АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу в„– А32-45510/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - акционерное общество санаторий "Зеленая роща" (ИНН 2319009266, ОГРН 1022302835081) - Климова П.В. (доверенность от 30.07.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ладья Ривер" (ИНН 7710426237, ОГРН 1027739548000) - Резника Е.И. (доверенность от 24.02.2014), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ладья Ривер" и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 (судьи Ванин В.В., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу в„– А32-45510/2015, установил следующее.
АО санаторий "Зеленая роща" (далее - санаторий) обратилось в арбитражный суд к ООО "Ладья Ривер" (далее - общество), администрации города Сочи (далее - администрация) со следующими требованиями:
- признать отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21 (запись о регистрации права в„– 23-23-19/031/2009-458, дата регистрации права 08.05.2009);
- признать отсутствующим обременение в виде права аренды общества на земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21, возникшее на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 15.03.2012 в„– 4900007361, заключенного муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом (запись регистрации в„– 23-23-19/030/2012-205, дата регистрации договора аренды 12.04.2012);
- обязать ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата, орган кадастрового учета) снять с кадастрового учета земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра), кадастровая палата.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016, требования удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120. Признано отсутствующим обременение в виде права аренды общества на земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120. Суд обязал кадастровую палату снять с кадастрового учета участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21. С общества в пользу санатория взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. С администрации в пользу санатория взыскано 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 06.10.1992 в„– 521-р определен состав учредителей создаваемого дома отдыха "Зеленая роща", в число которых включено Госкомимущество России. Согласно подписанному на его основании акта передачи основных средств от 26.11.1992 в качестве взноса Госкомимущества России в уставный капитал АООТ "Зеленая роща" внесены основные средства по приложению в„– 1. Доля Госкомимущества России в уставном капитале АООТ "Зеленая роща" составила 51%. На основании постановления главы администрации города Сочи от 13.08.1992 в„– 498/1 ТОО "Дом отдыха "Зеленая Роща" (правопредшественнику санатория) выдан государственный акт серии КК-2 в„– 426000101 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по адресу г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120, из состава земель, расположенных во второй зоне округа санитарной охраны курорта, площадью 54,87 га для размещения и эксплуатации дома отдыха. Земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21, расположенный в Хостинском районе города Сочи Краснодарского края, ранее входил в состав единого землепользования, переданного правопредшественнику санатория на основании государственного акта. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21 имеет предыдущий кадастровый номер 23:49:0303014:13. В настоящее время участок принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи (запись о регистрации права от 08.05.2009 в„– 23-23-19/031/2009-458) и обременен правом аренды в пользу общества на основании заключенного с администрацией договора аренды от 15.03.2012 в„– 4900007361 (запись о регистрации права от 12.04.2012 в„– 23-23-19/030/2012-205). Сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303014:21 и о координатах характерных точек его границ внесены в государственный кадастр недвижимости 25.03.2005 (кадастровый паспорт от 17.09.2015 в„– 2343/12/15-1055145). Судебные инстанции при разрешении спора установили, что на земельном участке, предоставленном правопредшественнику санатория, располагались объекты, относящиеся к государственной собственности на момент приватизации АООТ "Зеленая Роща". Предоставленный правопредшественнику истца земельный участок также расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, что предопределяет его отнесение к федеральной собственности. Полномочиями по распоряжению имуществом Российской Федерации (включая право на заключение договора аренды от 15.03.2012 в„– 4900007361 в отношении спорного участка) орган местного самоуправления не обладал. Поэтому договор аренды недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Фактическим владельцем земельного участка признан санаторий. Установив данные обстоятельства и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в совместном постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 в„– 10/22), суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований. Довод общества о недоказанности отнесения спорного участка к землям, предоставленным правопредшественнику истца на основании государственного акта, судами отклонен. Из представленного обществом в дело внесудебного экспертного заключения невозможно установить, в какой системе координат эксперт соотносил установленные государственным актом границы участка. Отклонен апелляционным судом и довод администрации о наличии оснований для отнесения земельного участка к муниципальной собственности. Из материалов дела не следует существование на дату государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи обстоятельств, определенных статьей 1 Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" в качестве оснований возникновения права муниципальной собственности, и передачи спорного земельного участка из федеральной собственности в муниципальную. Апелляционным судом отклонен довод общества о том, что государственный акт серии КК-2 в„– 426000101 27.10.1998 погашен комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи связи с заключением с санаторием договора аренды от 28.03.2005 в„– 4900003428, права по которому были переданы последним ООО "АльфаИнтерСтрой", а впоследствии - обществу. Этот довод не опровергает вывод суда первой инстанции об отсутствии у общества титула владения спорным земельным участком. Договор от 28.03.2005 в„– 4900003428 заключен санаторием в отношении участка, находившегося у санатория на праве постоянного (бессрочного) пользования, в порядке переоформления данного права (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон в„– 137-ФЗ). Не являясь собственником земельного участка (лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им), администрация не вправе была сдавать его в аренду, что свидетельствует о ничтожности договора. Следовательно, заключение указанного договора не привело к прекращению права постоянного (бессрочного) пользования санатория, основанного на государственном акте серии КК-2 в„– 426000101. Поскольку санаторий не обладал правом аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:21, истец не мог передать данное право ООО "АльфаИнтерСтрой" по договору перенайма от 19.04.2005. Довод общества о том, что на спорном участке расположен пансионат, представляющий собой комплекс зданий, право собственности на помещения в которых принадлежит физическим лицам, не привлеченным к участию в деле, апелляционным судом не принят. Судебным актом не разрешены вопросы о правах и обязанностях указанных лиц, не созданы препятствия для реализации их субъективных прав или надлежащего исполнения обязанностей по отношению к одной из сторон спора. Оспариваемое решение не исключает право собственников объектов недвижимости на приобретение в собственность или аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости в установленном порядке. Доказательства того, что для использования указанных объектов недвижимости необходим весь земельный участок, в деле отсутствуют. Расположение принадлежащих иным лицам объектов недвижимости на части земельного участка при отсутствии оснований для вывода о фактическом владении данными лицами всем земельным участком свидетельствует об отсутствии у истца необходимости и возможности предъявления для целей защиты своего интереса иных требований, помимо заявленных. Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесены на администрацию и общество.
Администрация и общество обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке.
В кассационной жалобе администрация просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. В силу норм Закона в„– 244-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти, за исключением земельных участков, которые находятся в границах курортов федерального значения и в соответствии с федеральным законом подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность либо отнесены к собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности. Согласно статье 3.1 Закона в„– 137-ФЗ в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук; земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли. Таким образом, в соответствии с приведенными нормами законодательства, спорный земельный участок, входящий в состав земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, не мог быть отнесен к собственности Российской Федерации. На основании пункта 11 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ полномочиями по распоряжению земельным участком обладает администрация города Сочи. Санаторий не представил доказательств, что спорный участок относится к федеральному имуществу. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В пункте 52 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Следовательно, по общему правилу оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. Только в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Общество также обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды ошибочно пришли к выводу о наличии у санатория правовых оснований владения земельным участком площадью 54,87 га, следовательно, и права на обращение в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями. Представленная копия государственного акта от 13.08.1992 серии КК-2 в„– 426000101 не является доказательством возникновения у истца необходимых прав в отношении объекта недвижимости. В связи с реформированием земельного законодательства администрацией издано постановление от 05.08.1996 в„– 565 "О переходе на экономико-правовое регулирование земельных отношений в городе", в соответствии с пунктом 1 которого право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки было прекращено. Земельные участки подлежали передаче в аренду на срок 49 лет с правом продления лицам, в пользовании которых они находились. В связи с заключением договора аренды от 16.07.1998 в„– 1022 государственный акт серии КК-2 в„– 426000101 погашен (на акте проставлена соответствующая отметка). Постановление главы города Сочи от 13.08.1992 в„– 498/1, на основании которого предоставлялся земельный участок, аннулировано. