АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2016 г. по делу в„– А22-2059/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Аруловой Райсат Гаджиевны (ИНН 080200440000, ОГРНИП 304080233600022) - Корнушкаева Э.В. (доверенность от 03.06.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (ИНН 0814162917, ОГРН 1040872150406) - Санжиевой Ю.П. (доверенность от 13.01.2016), в отсутствие третьего лица - Комитета имущественных и земельных отношений администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу в„– А22-2059/2015 (судьи Афанасьева Л.В., Параскевова С.А., Цигельников И.А.), установил следующее.
Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Арулова Р.Г. (далее - глава хозяйства) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - управление) от 30.04.2015 в„– 08/015/003/2015-640 об отказе в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 к договору от 08.06.2007 в„– 21 аренды земельного участка, а также о возложении на управление обязанности осуществить регистрацию соглашения от 17.03.2015 к данному договору аренды (л. д. 32-34).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных и земельных отношений администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - комитет; л.д. 52).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.10.2015 (судья Шевченко В.И) в удовлетворении требований главы хозяйства отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности оспариваемого отказа с учетом положений пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ) и пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), согласно которым земельные участки, предназначенные для сенокошения и выпаса скота, предоставляются на срок до трех лет. Спорный земельный участок фактически представляет собой пастбища, поэтому увеличение срока действия договора аренды до сорока девяти лет противоречит названным нормам. Кроме того, в соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. В данном случае совокупность названных условий отсутствует.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 решение от 21.10.2015 отменено, требования главы хозяйства удовлетворены. Признано незаконным сообщение управления от 30.04.2015 в„– 08/015/003/2015-640 об отказе в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 к договору от 08.06.2007 в„– 21 аренды земельного участка. Суд апелляционной инстанции возложил на управление обязанность зарегистрировать соглашение от 17.03.2015 к данному договору аренды. Апелляционный суд указал, что земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен заявителю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с Законом в„– 101-ФЗ, поэтому в силу подпунктов 12 и 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допустимо заключение нового договора без реализации предусмотренной законом публичной процедуры. Крестьянское (фермерское) хозяйство существует, земельный участок используется по целевому назначению; заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; сведения о том, что иное лицо обладает исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, другими федеральными законами, отсутствуют; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса. Согласованное сторонами условие о сроке действия договора аренды не превышает установленного законодательством предельного срока - 49 лет.
В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить постановление от 18.02.2016. По мнению подателя жалобы, к спорным правоотношениям подлежат применения нормы Земельного кодекса в редакции Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 171-ФЗ).
Судебное заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Калмыкия (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
В судебном заседании представитель управления настаивал на отмене постановления от 18.02.2016. Представитель главы хозяйства просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 18.02.2016 следует отменить.
Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) 08.06.2007 заключили договор в„– 21 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1279,2 га (кадастровый номер 08:02:400101:0554), расположенного примерно в 8 км по направлению на запад от ориентира пос. Светлый Светловского СМО Ики-Бурульского района Республики Калмыкия, для использования в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л. д. 66-73). Договор зарегистрирован в установленном порядке 21.07.2007.
В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора аренды установлен с 08.06.2007 по 08.06.2017.
На основании постановления от 17.03.2015 в„– 120 комитет и глава хозяйства 17.03.2015 подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды от 08.06.2007 в„– 21 (л. д. 88, 89).
Согласно условиям соглашения от 17.03.2015 срок действия договора от 08.06.2007 в„– 21 аренды земельного участка устанавливается с 08.06.2007 по 07.06.2056. Пункты 4.5.3., 4.5.4, 6.2.5 и 6.2.7 договора стороны исключили.
Глава хозяйства обратился в управление с заявлением от 17.03.2015 о государственной регистрации названного соглашения к договору от 08.06.2007 в„– 21 (л. д. 86).
Уведомлением от 30.03.2015 в„– 08/015/003/2015-64 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним приостановлена до 30.04.2015 (л. д. 85).
В сообщении от 30.04.2015 в„– 08/015/003/2015-640 управление отказало главе хозяйства в государственной регистрации соглашения от 17.03.2015 на основании абзаца 3 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ), поскольку представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (л. д. 82).
