АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу в„– А53-8073/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Кооператор" (ИНН 6123000724, ОГРН 1036123000033) - Сологубова В.Н. (доверенность от 14.01.2016), от ответчика - открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (ИНН 7702000406, ОГРН 1027700159497) - Прошкиной А.В. (доверенность от 06.08.2015), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "И. и И." - Качан П.М. (доверенность от 09.06.2015), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Кооператор" и общества с ограниченной ответственностью "И. и И." на решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2015 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А53-8073/2015, установил следующее.
ООО "Кооператор" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с требованием к ОАО "Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (далее - банк) о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 14.11.2013 в„– 00023-ОМБ/19/23-13 прекращенным и прекращении ипотеки в части предмета ипотеки - нежилого помещения площадью 641,3 кв. м, комнаты 1-19, этажность: 2, кадастровый номер: 61:26:0050101:2461 (уточненные требования).
Делу присвоен номер А53-8073/2015.
К участию в деле привлечены ООО "И. и И." и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление).
Банк обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу и ООО "И. и И." о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения (второй этаж магазина), комнаты 1-19, площадью 641,3 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6, заключенный 01.06.2014 обществом и ООО "И. и И." и применении последствий недействительности сделки, а именно: обязании ООО "И. и И." возвратить обществу в собственность указанное нежилое помещение; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 01.06.2014, заключенного обществом и ООО "И. и И.", в соответствии с которым 25.06.2014 зарегистрировано право общей долевой собственности ООО "И. и И." на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2106 кв. м, с кадастровым номером 61:26:05 01 01:0205, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6, и применении последствий недействительности сделки, обязании ООО "И. и И." возвратить указанное имущество обществу в собственность; признании недействительным соглашения о выделе земельного участка в натуре и перераспределении долей в праве общей долевой собственности от 25.06.2014 в части выдела в собственность ООО "И. и И." 5265/13640 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1364 кв. м, с кадастровым номером 61:26:0050129:161, категория земли: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенного по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6, и применении последствий недействительности сделки, обязании ООО "И. и И." возвратить обществу в собственность 5265/13640 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1364 кв. м; обязании управления внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационные записи об ипотеке в пользу банка в отношении: 8375/13640 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1364 кв. м, назначение: земли населенных пунктов - для размещения магазина, кадастровый (условный) номер: 61:26:0050129:161, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6; нежилого помещения площадью 641,3 кв. м, назначение объекта: нежилое, этажность: 2. номера на поэтажном плане: 1-19, кадастровый (условный) номер: 61.26.0050101:2461, расположенного по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6 (уточненные требования).
Делу присвоен номер А53-15973/2015.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление.
Определением суда от 15.07.2015 дело в„– А53-8073/2015 объединено с делом в„– А53-15973/2015. Объединенному делу присвоен номер А53-8073/2015.
Решением суда от 09.10.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.12.2015, в удовлетворении исковых требований общества отказано. Требования банка удовлетворены.
В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что передача имущества без согласия залогодержателя не является основанием для признания сделки недействительной. Банк намеренно не реализовал свое право на обращение взыскания на заложенное имущество. Банк заявлял рассматриваемые требования в суд общей юрисдикции и ему отказано в удовлетворении иска. На спорное имущество зарегистрирована ипотека в пользу ОАО "Сбербанк России", однако указанное лицо не привлечено к участию в деле. Также к участию в деле не привлечена Олдырева А.А., которая является собственником 1/4 доли в праве собственности на земельный участок. Договор ипотеки в части земельного участка является недействительной сделкой. Общество согласовало с банком возможность замены предмета ипотеки. Банк заменил часть предмета залога на имущество, принадлежащее Гасановой А.С. Суд принял уточненные требования банка перед объявлением резолютивной части решения, чем лишил общество возможности представить возражения.
