АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. по делу в„– А32-29873/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сити Парк" (ИНН 2319050112, ОГРН 1112367001966), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу в„– А32-29873/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Сити Парк" (далее - общество) о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 590 998 рублей 93 копеек за пользование земельным участком площадью 2286 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203018:42), расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, д. 30, начисленного за период с 11.05.2011 по 31.12.2014.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 385 683 рубля 58 копеек неосновательного обогащения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суды пришли к выводу о том, что ответчик обязан оплатить пользование землей пропорционально принадлежащей ответчику доле в праве на недвижимое имущество. При расчете размера неосновательного обогащения суды применили методику и ставки арендной платы, утвержденные действующими нормативными правовыми актами.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить решение от 04.04.2016 и постановление от 19.07.2016 в части отказа в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указывает, что в связи с использованием земельного участка общество обязано вносить соответствующую плату, которая должна быть взыскана с ответчика на основании статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, на основании протокола о результатах торгов (аукциона) от 06.05.2011 в„– 53 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и Раганян Ю.А. (арендатор) 10.05.2011 заключили договор в„– 4900006713, в соответствии условиями которого арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок площадью 2286 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203018:42), расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, д. 30, предназначенный для многоэтажного паркинга со встроенными помещениями (т. 1, л.д. 18-23, 28-31).
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия определен с 11.05.2011 по 11.05.2014. В силу пункта 8.4 действие договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1.
В пункте 3.1 договора установлено, что размер арендной платы за земельный участок определен по результатам торгов и составляет 11 232 392 рубля за три года.
В соответствии с пунктом 3.2 договора после государственной регистрации права на объект незавершенного строительства и оформления договора аренды для его эксплуатации, размер арендной платы за земельный участок рассчитывается с действующими на тот момент нормативными правовыми актами Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления.
На основании договора от 09.06.2011 права и обязанности арендатора по договору от 10.05.2011 в„– 4900006713 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды перешли от Раганяна Ю.А. к обществу (т. 1, л.д. 32-35).
Администрация, полагая, что в период с 11.05.2011 по 31.12.2014 общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению платы за пользование участком, обратилась с заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку спорный земельный участок относится к публичной собственности, арендная плата за его использование носит регулируемый характер.
Судебные инстанции установили, что в период действия договора аренды общество вносило арендные платежи в соответствии с условиями, предусмотренными пунктами 3.1 и 3.2 договора от 10.05.2011 в„– 49000006713 (т. 1, л.д. 52-58). На данном участке в установленном порядке возведен и введен в эксплуатацию объект недвижимости, которому присвоен почтовый адрес: Сочи, Центральный район, ул. Гагарина, 23а (т. 1, л.д. 62-66). Государственная регистрация прав на объект осуществлена в установленном порядке 27.12.2013; в настоящий момент общество наряду с иными лицами является собственником нежилых помещений в здании (т. 1, л.д. 67-70). Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203018:42 для эксплуатации объекта недвижимости не заключен (т. 1, л.д. 71-77).
Исходя из условий договора аренды от 10.05.2011 в„– 4900006713, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что он прекращен в связи с истечением срока его действия. В отсутствие договорных отношений и фактической эксплуатации земельного участка ответчик обязан внести плату за его использование в период с 12.05.2014 по 31.12.2014. Правовым основанием для взыскания данных платежей с общества служат нормы главы 60 Гражданского кодекса.
Поскольку общество в установленном порядке завершило строительство объекта недвижимости и зарегистрировало права на него в соответствии с пунктом 3.2 договора от 10.05.2011 в период после прекращения его действия арендная плата за использование участка подлежала определению исходя из нормативно установленных ставок. С учетом правил пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса нормативно установленные ставки подлежали применению и при расчете неосновательного обогащения. Довод администрации о необходимости применения определенного пунктом 3.1 договора размера арендной платы (т. 1, л.д. 17) суды правомерно отклонили, как противоречащий условиям сделки, заключенной по результатам торгов. При этом судебные инстанции учитывали, что общество обращалось в уполномоченный орган с заявлением об оформлении нового договора аренды для размещения и эксплуатации объекта недвижимости (т. 1, л.д. 9-17).
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210) определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ).
В пункте 5.3 постановления в„– 210 указано, что в случае если право на заключение договора приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).
Согласно пункту 5.5 постановления в„– 210 с 01.08.2009 при продлении либо установлении новых сроков аренды участков по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.4 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 названного нормативного правового акта.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Администрация не представила доказательств, позволяющих определить с 12.05.2014 актуальную рыночную стоимость размера годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с пунктом 2 постановления в„– 210, поэтому несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса). Принимая во внимание условия пунктов 3.1 и 3.2 заключенного на торгах договора от 10.05.2011 в„– 4900006713, у судов также не имелось оснований для применения правил пункта 5.3 постановления в„– 210 в целях расчета размера неосновательного обогащения.
В отсутствие отчета независимого оценщика, выполненного в соответствии с требованиями Закона в„– 135-ФЗ, необходимого для применения постановления в„– 210, суды с учетом положений пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса правомерно использовали для расчета размера неосновательного обогащения постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" и постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 в„– 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи", позволяющие рассчитать неосновательное обогащение за участок как произведение его кадастровой стоимости и ставки арендной платы в размере 1,5%.
Ошибочное указание суда первой инстанции на возможность (в целях расчета арендной платы) отождествления рыночной стоимости участка и его кадастровой стоимости не привело к принятию неправильного судебного акта, поэтому не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления.
Иные выводы судов основаны на содержании представленных в дело доказательств и соответствуют правилам статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
С учетом изложенного основания для отмены решения от 04.04.2016 и постановления от 19.07.2016 по доводам жалобы отсутствуют.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу в„– А32-29873/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ


------------------------------------------------------------------