Глава хозяйства, полагая, что отказ управления противоречит закону, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Согласно статье 17 Закона в„– 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 данной статьи.
Пункт 1 статьи 18 Закона в„– 122-ФЗ определяет, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Пункт 2 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ не допускает истребования у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 рассматриваемого Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Государственная регистрация прав проводится путем проведения правовой экспертизы документов, в том числе проверки законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), и установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом в„– 122-ФЗ (абзац третий пункта 1 статьи 13).
В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац третий пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ).
Поскольку глава хозяйства обратился в уполномоченный орган и спорное соглашение совершено после 01.03.2015 при проверке законности оспариваемого отказа в государственной регистрации следует применять нормы Земельного кодекса в редакции Закона в„– 171-ФЗ.
Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса устанавливает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Пункт 2 рассматриваемой нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на наличие у главы хозяйства права на заключение соглашения (нового договора аренды) без проведения торгов на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса не учел, что в таком случае земельный участок предоставляется крестьянскому (фермерскому) хозяйству в соответствии с правилами статьи 39.18 Земельного кодекса (пункт 1 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ, пункт 1 статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 в„– 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
В материалах дела отсутствуют доказательства реализации уполномоченным органом при совершении соглашения от 17.03.2015 процедур, названных в пункте 1 статьи 39.18 Земельного кодекса, а также наличия условий, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, позволяющих заключить договор аренды непосредственно с заявителем.
Как следует из постановления главы Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия от 08.06.2007 в„– 424, спорный земельный участок предоставлен главе хозяйства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (л. д. 75, 76).
На основании заявления главы хозяйства от 06.03.2015 глава Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия, руководствуясь пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, принял постановление от 17.03.2015 в„– 120 об увеличении срока действия договора аренды от 08.06.2007 в„– 21 до 07.06.2056 (л. д. 89).
Комитет и глава хозяйства 17.03.2015 подписали соглашение, в соответствии с которым срок действия договора аренды участка установлен с 08.06.2007 по 07.06.2056 (л. д. 88).
Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса допускает заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
По смыслу приведенной нормы, а также пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ законодатель предоставил право на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов арендаторам, надлежащим образом использующим земельный участок сельскохозяйственного назначения в течение всего срока действия договора. В данном случае глава хозяйства требовал существенным образом увеличить срок действия договора задолго до истечения первоначально установленного срока (08.06.2017).
Кроме того, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 в„– 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (далее - приказ от 12.01.2015 в„– 1). Данный нормативный правовой акт зарегистрирован 27.02.2015 в Министерстве юстиции Российской Федерации, регистрационный номер 36258, размещен (опубликован) 28.02.2015 на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru).
В соответствии с приказом от 12.01.2015 в„– 1 в целях реализации подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса арендатор должен представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом в„– 101-ФЗ.
Из представленных в материалы дела доказательств не следует, что вместе с заявлением от 06.03.2015 глава хозяйства представил в уполномоченный орган документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка сельскохозяйственного назначения. Соответствующие обстоятельства со ссылкой на имеющиеся в деле доказательства суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, основания для применения правил подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса у апелляционного суда отсутствовали.
Содержащаяся в постановлении от 17.03.2015 в„– 120 ссылка на нормы статьи 22 Земельного кодекса (л. д. 89) также не свидетельствует о наличии оснований для изменения условий сделки в отношении находящегося в государственной собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения вне реализации предусмотренных Земельным кодексом и Законом в„– 101-ФЗ публичных процедур (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При этом в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса закреплено общее правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Поскольку совершенное комитетом и главой хозяйства соглашение от 17.03.2015 (л. д. 88) не соответствует нормам Земельного кодекса и Закона в„– 101-ФЗ, основания для его государственной регистрации отсутствуют. Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований главы хозяйства в силу норм статьи 13 и абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ (часть 3 статьи 201 Кодекса).
Поскольку суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, постановление от 18.02.2016 следует отменить и оставить в силе решение от 21.10.2015 с учетом мотивировочной части настоящего постановления (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).
От уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы управление освобождено (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016 по делу в„– А22-2059/2015 отменить, решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 21.10.2015 по данному делу - оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------