В кассационной жалобе ООО "И. и И." просит отменить обжалуемые судебные акты в части удовлетворения требований банка и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении указанных требований. Заявитель указывает, что суд неправомерно отказал в привлечении к участию в деле ОАО "Сбербанк России" как залогодержателя спорного имущества. Суд неправомерно отказал в принятии встречного иска ООО "И. и И.". Суды не учли, что ООО "И. и И." является добросовестным приобретателем.
Банк представил отзывы на кассационные жалобы, в которых считает доводы заявителей не обоснованными и просит оставить судебные акты без изменения, жалобы - без удовлетворения.
В судебном заседании представители общества и ООО "И. и И." поддержали доводы кассационных жалоб, представитель банка возражал против их удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Из материалов дела следует и судами установлено, что 14.11.2013 банк и общество заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) в„– 00023-ОМБ/19/22-13 в целях обеспечения исполнения кредитных обязательств общества по кредитному договору от 14.11.2013 в„– 00023-ОМБ/15/22-13. В целях обеспечения исполнения кредитных обязательств общество передало банку в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: помещение магазина площадью 1495 кв. м (литера А), номера на поэтажном плане: 1 этаж (комнаты 1-4, 7, 9, 12, 15-28), 2 этаж (комнаты 1-19), расположенное по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6; склад площадью 77,6 кв. м (литера С), этажность 1, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6. Объектом залогового правоотношения явился и земельный участок с кадастровым номером 61: 26:05 01 01:0205, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, площадью 2106 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6, 3/4 доли в праве собственности на который принадлежит обществу.
14 ноября 2013 года банк и общество заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) в„– 00023-ОМБ/19/23-13 в целях обеспечения исполнения обязательств индивидуального предпринимателя Азизова Р.С.-О. по кредитному договору от 14.11.2013 в„– 00023-ОМБ/15/23-13. В обеспечение исполнения кредитного обязательства банку также передано указанное недвижимое имущество общества.
При заключении договора ипотеки банку представлены актуальные сведения из ЕГРП в отношении права залогодателя на объекты недвижимого имущества. Заключенные договоры зарегистрированы управлением, в ЕГРП внесена запись об обременении в пользу залогодержателя (регистрационные записи об ипотеке внесены 25.11.2013 в„– 61-61-30/098/2013-922 и 27.11.2013 в„– 61-61-30/098/2013-908).
25 июня 2014 года общество, ООО "И. и И." и Олдырева А.А. заключили соглашение о выделе земельного участка в натуре и перераспределении долей в праве общей долевой собственности. По условиям соглашения обществу в счет принадлежащей 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 2106 кв. м с кадастровым номером 61:26:050101:0205 выделяются земельные участки: 192 кв. м с кадастровым номером 61:26:0050129:163, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6; земельный участок площадью 550 кв. м с кадастровым номером 61:26:0050129:162, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6. В отношении земельного участка площадью 1364 кв. м с кадастровым номером 61:26:0050129:161, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенного по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6, стороны сохранили режим долевой собственности при этом 3110/13640 долей в праве собственности стало принадлежать обществу, 5265/13640 долей в праве собственности стало принадлежать ООО "И. и И." и 5265/13640 долей в праве собственности - Олдыревой А.А.
01 июня 2014 года общество и ООО "И. и И." заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с условиями заключенного договора общество продало второй этаж магазина (литера А) площадью 641,3 кв. м в составе комнат: 1-19, расположенного по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6. Пунктом 3 договора установлено, что цена отчуждаемого объекта недвижимости составляет 12 500 тыс. рублей.
01 июня 2014 года общество и ООО "И. и И." заключили договор, предмет которого составляет отчуждение 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61: 26:05 01 01:0205 площадью 2106 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6. Пунктом 2 договора установлено, что цена договора составляет 250 тыс. рублей.
