АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2016 г. по делу в„– А32-8963/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Потапова С.Л. (доверенность от 11.01.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ВСВ-Гидрострой" (ИНН 2311139390, ОГРН 1112311008160) - Бакурова С.Б. (доверенность от 03.11.2014), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Ковалева Н.В.) по делу в„– А32-8963/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "ВСВ-Гидрострой" (далее - общество) о взыскании 2 199 088 рублей 66 копеек задолженности по арендной плате за период с 05.04.2012 по 31.08.2015 и 289 721 рубля 54 копейки пеней (требования уточнены; т. 1, л.д. 78).
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение договора от 10.08.2011 в„– 4300017592. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условий договора аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 иск удовлетворен в части. С общества в пользу администрации взыскано 1 163 311 рублей 33 копейки задолженности и 165 484 рубля пеней. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 26 288 рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что администрация и ООО "Стройинтеркомплекс" заключили договор аренды земельного участка от 10.08.2011 в„– 4300017592, согласно которому арендатору передан из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 5146 кв. м с кадастровым номером 23:43:0408001:343, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. имени Мачуги В.Н., 6/2. Срок действия договора установлен до 09.04.2020. Участок передан по акту приема передачи для строительства многоэтажного жилого комплекса (земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства). Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). По договору от 19.03.2012 ООО "Стройинтеркомплекс" передало права и обязанности по договору аренды от 10.08.2011 в„– 4300017592 обществу. Участок передан новому арендатору по акту приема-передачи от 19.03.2012. Договор о передаче прав и обязанностей зарегистрирован в ЕГРП 05.04.2012. При проверке доводов администрации суд исходил из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества (арендатора) обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Арендная плата рассчитана истцом с учетом постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Правила о поэтапном увеличении размера арендной платы в переходный период, содержащиеся в пункте 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50, распространяются на общество как правопреемника прежнего арендатора (ООО "Стройинтеркомплекс"). Исходный земельный участок (с кадастровым номером 23:43:0408001:315) предоставлялся ООО "Стройинтеркомплекс" в аренду по договору от 01.06.2010 в„– 4300016337. Впоследствии он был разделен на несколько участков (один из которых - с кадастровым номером 23:43:0408001:343), с арендатором заключен новый договор от 10.08.2011 в„– 4300017592 (то есть на часть участка с кадастровым номером 23:43:0408001:315). Поэтому суды при расчете задолженности приняли за основу размер платы (39 рублей за кв. м в 2010 году), указанный в договоре аренды от 01.06.2010 в„– 4300016337 с ООО "Стройинтеркомплекс", учли правила о поэтапном увеличении размера арендной платы в 2011-2013 годах (пункт 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50), определив таким образом размер долга общества за период с 05.04.2012 по 31.12.2012. Размер арендной платы в период с 01.01.2013 по 31.12.2013 рассчитан судами с применением ставки 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1 Приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50, в редакции, до 05.12.2013). Арендная плата за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 рассчитана судами в соответствии с пунктом 2 Приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50 (в редакции от 25.11.2013), распространившего ставку 0,3% от кадастровой стоимости на арендаторов, взявших на себя обязательства по завершению строительства многоквартирных домов, обремененных правами участников долевого строительства. Поэтому при расчете арендной платы в 2014 и 2015 годах должна также применяться ставка 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенного, суды пришли к выводу об обоснованности требования администрации в части взыскания с общества 1 163 311 рублей 33 копеек задолженности по арендной плате за период с 05.04.2012 по 31.08.2015. Требование о взыскании с общества пеней за просрочку внесения арендных платежей признано судом обоснованным и удовлетворено (исходя из определенного судами долга по арендной плате) в размере 165 484 рублей (статья 330 Гражданского кодекса, пункт 5.2 договора). Апелляционным судом отклонен довод администрации об отсутствии оснований для применения пункта 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50 к спорным отношениям. Постановление от 27.01.2011 в„– 50 является нормативным правовым актом, обязательным для применения, в том числе, и в части установленного переходного периода, включая и спорный период. При этом администрация в расчете арендной платы за 2012 год учитывает правило о 30% ограничении на увеличение