АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2016 г. по делу в„– А63-10432/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Кухаря В.Ф., при участии в судебном заседании ответчика - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Березуева Владимира Алексеевича (ИНН 263100294515, ОГРНИП 304264835600224, паспорт) и его представителей Арутюнова Е.Э. (доверенность от 23.03.2015), Дубянской А.А. (доверенность от 11.04.2016), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Агрокомпания "Руно" (ИНН 2310800587, ОГРН 1122651010811), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства Березуева Владимира Алексеевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 (судья Гладских Н.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 (судьи Джамбулатов С.И., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу в„– А63-10432/2014, установил следующее.
ООО "Агрокомпания "Руно" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству Березуеву В.А. (далее - хозяйство), в котором просило расторгнуть договор аренды нежилого помещения (строения) территории от 15.04.1997 (далее - договор аренды), взыскать 170 тыс. рублей задолженности по арендной плате и обязать ответчика освободить занимаемые нежилые помещения: здания АВМ и склада с прилегающей территорией, расположенные по адресу: Стародворцовский сельсовет, хут. Барсуковский.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество отказалось от требования расторгнуть договор аренды и просило взыскать 82 тыс. рублей задолженности по арендной плате с 01.10.2011 по 01.03.2015, обязать ответчика освободить нежилые помещения и передать их истцу по акту приема-передачи.
Хозяйство обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в котором просило признать право собственности на объекты недвижимости: здание АВМ, литера Б, инвентарный номер 4432, общей площадью 693,7 кв. м (далее - здание АВМ), склад, литера В, инвентарный номер 4432, общей площадью 398 кв. м (далее - склад), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:15:000000:535, взыскать с общества в его пользу 4 893 169 рублей 13 копеек неустойки.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации хозяйство отказалось от требования о взыскании неустойки.
В заявлении об изменении предмета иска (поступило в суд 18.09.2015) хозяйство просило принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на здания АВМ и склада. В заявлении от 21.09.2015 хозяйство, ссылаясь на то, что избрало ненадлежащий способ защиты права, просило возвратить ему заявление об изменении предмета иска.
Следующее заявление подписано представителем хозяйства Арутюновым Е.Э., в котором указано, что в заявлении об уточнении исковых требований (поступившем в суд 18.09.2015) изменен предмет и основание иска, а это недопустимо в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и содержится просьба о прекращении производства по иску о признании права собственности и непринятии заявления об изменении предмета иска.
В заявлении от 28.09.2015, подписанном хозяйством, содержится отказ от иска в части требования о признании права собственности на помещения со ссылкой на ненадлежащий способ защиты права.
Решением от 05.10.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.01.2016, суд обязал хозяйство освободить здание АВМ и склад, передать их по акту приема-передачи обществу, взыскал с хозяйства в пользу общества 82 тыс. рублей задолженности и 8 тыс. рублей государственной пошлины, в пользу ГУП Ставропольского края "Бюро экспертиз" - 68 800 рублей расходов на проведение судебной строительно-технической экспертизы. Производство по первоначальному иску в части требования о расторжении договора аренды прекращено в связи с отказом общества от него. Производство по встречному иску в части взыскания неустойки и признания права собственности на здания АВМ и склада прекращено в связи с отказом хозяйства от иска.
Судебные акты мотивированы тем, что неисполнение хозяйством обязательств по договору аренды и наличие задолженности подтверждены материалами дела. Доказательства согласия общества на проведение хозяйством капитального ремонта отсутствуют. По заявлению хозяйства суд первой инстанции применил исковую давность к требованиям общества о взыскании задолженности по договору аренды.
