АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2016 г. по делу в„– А32-15214/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 10 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от органа, осуществляющего публичные полномочия - управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304038722, ОГРН 1022300778873) - Хохлова С.С. (доверенность от 14.01.2016), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью "КоммерцКапитал" (ИНН 2310148579, ОГРН 1102310004873), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 (судьи Илюшин Р.Р., Ефимова О.Ю., Сулименко О.А.) по делу в„– А32-15214/2015, установил следующее.
ООО "КоммерцКапитал" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление архитектуры) со следующими требованиями:
- признать действия управления архитектуры по проведению оценки (экспертизы) соответствия проектной документации на объект капитального строительства "Многоэтажный жилой дом со встроенными административными помещениями в г. Геленджике, по ул. Киевская/ул. Новороссийская, 62/148" (далее - объект) требованиям технических регламентов при рассмотрении заявлений общества о выдаче разрешения на строительство незаконными;
- признать решения управления архитектуры об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта, выраженных в письмах от 20.01.2015 в„– 110-52-208/15-01-11 и от 26.01.2015 в„– 110-52-328/15-01-11 незаконными;
- обязать управление архитектуры устранить нарушения прав и законных интересов общества путем выдачи разрешения на строительство объекта (уточненные требования; т. 1, л.д. 145-148).
Заявление мотивировано следующим. Отказ управления архитектуры в выдаче обществу разрешения на строительство противоречит положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015, требования общества удовлетворены частично. Признано незаконным решение управления архитектуры об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта, выразившееся в письме от 26.01.2015 в„– 110-52-328/15-01-11. Суд обязал управление архитектуры выдать обществу разрешение на строительство объекта. С управления архитектуры в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 3 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании договора аренды от 13.10.2009 в„– 4000001795, договора об уступке прав (требований) по договору аренды в„– 4000001795 от 06.11.2013 обществу принадлежит на праве аренды земельный участок площадью 2512 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Киевская/Новороссийская, 62/148. Участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общего назначения, срок аренды 49 лет. Общество обратилось в управление архитектуры с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта. Письмами от 20.01.2015 в„– 110-52-208/15-01-11 и от 26.01.2015 в„– 110-52-328/15-01-11 обществу отказано в предоставлении муниципальной услуги. Основанием отказа послужило несоблюдение застройщиком нормативов по устройству парковочных мест, нарушение требования о высотности объекта (выше 5 этажей), а также отсутствие запроектированной спортивной площадки на придомовой территории. Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является, в частности, отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса). Иных оснований к отказу в выдаче разрешения на строительство законодательством не предусмотрено. Не допускается требовать согласование проектной документации, заключение на проектную документацию и иные документы, не предусмотренные Градостроительным кодексом (пункт 16 статьи 48 Градостроительного кодекса). По результатам проверки соответствия проектной документации управление архитектуры отказало в выдаче разрешения на строительство, указав на нарушение при подготовке проектной документации Нормативов градостроительного проектирования муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденных решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 26.06.2012 в„– 769 (далее - нормативы градостроительного проектирования). Суды признали, что при рассмотрении заявлений о выдаче разрешения на строительство нормативы градостроительного проектирования не могут применяться, а включение в градостроительный план земельного участка сведений, не имеющих непосредственного отношения к градостроительному регламенту, в компетенцию органа, утверждающего такой градостроительный план, не входит. Проектная документация соответствует градостроительному плану от 08.09.2011 в„– 00000000002209, а включение в него дополнительных сведений (из нормативов градостроительного проектирования в графу 2.2.4 "иные показатели") не соответствует пункту 6 статьи 30, подпункту 5 пункта 1 статьи 38 и пункту 3 статьи 44 Градостроительного кодекса, поэтому не может служить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Ссылка управления архитектуры на расположение земельного участка в общественно-деловой зоне, максимальная этажность которой в соответствии с решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.07.2010 в„– 466 (в редакции решения Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 19.12.2014 в„– 200) "Об утверждении Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик" (далее - решение от 27.07.2010 в„– 466) составляет 5 этажей, признана несостоятельной. Проектная документация соответствует пункту 2.2.2 градостроительного плана от 08.09.2011 в„– 00000000002209 (предельная высота зданий составляет не более 40 м). В деле имеется положительное заключение экспертизы проектной документации, согласно которой высота проектируемого здания не превышает предельной высоты, установленной градостроительным планом. Соответствует высотность здания и решению от 27.07.2010 в„– 466 в редакции, действовавшей на дату выдачи застройщику градостроительного плана земельного участка (статьи 16, 28 Правил землепользования и застройки). Управление архитектуры ссылается на несоответствие проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям пожарной, промышленной и иной безопасности. Однако при проведении экспертизы подготовительной проектной документации и инженерных изысканий аккредитованные экспертные организации (ООО "Жилпроект" и ООО "Эксперт-Проект)" нарушений не выявили (даны положительные заключения от 16.01.2014 в„– 1-1-1-0001-14 и от 16.05.2014 в„– 23-1-2-0005-14). С учетом изложенного, суды пришли к выводу о том, что решение управления архитектуры об отказе в выдаче обществу разрешения на строительство, выраженное в письме от 26.01.2015 в„– 110-52-328/15-01-11, незаконно. Поэтому судебные инстанции удовлетворили требования заявителя (в соответствующей части) на основании статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.
