АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2016 г. по делу в„– А32-30874/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл" (ИНН 2320109804, ОГРН 1022302932398), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Вареного Ивана Игоревича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу в„– А32-30874/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сочи Транс Ойл" (далее - общество) о расторжении договора от 23.03.2001 в„– 490002161 аренды земельного участка, взыскании 305 981 рублей 88 копеек долга по договору от 23.03.2001 в„– 490002161 за период с 30.07.2014 по 30.06.2015, а также 32 345 рублей 16 копеек неустойки по состоянию на 27.07.2015.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.02.2016 исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 88 750 рублей 03 копейки долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что постановление главы города Сочи от 15.06.2007 в„– 791 "О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи" и постановление от 07.08.2007 в„– 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 15.06.2007 в„– 791", на основании которых истец произвел расчет долга, не подлежат применению при определении размера арендной платы. Суд произвел перерасчет платы за использование участка на основании Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50, взыскав с ответчика 88 750 рублей 03 копейки. Суд также пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 23.03.2001 в„– 490002161, в связи с отсутствием у администрации полномочий по распоряжению земельным участком, относящимся на момент совершения сделки к федеральной собственности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Недействительность (ничтожность) договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке, а также влечет отказ в удовлетворении требования о взыскании неустойки.
Определением от 22.04.2016 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Варенова И.И. (т. 2, л.д. 36-39).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 решение от 29.02.2016 в части взыскания с общества в пользу администрации долга, а также в части взыскания в доход федерального бюджета государственной пошлины отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В остальной части решение от 29.02.2016 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции установил, что на основании постановления от 01.11.1994 в„– 944 товариществу с ограниченной ответственностью "Сочи Транс Ойл" (далее - товарищество) выдан государственный акт на право пользования землей серии КК-2 в„– 426001077, подтверждающий предоставление в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка площадью 0,19 га для размещения и эксплуатации автозаправочной станции контейнерного типа. Право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком в порядке универсального правопреемства перешло к обществу. Ничтожность договора аренды от 23.03.2001 в„– 490002161 свидетельствует о сохранении у общества ранее возникшего вещного права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое подлежит переоформлению в соответствии с нормами Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указание в постановлении администрации г. Сочи от 28.09.1999 в„– 835/1 "О предоставлении в аренду ЗАО "Сочи Транс Ойл" земельного участка, фактически занимаемого комплексом зданий и сооружений автозаправочной станции по Батумскому шоссе, 30-б в пос. Дагомыс Лазаревского района" на отмену государственного акта серии КК-2 в„– 426001077 не могло прекратить вещного права общества в отношении предоставленного ему земельного участка, поскольку данный ненормативный правовой акт направлен исключительно на переоформление ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды, а не на его прекращение по иным основаниям. Кроме того, на дату издания постановления в„– 835/1 у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком, который в силу прямого указания закона с 1995 года находился в собственности Российской Федерации. Последующие постановка спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в иной конфигурации, которая изменилась за счет уменьшения площади земельного участка, ранее предоставленного для размещения автозаправочной станции, и регистрация за муниципальным образованием права собственности на данный участок, также не могли служить достаточными основаниями для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования участком, возникшего на основании государственного акта серии КК-2 в„– 426001077. В отсутствие заключенного в установленном порядке договора аренды и при наличии у общества действующего права постоянного (бессрочного) пользования землей, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у администрации правовых оснований для обращения с требованием о взыскании с общества платы за пользование спорным участком, рассчитываемой по нормативной формуле определения арендной платы за использование публичных земель. Учитывая наличие у общества вещно-правового титула пользователя земельным участком, формой платы за использование земли для него является земельный налог. Апелляционный суд также согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения ничтожного договора аренды и взыскания неустойки, сославшись на квалификацию данной сделки, содержащуюся во вступивших в законную силу судебных актах по делу в„– А32-5652/2015.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить решение от 29.02.2016 и постановление от 25.07.2016, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Податель жалобы настаивает на взыскании с общества долга за пользование земельным участком за период с 30.07.2014 по 30.06.2015 в размере 305 981 рубля 88 копеек, рассчитанного с применением нормативно установленных ставок арендной платы, а также неустойки в размере 32 345 рублей 16 копеек. Истец также ссылается на наличие оснований для расторжения договора аренды.
Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены (изменения) апелляционного постановления отсутствуют.
Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 01.11.1994 в„– 944 товариществу выдан государственный акт на право пользования землей серии КК-2 в„– 426001077, в соответствии с которым в постоянное (бессрочное) пользование предоставлен земельный участок площадью 0,19 га для размещения и эксплуатации автозаправочной станции контейнерного типа (т. 2, л.д. 100-110).
Товарищество в 1998 году на основании постановления главы администрации Центрального района г. Сочи в„– 20/2 реорганизовано в ЗАО "Сочи Транс Ойл" (свидетельство о регистрации серии ПП в„– 05607 от 22.01.1998; т. 2, л.д. 43-48).
Администрация (арендодатель) и ЗАО "Сочи Транс Ойл" (арендатор) 23.03.2001 заключили договор в„– 2161 аренды земельного участка площадью 1270 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, Батумское шоссе, 30Б, для эксплуатации автозаправочного комплекса (т. 1, л.д. 11-18).
Срок действия договора установлен с 01.01.2000 по 01.01.2049 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. Последний платеж вносится до 15 ноября текущего года.
ЗАО "Сочи Транс Ойл" в 2002 году преобразовано в общество (т. 2, л.д. 49-57).
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
На основании пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.
В пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При рассмотрении иска об оспаривании договора, под которым понимается и иск о расторжении договора, суд проверяет обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В статье 22 Земельного кодекса закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А32-5652/2015 установлено, что договор аренды от 23.03.2001 в„– 4900002161 заключен администрацией (арендодателем) в отношении земельного участка, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. На момент заключения договора спорный участок являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Данное обстоятельство позволило судам квалифицировать договор аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.
Недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке, что следует из содержания статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
С учетом изложенного суды при рассмотрении настоящего дела правомерно исходили из квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки и отказали в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и взыскании договорной неустойки.
Суд апелляционной инстанции также установил, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, предоставленное правопредшественнику ответчика (товариществу), в порядке универсального правопреемства перешло к обществу. В связи с ничтожностью основания возникновения права аренды, у ответчика сохраняется ранее возникшее вещное право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, которое подлежит переоформлению. Постановление администрации г. Сочи от 28.09.1999 в„– 835/1 не свидетельствует о прекращении данного права.
С учетом установленных обстоятельств апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что до момента заключения в установленном порядке договора аренды общество должно оплачивать пользование землей в форме земельного налога, в связи с чем отказал во взыскании платы за пользование спорным участком, рассчитываемой с применением методики определения арендной платы за использование публичных земель.
Кассационная жалоба администрации не содержит доводов, позволяющих опровергнуть выводы апелляционного суда.
Суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (статья 288 Кодекса).
Поскольку апелляционный суд частично отменил решение суда первой инстанции, а администрация обжалует решение от 29.02.2016 и постановление от 25.07.2016 в полном объеме, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса предметом кассационного пересмотра является постановление от 25.07.2016.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 по делу в„– А32-30874/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------