АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 сентября 2016 г. по делу в„– А20-3260/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью проектно-строительной фирмы "ДАР-98" (ОГРН 1020700745856) - Белгорокова А.Л. (доверенность от 28.04.2016), в отсутствие представителя истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ОГРН 1090725000266), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью проектно-строительной фирмы "ДАР-98" на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 по делу в„– А20-3260/2015 (судья Выборнов А.В.), установил следующее.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительной фирме "ДАР-98" (далее - общество), в котором просило:
- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 23.12.2014 в„– 350, за период с 01.09.2013 по 01.09.2015 в размере 6 576 927 рублей,
- взыскать с ответчика в пользу истца пеню за период с 11.01.2015 по 11.09.2015 в размере 113 767 рублей 50 копеек (уточненные требования; т. 1, л.д. 32, 81, 85-86).
Решением от 04.03.2016 суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования истца от 29.02.2016, взыскал с общества в пользу территориального управления 6 576 927 рублей задолженности по арендной плате и в доход федерального бюджета 55 884 рубля 63 копейки. Судебный акт мотивирован следующим. На основании распоряжения территориального управления от 23.12.2014 в„– 226-р ответчику предоставлен в аренду и с ним заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 23.12.2014 в„– 350. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 11 177 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0104019:27, под строительство. Пунктом 2.1 договора установлено, что срок аренды участка устанавливается с 01.07.2014 по 30.06.2019. Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 4 925 000 рублей. В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы за период фактического пользования земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 составляет 2 720 000 рублей. Арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора, вносится арендатором не позднее 10-го числа текущего месяца, арендная плата, указанная в пункте 3.2, вносится арендатором в течение трех месяцев с момента подписания договора, путем перечисления на расчетный счет истца. Арендная плата за пользование участком, указанная в пункте 3.1 договора, уплачивается арендатором с даты, указанной в пункте 2.1 договора. Пунктом 2.4 договора установлено, что участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора. В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленный в федеральном бюджете на очередной финансовый год и не чаще одного раза в год, но не может быть менее размера арендной платы. Уклонение ответчика от уплаты долга послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд. Сложившиеся между сторонами отношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (об аренде; далее - Гражданский кодекс). В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо в„– 66) разъяснено, что арендная плата подлежит начислению с момента фактической передачи истцом по акту приема-передачи земельных участков ответчику (пункт 10), взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38). Договор аренды от 23.12.2014 в„– 350 земельного участка с кадастровым номером 07:09:0104019:27 зарегистрирован управлением Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике. Спорный земельный участок является собственностью Российской Федерации. Судом установлено, что ответчиком по заключенной сделке не исполнялась обязанность по своевременному внесению арендных платежей, что подтверждается расчетом суммы задолженности по арендной плате за период с 01.09.2013 по 01.09.2015. Заявляя ранее о пропуске исковой давности по арендным платежам, в судебном заседании представитель ответчика свое заявление, по сути, не поддержал, поскольку истцом были заявлены уточненные требования относительно периода и суммы существующей задолженности. Кроме того, сумма долга, указанная в контррасчете ответчика, превышает размер уточненных требований истца. Представленными в дело доказательствами подтверждается наличие задолженности по уплате арендных платежей, размер арендных платежей (уточненные требования) ответчиком фактически не оспаривается.
Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 апелляционная жалоба на решение от 04.03.2016 по делу в„– А20-3260/2015 обществу возвращена, его ходатайство о восстановлении процессуального срока на апелляционное обжалование отклонено.