С целью проверки имущественного положения заемщика банк получил сведения из ЕГРП по состоянию на 13.02.2015 Согласно полученным в отношении залогового имущества сведениям, обществу принадлежит на праве собственности нежилое помещение общей площадью 853,7 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6, обремененное ипотекой в пользу банка. Право собственности на помещение площадью 641,3 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6, зарегистрировано 25.06.2014 за ООО "И. и И.", сведения об обременении отсутствуют. Кроме того установлено, что земельный участок с кадастровым номером 61:26:050101:0205 площадью 2106 кв. м разделен на три земельных участка. Земельный участок с кадастровым номером 61:26:0050129:161 площадью 1364 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6 находится в режиме общей долевой собственности: ООО "Кооператор" - 3110/13640 долей, ООО "И. и И." - 5265/13640 долей, Олдырева А.А. - 5265/13640 долей. Земельный участок с кадастровым номером 61:26:0050129:162 площадью 550 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6б, принадлежит на праве общей долевой собственности Петренко Г.Н. (1/2 доли в праве) и Манафову Р.Р. (1/2 доли в праве). Земельный участок с кадастровым номером 61:26:0050129:163 площадью 192 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения магазина, расположенный по адресу: Ростовская область, Неклиновский район, село Покровское, переулок Тургеневский, 6а, принадлежит на праве общей долевой собственности Петренко Г.Н. (1/2 доли в праве) и Манафову Р.Р. (1/2 доли в праве). При этом обременение в виде ипотеке в отношении образованных при разделе земельных участков в ЕГРП отсутствует.
Полагая, что состоявшаяся серия распорядительных сделок не соответствует требованиям специальных норм об отчуждении заложенного имущества, нарушает права залогодержателя, банк обратился в арбитражный суд с иском.
Общество, полагая, что банк дал согласие на замену предмета залога, заявило требование о признании договора об ипотеке прекращенным.
В силу положений параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является способом обеспечения исполнения обязательств.
Гражданским законодательством предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок; соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 434 и пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 39 Федерального закона от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 данного Закона, залогодержатель вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 37 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Суды установили, что положения заключенного договора залога не предусматривают права залогодателя заменять предмет залога без согласия залогодержателя, однако сделки по отчуждению спорных объектов совершены залогодателем без согласия залогодержателя. Кроме того, договоры об ипотеке содержали условие о том, что в случае преобразования (раздела, выдела, объединения, перераспределения и т.д.) земельного участка, в соответствии с правилами, установленными земельным законодательством Российской Федерации, ипотека распространяется на все вновь образуемые земельные участки, при этом предусмотрено, что залогодатель обязан не отчуждать предмет ипотеки и не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 в„– 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Кроме того, согласно пункту 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 в„– 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", согласно которому пункт 2 статьи 62 Закона об ипотеке применяется в случаях, когда доля в праве собственности на земельный участок выступает в качестве самостоятельного предмета ипотеки, и не распространяется на случаи, когда единым предметом ипотеки является нежилое помещение и доля в праве собственности на земельный участок.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для признания оспариваемых сделок недействительными и применения последствий их недействительности.
Прекращение залога возможно по основаниям, приведенным в пункте 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого корреспондируют со статьей 34 Закона об ипотеке, а именно: в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства, гибели заложенного имущества, истечения срока действия права, составляющего предмет залога, перехода прав на предмет залога к залогодержателю, иных случаях, предусмотренных законом.
При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).
Основания погашения регистрационной записи об ипотеке указаны в Законе об ипотеке.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что только после прекращения ипотеки по предусмотренным законом основаниям подлежит прекращению и зарегистрированное обременение (погашение регистрационной записи).
Поскольку ипотека в пользу банка не прекратилась, суды обоснованно возложили на управление обязанность по внесению записей об ипотеке в ЕГРП в отношении спорного имущества.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Доводы кассационных жалоб признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения судебного акта по существу, не влияют на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов и не опровергают выводы судов.
Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств и исследованию новых доказательств.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 09.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 по делу в„– А53-8073/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.В.АВАРЯСКИН

Судьи
Е.И.АФОНИНА
О.Л.РАССКАЗОВ


------------------------------------------------------------------