В кассационной жалобе хозяйство просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в ином судебном составе. По мнению заявителя, он неоднократно обращался к обществу с просьбами согласовать проведение капитального ремонта (письма от 03.11.1998 в„– 15, от 15.12.1998 в„– 19, от 15.01.1999 в„– 4), однако общество на них не ответило. В связи с невозможностью использовать арендованные помещения по целевому назначению хозяйство за свой счет провело капитальный и восстановительный ремонты. Суды не применили подлежащую применению статью 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения пунктов 3.1.1 и 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды. Факт оплаты аренды подтверждается актом сверки взаимных расчетов от 08.02.2015. В силу пункта 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды в выкупную стоимость (353 425 рублей) входят арендные платежи с 15.04.1997 по 15.04.2007 (245 619 рублей) и стоимость работ по капитальному и восстановительному ремонту, которая согласно заключению строительно-технической экспертизы от 26.06.2015 в„– 71-М/15 составляет 292 920 рублей. Таким образом, уплаченная хозяйством сумма (245 619 рублей плюс 292 920 рублей) превышает выкупную стоимость (353 425 рублей) на 185 114 рублей и общество не вправе требовать возврата помещений, выкупленных хозяйством. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), требования истца о взыскании 82 тыс. рублей задолженности по арендной плате являются необоснованными, поскольку обязательства предпринимателя по оплате аренды прекращено с момента уплаты ответчиком выкупной цены предмета договора аренды. Суды не учли, что установленный положениями Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности подлежит применению к требованиям общества об освобождении занимаемых нежилых помещений и передаче их по акту приема-передачи истцу. Выкупив арендованное имущество, предприниматель с мая 2007 года не оплачивал аренду и неоднократно обращался к обществу с требованием зарегистрировать переход права собственности (письмо от 09.06.2008).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представители хозяйства поддержали доводы жалобы.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 12.04.2016 до 16 часов 00 минут 14.04.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует отменить в части.
Как видно из материалов дела, 15.04.1997 АОЗТ "Руно" (преобразовано в СПК "Колхоз "Руно", который 29.03.2012 преобразован в общество; арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать хозяйству в пользование территорию, здания АВМ площадью 816 кв. м и склада площадью 400 кв. м. Срок аренды - с 15.04.1997 по 15.04.2007 с последующим правом выкупа (пункт 1.2 договора). Арендатор уплачивает за аренду договорную цену из расчета 2 млн рублей в месяц, производит помол муки для рабочих в количестве 30 тонн (пункт 4.1 договора). Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно до 1-го числа каждого месяца или перерабатывает на эту сумму продукцию, указанную в пункте 4.1 договора (пункт 4.2 договора). Арендатор обязан производить текущий ремонт объектов аренды (пункт 3.2 договора). Арендатор вправе переоборудовать и перепланировать арендуемое помещение с письменного согласия арендодателя (пункт 3.3 договора).
В акте приема-передачи основных средств в аренду от 15.04.1997 указано, что здания находятся в удовлетворительном состоянии; на момент заключения договора и передачи в аренду зданию АВМ требуется замена 50% шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки), кладка наружной кирпичной стены - 4 куб. м, зданию склада требуется замена 30% шиферной кровли (без замены стропил и обрешетки).
Дополнительным соглашением от 01.02.2001 (приложение в„– 1 к договору аренды) стороны установили, что арендодатель передает арендатору здание АВМ остаточной балансовой стоимостью 288 751 рубль 34 копейки для создания цеха по переработке сельскохозяйственной продукции (мельницы) (пункт 2.1); здание склада остаточной балансовой стоимостью 64 673 рубля 15 копеек для хранения продукции (пункт 2.2); территорию общей площадью 697 кв. м для размещения на ней техники и имущества арендатора (пункт 2.3), расположенные по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский район, хут. Барсуковский. Имущество, указанное в пунктах 2.1 - 2.3 соглашения, передано арендатору по акту передачи от 15.04.1997. Объекты сдаются в аренду с 15.04.1997 по 15.04.2007 год с последующим выкупом арендатором и переходом права собственности при условии внесения им выкупной стоимости (пункт 2.5 дополнительного соглашения). Арендная плата в месяц составляет 2 тыс. рублей, плата за аренду земельного участка - 63 рубля 20 копеек в месяц (пункты 4.1 и 4.2 соглашения). Выкупная цена имущества, указанного в пунктах 2.1 - 2.3 соглашения, составляет 353 425 рублей, является окончательной и не подлежит изменению (пункт 4.3 дополнительного соглашения). В силу пункта 6.2 дополнительного соглашения в расчетную выкупную стоимость входит стоимость арендных платежей, внесенных арендатором с 15.04.1997 по 15.04.2007, а также стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту и восстановлению помещений, указанных в пунктах 2.1 - 2.3 соглашения, проведенному арендатором с 15.04.1997 по 15.04.2007. При проведении расчетов по выкупу предметов аренды арендатор выплачивает выкупную стоимость, указанную в пункте 4.3 соглашения за минусом арендной платы, уплаченной до момента выкупа, то есть выкупная цена уменьшается ежемесячно на сумму арендной платы, уплаченной арендатором. В силу пункта 3.1.1 дополнительного соглашения арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт сданных в аренду помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся о другом.
Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 01.02.2001 по делу в„– А63-2028/2000-С1 по иску СПК "Колхоз "Руно" к хозяйству о внесении изменений в договор аренды утверждено мировое соглашение на следующих условиях. С момента подписания соглашения стороны обязуются прекратить все споры и разногласия по вопросу изменения, уточнения условий договора аренды нежилых помещений с последующим правом выкупа от 15.04.1997 на условиях дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды (пункт 1.1 мирового соглашения). Расчетная выкупная стоимость арендуемого имущества - здание АВМ общей полезной площадью 703,7 кв. м, склад общей полезной площадью 398 кв. м и территория общей площадью 6977 кв. м, обнесенная железобетонным забором, составляет 353 425 рублей, в которую входят затраты ответчика на произведенные работы по капитальному ремонту и восстановлению помещений, указанных в пунктах 2.1 - 2.3 приложения в„– 1 от 01.02.2001 к договору аренды, и уплаченная на момент заключения мирового соглашения арендная плата (пункт 1.2 мирового соглашения). Арендная плата в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды составляет 2 тыс. рублей в месяц (пункт 1.3).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.12.2000 по делу в„– А63-1843/2000 24.04.2000 СПК "Колхоз "Руно" отказано в иске о взыскании с хозяйства 6 тыс. рублей задолженности по аренде за июнь - октябрь 2000 года в связи с погашением ее в период рассмотрения спора.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.02.2001 по делу в„– А63-1986/2000 удовлетворен иск хозяйства, суд обязал СПК "Колхоз "Руно" осуществить государственную регистрацию договора аренды и дополнительного соглашения к нему от 01.02.2001.
В письме от 02.04.2008 в„– 43 общество уведомило хозяйство об истечении 15.04.2007 срока действия договора аренды и наличии 107 806 рублей задолженности по арендной плате. Общество предложило хозяйству для реализации права выкупа арендованного имущества в срок до 20.04.2008 погасить задолженность по выкупной стоимости и 126 931 рубль пеней за просрочку уплаты аренды.
15 августа 2013 года общество направило хозяйству уведомление о прекращении договора аренды с 01.12.2013, потребовав освободить помещения и возвратить их по акту приема-передачи, уплатить арендную плату за пользование имуществом с 15.04.2007 по 01.12.2013 в размере 159 тыс. рублей.
19 сентября 2013 года общество повторно направило хозяйству уведомление о прекращении договора аренды и возврате арендованного имущества.
В феврале 2015 года стороны составили акт сверки взаимных расчетов по договору аренды по состоянию на 03.07.2007. В акте стороны подтвердили выкупную стоимость имущества по договору аренды согласно условиям мирового соглашения в размере 353 425 рублей, оплату арендатором 245 619 рублей стоимости аренды. Общество в акте установило неоплаченную выкупную стоимость в размере 107 806 рублей (353 425 рублей минус 245 619 рублей). Хозяйство подписало акт с разногласиями, указав, что с учетом стоимости произведенного им капитального ремонта зданий в размере 122 060 рублей 69 копеек, которая подлежит включению в выкупную стоимость объектов аренды, оно заплатило 367 679 рублей 69 копеек (245 619 рублей плюс 122 060 рублей 69 копеек).