В кассационной жалобе общество просит решение от 04.03.2016 по настоящему делу отменить, в удовлетворении исковых требований в части взыскания 5 281 870 рублей 37 копеек территориальному управлению отказать. По мнению подателя жалобы, поскольку договор аренды земельного участка в„– 350 заключен 23.12.2014, тем же днем подписан акт приема-передачи участка в аренду, а государственная регистрация договора осуществлена 26.12.2015, пункт 3.2 договора аренды, предусматривающий внесение арендной платы за период фактического пользования земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 в размере 2 720 000 рублей, является ничтожным, а взыскание арендной платы за этот период - необоснованным. В чем выражалось фактическое пользование земельным участком и чем это подтверждается, ни в исковом заявлении, ни в оспариваемом решении, не указано. В расчете за период с 01.09.2013 по 01.07.2014 установлено 22 месяца, однако, при правильном исчислении этот период равен 10 месяцам. По этим же основаниям необоснованным является начисление арендной платы за период с 01.07.2014 по 23.12.2014 (5 месяцев 22 дня или 175 дней), а пункт 2.1 договора аренды - ничтожным в части установления срока аренды за этот период. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 в„– 15837/11 отражено, что в постановлении от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление в„– 582, Правила в„– 582) Правительство Российской Федерации определило предельные ставки арендной платы, являющиеся ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков публичными образованиями. В соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил в„– 582 арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), не может превышать 2% от кадастровой стоимости участка. Рассматриваемый земельный участок предоставлен обществу в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, поэтому при разрешении настоящего спора стоимость арендных платежей должна была быть установлена применительно к размеру платы, предусмотренному постановлением в„– 582. Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляет 7 801 546 рублей, а 2% кадастровой стоимости этого участка - 156 030 рублей 92 копейки. За период с 23.12.2014 по 01.09.2015 прошло 8 месяцев и 9 дней или 252 дня. Таким образом, арендная плата за указанный период составляет 1 295 056 рублей 63 копейки.
Территориальное управление представило письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168, части 1 статьи 199, части 4 статьи 200 и статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске (заявлении, поданном в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса).
В силу части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактического содержания правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция сформулирована в абзаце 3 пункта 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов в„– 10/22).
Как видно из просительной части искового заявления и приложенного к нему расчета, наряду с задолженностью по арендной плате за земельный участок, сумма которой неоднократно уточнялась, территориальное управление просило взыскать с общества пеню за просрочку внесения арендных платежей, исчисленную за период с 11.01.2015 по 01.09.2015 в размере 113 767 рублей 50 копеек (л. д. 6-7, 32).
Сведений об отказе от какой-либо части исковых требований материалы дела не содержат. Иск в части взыскания неустойки судом не разрешен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 23.12.2014 в„– 350 редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума в„– 57) арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.
Разрешая спор о взыскании платы по договору аренды земельного участка от 23.12.2014 в„– 350, суд не исследовал его и распоряжение территориального управления от 23.12.2014 в„– 226-р, на которое имеется ссылка в договоре, на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, регламентирующего в этот период порядок предоставления земельных участков для целей строительства, не выяснил, о строительстве какого объекта идет речь, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению при оценке законности договора аренды такого участка.
Согласно имеющимся в материалах дела документам, предоставленный территориальным управлением обществу по спорному договору аренды земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104019:27 находится в постоянном (бессрочном) пользовании ФГОУ ВПО "Кабардино-Балкарская государственная сельскохозяйственная академия". Данная организация к участию в деле не привлечена. Правомерность предоставления обществу в аренду для целей строительства земельного участка, закрепленного за названным федеральным учреждением на вещном праве, судом не проверена и должной правовой оценки не получила (л. д. 11-12, 45).
Как следует из пункта 1.2 договора аренды земельного участка от 23.12.2014 в„– 350, на земельном участке расположены незавершенные строительством блоки здания жилого назначения. Кем и когда, на каком основании возведено данное незавершенное строительство, как это влияет на правоотношения территориального управления и общества, суд не установил.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса в действующей на момент подписания договора аренды от 23.12.2014 редакции).
Суд не проверил возможность применения названной нормы в рассматриваемом случае, с учетом содержания пунктов 2.1, 2.4 договора аренды от 23.12.2014 в„– 350, не дал оценки правомерности начисления арендной платы за период, в который между сторонами отсутствовали арендные отношения, не выяснил наличие оснований для констатации факта использования обществом спорного земельного участка в период, предшествовавший подписанию сторонами акта его приема-передачи (23.12.2014), и достоверность содержащих в данном акте сведений, с учетом наличия иного законного правообладателя земельного участка (федерального государственного учреждения), а также наличие оснований для квалификации пользования участком в качестве безосновательного, не определил подлежащий применению порядок расчета арендной платы (неосновательного обогащения), не проверил его на предмет соответствия постановлению в„– 582.
При таких обстоятельствах решение от 04.03.2016 не может быть признано законным, основанным на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 3 части 1 статьи 287, части 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 по делу в„– А20-3260/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------