АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2016 г. по делу в„– А20-6407/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - местной администрации городского округа Прохладный, ответчика - индивидуального предпринимателя Кушховой Ларисы Хасановны (ИНН 070900188134, ОГРНИП 304071616200032), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кушховой Л.Х. на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу в„– А20-6407/2014 (судьи Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.), установил следующее.
Местная администрация городского округа Прохладный (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Кушховой Л.Х. (далее - предприниматель) о взыскании 100 740 рублей 80 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 07.11.2007 в„– 96 и 31 897 рублей 23 копеек неустойки за просрочку арендных платежей (с учетом уменьшения размера заявленных требований).
Решением от 27.04.2015 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что с 01.01.2012 размер арендной платы установлен администрацией на основании отчета от 13.07.2009 в„– 06/331 и составил 5035 рублей 80 копеек в месяц. В то же время согласно кадастровому паспорту земельного участка от 25.02.2013 в„– 07/501/13-18062 кадастровая стоимость участка составила 42 542 рубля, ввиду чего размер арендной платы равен 2% от указанной суммы, по состоянию на 26.02.2013 задолженность по аренде у предпринимателя отсутствует (справка администрации от 19.02.2015). В данном случае ставка арендной платы установлена в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление в„– 582, Правила). Поскольку предприниматель внес арендную плату в размере большем, чем необходимо, - на день обращения истца в суд у ответчика имелась переплата по арендным платежам, основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойки отсутствуют.
Постановлением апелляционного суда от 05.08.2015 решение от 27.04.2015 отменено. С предпринимателя в пользу администрации взыскано 100 740 рублей 80 копеек задолженности по договору аренды земельного участка и 31 897 рублей 23 копейки пени за период с 27.02.2013 по 31.10.2014. Апелляционный суд исходил из того, что исследуемый земельный участок относится к категории участков, собственность на которые не разграничена, расположен на территории городского округа Прохладный, тогда как утвержденные Постановлением в„– 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Администрация и предприниматель на основании отчета независимого оценщика от 13.07.2009 в„– 06/331, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом увеличения на 10%, заключили дополнительное соглашение от 30.12.2011 к договору аренды от 07.11.2007 в„– 96, согласно которому сумма ежегодной арендной платы, начиная с 01.01.2012, за арендуемый земельный участок площадью 100 кв. м составила 60 429 рублей 60 копеек, оплата производится ежемесячно в размере 5035 рублей 80 копеек. Подписав дополнительное соглашение к договору, предприниматель выразила согласие с изменением величины арендной платы, установленной на основании отчета, и более 1,5 лет оплачивает аренду в согласованном размере. На основании справки администрации от 19.02.2015 по состоянию на 26.02.2013 задолженность предпринимателя по арендным платежам отсутствует, поэтому с учетом уменьшения размера заявленных требований апелляционный суд взыскал задолженность и пени за период с 27.02.2013 по 31.10.2014.
В кассационной жалобе предприниматель просит апелляционное постановление от 05.08.2015 отменить, решение от 27.04.2015 оставить в силе. Податель жалобы указывает, что требования заявлены за период, в котором договор аренды земельного участка не действовал, поскольку заключен с 28.02.2006 по 26.02.2013. В материалах дела имеется справка об отсутствии задолженности по окончании срока действия договора, в рамках которого все обязательства ответчик выполнил в полном объеме. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики, установлен Правительством Кабардино-Балкарской Республики, а за земли, находящиеся в муниципальной собственности - органом местного самоуправления. Размер арендной платы определен договором аренды.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемое постановление без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы суда соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство по жалобе проведено согласно статье 284 Кодекса.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд с учетом следующего.
Как видно из материалов дела, на основании постановлений главы администрации от 28.02.2006 в„– 189 и от 25.09.2007 в„– 894, решения Совета городского округа Прохладный III созыва от 02.05.2006 в„– 40/15 "Об арендной плате за использование земель, расположенных на территории муниципального образования городской округ Прохладный, КБР" администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 07.11.2007 в„– 96 земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 07:10:0204002:0100 площадью 100 кв. м, расположенный по адресу: КБР, г. Прохладный, ул. Ленина (район жилого дома в„– 141) под строительство торгового павильона (л. д. 18-20).
Согласно пункту 1.2 договора срок аренды установлен с 28.02.2006 по 26.02.2013.
Пунктом 3.2 договора согласована сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок, которая составила 571 рубль 55 копеек.
В соответствии с пунктом 3.3 договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, в случае введения коэффициента индексации и в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики.
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата исчисляется и вносится арендатором с момента заключения договора ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, в течение первых трех кварталов года не позднее 15-го числа первого месяца квартала, а в четвертом квартале - не позднее 15-го ноября текущего года.
Пунктом 7.1 договора закреплено, что его действие прекращается по истечении срока аренды земельного участка.
