АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2016 г. по делу в„– А20-2942/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Айбатулина К.К. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Российские ипподромы" (ИНН 7714873807, ОГРН 1127746402112) - Рогатовой Л.В. (доверенность 03.06.2014), Шогенова Х.А. (доверенность от 17.05.2016), от ответчика - Кабардино-Балкарского фонда поддержки современного пятиборья и конного спорта "Успех" (ИНН 0725990228, ОГРН 1120700000035) - Дзамихова Р.И. (доверенность от 15.07.2015), в отсутствие третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0725000304, ОГРН 1090725000266), надлежаще извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Кабардино-Балкарского фонда поддержки современного пятиборья и конного спорта "Успех" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.02.2016 (судья Шокумов Ю.Ж.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 (судьи Луговая Ю.Б., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу в„– А20-2942/2015, установил следующее.
ОАО "Российские ипподромы" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Кабардино-Балкарскому фонду поддержки современного пятиборья и конного спорта "Успех" (далее - фонд) о признании расторгнутыми с 04.08.2015 следующих договоров аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Нальчик, ул. Мальбахова, 30, заключенных фондом и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление):
- договора аренды от 15.03.2012 в„– 7-КН/03-12 недвижимого имущества - здания конно-спортивного комплекса общей площадью 6 937,9 кв. м;
- договора аренды от 05.07.2012 в„– 8 недвижимого имущества - конюшни-пристройки к конно-спортивному комплексу общей площадью 1586,9 кв. м;
- договора аренды от 29.12.2012 в„– 280 недвижимого имущества - земельного участка конно-спортивного комплекса, с кадастровым номером 07:09:000009:1630, площадью 6381,7 кв. м, а также об изъятии из пользования фонда и передачи обществу недвижимого имущества, являющееся предметом указанных договоров аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление.
Фонд в свою очередь заявил встречный иск об обязании освободить помещения третьего этажа административного здания конно-спортивного комплекса, незаконно занимаемого сотрудниками общества.
Решением от 27.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.05.2016, заявленные требования удовлетворены частично. Встречный иск возвращен заявителю. Суды признали расторгнутыми договоры аренды и обязали изъять у фонда в пользу общества недвижимое имущество, переданное по указанным договорам аренды. В части требований о признании договоров аренды расторгнутыми с 04.08.2015 в иске отказано, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что ответчик нарушил существенные условия договоров аренды, что является основанием для признания их расторгнутыми.
В кассационной жалобе фонд просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, отказать в удовлетворении исковых требований В жалобе приведены следующие доводы:
- вывод судов о том, что фонд занимается предпринимательской деятельностью в нарушение требований устава и договоров аренды, противоречат содержанию этих документов;
- вывод судов о том, что фонд в нарушение пункта 4.2.12 договоров передал в субаренду часть арендуемых помещений ООО "Конный завод "Малкинский", а еще часть помещений - третьим лицам в субаренду без оформления правоотношений с ними не обоснован; фонд вправе сдавать в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем) только с предварительного письменного согласия арендодателя; в отношении переданных фондом в субаренду ООО "Конный завод "Малкинский" части помещений письменное согласие арендодателя имеется; иных сделок фонд не заключал;
- представленные истцом в простой письменной форме объяснения неких физических лиц, якобы состоящих в договорных отношениях с фондом, не могут служить допустимыми и относимыми доказательствами;
- суды пришли к необоснованному выводу о том, что фондом допущены нарушения норм пожарной безопасности; здание-гостиница "Фаворит", входящее в состав конно-спортивного комплекса, полностью соответствует действующим нормам пожарной безопасности, что подтверждается справкой о противопожарном состоянии объекта от 15.06.2015;
- принятое фондом по акту приема-передачи имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем в данный момент ответчик производит капитальный ремонт помещений; административное здание конно-спортивного комплекса не эксплуатируется и по завершении ремонтных работ в указанном здании будет установлена пожарная сигнализация;
- справка от 13.04.2015, принятая судами в качестве доказательства нарушения норм пожарной безопасности, составлена в отсутствие представителя фонда и без учета того, обстоятельства, что в здании проводятся ремонтные работы;
- все проведенные и проводимые ремонтные работы согласованы с арендодателем;
- вывод судов о праве арендодателя расторгнуть договоры аренды в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 8.6 договоров, уведомив в письменном виде другую сторону за 60 дней до предполагаемого расторжения, безосновательны, поскольку согласно пункту 4.4.3 l договора требовать досрочного расторжения договоров в порядке пункта 8.6 может только арендатор.
