соглашения от 31.07.2013 к договору аренды от 05.06.2008 в„– 8809000085 в связи с отсутствием у администрации с 13.02.2013 полномочий по распоряжению земельным участком. Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Посчитав договор аренды от 05.06.2008 в„– 8809000085 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, администрация указала на необходимость внесения арендной платы.
Хозяйство обратилось в департамент с заявлением от 30.12.2014 о предоставлении земельного участка в собственность за плату, составляющую 20% от его кадастровой стоимости. Письмом от 08.05.2015 в„– 52-1468ж/15-12.03 департамент известил общество о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в собственность в связи с ограничениями его оборотоспособности (нахождение в границах водоохранной зоны), истечением срока аренды, отсутствием документов, подтверждающих надлежащее использование участка, и отсутствием оснований предоставления земельного участка в собственность без торгов.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения хозяйства в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса). Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются и соответствующими законами субъектов Российской Федерации.
По общему правилу, закрепленному в статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Исключение из названного правила содержится в пункте 4 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ, согласно которому переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 в„– 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель.
Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 в„– 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" установлено, что в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам от кадастровой стоимости земельного участка.
Принимая обжалуемые судебные акты, заключая о нахождении земельного участка в аренде у хозяйства более 15 лет, суды не исследовали договор аренды земельного участка, заключенный в 1992 году (в материалах дела отсутствовал, представлен на обозрение суду кассационной инстанции), не установили тождество объектов аренды по договорам 1992, 2002 и 2008 годов. В этой связи, вывод судов о нахождении земельного участка в аренде у хозяйства более 15 лет не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), является приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель, в том числе земель, занятых объектами культурного наследия, для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.
В соответствии со статьей 27 Земельного кодекса оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К земельным участками, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и которые ограничиваются в обороте, отнесены участки, занятые объектами археологического наследия.
Статьями 94 и 99 Земельного кодекса определено, что земли историко-культурного назначения, на которых расположены объекты археологического наследия, относятся к землям особо охраняемых территорий. При этом земли историко-культурного назначения используются в строгом соответствии с их целевым назначением. Не допускаются изменение целевого назначения земель историко-культурного назначения и не соответствующая их целевому назначению деятельность. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. В целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов культурного наследия.
Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 в„– 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон в„– 73-ФЗ), согласно статье 5 которого земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и данным Законом.
Независимо от наличия в оспариваемом решении департамента указания на ограничение оборотоспособности земельного участка в связи с его частичным занятием объектом археологического наследия, при принятии решения суду первой инстанции следовало дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам частичного занятия земельного участка объектами археологического наследия. Доказанность факта нахождения названных объектов на земельном участке имеет решающее значение для выводов о возможности (отсутствии таковой) приватизации земельного участка в испрашиваемых границах и о нарушении (отсутствии такового) оспариваемым решением прав и интересов заявителя в сфере экономической деятельности. Без установления соответствующего обстоятельства и оценки имеющихся в деле доказательств также не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы об отсутствии ограничений оборотоспособности земельного участка (его частей) и нарушении оспариваемым решением прав и интересов хозяйства.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 по делу в„– А32-21501/2015 отменить.
Дело в„– А32-21501/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------