Управление архитектуры обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество неоднократно (начиная с 03.06.2014) обращалось в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Письмами от 10.06.2014 в„– 110-52-4051/14-01-11, от 24.06.2014 в„– 110-52-4960/14-01-11, от 14.07.2014 в„– 110-52-5373/14-01-11, от 27.11.2014 в„– 110-52-8208/14-01-11, 29.12.2014 в„– 110-52-9010/14-01-11, от 20.01.2015 в„– 110-52-208/14-01-11, от 26.01.2015 в„– 110-52-328/14-01-11 обществу в выдаче разрешения на строительство объекта отказано. Застройщиком не представлены документы, предусмотренные частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса, а представленные документы не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка (пункт 13 статьи 51 Градостроительного кодекса). Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта обществом не устранены. Не соблюдены нормативы по устройству парковочных мест для жителей многоэтажного жилого дома и работников офисов, по размещению спортивной площадки на придомовой территории. Предложение общества о размещении механических парковок карусельного типа в целях решения указанного вопроса не принято, поскольку отсутствует проектная и техническая документация на данное сооружение. Кроме того, в схеме планировочной организации земельного участка не указаны габариты указанного сооружения, не решены вопросы организации схемы въезда-выезда автомобилей, не соблюдены противопожарные и нормативные расстояния от проектируемого многоквартирного жилого дома до многоуровневого паркинга и смежного земельного участка. В соответствии пунктом 3.3.5 нормативов градостроительного проектирования расстояние от фасадов жилых домов до открытых (закрытых) автостоянок должно быть не менее 25 метров. Сооружение расположено за пределами зоны допустимого размещения зданий, обозначенной градостроительным планом земельного участка. В соответствии с представленной проектной документацией часть парковочных мест размещена за границами арендуемого участка, на муниципальной территории. С учетом распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 16.10.2012 в„– 933-р "О мерах по реализации распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.10.2006 в„– 921-р "О проектировании и строительстве площадок для занятий физкультурой и спортом на территории Краснодарского края" замена спортивной площадки на придомовой территории на помещение тренажерного зала в цокольном этаже дома недопустима. При невозможности размещения спортивной площадки на придомовой территории обществу рекомендовано обратиться в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик по вопросу приобретения на торгах дополнительного участка для указанных целей. В соответствии с градостроительным планом земельный участок расположен в общественно-деловой зоне (ОД). В соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденными решением от 27.07.2010 в„– 466 (в редакции решения от 19.12.2014 в„– 200) в указанной зоне максимальная этажность зданий составляет не более 5 этажей. Постановлением от 22.02.2011 в„– 294 предыдущему арендатору (ООО "Вектор-Строй") было отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства многоквартирного дома в связи с установленной Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик для указанной зоны (40 м на момент обращения в 2011 году) на испрашиваемую высоту (53,2 м), которое не обжаловано. Градостроительный план земельного участка, утвержденный постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.09.2011 в„– 2213, также не оспорен. В данном процессе вопросы о признании его недействительным, либо частично недействительным заявителем не ставились. Выводы судебных инстанций о несоответствии градостроительного плана земельного участка требованиям Градостроительного кодекса ошибочны, поскольку сделаны без учета нормативов градостроительного проектирования и решения от 27.07.2010 в„– 466.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Судебные инстанции правомерно исходили из того, что проектная документация соответствует градостроительному плану земельного участка, а указанные в 2.2.4 градостроительного плана, утвержденного постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.09.2011 в„– 2213, дополнительные требования (в графе "иные показатели") не соответствуют статьям 30, 38 и 44 Градостроительного кодекса. Основан на положениях статьи 48 Градостроительного кодекса и вывод судов первой и апелляционной инстанций о неприменении к отношениям сторон нормативов градостроительного проектирования. Поскольку градостроительный план земельного участка является действующим и в части пункта 2.2.2 (предельная высота здания - 40 м), судебные инстанции правомерно признали, что проектная документация общества этому градостроительному плану. Следовательно, управление архитектуры незаконно отказало обществу в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, что нарушает права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
В судебном заседании представитель управления архитектуры поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя управления архитектуры, суд округа считает, что обжалуемые акты следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 01.10.2009 в„– 600 (т. 1, л.д. 24) администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (арендодатель) и ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (арендатор) заключили договор от 13.10.2009 в„– 4000001795 аренды земельного участка площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Новороссийская, д. 148. Договор заключен сроком на 49 лет, участок относится к категории земель населенных пунктов и предоставлен арендатору для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л.д. 16-33).