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что государственный акт серии КК-2 в„– 426000101 погашен комитетом 27.10.1998 в связи с заключением санаторием договора от 28.03.2005 в„– 4900003428, противоречит материалам дела, свидетельствующим о том, что ограниченное вещное право санатория прекращено в связи с заключением договора аренды от 16.07.1998 в„– 1022. Поэтому государственный акт серии КК-2 в„– 426000101 (подлинный в материалы дела не представлен) не может являться доказательством наличия у санатория вещных прав на участок площадью 54,87 га, расположенный по адресу: г. Сочи, Курортный проспект, 120. Необоснованным является вывод судов о том, что как на момент государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи, так и на момент рассмотрения настоящего спора судом, спорный участок в силу закона относится к федеральной собственности. Формирование нового земельного участка (начато в 2000 году) осуществлялось его собственником - Министерством имущественных отношений Российской Федерации в лице его территориального представительства, функции которого выполнялись администрацией. Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 в„– 96 полномочия Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности делегированы Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 в„– 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 в„– 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 в„– 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделялся комитет по управлению имуществом города Сочи. В связи с преобразованием Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом в Министерство государственного имущества Российской Федерации, Приказом Министерства государственного имущества Российской Федерации от 05.05.1999 в„– 77 комитет наделен полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации. В соответствии со статьей 5 Закона РСФСР от 03.07.1991 в„– 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" председатель комитета по должности являлся заместителем высшего должностного лица соответствующего органа управления. Поэтому председатель комитета в период с 1993 по 2004 год выполнял обязанности первого заместителя главы города Сочи. Следовательно, полномочия по формированию и предоставлению новых земельных участков находились в компетенции администрации. Договор аренды от 16.07.1998 в„– 1022 (в порядке переоформления) заключен с санаторием руководителем комитета по управлению имуществом города Сочи. В последующем администрация также выступала в качестве уполномоченного представителя собственника федерального имущества. Ошибочным является вывод апелляционного суда о том, что участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21 является частью землепользования санатория, право постоянного (бессрочного) пользования которым следует из государственного акта серии КК-2 в„– 426000101. Суд необоснованно признал представленное обществом заключение экспертов недопустимым доказательством, указав, что из него невозможно установить в какой системе координат эксперт соотносил установленные государственным актом границы участка. Между тем эксперты в заключении обосновали вывод о невозможности привязки земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:21 ввиду отсутствия в представленном истцом акте координат поворотных точек (опорных точек) для привязки его к местности. Законом в„– 244-ФЗ предусматривалась передача земельных участков, расположенных в границах курортов федерального значения, из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации либо собственность поселений, муниципальных районов или городских округов. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21 передан из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи на основании пункта 11 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ. Поэтому вывод судов о том, что в деле отсутствуют доказательства наличия иных установленных частью 3 статьи 1 Закона в„– 244-ФЗ оснований для передачи земельного участка из федеральной собственности в собственность муниципального образования, неправомерен. Факт смены собственника земельного участка подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности от 17.03.2009 в„– 02-05-15/1767-23, согласно которой на дату выдачи выписки земельный участок уже был передан в собственность города-курорта Сочи и поставлен на баланс муниципальной казны города. Право собственности на участок зарегистрировано управлением Росреестра 08.05.2009 (запись в„– 23-23-19/031/2009-458). Следовательно, правомочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303014:21, в том числе право сдачи земельного участка в аренду, приобретены муниципальным образованием в силу Закона в„– 244-ФЗ. Вывод судов о том, что земельный участок, находящийся во владении истца и спорный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21, отнесен к федеральной собственности, поскольку относится к землям особо охраняемой природной территории, ошибочен. Отнесение земельного участка к особо охраняемым территориям не исключает возможность нахождения его в муниципальной собственности, что подтверждает содержание Закона в„– 244-ФЗ. Необоснованным является и вывод судебных инстанций об отсутствии в деле надлежащих доказательств владения обществом земельным участком. Передача права пользования спорным участком третьему лицу была связана с волеизъявлением санатория (договор аренды от 28.03.2005 в„– 4900003428, договор перенайма от 19.04.2005, договор аренды от 15.03.2012 в„– 4900007361, мировое соглашение от 06.12.2012, утвержденное Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом (дело