АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. по делу в„– А32-1303/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "КФХ Гах В.А." (ИНН 2338009984, ОГРН 1042321384676) - Гах В.А. (паспорт), Соловьева А.В. (доверенность от 12.01.2016), от ответчика - индивидуального предпринимателя главы КФХ Мазюк В.Ю. (ИНН 233800171333, ОГРНИП 304233830800045) - Кириченко С.В. (доверенность от 10.02.2010), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования Новосергиевское сельское поселение Крыловского района Краснодарского края, третьего лица - администрации муниципального образования Крыловской район Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Мазюк В.Ю. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 (судьи Галов В.В., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А32-1303/2016, установил следующее.
ООО "КФХ Гах В.А." (далее - КФХ Гах В.А.) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Новосергиевское сельское поселение Крыловского района Краснодарского края (далее - администрация) и индивидуальному предпринимателю главе КФХ Мазюк В.Ю. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.07.2015 в„– 1400002179, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0000000:308 общей площадью 20 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловской район, ЗАО "Новосергиевское", секция 26, контур 22.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Крыловской район Краснодарского края (далее - администрация района).
Решением от 17.03.2016 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.07.2015 в„– 1400002179, заключенный администрацией и предпринимателем, в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:14:0000000:308, расположенного по адресу: Краснодарский край, Крыловской район, ЗАО "Новосергиевское", секция 26, контур 22, предназначенного для сельскохозяйственного производства. В удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано. Суды указали, что реституция владения не может быть применена по причине того, что земельный участок не находится во владении ответчика. Будучи достоверно информированной о наличии иного лица (КФХ Гах В.А.), претендующего на спорный земельный участок, администрация предоставила его КФХ Мазюк В.Ю. без обеспечения справедливой, публичной, открытой и прозрачной процедуры предоставления, чем нарушила право на равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Договор аренды от 14.07.2015 в„– 1400002179 является недействительным (ничтожным) ввиду нарушения предусмотренной законом публичной процедуры предоставления земельных участков.
Апелляционный суд, оставляя решение от 17.03.2016 без изменения, согласился с выводами суда первой инстанции, отметив также, что на спорном земельном участке были проведены осенне-полевые работы по закладке урожая сельскохозяйственных культур 2015-2016 гг., что свидетельствует об обременении объекта, переданного в аренду, правами третьего лица. Администрация не только получала от истца плату за пользование спорным участком, но и не препятствовала его использованию без надлежащих оснований.
В кассационной жалобе КФХ Мазюк В.Ю. просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что договор от 31.05.2004 в„– 1400000492 с КФХ Гах В.А. нельзя признать заключенным, поскольку в нем не определены границы передаваемого в аренду земельного участка, который фактически не сформирован; договор не зарегистрирован в установленном законом порядке; является ничтожной сделкой, поскольку заключен с администрацией, а не с администрацией района, к полномочиям которой относился вопрос по распоряжению данной землей). Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 14.07.2015 в„– 1400002179 заключен в соответствии с нормами действующего законодательства (от истца либо третьих лиц в установленном законом порядке заявлений о предоставлении участка в аренду не поступало). После формирования земельного участка (постановки его на кадастровый учет) в результате обследования и выезда на место ответчик убедился, что участок свободен от посевов сельскохозяйственных культур. На момент заключения оспариваемого договора аренды и его передачи по акту посевов или иного имущества на участке не имелось. После регистрации договора аренды установлено самовольное осуществление сева озимых колосовых культур на данном земельном участке, что не свидетельствует о наличии правовых притязаний на использование участка. Доводы истца о нарушении порядка предоставления земельного участка в аренду со ссылкой на необходимость проведения торгов, противоречат статье 12 Федерального закона от 11.06.2003 в„– 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон в„– 74-ФЗ).
В отзыве на кассационную жалобу КФХ Гах В.А. просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Администрация направила отзыв, в котором просила отменить обжалованные судебные акты, истцу в удовлетворении требований отказать полностью.В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве. Администрация направила ходатайство о проведении судебного разбирательства в ее отсутствие. Кассационная жалоба рассмотрена на основании статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 31.05.2004 года администрация и КФХ Гах В.А. заключили договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения в„– 1400000492 (т. 1, л.д. 32-39), в силу пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 28,1 га, расположенный по адресу: ЗАО "Новосергиевское", отд. 5, секция 26, контур 22, 25, пос. Ключевской, секция 13, контур 36. В пункте 1.3 договора указано, что земельный участок фактически передан арендатору без иных документов о передаче, с планом земельного участка, являющимся приложением к договору аренды и определяющим на местности границы и размеры объекта аренды.
В пункте 4.3.6 договора закреплено право арендатора на предоставление земельного участка в преимущественном порядке по истечении срока действия договора, на принятых сторонами условиях, по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора.
Стороны согласовали, что срок действия договора составляет 11 месяцев (пункт 6.2 договора).