арендной платы. Истец необоснованно ссылается на необходимость расчета арендной платы в 2012 году исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 181 273 922 рублей 28 копеек (указан в приложении к договору от 10.08.2011). В постановлении от 27.01.2011 в„– 50 содержится правило о переходном периоде (в 2011-2013 годах), обязывающее стороны учитывать размер арендной платы, установленный за единицу площади участка по заключенному до 01.04.2011 договору. Поскольку арендная плата в 2010 году составляла 39 рублей за кв. м, с 01.04.2011 арендная плата должна была составить 50 рублей 70 копеек за кв. м (с учетом увеличения на 30%). При этом кадастровая стоимость земельного участка до 2011 года составляла 126 062 642 рубля 66 копеек. Ссылка администрации на необходимость применения в расчете арендной платы ставки 0,6% от кадастровой стоимости признана апелляционным судом несостоятельной. По общему правилу, нормы права применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, если иное прямо не предусмотрено нормативным правовым актом. К отношениям сторон по внесению арендной платы в 2014 и 2015 годах подлежат применению действующие нормы с учетом фактически сложившихся отношений. К обществу как к лицу, взявшему на себя обязательства по завершению строительства многоквартирных домов, в течение трех лет с даты приобретения права аренды, подлежит применению ставка арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка. Доводы администрации в этой части не соответствуют пункту 2 приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50 (в редакции от 25.09.2013). Расходы по государственной пошлине распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Оснований для применения положений постановления от 27.01.2011 в„– 50 в части поэтапно увеличения арендной платы не более 30% в год не только по действующим договорам аренды, но и для случаев, когда в результате раздела исходного земельного участка, заключен (после 01.04.2011) новый договор аренды, не имеется. Постановление от 15.07.2011 в„– 756 о внесении изменений в постановление от 27.01.2011 в„– 50 вступило в законную силу 18.09.2011 (то есть до заключения договора аренды земельного участка от 10.08.2011). В соответствии с пунктом 1 приложения в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50 установлена ставка арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для целей жилищного строительства. Вывод судебных инстанций о применении ставки арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка в течение трехлетнего срока с момента заключения договора аренды земельного участка от 10.08.2011 в„– 4300017592 не соответствует закону (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса). Ставка арендной платы в размере 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков должна применяться с момента заключения договора аренды земельного участка от 01.06.2010 в„– 4300016337. Постановлением от 25.11.2013 в„– 1365 приложение в„– 2 к постановлению от 27.01.2011 в„– 50 изложено в новой редакции, ставка арендной платы установлена в размере 0,3% в отношении земельных участков с расположенными на них многоквартирными домами и (или) иными объектами недвижимости, строительство которых не завершено, в связи с невыполнением застройщиками своих обязательств перед участниками долевого строительства. Данная ставка применяется в течение трех лет по истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка в отношении лиц, взявших на себя в установленном законодательством порядке обязательства по завершению строительства указанных объектов, либо с даты приобретения в аренду в установленном порядке по иным основаниям земельных участков лицами, взявшими на себя в установленном законодательством порядке обязательства по завершению строительства указанных объектов. В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.03.2012 и соглашением о порядке обеспечения жильем дольщиков при строительстве ЖК "Изумрудный" от 02.05.2012, подписанным и администрацией, право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:347, перешло к обществу для целей строительства многоквартирных жилых домов. Постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.11.2013 в„– 1365 вступило в силу 02.01.2014, а соглашение "О порядке обеспечения дольщиков при строительстве ЖК "Изумрудный" подписано сторонами 02.05.2012. Следовательно, установленная в 2014 году льгота не может быть применена к спорным отношениям.
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Ответчик ссылается на соответствие судебных выводов нормам гражданского и земельного законодательства, а также содержанию постановления от 27.01.2011 в„– 50.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации от 09.04.2010 в„– 2083 ООО "Стройинтеркомплекс" предоставлен в аренду на 10 лет земельный участок площадью 32 714 кв. м с кадастровым номером 23:43:0408001:315, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Мачуги В.Н., 4/2.
Впоследствии участок с кадастровым номером 23:43:0408001:315 разделен на 6 земельных участков с кадастровыми номерами: 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347.