Оставление требований истца без удовлетворения явилось основанием для обращения общества с иском в суд.
Определением от 30.04.2015 суд удовлетворил ходатайство предпринимателя и назначил строительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ГУП Ставропольского края "Бюро экспертиз". Согласно экспертному заключению от 26.06.2015 в„– 71-М/15 действительная (фактическая) стоимость произведенных предпринимателем работ по капитальному ремонту и восстановлению арендуемых зданий АВМ и склада с прилегающей территорией составляет 292 920 рублей в ценах 2001 года без учета НДС.
При рассмотрении спора суды руководствовались статьями 1, 309, 310, 606, 609, 610 612, 614, 624 ГК РФ. Суды установили, что факт уплаты хозяйством 245 619 рублей за аренду по состоянию на 03.07.2007 подтверждается актом сверки взаимных расчетов, составленным сторонами в феврале 2015 года.
Суды отклонили довод предпринимателя о включении в выкупную стоимость арендованного имущества 292 920 рублей затрат на производство капитального ремонта помещений, установленных экспертным заключением от 26.06.2015 в„– 71-М/15, указав, что в пункте 3.1.1 дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды обязанность проведения капитального ремонта возложена на общество, если стороны не договорятся об ином. Суды пришли к выводу о том, что арендатор, действуя на свой страх и риск, неосмотрительно, без согласия арендодателя и учета пункта 3.1.1 дополнительного соглашения от 01.02.2001, провел капитальный ремонт. Суды также указали, что из буквального толкования пункта 1.2 утвержденного судом мирового соглашения от 01.02.2001 следует, что выкупная стоимость арендованного имущества составляет 353 425 рублей, в которую входят затраты ответчика на произведенные работы по капитальному ремонту и восстановлению помещений.
Суды отклонили довод хозяйства о том, что оно выплатило в 2007 году выкупную стоимость арендованного имущества, поэтому начисление и взыскание с него арендной платы не основано на законе. Установив, что хозяйство не представило доказательств оплаты аренды за рассчитанный истцом период (с октября 2011 года по февраль 2015 года; т. 2, л.д. 137), суды взыскали с него 82 тыс. рублей задолженности и обязали его освободить помещения и возвратить их обществу по акту приема-передачи.Между тем суды не учли следующего. В силу пунктов 1 и статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (пункт 2).
В договоре аренды стороны предусмотрели выкуп арендованного имущества. В утвержденном судом мировом соглашении об изменении договора аренды стороны предусмотрели, что расчетная выкупная стоимость арендуемого имущества - здание АВМ общей полезной площадью 703,7 кв. м, склад общей полезной площадью 398 кв. м и территория общей площадью 6977 кв. м, обнесенная железобетонным забором, составляет 353 425 рублей, в которую входят затраты ответчика на произведенные работы по капитальному ремонту и восстановлению помещений, указанных в пунктах 2.1 - 2.3 приложения в„– 1 от 01.02.2001 к договору аренды (дополнительное соглашение), и уплаченная на момент заключения мирового соглашения арендная плата (пункт 1.2 мирового соглашения). Арендная плата в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды составляет 2 тыс. рублей в месяц (пункт 1.3 мирового соглашения).
Условие о том, что в расчетную выкупную стоимость (353 425 рублей) входит стоимость произведенных арендатором работ по капитальному ремонту и восстановлению указанных помещений, а также арендная плата, внесенная арендатором за весь период действия договора аренды (с 15.04.1997 по 15.04.2007), предусмотрено и в пункте 6.2 дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды.
Таким образом, в выкупную стоимость имущества включены затраты по капитальному ремонту и арендная плата.
