АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. по делу в„– А32-22460/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Павлова Виктора Николаевича (ИНН 230903438583, ОГРНИП 311230913200015) - Дубовой М.С. (доверенность от 23.08.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Формула здоровья" (ИНН 2311132846, ОГРН 1112311001692) - Сорокина В.Н. (доверенность от 19.02.2016), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формула здоровья" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-22460/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Павлов В.Н. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Формула здоровья" (далее - общество) о расторжении договора субаренды от 20.01.2015 и взыскании долга по арендной плате в размере 150 тыс. рублей. Истец также просил указать в решении, что оно является основанием для погашения записи об обременении участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016, иск удовлетворен частично. С общества в пользу предпринимателя взыскано 150 тыс. рублей долга по арендной плате. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о наличии у ответчика долга по договору от 20.01.2015 субаренды земельного участка. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора. В удовлетворении требования общества о погашении записи в ЕГРП суды отказали, поскольку договор аренды не расторгнут. Ссылки ответчика на пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суды отклонили, указав, что участок передан ответчику в субаренду для размещения медицинского центра, без права возведения объектов недвижимости. Из договора следует, что медицинский центр должен представлять собой имущество, не обладающее признаками объекта капитального строительства. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы общества о том, что оно не могло использовать земельный участок по назначению. Ответчик не возвратил участок предпринимателю, иск о расторжении договора в связи с невозможностью его использования в суд не предъявил.
В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 23.11.2015 и постановление от 03.03.2016. Податель жалобы указывает, что суды надлежащим образом не оценили документы, подтверждающие невозможность использования земельного участка для размещения передвижного магнитно-резонансного томографа и установки временного сооружения для записи и обслуживания пациентов. Установка данных объектов на участке, под которым находятся магистральный газопровод, водопроводные и канализационные сети, недопустима. Судебные инстанции, отклоняя доводы ответчика, не приняли во внимание требования пункта 2.5 раздела 2 СанПиН 2.1.3.2630-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность". Общество также полагает, что суды неправомерно оставили без рассмотрения требование о расторжении договора субаренды от 20.01.2015.
Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы. Представитель предпринимателя просил оставить без изменения решение от 23.11.2015 и постановление от 03.03.2016.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления отсутствуют.
Как видно из материалов дела, на основании постановления от 29.06.2012 в„– 5444 администрация муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО "Кубань-Бизнес" (арендатор) 20.07.2012 заключили договор в„– 4300018583 аренды земельного участка площадью 663 кв. м (кадастровый номер 23:43:0128002:1803), расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. им. Дзержинского, 94/2, предназначенного для строительства выставочного комплекса эксклюзивных автомобилей (т. 1, л.д. 13-26). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
На основании договора от 07.08.2013 ООО "Кубань-Бизнес" передало предпринимателю права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.07.2012 в„– 4300018583 (т. 1, л.д. 27, 28).
Предприниматель (арендатор) и общество (субарендатор) 20.01.2015 заключили договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:1803. В соответствии с пунктом 1.1 договора участок передается в субаренду для размещения медицинского центра, без права возведения капитальных объектов недвижимости (т. 1, л.д. 9-12). Договор заключен сторонами на срок до 29.06.2022 (пункт 2.1); государственная регистрация данной сделки осуществлена 30.01.2015.
Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится субарендатором ежемесячно не позднее 15 числа оплачиваемого месяца. Оплата за первый месяц вносится в течение 10 календарных дней с момента подписания договора. Размер арендной платы исчисляется в следующем порядке: в течение 6 месяцев с момента подписания договора размер арендной платы составляет 30 тыс. рублей в месяц; начиная с 7 (седьмого) месяца с момента подписания договора размер арендной платы составляет 90 тыс. рублей в месяц.
В претензии от 30.04.2015 в„– 27 предприниматель предложил обществу погасить образовавшуюся по договору субаренды задолженность в сумме 90 тыс. рублей. Арендатор указал, что в случае оставления обществом претензии без удовлетворения, он обратится в арбитражный суд для принудительного взыскания долга и расторжения договора субаренды (т. 1, л.д. 29).
Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, предприниматель обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.
Из правового анализа статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9 и 65 Кодекса).
Как видно из материалов дела, в силу пункта 1.1 договора субаренды от 20.01.2015 земельный участок предоставлен ответчику для размещения медицинского центра, без права возведения капитальных объектов. При этом согласно пункту 7.5 земельный участок передан ответчику на основании договора без подписания каких-либо дополнительных актов.
Ответчик планировал использовать земельный участок для размещения временного сооружения (установки передвижного магнитно-резонансного томографа; т. 1, л.д. 127-128).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что общество приняло объект аренды, претензии ответчика по поводу невозможности использования земельного участка для целей, указанных в пункте 1.1 договора от 20.01.2015, в материалах дела отсутствуют.
Невозможность использования участка для размещения временных объектов документально не подтверждена, сведения о наличии на участке охранных зон инженерных коммуникаций не являлись скрытыми и могли быть получены ответчиком, принявшим участок без каких-либо замечаний.
С учетом установленных обстоятельств суды правомерно удовлетворили требования предпринимателя о взыскании арендной платы по договору.
Доводы кассационной жалобы общества следует отклонить. Так, из постановления администрации г. Краснодара от 29.06.2012 в„– 5444 следует, что в охранных зонах инженерных коммуникаций расположена часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0128002:1803 (т. 1, л.д. 19-22, 53, 54). Доказательств, свидетельствующих о том, что временный объект невозможно разместить на части земельного участка, которая не входила в охранную зону инженерных коммуникаций (663 кв. м - 527 кв. м), ответчик не представил.
Обстоятельства невозможности размещения на участке временных объектов не подтверждает и переписка ответчика с ОАО "Краснодаргоргаз" и ООО "Краснодар Водоканал" (т. 1, л.д. 92-107). В нарушение требований статей 9 и 65 Кодекса ответчик не представил и доказательств, свидетельствующих о намерении создания (размещения) на участке лечебно-профилактической организации, на которую распространяются требования пункта 2.5 раздела 2 СанПиН 2.1.3.2630-10.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как пункт 3 статьи 619 данного Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Несоблюдение сторонами досудебного порядка урегулирования спора влечет оставление искового заявления без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).
С учетом изложенного требование о расторжении договора субаренды по заявленным истцом основаниям суды правомерно оставили без рассмотрения, исходя из буквального содержания претензии истца (т. 1, л.д. 29). Соглашения о расторжении договора на предложенных предпринимателем условиях стороны не достигли. Соответствующие доводы ответчика рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.
Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения решения и постановления. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 по делу в„– А32-22460/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ


------------------------------------------------------------------