АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу в„– А53-22484/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (ИНН 7730589335, ОГРН 5087746049012) - Мордванюка С.Д. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителя истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015 (судья Димитриев М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А53-22484/2015, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент имущественных отношений) подал в Арбитражный суд города Москвы иск к обществу с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" (далее - общество) о расторжении договора от 14.03.2005 в„– 27183 аренды земельного участка площадью 368 718 кв. м с кадастровым номером 61:44:0030402:11, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, просп. 40-летия Победы, дом 1/4, ул. Вересаева, 107, (далее - договор аренды, земельный участок) и о понуждении к возврату свободного земельного участка по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением арбитражного суда города Москвы от 18.09.2014, оставленным без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2014 по делу в„– А40-3501/14, в иске отказано. Суды пришли к выводам об отсутствии существенных нарушений условий договора со стороны общества, о надлежащем освоении обществом земельного участка, выразившемся в разработке проектов планировки и межевания территории, прошедших публичные слушания и экспертное исследование. Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.04.2015 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрения в Арбитражный суд города Москвы с указанием на недоказанность осуществления обществом строительства агропромышленного комплекса, изменения в установленном порядке предусмотренного договором аренды вида разрешенного использования земельного участка. Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015, оставленным без изменений постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2015, дело в„– А40-3501/14 передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области. Арбитражный суд Ростовской области принял дело к производству определением от 27.08.2015 с присвоением ему в„– А53-22484/2015.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016, иск удовлетворен по мотивам соблюдения департаментом имущественных отношений досудебного порядка досрочного расторжения договора, существенного нарушения обществом условий договора аренды (неиспользование земельного участка в соответствии с назначением и разрешенным использованием), отсутствия в действиях департамента имущественных отношений признаков злоупотребления правом.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Получение задания на разработку документации по планировке территории, предусматривающего застройку спорной территории многоквартирными жилыми домами, продление срока разработки указанной документации, разработка проектов планировки и межевания территории, прохождение ими процедур публичных слушаний и экспертного исследования, в совокупности свидетельствуют о надлежащем освоении арендатором земельного участка. Обеспечивая вышеназванное освоение земельного участка, общество как арендатор следовало указаниям департамента имущественных отношений как арендодателя. Арендодатель злоупотребил имеющимися у него как у публичного субъекта правами, исключил возможность освоения земельного участка в соответствии с предусмотренным договором аренды видом использования, намеренно создал правовую неопределенность в отношении способа освоения земельного участка. Общество не имело возможности вести на земельном участке строительство агротехнического комплекса, обратилось в департамент имущественных отношений с предложением о внесении изменений в договор аренды, касающихся вида разрешенного использования земельного участка. Неоднозначность позиций различных муниципальных органов, рекомендовавших обществу осуществление застройки земельного участка жилыми домами, препятствовала обществу возводить агротехнический комплекс. В рамках дела в„– А53-15688/2014 подтверждено нарушение прав и законных интересов общества бездействием администрации города Ростова-на-Дону, выраженного в нерассмотрении подготовленного обществом проектов планировки и межевания территории, а по делам в„– А53-8424/2014, А53-24052/2014 - отсутствие у общества до получения градостроительного плана возможности застройки арендованного земельного участка.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что департамент имущественных отношений (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для использования его в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса с 01.10.2003 по 01.10.2052. Арендатору вменено в обязанность использование земельного участка в соответствии с установленными договором аренды назначением и разрешенным использованием.
По соглашению от 29.05.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра". Запись о соглашении внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 06.06.2007. Общество приняло право аренды земельного участка в рамках исполнительного производства обществом по акту приема-передачи от 08.09.2009. Запись с номером регистрации 61-61-01/171/2005-226 о праве аренды общества внесена в Единый государственный реестр прав 09.03.2010.
В результате обследования отделом муниципального контроля департамента имущественных отношений земельного участка 11.06.2013 установлено, что на участке расположено свайное поле, подпорная стена, два временных объекта, строительные работы не ведутся. Обществу направлено предупреждение от 07.08.2013 о необходимости начала освоения земельного участка до 11.09.2013. В связи с невыполнением изложенных в предупреждении требований обществу направлено предложение от 15.11.2013 о расторжении договора аренды, о необходимости освобождения земельного участка и передачи его по акту приема-передачи департаменту имущественных отношений. Предложение оставлено общество без удовлетворения.
Названные обстоятельства явились основанием для обращения департамента имущества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии со статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Гражданский кодекс), договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей до 01.03.2015 редакции (далее - Земельный кодекс) допускалось досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.
В силу статей 42, 46 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
В силу положений статей 44, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), градостроительный план является одним из документов, наличие которых обязательно для выдачи разрешения на строительство. Подготовка градостроительных планов осуществляется применительно к предназначенным для строительства объектов капитального строительства земельным участкам. В исчерпывающем перечне условий, подлежащих указанию в составе градостроительного плана земельного участка, значится информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций признали необоснованным неиспользование (неосвоение) обществом земельного участка, не выявили обстоятельства, препятствовавшие обществу в осуществлении строительства агротехнического комплекса.
В соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 в„– 1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.
С учетом вышеназванных нормативных положений и правовой позиции высшей судебной инстанции, предоставление земельного участка для жилищного строительства могло быть осуществлено только на торгах, организованных и проведенных после расторжения договора аренды. В этой связи, получение задания на разработку документации по планировке территории, предусматривающего застройку спорной территории многоквартирными жилыми домами, продление срока разработки указанной документации, разработка проектов планировки и межевания территории, прохождение ими процедур публичных слушаний и экспертного исследования ни в совокупности, ни отдельно не могли свидетельствовать о надлежащем освоении арендатором земельного участка. Обеспечивая предусмотренное договором аренды освоение земельного участка, общество как арендатор не должно было следовать не основанным на нормах земельного и градостроительного законодательства указаниям департамента имущественных отношений как арендодателя, а вправе было требовать от него исполнения договорных условий. Созданные арендодателем препятствия в освоении земельного участка в соответствии с предусмотренным договором аренды видом использования могли быть преодолены в судебном порядке. Общество, включившись в процедуру изменения разрешенного использования земельного участка, таким порядком не воспользовалось, что привело к существенному нарушению условий договора аренды. Доводы о невозможности ведения на земельном участке строительства агротехнического комплекса не подтверждены соответствующими критериям относимости и допустимости доказательствами. Обращение общества в департамент имущественных отношений с предложением о внесении изменений в договор аренды, касающихся вида разрешенного использования земельного участка, свидетельствует об отсутствии у него намерения на исполнение ранее согласованного способа использования земельного участка. Неоднозначность позиций различных муниципальных органов, рекомендовавших обществу осуществление застройки земельного участка жилыми домами, не препятствовала обществу возводить агротехнический комплекс. В действиях департамента имущественных отношений по расторжению договора аренды отсутствуют признаки злоупотребления правом.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
При принятии кассационной жалобы к производству определением суда кассационной инстанции исполнение судебных актов приостановлено до рассмотрения кассационной жалобы. В связи с завершением кассационного производства указанное приостановление подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу в„– А53-22484/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015 и постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу в„– А53-22484/2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------