В отзыве на кассационную жалобу общество ссылается на несостоятельность ее доводов, просит судебные акты оставить в силе.
В судебном заседании фонд обратился с ходатайством об отложении рассмотрения жалобы в связи с принятием мер по заключению сторонами мирового соглашения. Представители общества пояснили, что им не известны намерения сторон заключить мировое соглашение, они не ознакомлены с его условиями, возражают против удовлетворения ходатайства.
Рассмотрев заявленное ходатайство, окружной суд его отклонил, поскольку у сторон отсутствует взаимное намерение о заключении мирового соглашения по делу.
В судебном заседании стороны поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 15.03.2012 управление (арендодатель) и фонд (арендатор) заключили договор аренды федерального имущества в„– 7 КН/03-12, согласно которому арендатору передано в пользование недвижимое имущество - здание конно-спортивного комплекса общей площадью 6 937,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Мальбахова, 30 (т. 1, л.д. 42-51).
05 июля 2012 года управление (арендодатель) и фонд (арендатор) заключили договор аренды федерального имущества в„– 8 КН/07-12, согласно условиям которого арендатору передано в пользование недвижимое имущество - конюшня (пристройка) к конно-спортивному комплексу общей площадью 1586,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Нальчик, ул. Мальбахова, 30 (т. 1, л.д. 52-62).
29 декабря 2012 года управление (арендодатель) и фонд (арендатор) заключили договор аренды федерального имущества в„– 280, согласно условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок под конно-спортивным комплексом с пристройкой, с кадастровым номером 07:09:000009:1630, площадью 6381,7 кв. м, расположенный по адресу: г. Нальчик, ул. Мальбахова, 30 (т. 1, л.д. 63-67).
Срок действия договоров установлен до 15 марта 2040 года. Указанные договоры аренд прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с актами приема-передачи (приложения к договорам) арендованное имущество передано арендатору с момента подписания договоров аренды и находится в его владении и пользовании.
На основании Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Указа Президента Российской Федерации от 08.08.2011 в„– 1058 "Об акционерном обществе, объединяющем ипподромы Российской Федерации", распоряжения Правительства Российской Федерации и поручения управления от 27.12.2012 управление по Кабардино-Балкарской Республике издало распоряжение об условиях приватизации имущества, передаваемого обществу (т. 1, л.д. 68-69).
В связи с приватизацией и передачей имущества в уставной капитал общества за последним зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости: конно-спортивный комплекс с пристройкой и земельный участок под ними.
На основании распоряжения управления от 25.01.2013 в„– 05-р общество и фонд заключили дополнительные соглашения от 29.12.2013 в„– 1 к указанным выше договорам аренды о замене арендодателя - управления на общество (т. 1, л.д. 70-75).
При проверке Прокуратурой города Нальчика исполнения законодательства Российской Федерации о физической культуре и спорте установлены нарушения при эксплуатации имущества, расположенного в г. Нальчик, ул. Мальбахова, 30, а именно нарушения правил пожарной безопасности, нарушение порядка определения арендной платы, что подтверждается предписанием от 15.05.2015 (т. 1, л.д. 76-78).
Общество, ссылаясь на грубые нарушения законодательства при эксплуатации имущества, обратилось к фонду с требованием о досрочном расторжении договоров аренды от 05.07.2012 в„– 8 КН/07-12, от 15.03.2012 в„– 7 КН/03-12 и от 29.12.2012 в„– 280 и об освобождении помещений и земельного участка в течение 5 дней.
Уведомление от 27.05.2015 направлено арендатору по юридическому адресу, указанному в договоре аренды (т. 3, л.д. 67-68).
Письмом от 24.06.2015 фонд ответил отказам (т. 2, л.д. 57-59).
Согласно акту осмотра арендуемых помещений от 20.06.2015 комиссия арендодателя в присутствии представителя арендатора установила, что в арендуемых помещениях административного задания ведутся ремонтные работы, доступ на 3 этаж закрыт (т. 2, л.д. 65).
