АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2016 г. по делу в„– А32-6133/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Айбатулина К.К., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Аэропорт Девелопмент" (ИНН 7705816400, ОГРН 10077762298525) - Хитрого Д.В. (доверенность от 12.04.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Толлан-Сервис" (ИНН 2312102770, ОГРН 1032307163063) - Талиманчука А.В. (доверенность от 24.04.2015), в отсутствие третьих лиц: открытого акционерного общества "Международный аэропорт "Краснодар" и общества с ограниченной ответственностью "Кубань Кейтеринг", извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аэропорт Девелопмент" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2015 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2016 (судьи Попов А.А., Ломидзе О.Г., Малыхина М.Н.) по делу в„– А32-6133/2015, установил следующее.
ООО "Аэропорт Девелопмент" (далее - аэропорт) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Толлан-Сервис" (далее - общество) о признании договора аренды от 01.12.2012 в„– 109/12-МАК прекратившимся с 05.12.2014 и возложении на общество обязанности освободить здание столовой (литеры А, а, а1, а2) общей площадью 753,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. им. Бершанской, д. 355, а также о взыскании 1 556 069 рублей арендной платы с 06.12.2014 по 18.05.2015 (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Международный аэропорт "Краснодар" (далее - международный аэропорт) и ООО "Кубань Кейтеринг".
Решением от 27.08.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.01.2016, в иске отказано. Суды признали, что общество (арендатор) правомерно перечисляло арендные платежи предыдущему собственнику помещений. Аэропорт (новый собственник) не предпринял разумных мер для урегулирования отношений с арендатором и не представил надлежащей информации о переходе к нему права собственности на объект аренды. Аэропорт, приняв после 05.12.2014 от общества арендную плату, признал действие договора аренды, поэтому основания для одностороннего отказа от его исполнения отсутствуют.
В кассационной жалобе аэропорт просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, противоречат нормам материального права. С момента подписания договора купли-продажи помещения, получения его по акту приема-передачи и его оплаты аэропорт приобрел право владения и пользования этим имуществом, а также право получения выгоды от его использования (получение арендной платы). Делая вывод о том, что акт приема-передачи от 30.12.2011 не является достаточным доказательством вступления аэропорта во владение спорным помещением, апелляционный суд не учел полную оплату аэропортом по договору купли-продажи и невозможность регистрации перехода права собственности по не зависящим от сторон причинам. Вывод о том, что фактическим владельцем помещений на момент заключения договора аренды являлся международный аэропорт, противоречит законодательству. Общество должно было перечислять арендную плату аэропорту с момента получения от него соответствующего извещения от 01.07.2014. Международный аэропорт в письме от 01.09.2014 проинформировал общество о смене собственника, поэтому вывод о добросовестном исполнении обществом своих обязательств после указанной даты неправомерен. Вывод суда об отсутствии задолженности по арендной плате за спорный период противоречит материалам дела и условиям договора аренды.
В отзывах на жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, международный аэропорт поддерживает доводы жалобы.
Изучив материалы дела и выслушав представителей аэропорта и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении жалобы надлежит отказать.
Из материалов дела видно, что 30.11.2011 международный аэропорт (продавец) и аэропорт (покупатель) заключили договор в„– Р-103/11-МАК купли-продажи здания столовой (литеры А, а, а1, а2) общей площадью 753,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Бершанской, д. 355. В этот же день стороны подписали акт приема-передачи объекта покупателю. Запись о регистрации права собственности аэропорта на здание внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.09.2014 (свидетельство от 09.09.2014 серии 23-АН в„– 136518).
1 декабря 2012 года международный аэропорт (арендодатель) заключил с обществом (арендатор) договор аренды в„– А-109/12/МАК указанного здания на 5 лет и передал его арендатору по акту приема-передачи.
Согласно пунктам 3.1 - 3.4 и 3.6 договора аренды арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть платы вносится в соответствии с графиком платежей (приложение в„– 3) на условиях 100% предоплаты, перечисляемой до 5-го числа отчетного месяца. Переменная часть (компенсация коммунальных услуг) подлежит оплате в течение 5 банковских дней со дня получения от арендодателя соответствующих счетов и расчетов.