в„– А32-3400/2011), договор перенайма от 23.05.2013). Факт отсутствия владения земельным участком санаторием подтверждается выданными администрацией разрешениями на строительство и ввода в эксплуатацию пансионата на 100 мест. Таким образом, санаторий с 2005 года не владеет участком, передав право аренды ООО "АльфаИнтерСтрой", которое с 2006 года открыто вело работы по строительству объекта, введенного в эксплуатацию в 2008 году. Истец 14.10.2005 согласовал ООО "АльфаИнтерСтрой" подачу тепла и горячей воды после реконструкции котельной. Рабочей комиссией по вводу в эксплуатацию оборудования по котельной санатория 24.12.2007, включающей и представителя эксплуатационной организации (генерального директора истца), принято в эксплуатацию оборудование для подключения теплоснабжения пансионата на 100 мест на земельном участке 1,38 га, что подтверждается справкой истца и актом рабочей комиссии. Управляющей компанией пансионата ООО "Русская Ривьера-1" (протокол от 20.09.2010 в„– 1 об избрании управляющей компании) заключены договоры с санаторием на предоставление услуг по водо-, теплоснабжению, а также договор об использовании прилегающей к спорному участку инфраструктуры. Указанные доказательства также подтверждают, что участок не находится во владении истца. Вывод судов о том, что наличие заключенных договоров на водо-, теплоснабжению строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303014:21, свидетельствует о нахождении участка во владении санатория, ошибочен. Напротив, заключив такие договоры, истец тем самым подтвердил, что земельный участок выбыл из его владения, иначе бы необходимость в оформлении гражданско-правовых отношений с управляющей компанией пансионата отсутствовала. Ответчиком в дело представлено заключение специалистов, в котором исследовался вопрос о нахождении участка с кадастровым номером 23:49:0303014:21 в фактическом пользовании общества. Специалисты произвели осмотр земельного участка и пришли к выводу, что его границы имеют искусственно созданные ограждения. Периметр земельного участка ограничен частично ограждением в виде забора из профнастила по металлическим столбам, частично - автомобильным проездом, частично - надземным трубопроводом. Строения и сооружения, находящиеся во владении и пользовании санатория, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303014:21, специалистами не выявлены. В заключении сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303014:21 находится в фактическом пользовании общества. Указанному заключению судебные инстанции не дали должной правовой оценки. Кроме того, признавая факт аренды спорного участка обществом, суд апелляционной инстанции тем самым признал факт его владения ответчиком. Суды не приняли также во внимание, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Заявленный способ защиты (признание права отсутствующим) может быть реализован только в случае, если истец владеет имуществом. Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим, является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Исходя из оснований заявленного иска и обстоятельств дела, санаторий связывает нарушение его прав с фактом выбытия земельного участка из его владения. Следовательно, зарегистрированное право собственности города Сочи, равно как и зарегистрированное право аренды общества на земельный участок может быть оспорено истцом только посредством заявления виндикационного требования. На участке расположен пансионат, представляющий собой комплекс зданий, право собственности на помещения в котором принадлежат физическим лицам (свидетельства о государственной регистрации права). Суд апелляционной инстанции указал, что рассмотрение дела без участия указанных физических лиц не является нарушение процессуальных норм. Однако суд не учел пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В нем закреплено, что при переходе права собственности на здание, находящееся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Следовательно, решение, принятое по результатам рассмотрения исковых требований о признании отсутствующими как права собственности, так и права аренды на земельный участок, непосредственно влияет на права и обязанности собственников помещений, размещенных на участке. Поэтому суду при рассмотрении спора необходимо было привлечь указанных физических лиц к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Санаторий в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Возражения истца соответствуют выводам судебных инстанций, изложенным ими в решении от 11.03.2016 и апелляционном постановлении от 31.05.2016.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить. Представитель санатория возражал против доводов жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва, выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением Президента РСФСР от 13.11.1991 в„– 83-рп Госкомимуществу РСФСР в недельный срок предписано принять в установленном порядке принадлежавшие КПСС лечебно-оздоровительные учреждения согласно приложению, в том числе дом отдыха "Зеленая роща".
Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 06.10.1992 в„– 521-р определен состав учредителей создаваемого на базе дома отдыха "Зеленая роща", в число которых включено Госкомимущество России. Согласно акту передачи основных средств от 26.11.1992 в качестве взноса Госкомимущества России в уставный капитал АООТ "Зеленая роща" внесены основные средства согласно приложению в„– 1, при этом доля Госкомимущества России в уставном капитале АООТ "Зеленая роща" составила 51% (т. 1, л.д. 61-65).