По результатам обследования арендодателем арендуемых фондом помещений общество повторно направило в адрес фонда уведомление от 09.07.2015 в„– 88 о расторжении договоров аренды и необходимости возвратить арендуемое имущество.
Согласно акту от 10.07.2015 представитель фонда отказался от получения уведомления.
Уведомление направлено арендатору по юридическому адресу, что подтверждается описью вложения в письмо от 14.07.2015 с печатью отделения связи (т. 3, л.д. 75, 91, 92-97).
Общество неоднократно обращалось в адрес фонда с уведомлениями о расторжении договоров аренды, что подтверждается письмами от 17.07.2015 в„– 89, от 27.07.2015 в„– 98, от 02.10.2015 в„– 154, от 28.12.2015 в„– 196 с приложением доказательств отправки в адрес фонда по юридическому адресу (т. 3, л.д. 70-90).
Неисполнение фондом в добровольном порядке требования общества о расторжении договоров аренды послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Суды установили, что право досрочного расторжения договора арендодателем предусмотрено пунктом 4.3.1 договора аренды в случаях, предусмотренных пунктом 8.2 договора.
Согласно пункту 8.2 договора договор аренды недвижимого имущества подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке в случаях существенных нарушений условий договора. При этом арендодатель обязуется уведомить арендатора об освобождении недвижимого имущества в связи с прекращением или расторжением договора аренды не менее чем за 30 дней (пункт 4.1.4 договора).
Проанализировав условия договоров по правилам статьи 431 ГК РФ, суды установили существенные нарушения условий договоров аренды, изложенных в пунктах 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8, 4.2.9, 4.2.10, 4.2.11, 4.2.12 договоров.
В соответствии с пунктом 4.2.6 договоров аренды арендатор взял на себя обязательства соблюдать правила пожарной безопасности.
Справками о противопожарном состоянии объекта от 13.04.2015 установлено, что в ходе совместной проверки инспектором отдела надзорной деятельности по г. Нальчику МЧС России по КБР (далее - ОНД) и прокуратурой г. Нальчика выявлены нарушения обязательных требований пожарной безопасности в гостинице "Фаворит" и административном корпусе по ул. Мальбахова, 30 в г. Нальчике (т. 3, л.д. 60-61), что подтверждается представлением Прокуратуры г. Нальчика от 15.05.2015 (т. 1, л.д. 76-78).
В соответствии с ответом Главного управления МЧС России по КБР от 15.12.2015 на запрос суда фонд устранил нарушения пожарной безопасности в здании гостиницы "Фаворит", однако сведения об устранении нарушений в административном корпусе данное заключение не содержит (т. 3, л.д. 58-59). При этом суды правильно указали, что ссылки ответчика на проведение ремонтных работ в здании административного корпуса не могут служить основанием для нарушения правил пожарной безопасности. Суды также отклонили довод о том, что административное здание не эксплуатируется ввиду незавершения строительно-ремонтных работ, поскольку материалами дела и встречным иском подтверждено, что в административном корпусе размещаются различные офисные помещения, а 3 этаж занят непосредственно обществом (т. 4, л.д. 1-8).
Довод фонда о том, что принятое им имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, требовало капитального ремонта, реконструкции, а также об отсутствии средств пожарной безопасности, подлежит отклонению, поскольку из акта приема-передачи от 15.03.2015 следует, что арендатор не имеет претензий к арендодателю по техническому состоянию недвижимого имущества. Об отсутствии средств (систем) пожарной безопасности не было упомянуто в акте приема-передачи недвижимого имущества.
Согласно пункту 4.2.10 договоров аренды арендатор взял на себя обязательства без письменного разрешения арендодателя не производить монтаж скрытых и открытых проводок и коммуникаций, не осуществлять перепланировок и переоборудования недвижимого имущества.