Постановлением главы администрации от 26.04.2005 в„– 42 договор аренды земельного участка от 31.05.2004 продлен сроком до 01.03.2006, что подтверждается дополнительным соглашением от 26.04.2005 (т. 1, л.д. 42, 43). По истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его прекращении, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.
1 октября 2015 года истец обратился в администрацию (арендодатель) с предложением о предоставлении арендуемого земельного участка в аренду сроком на 20 лет с оформлением договорных отношений согласно действующему законодательству и обоснованием необходимости развития хозяйства.
14 октября 2015 года администрация в письме в„– 694/06-02 сообщила истцу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:14:0000000:308 общей площадью 20 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Крыловской район, ЗАО "Новосергиевское", секция 26, контур 22, сформирован, поставлен на кадастровый учет и передан в аренду главе КФХ Мазюк В.Ю. в соответствии с договором аренды от 17.07.2015 в„– 1400002179 аренды земельного участка площадью 200 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:14:0000000:308, расположенного в Крыловском районе Краснодарского края, ЗАО "Новосергиевское", секция 26, контур 22 (т. 1 л.д. 98-201), сроком на 25 лет, на основании распоряжения администрации сельского поселения от 14.07.2015 в„– 71-р (т. 1 л.д. 106, 107). Согласно пункту 1.3 договора единственным документом, подтверждающим передачу участка, является договор, дата передачи с 14.07.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2015 в„– 23/206/001/2015-30.
Полагая, что данный земельный участок предоставлен КФХ Мазюк В.Ю. в нарушение действующего законодательства, КФХ Гах В.А.) обратился с иском в арбитражный суд.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
На основании пункта 1 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции; далее - Земельный кодекс) гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, а также Законом в„– 74-ФЗ.
Согласно пункту 1 статьи 12 Закона в„– 74-ФЗ (в ранее действовавшей редакции) граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявления.
Орган местного самоуправления на основании заявления, указанного в пункте 1 приведенной статьи, или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, указанному в пункте 3 данной статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (пункты 3, 4 статьи 12 Закона в„– 74-ФЗ).
Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней со дня принятия такого решения (пункт 5 статьи 12 Закона в„– 74-ФЗ).
В то же время Закон в„– 74-ФЗ, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения лицам, заинтересованным в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства, не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае подачи двух и более заявок таких лиц.
Принимая во внимание, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ). Применение этой нормы в рассматриваемом случае вытекает также из статьи 2 Закона в„– 101-ФЗ, согласно которой участниками отношений, регулируемых данным Законом, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, не исключая тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ (в ранее действовавшей редакции) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.
В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным принципам.
Таким образом, суду для рассмотрения по существу спора надлежит установить наличие воли иного лица, претендующего на тот же земельный участок на получение этого земельного участка в аренду.
Исследование материалов дела и оценка доказательств (статья 71 Кодекса) позволили судам сделать вывод о том, что арендодатель не мог не знать о наличии конкурирующего притязания на спорный земельный участок со стороны КФХ Гах В.А. как владеющего арендатора. Администрация, будучи достоверно информированной о наличии иного лица, пользующегося спорным объектом аренды и претендующего на него, осуществила предоставление участка иному лицу без обеспечения справедливой, публичной, открытой и прозрачной процедуры предоставления земельных участков, чем нарушила право на равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет недействительность (ничтожность) договора аренды от 14.07.2015 в„– 1400002179.
Приведенные в кассационной жалобе возражения об отсутствии конкурирующей заявки и претендентов на спорный участок в момент обращения КФХ Мазюк В.Ю. подлежат отклонению. Намерение использовать спорный земельный участок на условиях аренды КФХ Гах В.А. изложено им в заявлении от 01.10.2015 (т. 1, л.д. 29).
Довод о незаключенности договора аренды от 31.05.2004 в„– 1400000492 не принимается, поскольку срок его действия составлял менее года (по 31.04.2005) и он не подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса).
Иные доводы заявителя кассационной жалобы также изучены и отклоняются по следующим основаниям. Договор аренды земельного участка от 31.05.2005 в„– 1400000492 продлен до 01.03.2006 (дополнительное соглашение от 26.04.2005). По истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении. Ввиду продолжения использования земельного участка арендатором, договор аренды на тех же условиях возобновлен на неопределенный срок. Земельный участок площадью 28,1 га в целях сельскохозяйственного производства используется КФХ Гах В.А. и в настоящее время. За время использования земельного участка данным лицом (начиная с 2006 года) администрация письменных уведомлений о прекращении арендных отношений либо об отказе от договора аренды в адрес истца не направляла, регулярно получая арендную плату за использование объекта аренды, подписывая акты сверки расчетов.
Таким образом, администрация нарушила требования части 2 статьи 209, статьи 606 Гражданского кодекса, части 2 статьи 22 Земельного кодекса, поскольку в аренду могут быть предоставлены земельные участки, свободные от прав третьих лиц.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.
Основания для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2016 по делу в„– А32-1303/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ


------------------------------------------------------------------