Суды, включив в выкупную стоимость внесенную хозяйством арендную плату за 10 лет аренды, не рассмотрели вопрос о второй составляющей выкупной стоимости имущества - стоимости произведенных арендатором работ по капитальному ремонту и восстановлению помещений.
Суды, отклонив довод хозяйства о включении в выкупную стоимость затрат по произведенному им капитальному ремонту, указали, что ответчик действовал неосмотрительно, на свой страх и риск, без учета пункта 3.1.1 дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренду. При этом суды не оценили имеющиеся в материалах дела первичные документы о приобретении хозяйством строительных материалов в 1997 году (т. 2, л.д. 85-115) и доводов хозяйства о проведении капитального ремонта в это время. Суды не приняли во внимание решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.04.2000 по делу в„– А63-917/1999, оставленное без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2000, об отказе АОЗТ "Руно" в иске к предпринимателю о расторжении договора аренды (т. 2, л.д. 51-54, 115, 116). Так, суд в решении от 24.04.2000 установил, что акт приема-передачи основных средств в аренду от 15.04.1997 подтверждает необходимость выполнения хозяйством ремонтных работ, на письменные обращения хозяйства от 03.11.1998, 15.12.1998 и 15.01.1999 с отметками их получения, общество не ответило, акт обследования от 24.09.1999, проведенного техническим отделом ГУП "Проектный институт "Невинномысский Промстройпроект", подтверждает необходимость проведения капитального ремонта. Предусмотренные договором аренды и актом приема-передачи от 15.04.1997 перепланировка помещения и замена кровли относятся к капитальному ремонту согласно приложению в„– 9 ВСН 58-88р к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий.
Суды в нарушение статей 170 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привели мотивов, по которым не рассмотрели вопрос о затратах по капитальному ремонту, составляющих часть выкупной стоимости в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды и мировому соглашения от 01.02.2001.
Судебные акты в части прекращения производства по требованию общества о расторжении договора аренды и по требованию хозяйства о взыскании неустойки и признании права собственности на арендованное имущество следует оставить без изменения, в остальной части судебные акты следует отменить, дело - направить на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Удовлетворенные судами требования общества о взыскании задолженности по арендной платы, возложении на хозяйство обязанности освободить занимаемые помещения и передать их по акту приема-передачи обществу зависят от результата рассмотрения вопроса о том, заплатило ли хозяйство выкупную цену, однако этот вопрос не рассмотрен судами с учетом доводов хозяйства и имеющихся в материалах дела доказательствах.
При новом рассмотрении суду надлежит исследовать имеющиеся в материалах дела документы, представленные хозяйством в подтверждение выполнения капитального ремонта, экспертное заключение от 26.06.2015 в„– 71-М/15 на предмет того, когда эти работы выполнялись, оценить условия дополнительного соглашения от 01.02.2001 к договору аренды и мирового соглашения от 01.02.2001 о включении в расчетную выкупную стоимость затрат хозяйства по капитальному ремонту и восстановлению помещений во взаимосвязи с условиями о передаче в аренду помещений, которые будут использоваться хозяйством в целях создания цеха по переработке сельскохозяйственной продукции (мельница) и хранения продукции (пункты 2.1 - 2.3 дополнительного соглашения от 01.02.2001), доводы хозяйства о том, что остаточная балансовая стоимость помещений, указанная в названных пунктах, определена с учетом проведенного им капитального ремонта, принять во внимание судебные акты по делу в„– А63-917/1999 и с учетом установленных обстоятельств рассмотреть требования общества.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 05.10.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 по делу в„– А63-10432/2014 в части прекращения производства по делу по требованию общества с ограниченной ответственности "Агрокомпания "Руно" о расторжении договора на аренду нежилого помещения (строения) территории от 15.04.1997 и по требованию крестьянского (фермерского) хозяйства Березуева Владимира Алексеевича о взыскании неустойки и признании права собственности на арендованное имущество оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Отменить приостановление исполнения судебных актов, введенное определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
В.Ф.КУХАРЬ


------------------------------------------------------------------