Фонд в подтверждение проводимых работ ссылается на письмо управления от 04.07.2012, согласно которому все проведенные и проводимые ремонтные работы согласованы с арендодателем (т. 2, л.д. 21). Между тем в своем письме управление указывает на то, что не возражает против проведения ремонтно-строительных работ за счет собственных средств арендатора без возмещения затрат на благоустройство территории и проведения капитального ремонта и реконструкции. Данное письмо не содержит сведений о видах и объемах планируемых работ, не содержит согласия на перепланировку помещений, а также монтаж скрытых и открытых проводок и коммуникаций. Право арендатора своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт зданий, инженерно-технических коммуникаций, а также мероприятий по благоустройству окружающей имущество территории по дополнительным соглашениям, заключаемым арендодателем, закреплено в пункте 4.2.11 договоров. Какие-либо дополнительные соглашения к договорам аренды, касающиеся проведения капитального ремонта и реконструкции, в материалах дела отсутствуют. Кроме того, суды установили, что в результате ремонтных работ фондом осуществляется перепланировка части помещений 1 и 2 этажей гостиницы "Фаворит", что подтверждается совместным актом обследования от 20.11.2015 (т. 3, л.д. 99-100). При этом соответствующих разрешений на реконструкцию здания фонд не получал, что подтверждается письмами администрации от 14.09.2015 (т. 2, л.д. 84) и Департамента архитектуры г. Нальчик от 06.03.2015 (т. 1, л.д. 89). Следовательно, факт нарушения фондом пункта 4.2.10 договоров аренды подтвержден материалами дела.
В соответствии с пунктом 4.2.12 договоров аренды арендатор обязался не заключать договоры и не совершать сделки, правовым последствием которых является обременение имущественных прав арендатора или арендодателя, в частности, переход их к иному лицу, внесение права аренды или его части в уставной капитал и другое. Также арендатор обязуется не сдавать в субаренду имущество без письменного согласия арендодателя. Между тем материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается заключение с ООО "Конный завод "Малкинский" двух договоров субаренды, по которым фонд предоставляет указанному обществу часть арендуемого имущества за плату (по договору субаренды от 01.11.2012 в„– 1 передано помещение общей площадью 596,4 кв. м, по договору субаренды от 01.10.2013 в„– 2 - помещение общей площадью 185 кв. м).
При этом согласие арендодателя на сдачу в субаренду помещения общей площадью 596,4 кв. м ответчик получил только 08.02.2013, а на передачу части помещения общей площадью 185 кв. м письменного согласия от собственника имущества фонд не получал.
С учетом изложенного, утверждение фонда о том, что передача в субаренду части арендуемых помещений осуществлена с согласия арендодателя, документально не подтверждено.
Также актом осмотра помещений здания Конно-спортивного комплекса и пристройки к нему (конюшни) от 11.12.2015 выявлено, что часть помещений, находящихся в аренде у фонда, занимали третьи лица (в помещении спортзала Конно-спортивного комплекса располагается школа греко-римской борьбы Анзора Карданова и Асланбека Хуштова). Каких-либо разрешительных документов, подтверждающих право на нахождение школы в спорных помещениях, не представлено (т. 3, л.д. 105-118). Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении пункта 4.2.12 договоров аренды.
При этом довод ответчика о том, что представленные истцом в простой письменной форме объяснения неких физических лиц, якобы состоящих в договорных отношениях с фондом, не могут служить допустимыми и относимыми доказательствами, кассационным судом отклоняется, поскольку факт занятия помещения третьими лицами подтверждается помимо показаний актом осмотра от 11.12.2015, который фонд в установленном порядке не оспорил.
С учетом изложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, уведомление общества о расторжении договора, направленное в адрес ответчика, суды сделали правильный вывод о том, что истец реализовал свое право на отказ от договора, поэтому договоры обоснованно признаны расторгнутыми по истечении месяца со дня получения ответчиком уведомления.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Между тем доказательств, подтверждающих передачу арендатором спорных объектов недвижимости арендодателю, в материалах дела не имеется, поэтому суды правомерно удовлетворили требование истца об обязании вернуть обществу арендуемое имущество.
Как следствие этому, суды, руководствуясь требованиями статьи 622 ГК РФ, правомерно обязали ответчика освободить спорные помещения по требованию вещного правообладателя.
Данный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и условиям договора, а также не противоречит подлежащими применению нормам материального права.
В части возврата встречного иска судебные акты заявителем не обжалуются, поэтому в указанной части окружным судом не проверяются.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы отказать. Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.02.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 по делу в„– А20-2942/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Л.И.САВЕНКО

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Ю.В.РЫЖКОВ


------------------------------------------------------------------