АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июня 2016 г. по делу в„– А32-4823/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 6 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Калашниковой М.Г., судей Денека И.М. (произведена замена судьи Андреевой Е.В. в связи с нахождением в командировке) и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника - закрытого акционерного общества "Агрофирма "Солнечная" (ИНН 2311016247, ОГРН 1022301172981) - Коваленко К.В. - Георгиев Т.С. (доверенность от 11.06.2015), от Вольнова Олега Владимировича - Винникова И.А. (доверенность от 17.08.2015), от уполномоченного органа - Управления Федеральной налоговой службы по Краснодарскому краю - Васильевой С.Ю. (доверенность от 19.04.2016), в отсутствие иных участвующих в деле о банкротстве лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Агрофирма "Солнечная" Коваленко К.В. на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2015 (судья Крылов А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 (судьи Николаев Д.В., Герасименко А.Н., Емельянов Д.В.) по делу в„– А32-4823/2010, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Агрофирма "Солнечная" (далее - должник) Вольнов О.В. обратился с заявлением об исключении из конкурсной массы земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0107001:1327, 23:43:0107001:1328, расположенных по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, пос. Колосистый, и признании права собственности на указанные земельные участки.
Определением суда от 30.10.2015 (с учетом исправительного определения от 25.11.2015), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.03.2016, земельные участки исключены из конкурсной массы должника, производство по заявлению в части признания права собственности прекращено.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит отменить судебные акты в части удовлетворения заявления, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, суды не дали оценку доводу управляющего о том, что при наличии государственной регистрации за должником права собственности на земельный участок 23:43:0107001:700, образованные при его разделении земельные участки 23:43:0107001:1327, 23:43:0107001:1328 так же принадлежат должнику, основания для исключения земельных участков из конкурсной массы должника отсутствуют. Заявитель избрал ненадлежащий способ защиты прав.
В отзыве Вольнов О.В. просит оставить судебные акты без изменения, уполномоченный орган просит жалобу удовлетворить.
В судебном заседании представители конкурсного управляющего, Вольнова О.В. и уполномоченного органа повторили доводы, изложенные в жалобе и отзывах.
Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из кадастрового плана, в результате разделения земельного участка с разрешенным использованием для жилищного строительства с кадастровым номером 23:43:0107001:700 площадью 554786 кв. м образовано более двухсот земельных участков, в том числе участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:1327, 23:43:0107001:1328.
Суды установили, что должник и Рассказов Л.П., Рассказов О.Л. (далее - покупатели) заключили предварительные договоры купли-продажи от 08.04.2010 в„– 700/1327 и от 08.04.2010 в„– 700/1328, по условиям которых должник обязуется передать покупателям земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:1327, 23:43:0107001:1328 и заключить основные договоры купли-продажи. Факт оплаты в кассу должника 640 тыс. рублей во исполнение условий договоров подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 08.04.2010 в„– 48, от 08.04.2010 в„– 49.
По договорам уступки права (требования) от 18.02.2015, 20.02.2015 покупатели уступили Вольнову О.В. права (требования) к должнику по договорам от 08.04.2010 в„– 700/1327, от 08.04.2010 в„– 700/1328.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.
В данном случае с учетом изложенной правовой позиции суды правомерно квалифицировали заключенные должником и покупателями договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
При рассмотрении обособленного спора в судах первой и апелляционной инстанций доказательства признания недействительными договоров купли-продажи и уступки права (требования) в установленном порядке не представлены, доводы о ничтожности договоров в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялись, в кассационной жалобе такие доводы также не приведены. Доводы о расторжении названных договоров в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялись, доказательства не предоставлялись, в кассационной жалобе такие доводы отсутствуют.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод о том, что земельные участки не передавались покупателям, в судах первой и апелляционной инстанций конкурсный управляющий не заявлял; доказательства владения участками должником отсутствуют, то есть факт владения участками должником не подтвержден. Представленные в суд кассационной инстанции письма от 16.05.2016 об отсутствии на земельных участках строений не свидетельствуют о том, что земельные участки не передавались покупателям и находятся во владении должника.
Суды пришли к выводу, что земельные участки отчуждены должником покупателям и вследствие этого не могут быть реализованы в рамках конкурсного производства без нарушения прав покупателей, поскольку включению в конкурсную массу и реализации в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, подлежит только то имущество должника, которым он владеет и которое может быть обращено к реализации без каких-либо препятствий. Иное имущество, даже если оно принадлежит должнику, а его владелец владеет им незаконно (в том числе на основании недействительной сделки), должно быть истребовано у владельца и только после такого истребования оно подлежит инвентаризации, оценке и реализации наряду с другим имуществом, включенным в конкурсную массу должника.
Довод конкурсного управляющего о том, что за должником зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0107001:700 площадью 554786 кв. м, а право на вновь образованные при разделении участки должник не регистрировал, не является основанием для отмены судебных актов. Как пояснил в судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника, часть граждан, заключивших с должником предварительные договоры купли-продажи в отношении земельных участков, образованных при разделении участка с кадастровым номером 23:43:0107001:700, зарегистрировали за собой право собственности на эти земельные участки. Сведения о том, что должник установил площадь земельного участка, оставшегося после отчуждения гражданам части образованных при разделении участков, и оформил право на участок в установленном порядке, в материалах дела отсутствуют.
Как видно из информации, размещенной на сайте www.arbitr.ru, конкурсный управляющий должника обращался с заявлениями об оспаривании заключенных должником и физическими лицами предварительных договоров купли-продажи образованных при разделении земельных участков; в удовлетворении заявлений отказано. Также Вольнов О.В. предоставил копию решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 17.05.2016 о признании права собственности за Вольновым О.В. на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0107001:1327, 23:43:0107001:1328.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях). В настоящем случае требования граждан, подавших заявления в суды общей юрисдикции о признании права собственности, были удовлетворены, граждане зарегистрировали право собственности на приобретенные у должника земельные участки. При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обоснованно удовлетворили заявленные требования.
Основания для изменения или отмены определения по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 по делу в„– А32-4823/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
М.Г.КАЛАШНИКОВА

Судьи
И.М.ДЕНЕКА
Ю.В.МАЦКО


------------------------------------------------------------------