АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2016 г. по делу в„– А32-17838/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - индивидуального предпринимателя Бурлуцкой Светланы Алексеевны (ОГРНИП 304232036500417), ответчика - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем публичного размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-17838/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Бурлуцкая Светлана Алексеевна (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация), в котором просила:
- признать недействительным (ничтожным) заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Бурлуцкой С.А. договор аренды от 10.07.2013 в„– 4900009119 в части пункта 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 в„– 19С/69/ОЗ-2013 и составляет 499 122 рубля".
Определением от 06.10.2015 судом назначалась экспертиза, производство по делу приостанавливалось и было возобновлено определением от 03.12.2015 (т. 1, л.д. 79-80, 103).
Решением от 09.03.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.04.2016, принят отказ истца от взыскания судебных расходов, производство по делу в данной части прекращено. Суд признал недействительным договор аренды от 10.07.2013 в„– 4900009119, заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Бурлуцкой С.А., в части пункта 3.2 "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 в„– 19С/69/ОЗ-2013 и составляет 499 122 (четыреста девяносто девять тысяч сто двадцать два) рубля". Судебные акты мотивированы следующим. Администрацией и предпринимателем 10.07.2013 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды в„– 4900009119. Согласно договору истцу передан во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125003:185, площадью 1000 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Уч-Дере, ул. Семашко, для его использования по целевому назначению (пансион семейного типа). В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 18.07.2054, данная сделка зарегистрирована. Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013, составляет 499 122 рубля (пункт 3.2 договора) и, по мнению арендатора, необоснованно завышен. При этом согласно материалам дела договор аренды от 10.07.2013 в„– 4900009119 заключен без разногласий. Пунктом 5.2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210, в действующей на момент заключения договора аренды редакции) установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории участков, указанных в пункте 5.2 постановления в„– 210, поэтому арендную плату за него следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 в„– 19С/69/ОЗ-2013 (далее - отчет об оценке, отчет от 29.05.2013), выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (далее - ООО "Бизнес-Оценка"), должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год. Во исполнение постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление в„– 50) администрацией принято постановление от 03.06.2011 в„– 1061 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление в„– 1061, Правила города Сочи). В преамбуле Правил города Сочи (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 10.07.2013) указано на применение их и к землям муниципальной собственности. Как следует из пункта 4.1 Правил города Сочи, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, при расчете арендной платы на основании рыночной стоимости одним из элементов формулы является рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды. В отчете от 29.05.2013 имеется вывод о рыночной стоимости земельного участка (5 797 000 рублей), однако основным его выводом является стоимость арендной платы за год, которая составляет 499 122 рубля и включена в спорный договор аренды. Включение в условия договора аренды земельного участка от 10.07.2013 в„– 4900009119 размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует Правилам города Сочи. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса). Пункт 3.2 договора аренды земельного участка от 10.07.2013 в„– 4900009119 ничтожен. Ничто не препятствует арендодателю рассчитать арендную плату за земельный участок с применением отчета от 29.05.2013 и с учетом пункта 4.1 Правил города Сочи.
Суд апелляционной инстанции с выводом суда первой инстанции о недействительности оспариваемого пункта 3.2 договора аренды земельного участка от 10.07.2013 в„– 4900009119 согласился, а также отметил, что необходимость определять арендную плату за использование спорного земельного участка исходя из величины рыночной стоимости участка, следует из действующей в соответствующий период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 постановления в„– 210. Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил города Сочи, утвержденных постановлением в„– 1061, отмененным постановлением администрации от 08.10.2015 в„– 2872.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 09.03.2016 и апелляционное постановление от 20.04.2016, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, в силу пунктов 2, 5.2 постановления в„– 210 арендную плату за рассматриваемый участок необходимо определять от рыночной стоимости земельного участка. Ссылка суда на постановление в„– 1061 несостоятельна, поскольку допущенная при его издании ошибка (в части распространения Правил города Сочи на земли муниципальной собственности) устранена с принятием постановления администрации от 07.09.2015 в„– 2580, а постановлением от 08.10.2015 в„– 2872 постановление в„– 1061 отменено полностью. Отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013 никем не оспорен и выполнен в соответствии с постановлением в„– 210. В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон в„– 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450, пункты 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса). Принимая участие в торгах на право заключения спорного договора аренды, истец был согласен со всеми существенными условиями торгов и данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки. Изменяя размер арендной платы таким образом, суд ставит в неравное положение претендентов на участие в торгах.
15 июня 2016 года судебное разбирательство по рассмотрению кассационной жалобы администрации на принятые по делу в„– А32-17838/2015 судебные акты арбитражным судом округа откладывалось (на 14.07.2016).
Определением председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.07.2016 в составе суда в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пребывание в очередном трудовом отпуске) произведена замена судьи Сидоровой И.В. на судью Епифанова В.Е. В связи с заменой в составе суда судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено с начала.
Предпринимателем представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, а также ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие истца, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыв на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Статьей 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).
Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которых выступает предъявленный этим лицом иск (заявление). Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 в„– 3668/05).
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).
В целях мобилизации неналоговых доходов, поступающих в бюджет муниципального образования, и соблюдения принципа рационального использования земельных ресурсов на территории города-курорта Сочи главой города Сочи принято постановление в„– 210, которым определен период поэтапного (с 2009 года) перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (пункт 1) и установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета о их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности (пункт 2).
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды установили, что закрепленное в пункте 3.2 договора аренды земельного участка от 10.07.2013 в„– 4900009119 условие о размере годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0125003:185, не соответствует требованиям действующих на момент заключения данного договора муниципальных правовых актов города-курорта Сочи. Поскольку названный договор аренды от 10.07.2013 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего государственное регулирование размера арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли, условие о размере арендной платы за спорный муниципальный земельный участок является определимым, не зависит от усмотрения (воли) сторон и недействительность такого условия не влечет ничтожности всей арендной сделки.
Довод заявителя о том, что в силу пунктов 2, 5.2 постановления в„– 210 арендную плату за предоставленный истцу во временное владение и пользование земельный участок необходимо определять от рыночной стоимости земельного участка, согласуется с положенными в основу обжалуемых судебных актов выводами и только подтверждает их правильность.
Внесение изменений (постановлением от 07.09.2015 в„– 2580) и последующая отмена (постановлением от 08.10.2015 в„– 2872) постановления в„– 1061 не влияют на оценку законности пункта 3.2 договора аренды земельного участка от 10.07.2013 в„– 4900009119, иное из кассационной жалобы не следует.
Ссылаясь на достоверность отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.05.2013, податель жалобы не подтвердил его выполнение и использование при заключении договора аренды земельного участка от 10.07.2013 в„– 4900009119 в соответствии с муниципальными правовыми актами.
Приведенные в жалобе аргументы о порядке и условиях изменения договора, недопустимости изменения размера арендной платы, определенного на торгах, окружной суд кассационной инстанции находит несостоятельными, ввиду отсутствия их связи с предметом спора (признание недействительным договора аренды в части) и доказательств приобретения Бурлуцкой С.А. права на заключение договора аренды от 10.07.2013 в„– 4900009119 на торгах.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 09.03.2016 и апелляционного постановления от 20.04.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судов подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу в„– А32-17838/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------