7 ноября 2007 года земельный участок (100 кв. м) передан предпринимателю по акту приема-передачи в„– 96 (л. д. 21).
30 декабря 2011 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 07.11.2007 в„– 96, согласно которому пункты 3.1, 3.2 договора изложили в новой редакции: сумма ежегодной арендной платы, начиная с 01.01.2012, за арендуемый земельный участок площадью 100 кв. м установлена на основании отчета независимого оценщика от 13.07.2009 в„– 06/331, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, с учетом увеличения на 10%, и составляет 60 429 рублей 60 копеек (пункт 3.1); с 01.01.2012 оплата производится ежемесячно и составляет 5035 рублей 80 копеек (пункт 3.2).
Полагая, что предприниматель обязательства по договору не выполнила в части оплаты аренды, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и пени за период с 27.02.2013 по 31.10.2014.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункты 1, 3 статьи 65 данного Кодекса).
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено право Правительства Российской Федерации устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии со статьями 22, 65 Земельного кодекса Постановлением в„– 582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные данным постановлением правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Руководствуясь приведенными правовыми нормами, апелляционный суд указал, что, поскольку спорный земельный участок относится к категории участков, собственность на которые не разграничена, и расположен на территории городского округа Прохладный, администрация и предприниматель на основании отчета независимого оценщика от 13.07.2009 в„– 06/331, с учетом увеличения на 10%, заключила дополнительное соглашение от 30.12.2011 к договору аренды от 07.11.2007 в„– 96, согласно которому сумма ежегодной арендной платы, начиная с 01.01.2012, за арендуемый участок площадью 100 кв. м составила 60 429 рублей 60 копеек, с указанной даты оплата производится ежемесячно в сумме 5035 рублей 80 копеек.
Со ссылкой на статьи 420 и 421 Гражданского кодекса суд апелляционной инстанции заключил, что, подписав дополнительное соглашение к договору аренды, предприниматель выразила согласие с изменением его условий в части размера арендной платы за земельный участок, установленной на основании отчета независимого оценщика от 13.07.2009 в„– 06/331, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Кроме того, предприниматель более чем 1,5 года вносила арендную плату за земельный участок в размере 5035 рублей 80 копеек, что подтверждает ее согласие с размером арендных платежей.
Коллегия арбитражного суда округа считает, что апелляционный суд, повторно рассмотревший спор, не учел следующего.
На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор аренды от 07.11.2007 в„– 96 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных (утвержденных) ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).
Отменяя судебный акт первой инстанции, апелляционный суд отметил, что действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена и руководствовался расчетом, произведенным истцом на основании отчета от 13.07.2009 в„– 06/331, выписка из которого представлена в материалы дела (л. д. 22, 23).
Коллегия суда кассационной инстанции обращает внимание на то, что данный отчет составлен на 2009 год, то есть до начала спорного периода взыскания. Из выписки из отчета не представляется возможным установить, на основании каких нормативных правовых актов рассчитана арендная плата в размере 50 400 рублей в год.
Кроме того, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.06.2014 серии 07-АВ в„– 446661 (л. д. 25) с указанной даты право собственности на земельный участок зарегистрировано за местной администрацией городского округа Прохладный КБР, то есть с 26.06.2014 собственность на спорный участок разграничена, тогда как период взыскания определен с 27.02.2013 по 31.10.2014.
Постановлением Правительства Кабардино-Балкарской Республики от 06.08.2012 в„– 182-ПП "О правилах определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена" (в редакции постановлений правительства КБР от 10.01.2013 в„– 9-ПП от 05.08.2013 в„– 220-ПП) размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Кабардино-Балкарской Республики или собственность на которые не разграничена определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков (подпункт "а" пункта 2 постановления); в размере 2% в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" и "г" пункта 3 постановления: земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом (подпункт "д" пункта 3 постановления).
Из условий рассматриваемого договора аренды следует, что спорный участок предоставлен сроком на 7 лет (с 28.02.2006 по 26.02.2013) под строительство торгового павильона.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.02.2013 серии 07-АВ в„– 327344 (л. л. 24), право собственности предпринимателя на торговый павильон зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.11.2012 в„– Ru07303000-102. Таким образом, строительство объекта завершено 12.11.2012, тогда как по смыслу подпункта "д" пункта 3 постановления от 06.08.2012 в„– 182-ПП ставка 2% применяется только для строительства.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют представленным в дело доказательствам, постановление от 05.08.2015 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, правильно определить периоды взыскания, включая период, в течение которого применяется льготная ставка арендной платы, а также нормы, подлежащие применению в каждый период, учесть изложенные указания суда кассационной инстанции в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда вновь рассматривающего дело, установить дополнительные обстоятельства, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт.
Расходы по уплате государственной пошлины распределить по результатам нового рассмотрения дела (статья 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу в„– А20-6407/2014 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------