На основании постановления от 04.08.2011 в„– 5587 администрация (арендодатель) и ООО "Стройинтеркомплекс" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 10.08.2011 в„– 4300017592. По условиям договора арендатору передан из земель населенных пунктов участок общей площадью 5146 кв. м с кадастровым номером 23:43:0408001:343, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. имени Мачуги В.Н., 6/2. Срок действия договора установлен до 09.04.2020 (пункт 6.1). Участок передан по акту для строительства многоэтажного жилого комплекса (земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенные (предоставленные) для целей жилищного строительства). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа начала каждого месяца (пункт 2.4). Договор зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 15-26).
По договору от 19.03.2012 ООО "Стройинтеркомплекс" передало права и обязанности арендатора по договору от 10.08.2011 в„– 4300017592 обществу. Участок площадью 5146 кв. м с кадастровым номером 23:43:0408001:343 передан новому арендатору по акту от 19.03.2012. Договор зарегистрирован в ЕГРП 05.04.2012 (т. 1, л.д. 27-29).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендных платежей, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с общества задолженности и пеней по договору от 10.08.2011 в„– 4300017592.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) закреплено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, действующей с 01.03.2015).
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор от 10.08.2011 в„– 4300017592 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, а участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (т. 1, л.д. 55), арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из ставок, установленных постановлением от 27.01.2011 в„– 50.
Судебные инстанции при разрешении спора применили к отношениям сторон пункт 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50, которым установлен переходный период на 2011-2013 годы. В нем указано, что изменение размера годовой арендной платы за земельный участок (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30% на очередной год. В отношении арендаторов, имеющих преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, размер арендной платы не может изменяться в большую или меньшую сторону более чем на 30% за единицу площади на очередной год от размера арендной платы за единицу площади по ранее заключенному договору аренды, из которого был образован земельный участок.
Судебные инстанции признали, что правила о переходном периоде (о поэтапном увеличении размера арендной платы в 2011-2013 годах) должны распространяться на общество как правопреемника прежнего арендатора (ООО "Стройинтеркомплекс") в силу норм главы 24 Гражданского кодекса и соглашения о перенайме от 19.03.2012. Поэтому применили к договору аренды от 10.08.2011 в„– 4300017592 переходные положения, содержащиеся в пункте 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50. Суды рассчитали размер долга ответчика по арендной плате за период с 05.04.2012 по 31.12.2012 исходя из ставки в размере 39 рублей за кв. м, установленной в договоре аренды от 01.06.2010 в„– 4300016337, заключенном администрацией с ООО "Стройинтеркомплекс".
Предложенный судами первой и апелляционной инстанций подход по применению к договору от 10.08.2011 в„– 4300017592 переходных положений, устанавливающих поэтапное увеличение размера арендной платы, является ошибочным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает у стороны не ранее заключения договора (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Положения пункта 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50 (о переходном периоде) распространяется на отношения, возникшие из договоров аренды, заключенных до 01.04.2011 (последний абзац пункта 3 названного постановления). Договор, задолженность по которому в рамках настоящего дела взыскивается администрацией, и по условиям которого общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:343, заключен 10.08.2011, то есть после 01.04.2011. На основании положений главы 24 Гражданского кодекса к обществу перешли права и обязанности арендатора не по договору от 01.06.2010 в„– 4300016337, а по договору от 10.08.2011 в„– 4300017592 (соглашение о перенайме от 19.03.2012). Следовательно, на ответчика не распространяются переходные положения, содержащиеся в пункте 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Ошибочное применение к отношениям сторон пункта 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50 повлекло неправильное определение судами первой и апелляционной инстанций размера задолженности общества по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:43:0408001:343, а также размера неустойки, предусмотренной договором аренды от 10.08.2011 в„– 4300017592, за весь спорный период.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть, что пункт 3 постановления от 27.01.2011 в„– 50 (о переходном периоде) к отношениям сторон не применяется. При проверке расчета задолженности общества по арендной плате следует руководствоваться условиями договора аренды от 10.08.2011 в„– 4300017592 (в редакции соглашения о перенайме от 19.03.2012). При определении размера арендной платы (возможности применения пункта 1 приложения в„– 2 в редакциях, действовавших в спорный период) необходимо также учесть, что ответчику земельный участок передан в связи с заключением с администрацией соглашения о порядке обеспечения жильем дольщиков при строительстве ЖК "Изумрудный".
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу в„– А32-8963/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------