АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. по делу в„– А32-30184/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Зобяна Гарика Степановича (ИНН 450131799608, ОГРН 305890510800022) и его представителя - Схабо А.А. (доверенность от 30.06.2015), от ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) - Перекрестова П.А. (доверенность от 23.12.2015), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374) - Перекрестова П.А. (доверенность от 31.12.2015), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "АМСО", извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 (судьи Ванин В.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-30184/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Зобян Г.С. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации город Сочи (далее - администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с иском об обязании ответчиков заключить с истцом договор аренды от 29.04.2015 в„– 4900009858 земельного участка площадью 1419 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204006:86, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Конституция СССР 26, с видом разрешенного использования - "многоэтажный паркинг со встроенными помещениями", в территориальной зоне "Ж-4", категория земель - земли населенных пунктов, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014 и составляет 613 050 рублей".
Иск мотивирован несогласием предпринимателя с размером арендной платы, определенным органом местного самоуправления в направленном ему для подписания проекте договора аренды от 29.04.2015 в„– 4900009858.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "АМСО" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016, иск удовлетворен. Пункт 3.2 договора аренды от 29.04.2015 в„– 4900009858 изложен в редакции, предложенной предпринимателем.
Судебные инстанции установили, что предприниматель является собственником нежилого здания площадью 9705,3 кв. м, этажность: 8, подземная этажность: 1, (свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2014 серии 23-АН 378574). Постановлением администрации от 07.11.2014 в„– 2224 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 1419 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204006:86, с видом разрешенного использования - многоэтажный паркинг со встроенными помещениями, в территориальной зоне "Ж-4". Департаменту поручено осуществить необходимые действия по заключению с предпринимателем договора аренды. По муниципальному контракту от 13.01.2015 в„– 152487 обществом подготовлен отчет об оценке от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014, согласно которому годовая рыночная стоимость арендной платы за пользование участком с кадастровым номером 23:49:0204006:86 составила 613 050 рублей. Предпринимателю направлен проект договора аренды от 29.04.2015 в„– 4900009858, в пункте 3.2. которого указана годовая арендная плата в размере 2 000 087 рублей 33 копеек, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 04.07.2010 в„– 17-О/148. Предприниматель направил в департамент протокол разногласий по договору, в котором предложил указать арендную плату в размере 613 050 рублей в год на основании отчета от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014, выполненного обществом в рамках муниципального контракта от 13.01.2015 в„– 152487. Стороны не урегулировали разногласия относительно размера арендной платы, поэтому предприниматель обратился в суд с иском, при разрешении которого суды руководствовались правилам статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Судебные инстанции признали, что в постановлении главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 в„– 210) нечетко сформулированы положения, касающиеся определения размера арендной платы за городские муниципальные земли. Спорный земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, что следует из содержания отчета об оценке и сторонами не оспаривается. В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении от 30.06.2009 в„– 210 и исходя из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582, для расчета арендной платы в данном случае следует применять постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Данным нормативным актом утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края. В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 в„– 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов). Из отчета от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014 следует, что размер рыночной величины годовой арендной платы определен оценщиком путем определения рыночной стоимости земельного участка (40 870 тыс. рублей), к которой применена ставка (в размере 1,5%). Следовательно, величина годовой арендной платы (в размере 613 050 рублей) определена оценщиком в соответствии с требованиями действующих нормативных актов (постановлений от 27.01.2011 в„– 50 и от 30.06.2009 в„– 210). На отчет об оценке дано положительное экспертное заключение от 21.04.2015 в„– 23/210415-03. Таким образом, годовой размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204006:86, подлежащий включению в пункт 3.2 договора аренды, правомерно определен истцом в сумме 613 050 рублей. Довод ответчиков о необходимости при заключении договора учитывать сведения, содержащиеся в отчете об определении рыночной стоимости арендной платы от 04.07.2010 в„– 17-О/148, отклонен судами. Данный отчет не соответствует требованию пункта 4.1 действовавших в спорный период Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением главы города Сочи от 03.06.2011 в„– 1061 (далее - Правила). В них предусматривалось применение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды. Не соответствует этот довод и пункту 26 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 в„– 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки" (далее - приказ от 20.07.2007 в„– 256). В нем итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Довод администрации о несоответствии указанным требованиям отчета от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014 отклонен апелляционным судом. На день направления ответчиком оферты на заключение договора (подписанный ответчиком проект спорного договора был направлен 09.06.2015), а также направления истцом протокола разногласий по спорному условию (08.07.2015), предусмотренный Правилами и приказом от 20.07.2007 в„– 256 шестимесячный срок не истек.
Администрация и департамент обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявители в жалобе просят указанные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права. Жалоба повторяет доводы апелляционной жалобы и мотивирована следующим. Размер арендной платы, с которым не согласен истец, определен на основании отчета об оценке от 04.07.2010 в„– 17-0/148. Суды определили размер арендной платы на основании отчета от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014, выполненного обществом на основании муниципального контракта от 13.01.2015 в„– 152487. Суды первой и апелляционной инстанций сослались на пункт 26 приказа от 20.07.2007 в„– 256, в котором закреплено правило о том, что с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки (даты представления публичной оферты) должно пройти не более шести месяцев. При этом судебные инстанции не учли, что на момент вынесения решения срок составления отчета об оценке от 22.01.2015 в„– 1-13/03-2014 также превысил шестимесячный срок. Также суды не применили пункты 1, 2 постановления от 27.01.2011 в„– 50, и сослались на постановление от 03.06.2011 в„– 1061, которое отменено постановлением администрации от 08.10.2015 в„– 2872.
Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют нормам гражданского законодательства, положениям принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета, а также содержанию отчета об оценке от 22.01.2015 в„– 1-13/03-2014.
От третьего лица отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель администрации (также представляющий интересы департамента) поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Предприниматель и его представитель возражали против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве.
Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое здание (многоэтажный паркинг) площадью 9705,3 кв. м (этажность: 8, подземная этажность: 1), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.10.2014 серии 23-АН 378574 (т. 1, л.д. 23).
Постановлением администрации от 07.11.2014 в„– 2224 предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 1419 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204006:86, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Конституция СССР 26, с видом разрешенного использования - многоэтажный паркинг со встроенными помещениями, в территориальной зоне "Ж-4", категория земель - земли населенных пунктов. Участок предоставлен для использования принадлежащего предпринимателю объекта недвижимого имущества. Департаменту поручено осуществить необходимые действия по заключению с истцом договора аренды.
13 января 2015 года департамент и общество заключили муниципальный контракт в„– 152487 на выполнение работ по оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении 60 (в том числе и спорного) земельных участков (т. 1, л.д. 48-63).
Во исполнение муниципального контракта обществом подготовлен отчет об оценке от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014, согласно которому годовая рыночная стоимость арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204006:86 составляет 613 050 рублей (т. 1, л.д. 85-120).
09 июня 2015 года арендодатель предложил арендатору заключить договор аренды от 29.04.2015 в„– 4900009858, в пункте 3.2. которого указана годовая арендная плата в размере 2 000 087 рублей 33 копеек. Размер арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы от 04.07.2010 в„– 17-О/148.
Предприниматель направил в департамент протокол разногласий к договору (письмо от 08.07.2015), в котором указал в пункте 3.2 договора арендную плату в размере 613 050 рублей в год на основании отчета от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014, выполненного обществом в рамках муниципального контракта от 13.01.2015 в„– 152487.
Предложенный арендатором протокол разногласий арендодатель не подписал, стороны соглашения относительно спорного условия договора аренды не достигли. Поэтому предприниматель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Предприниматель является собственником объекта недвижимости, поэтому заключение договора аренды земельного участка, необходимого для его использования, обязательно для администрации (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).
В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за пользование земельным участком участок с кадастровым номером 23:49:0204006:86, относящимся к публичной (муниципальной) собственности.
С учетом разъяснений, изложенных в пункта 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204006:86 носит регулируемый характер. Поэтому суды признали, что условия пункта 3.2 проекта договора аренды должны определяться исходя из принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.
Постановлением от 30.06.2009 в„– 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления от 30.06.2009 в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 5.7 постановления от 30.06.2009 в„– 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204006:86 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 в„– 210 категориям не относится. Поскольку для данного случая в постановлении от 30.06.2009 в„– 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суды исходили из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса и основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582.
Из содержания отчета от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014 следует, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимости, находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи.
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении от 30.06.2009 в„– 210 и с учетом содержания основных принципов, для расчета арендной платы в данном случае судами применена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости, установленная подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 в„– 50 (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов).
Из содержания отчета от 22.01.2015 в„– 1-13/ОЗ-2014 (т. 1, л.д. 85-120) следует, что рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 40 870 тыс. рублей. Размер рыночной величины годовой арендной платы определен обществом с применением ставки в размере 1,5%. Изменение арендной платы на размер уровня инфляции допускается не ранее, чем через год после заключения договора аренды земельного участка. Поэтому суды пришли к выводу о том, что величина годовой арендной платы (613 050 рублей) определена оценщиком в соответствии с предписаниями, содержащимися в постановлениях от 30.06.2009 в„– 210 и от 27.01.2011 в„– 50. Определение размера арендной платы за последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций признали, что предложенный в протоколе разногласий предпринимателем размер годовой арендной платы (613 050 рублей), является правильным и подлежит включению в пункт 3.2 спорного договора.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы (на момент вынесения решения срок составления отчета об оценке от 22.01.2015 в„– 1-13/03-2014 превысил шестимесячный срок; суды сослались на постановление от 03.06.2011 в„– 1061, которое отменено постановлением администрации от 08.10.2015 в„– 2872) окружным судом отклоняются. Эти доводы проверялись судебными инстанциями и отклонены в связи с необоснованностью. Как на день направления ответчиком оферты о заключении договора, так и на дату направления истцом протокола разногласий по пункту 3.2 проекта договора, шестимесячный срок, предусмотренный Правилами и приказом от 20.07.2007 в„– 256, не истек. Суд апелляционной инстанции отразил в судебном акте, что постановление от 03.06.2011 в„– 1061 (действовавшее в период обращения предпринимателя с исковым заявлением в арбитражный суд), отменено постановлением администрации от 08.10.2015 в„– 2872; он не руководствовался данным нормативным актом при разрешении спора.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016 по делу в„– А32-30184/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------