АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 сентября 2016 г. по делу в„– А53-14762/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от третьего лица - акционерного общества "Тандер" - Правоторова Г.В. (доверенность от 04.03.2016), в отсутствие заявителя - индивидуального предпринимателя Нестеренко Андрея Александровича (ИНН 616710327879, ОГРНИП 308616736200035), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.04.2016 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 (судьи Филимонова С.С., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу в„– А53-14762/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Нестеренко А.А. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора перенайма от 05.12.2014 в„– 1, изложенного в сообщении от 18.03.2015 в„– 61/001/048/2015-1455, и возложении на управление обязанности произвести государственную регистрацию.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "Тандер" (далее - общество).
Решением суда первой инстанции от 04.09.2015, оставленным без изменения постановлением от 28.10.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку представленные на регистрацию документы по содержанию не соответствуют действующему законодательству. Требование регистрирующего органа представить кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду (в котором отражены сведения о кадастровом учете арендных помещений), является законным.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.02.2016 решение суда первой инстанции от 04.09.2015 и постановление суда апелляционной инстанции от 28.10.2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал на то, что суды не установили отсутствие в регистрационном деле кадастрового паспорта на здание, частью которого является спорное помещение.
При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 13.04.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.07.2016, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что сведения о постановке на государственный кадастровый учет арендуемой площади части спорного нежилого помещения в государственном кадастре недвижимости отсутствуют. Однако за арендодателем ранее зарегистрировано право собственности на здание (частью которого является спорное помещение), в отношении которого в кадастровом паспорте от 07.05.2015 имеется запись от 20.05.2008 в„– 61-61-06/035/2008-71. По данным кадастрового паспорта, номер внесен в государственный кадастр недвижимости 21.11.2013. Непредставление управлением регистрационного дела не исключает наличие в нем кадастрового паспорта.
В кассационной жалобе управление просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении требований - отказать. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, наличие кадастрового паспорта на объект недвижимого имущества, часть которого передается в аренду, в отсутствие документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, не подтверждает согласование предмета договора перенайма. На основании пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) и пункта 9 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон в„– 221-ФЗ) управление обязано было предложить предпринимателю представить кадастровый паспорт помещения с указанием арендуемой части, при этом неисполнение обязательств явилось основанием для отказа в регистрации.
В отзывах на кассационную жалобу предприниматель и общество указали на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что 06.02.2015 предприниматель обратился в управление с заявлением о регистрации договора перенайма недвижимого имущества от 05.12.2014 в„– 1. В качестве правоустанавливающего документа представлен заключенный в простой письменной форме договор перенайма недвижимого имущества, согласно которому ООО "Проспект" передало предпринимателю права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 23.08.2010 в„– ГК/24/3574/10 (далее - договор аренды) на часть нежилого помещения в„– 1 площадью 1020 кв. м, являющегося частью здания гипермаркета "Магнит" площадью 11 057,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Батайск, ул. М. Горького, 285. Сведения о постановке на государственный кадастровый учет арендуемой площади части помещения в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.
В связи с возникшими сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации управление приняло решение о приостановлении государственной регистрации на срок 1 месяц.
В письме от 18.03.2015 в„– 61/001/048/2015-1455 предпринимателю отказано в государственной регистрации спорного договора по основаниям, предусмотренным пунктом 1.2 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ, поскольку представленные документы по содержанию не соответствуют действующему законодательству. Не допускается государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, не учтенного в соответствии с Законом в„– 221-ФЗ. В течение срока приостановления предприниматель не представил сведения о постановке на кадастровый учет части помещения, являющейся предметом спорного договора.
Предприниматель, полагая, что действия управления не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права, обратился с заявлением в суд.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). К договору перенайма по договору аренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона в„– 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади (пункт 3 статьи 26 Закона в„– 122-ФЗ).
Согласно пункту 10 статьи 33 Закона в„– 122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который вносятся на основании государственного кадастрового учета. В свою очередь, кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
Из правовой природы отношений по поводу передачи объектов недвижимости в аренду следует, что такая передача части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик объекта в целом, подлежащего учету в государственном кадастре недвижимости.
В абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Как верно установили суды, сведения о постановке на государственный кадастровый учет арендуемой площади части спорного нежилого помещения в государственном кадастре недвижимости отсутствуют. Однако за арендодателем ранее зарегистрировано право собственности на здание, частью которого является спорное помещение, так как в отношении данного здания в кадастровом паспорте от 07.05.2015 имеется запись от 20.05.2008 в„– 61-61-06/035/2008-71. По данным кадастрового паспорта, номер внесен в государственный кадастр недвижимости 21.11.2013. Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу о том, что в регистрационном деле, которое управление не представило (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), должен быть кадастровый паспорт на здание, частью которого является спорное помещение.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил довод о непредставлении на регистрацию предпринимателем документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором, поскольку предмет договора перенайма определен текстуально в представленном на регистрацию договоре, при этом объем передаваемого по договору права аренды полностью совпадает с объемом прав цедента, приобретенных на основании договора аренды, заключенного с обществом. Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что стороны по рассматриваемому делу не оспаривают.
Руководствуясь положениями пункта 1 статьи 4, статей 16, 17, 19, 20, 26, пункта 10 статьи 33 Закона в„– 122-ФЗ, принимая во внимание абзац 5 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суды указали на необоснованность отказа управления, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные по рассматриваемому делу требования предпринимателя. Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2016 по делу в„– А53-14762/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.Л.РАССКАЗОВ

Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Е.И.АФОНИНА


------------------------------------------------------------------