В пункте 5.2.4 договора аренды стороны предусмотрели возможность одностороннего (внесудебного) расторжения договора в случае отказа или неоднократного (два и более раз) нарушения сроков внесения арендной платы.
В письмах от 01.07.2014 в„– 83/14, от 11.08.2014 и от 04.09.2014 в„– 105/14 аэропорт уведомил общество о смене 30.11.2011 собственника названного здания и просил вносить арендную плату по указанным в письме реквизитам.
В письмах от 08.07.2014 в„– 49 и от 08.09.2014 в„– 68, адресованных аэропорту, общество указало на отсутствие извещения от международного аэропорта о смене собственника здания и гарантировало внесение арендной платы аэропорту после получения документов, подтверждающих указанные обстоятельства.
В письме от 01.09.2014 в„– 24/1950, адресованном обществу, международный аэропорт подтвердил заключение договора купли-продажи спорного здания от 30.11.2011 в„– Р-103/11-МАК, однако ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности аэропорта на этот объект просил производить арендные платежи по реквизитам международного аэропорта.
В письмах от 07.10.2014 в„– 118/14 и от 31.10.2014 в„– 136/14 аэропорт, сославшись на смену собственника здания, просил общество погасить задолженность по арендной плате за июль - октябрь 2014 года.
В письме от 11.11.2014 в„– 190/14 аэропорт, указав на наличие у общества долга по арендной плате за сентябрь - ноябрь 2014 года, известил о расторжении договора аренды с 05.12.2014 и просил освободить спорный объект до 05.12.2014.
Аэропорт, считая договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке, так как он 10.12.2014 направил обществу требование о возврате спорного имущества.
Неисполнение данного требования привело к судебному спору.
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Права владения, пользования и распоряжения имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 209, 606, 608, 610 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды установили, что на момент заключения договора аренды международный аэропорт являлся собственником спорного здания. Подписание международным аэропортом и аэропортом акта приема-передачи здания не привело к тому, что оно выбыло из владения общества.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что аэропорт препятствовал передаче задания в аренду обществу. Его поведение и письма свидетельствуют о намерении получать от общества арендную плату за спорный объект.
Аэропорт не представил обществу соответствующих доказательств о смене собственника арендуемого здания. Международный аэропорт проинформировал общество о том, что переход права собственности на здание к аэропорту не зарегистрирован в установленном порядке. При изложенных обстоятельствах общество, действуя осмотрительно и во избежание риска неблагоприятных для него последствий, правомерно исполняло условия договора аренды и вносило плату международному аэропорту.
Право собственности на здание возникло у аэропорта с 03.09.2014, поэтому с этого момента он приобрел право требования от общества внесения арендных платежей. Доказательства смены собственника предъявлены обществу в декабре 2014 года (данное обстоятельство аэропорт не опровергает), после чего общество урегулировало с международным аэропортом и аэропортом вопрос по арендной плате с сентября по ноябрь 2014 года.
Суд апелляционной инстанции правильно указал, что задолженность общества перед аэропортом возникла в результате поведения самого аэропорта и международного аэропорта, которые не устранили сомнения арендатора в том, кто является надлежащим кредитором. Общество в данном случае не должно нести неблагоприятные последствия в виде прекращения арендных правоотношений из-за несогласованных действий аэропорта и международного аэропорта.
Апелляционный суд правомерно отклонил ссылку аэропорта на пункты 5 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 173 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку она основана на неверном толковании данных разъяснений и неприменима к спорным правоотношениям.
Довод аэропорта о систематическом нарушении обществом обязательств перед международным аэропортом по внесению переменной части арендной платы не подтвержден материалами дела. Кроме того, расчеты общества с международным аэропортом до регистрации права собственности аэропорта на объект аренды не могут учитываться в качестве долга перед аэропортом.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правильно установили фактические обстоятельства и применили к ним надлежащие нормы материального права.
При изложенных обстоятельствах основания для отмены судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.01.2016 по делу в„– А32-6133/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
К.К.АЙБАТУЛИН

Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Ю.В.РЫЖКОВ


------------------------------------------------------------------