На основании постановления главы администрации города Сочи от 13.08.1992 в„– 498/1 (т. 1, л.д. 66, 67) ТОО "Дом отдыха "Зеленая Роща" выдан государственный акт серии КК-2 в„– 426000101 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120, из состава земель, расположенных во второй зоне округа санитарной охраны курорта, площадью 54,87 га для размещения и эксплуатации дома отдыха (т. 1, л.д. 16-23).
С 1 июля 1996 года прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, предоставленные приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, с передачей земельных участков землепользователям с правом аренды земли на 49 лет и сохранением целевого назначения арендуемых земельных участков (пункт 1 постановления администрации от 05.08.1996 в„– 565 "О переходе на экономико-правовое регулирование земельных отношений в городе"; т. 3, л.д. 54-56).
16 июля 1998 года на основании постановления администрации от 05.08.1996 в„– 565 комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ОАО "Лечебно-оздоровительный комплекс "Зеленая роща" (правопредшественник санатория; арендатор) заключили договор в„– 1022, по условиям которого арендатору предоставлен земельный участок площадью 489 600 кв. м (из них 17 600 кв. м под застройки, 472 тыс. кв. м под территорией дендрологического парка), расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 120, занимаемый лечебно-оздоровительным комплексом "Зеленая роща". Границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (пункты 1.1, 1.2). Участок передан для использования его в целях санаторно-курортной деятельности (пункт 1.3). Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи (т. 3, л.д. 3-6).
28 июня 2000 года ОАО "Лечебно-оздоровительный комплекс "Зеленая роща" обратилось в администрацию с заявлением от 26.06.2000 в„– 397 о согласовании проектирования и строительства на территории медицинского центра и пансионата на 100 мест (т. 3, л.д. 66).
Постановлением главы города Сочи от 16.11.2000 в„– 569/2 (т. 3, л.д. 42, 43) ОАО "Лечебно-оздоровительный комплекс "Зеленая роща" разрешено строительство в границах землепользования, предоставленного договором аренды от 16.07.1998 в„– 1022: медицинского центра на земельном участке площадью 1632 кв. м, фактически занимаемым полуразрушенным летним кинотеатром, обремененного сетями водоснабжения, канализации, электросетями, подлежащими выносу (пункт 1.1); пансионата на 100 мест на земельном участке площадью 13 818 кв. м, свободном от застройки, обремененном инженерными сетями, подлежащими выносу с площадки строительства (пункт 1.2).
Постановлением главы города Сочи от 01.12.2000 в„– 920 ОАО "Лечебно-оздоровительный комплекс "Зеленая роща" разрешено привлечь инвестора для проектирования и строительства медицинского центра и пансионата на 100 мест (т. 3, л.д. 44).
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" Правительством Российской Федерации издано распоряжение от 30.10.2001 в„– 1438-р о продаже находящихся в федеральной собственности акций акционерных обществ на аукционе (специализированном аукционе), в том числе 51% акций санатория "Зеленая роща".
26 марта 2004 года на основании постановления главы города Сочи от 13.08.2003 в„– 477 "О корректировке границ землепользования ОАО "Санаторий "Зеленая роща" договор аренды от 16.07.1998 в„– 4900001022 (1022) расторгнут с 01.09.2003 (соглашение от 26.03.2004; т. 3, л.д. 92-94).
Из постановления главы города Сочи от 21.01.2005 в„– 161 следует, что в связи с изменением границ землепользования санатория (правопреемника ОАО "Лечебно-оздоровительный комплекс "Зеленая роща") с администрацией заключен договор от 26.03.2004 в„– 4900003080 (в деле отсутствует) аренды земельного участка площадью 494 100 кв. м для эксплуатации зданий и сооружений санатория "Зеленая роща" сроком по 01.01.2047. В постановление от 16.11.2000 в„– 569/2 внесены изменения. В качестве инвестора для строительства медицинского центра и пансионата на 100 мест разрешено участие ООО "АльфаИнтерСтрой". Санаторию поручено завершить формирование земельного участка площадью 13 818 кв. м для строительства пансионата на 100 мест в границах землепользования санатория "Зеленая роща" (т. 3, л.д. 95, 96).
По сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 17.09.2015 в„– 2343/12/15-1055145) земельный участок площадью 13 818 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, пр. Курортный, 120, поставлен на кадастровый учет 25.03.2005. Участок имеет кадастровый номер 23:49:0303014:21, вид разрешенного использования - для строительства пансионата на 100 мест (т. 1, л.д. 13-15).
28 марта 2005 года администрация (арендодатель) и санаторий (арендатор) заключили договор в„– 4900003428, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21. Участок предоставлен для строительства пансиона на 100 мест без каких-либо иных документов по передаче (пункты 1.2, 1.3). Срок действия договора установлен по 01.01.2047 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 111-115).
По договору от 10.04.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2005) санаторий уступил ООО "АльфаИнтерСтрой" права и обязанности по договору аренды от 28.03.2005 в„– 4900003428. Договор зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 116-125).
Указом Президента Российской Федерации от 10.07.2008 в„– 1052 "Вопросы Государственной корпорации по содействию разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции "Ростехнологии" 51% акций санатория переданы в уставный капитал Государственной корпорации "Ростехнологии" в качестве имущественного взноса Российской Федерации (пункт 47 Приложения в„– 2).
08 мая 2009 года в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности муниципального образования город Сочи на земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21, что подтверждается выпиской от 07.12.2015 в„– 90-12881856 (т. 1, л.д. 164, 165).
15 марта 2012 года в связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок администрация (арендодатель) и ООО "АльфаИнтерСтрой" (арендатор) заключили договор в„– 4900007361, согласно которому арендатору передан земельный участок площадью 13 818 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303014:21. Участок предоставлен для строительства пансиона на 100 мест без каких-либо иных документов по передаче (пункты 1.2, 1.3). Договор действует по 01.01.2047 (пункт 2.1). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 126-131).
07 декабря 2012 года в рамках дела в„– А32-3400/2011 (с участием санатория и администрации) Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом утверждено мировое соглашение, по условиям которого на основании соглашения об отступном от 05.12.2012 в„– 1 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:21 перешли к ЗАО "Бестинвест" (т. 1, л.д. 123-141).
По договору от 23.05.2013 ЗАО "Бестинвест" уступило права и обязанности арендатора по договору от 15.03.2012 в„– 4900007361 обществу. Договор зарегистрирован в ЕГРП (т. 1, л.д. 142-144).
На основании разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:21 построен пансионат на 100 мест (т. 1, л.д. 145-149).
Санаторий, ссылаясь на то, что является владеющим землепользователем относящегося к федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303014:21, права которого нарушаются зарегистрированными правами ответчиков на данное недвижимое имущество, обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Статьями 304, 305 Гражданского кодекса предусмотрено право собственника (иного законного владельца) требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Пункт 52 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 содержит следующие разъяснения. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22).
Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 12576/11).
Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 в„– 19-КГ15-47).
Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 в„– 5-КГ15-36).
С учетом приведенных норм и правовых позиций, судебные инстанции признали, что санаторий является владеющим землепользователем участка с кадастровым номером 23:49:0303014:21, право которого подтверждено государственным актом от 13.08.1992 серии КК-2 в„– 426000101, выданным правопредшественнику истца. Спорный участок образован из земель, расположенных во второй зоне округа санитарной охраны курорта, предоставленных правопредшественнику санатория на праве постоянного (бессрочного) пользования для размещения и эксплуатации дома отдыха. Записи в ЕГРП о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи и праве аренды общества, нарушают права фактического владельца и правообладателя участка, препятствуют хозяйственной деятельности санатория, связанной с осуществлением предоставленных ему законом прав землепользователя. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили заявленные требования.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационных жалоб об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных санаторием требований, окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылаются заявители, проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу об избрании санаторием надлежащего способа защиты нарушенного права. Установив, что истец является легальным землепользователем, сохранившим владение участком с кадастровым номером 23:49:0303014:21, суды удовлетворили требования санатория, признав отсутствующим как право собственности муниципального образования город-курорт Сочи, так и обременение (в виде аренды) общества.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 11.07.2016 в„– 149).
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу в„– А32-45510/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------