Постановлением муниципального образования город-курорт Геленджик от 22.02.2011 в„– 294 ООО "Вектор-Строй" (новому арендатору) предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка - для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения. Одновременно обществу "Вектор-Строй" отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства многоквартирного дома в части высоты здания (с 40 м на 53,2 м) со ссылкой на нарушение сложившегося облика застройки и несоответствие Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденным решением от 27.07.2010 в„– 466 (т. 1, л.д. 41, 42).
Дополнительным соглашением от 28.03.2011 в договор аренды от 13.10.2009 в„– 4000001795 внесены изменения: земельный участок предоставлен не для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви, а для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения (т. 1, л.д. 35).
06 ноября 2013 года ООО "Вектор-Строй" и общество заключили договор перенайма по договору аренды от 13.10.2009 в„– 4000001795, согласно которому обществу передано право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л.д. 36-40).
Управлением архитектуры подготовлен градостроительный план земельного участка в„– 2209 (том 1, л.д. 54-63), утвержденный постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.09.2011 в„– 2213.
Результаты инженерных изысканий имеют положительное заключение экспертизы от 16.01.2014 в„– 1-1-1-0001-14, проведенной ООО УК "Жилпроект" (т. 1, л.д. 44-52).
Общество неоднократно обращалось в управление архитектуры с заявлениями о выдаче разрешения на строительство объекта (многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения), которое отказывало в выдаче соответствующего разрешения. Отказы мотивированы тем, что в откорректированной проектной документации не соблюдены нормативы по устройству парковочных мест для жителей многоэтажного жилого дома и работников офисов. Также отсутствуют сведения о размещении спортивной площадки на придомовой территории и не соблюдаются содержащиеся в решении от 27.07.2010 в„– 466 (в редакции решения от 19.12.2014 в„– 200) нормы в части высотности проектируемого объекта (т. 1, л.д. 11, 12).
Полагая, что решения управления архитектуры об отказе в выдаче разрешения на строительство, выраженные в письмах от 20.01.2015 в„– 110-52-208/15-01-11 и от 26.01.2015 в„– 110-52-328/15-01-11, не соответствуют нормам Градостроительного кодекса и нарушают его права, общество обратилось в арбитражный суд по правилам главы 24 Кодекса с заявленными требованиями.
В части отказа в удовлетворении требования общества решение и апелляционное постановление сторонами не обжалуются, поэтому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
На основании части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными судом при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса, подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 в„– 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство, расположенных на территориях поселений, относятся к полномочиям органов местного самоуправления поселений.
Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (1), проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а также красным линиям (2), выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа (3).
В силу норм части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) уполномоченный на выдачу разрешения на строительство орган отказывает в выдаче разрешения при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (часть 14 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Признавая незаконным решение управления архитектуры об отказе в выдаче обществу разрешения на строительство объекта, и возлагая на уполномоченный муниципальный орган обязанность по выдаче обществу соответствующего разрешения, судебные инстанции исходили из того, что оспариваемый отказ не соответствует положениям Градостроительного кодекса и нарушает права (законные интересы) общества (застройщика) в сфере предпринимательской деятельности.
Вместе с тем, судам первой и апелляционной инстанций при разрешении спора следовало учесть практику применения норм статьи 51 Градостроительного кодекса, выработанную Арбитражным судом Северо-Кавказского округа при разрешении споров по схожим делам (постановления от 15.10.2014 по делу в„– А32-7627/2013, от 05.05.2015 по делу в„– А32-19524/2014, от 19.10.2015 по делу в„– А32-44366/2014, от 13.03.2016 по делу в„– А32-1482/2015).
В соответствии с положениями статей 198, 200 и 201 Кодекса для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное установление их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, является правоустанавливающий документ на земельный участок (пункт 1 части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Универсальность приведенного разъяснения, а также отсутствие законодательного запрета, позволяют руководствоваться им и при рассмотрении споров по правилам главы 24 Кодекса с целью подтверждения (либо опровержения) обстоятельств, свидетельствующих о нарушении прав заявителя оспариваемыми решением, действием (бездействием).
Материалы дела подтверждают, что земельный участок площадью 2512 кв. м с кадастровым номером 23:40:0410050:57 ранее предоставлялся ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" (арендатору) по договору от 13.10.2009 в„– 4000001795 для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви. Постановлением от 22.02.2011 в„– 294 ООО "Вектор-Строй" (новому арендатору) предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка - для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения. Дополнительным соглашением от 28.03.2011 в договор аренды от 13.10.2009 в„– 4000001795 внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка (вместо вида "для эксплуатации здания фабрики ремонта и пошива обуви" вид "для размещения многоэтажного многоквартирного дома со встроенными (пристроенными) помещениями общественного назначения").
Земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (часть 2 статьи 7 Земельного кодекса).
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 в„– 13016/11).
Предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:40:0410050:57 осуществлялось без проведения торгов, для целей, не связанных со строительством (участок предоставлен в 2009 году ОАО "Краснодарский краевой инвестиционный банк" в аренду на основании статьи 36 Земельного кодекса для эксплуатации существующего объекта недвижимости).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 в„– 1756/13 сформулировал правовую позицию, согласно которой арендодатель земельного участка при решении вопроса о возможности изменения вида его разрешенного использования по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении существующего вида разрешенного использования земельного участка на иной вид, предполагающий капитальное строительство, по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 в„– 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
В период принятия постановления от 22.02.2011 в„– 294 предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом. Однако обстоятельства, связанные с предоставлением земельного участка (изменением вида разрешенного использования земельного участка), судами не исследовались, правоустанавливающие документы на земельный участок (в данном аспекте) не оценивались.
На основании пункта 4 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса для получения разрешения на строительство необходимо положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса.
Названная норма Градостроительного кодекса определяет, что не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением государственной экспертизы проектной документации, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять, в том числе и на землях особо охраняемых природных территорий.
Для проведения государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, такая проектная документация в установленном Правительством Российской Федерации порядке представляется в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение соответствующей экспертизы (пункт 6.1 статьи 49 Градостроительного кодекса).
Результатами проведения государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, являются соответствующие заключения (пункт 6.3 статьи 49 Градостроительного кодекса).
Статьей 1 Федерального закона от 23.03.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 в„– 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон в„– 406-ФЗ) курорт определен как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.
Статьей 2 Закона в„– 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В то же время в силу части 3 статьи 10 названного Закона особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона в„– 406-ФЗ.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Геленджика отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.
Согласно Постановлению Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 в„– 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае" курорт Геленджик отнесен к группе курортов федерального значения.
В градостроительном плане земельного участка от 08.09.2011 в„– 00000000002209, утвержденном постановлением администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 08.09.2011 в„– 2213 содержится указание на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410050:57 расположен в границах второй зоны санитарной охраны курорта (т. 1, л.д. 58). Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
В границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения запрещено размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению.
Однако обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) у застройщика обязанности по предоставлению в уполномоченный орган положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации, не были предметом исследования судебных инстанций. Между тем, эти обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения данного спора, их следовало учесть судам при оценке законности оспариваемого обществом отказа управления архитектуры.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, а у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств (часть 2 статьи 287 Кодекса), обжалуемые судебные акты следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. Необходимо также учесть, что при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2015 по делу в„– А32-15214/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------