АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу в„– А32-5966/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) - Побережного В.П. (доверенность от 11.06.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" (ИНН 2315114291, ОГРН 1052309092802) - Косорукова В.В. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу в„– А32-5966/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Порт Транзит" (далее - общество) о расторжении договора от 24.07.2006 в„– 4700004106 аренды земельного участка площадью 5766 кв. м с кадастровым номером 23:47:0109008:0112, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Новороссийск, в системе промышленной зоны "Кирилловская", район 2-ой ж/д петли (далее - договор аренды, земельный участок).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2015 в иске отказано по следующим мотивам. Администрацией не соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Администрация не доказала вручение обществу предписания государственного казенного учреждения Краснодарского края "Краснодаравтодор" об устранении нарушений прав смежного землепользователя. Наличие указанного в предписании съезда (подъезда) не указано администрацией в качестве основания расторжения договора аренды. Требование об устранении нарушений условий договора аренды должно исходить от арендодателя.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2015 изменено. Иск в части расторжения договора аренды в связи с нарушением обществом пунктов 4.1.7, 4.1.9, 4.1.18, 4.1.14, 10.2 договора оставлен без рассмотрения, а в части расторжения договора аренды в связи с нарушением пункта 4.1.14 договора в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие доказательств направления администрацией обществу требования об устранении нарушений пунктов 4.1.7, 4.1.9, 4.1.18, 4.1.14, 10.2 договора аренды. Отказ в остальной части иска обоснован неподтвержденностью факта нарушения обществом пункта 4.1.14 договора аренды.
Администрация обжаловала постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебного акта суда апелляционной инстанции. Администрацией соблюден досудебный порядок досрочного расторжения договора аренды. Материалами дела подтверждено систематическое нарушение обществом условий договора аренды, в том числе нарушения прав и законных интересов смежных землепользователей. Соответствующие нарушения являются длящимися, доказательства их устранения общество не представило. В отзыве на кассационную жалобу общество, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим изменению.
Из материалов дела видно и судами установлено, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на 10 лет для строительства комплекса автомоек грузового транспорта. Соглашением от 22.07.2010 стороны изменили разрешенное использование земельного участка на использование под автостоянкой, в том числе для временного хранения грузовых автомобилей, размещения гаражей и открытых площадок для отстоя транзитного транспорта.
По мнению администрации, обществом нарушены пункт 1.1 договора аренды (использование земельного участка с нарушением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности), пункт 4.1.7 (необеспечение содержания земельного участка и прилегающей к нему территории в должном санитарном состоянии, порядке и чистоте), пункт 4.1.8 (нанесение ущерба окружающей среде при использовании земельного участка), пункт 4.1.9 (совершение действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка), пункт 4.1.14 (нарушение прав и законных интересов пользователей смежных земельных участков и иных лиц), пункт 10.2 (невыполнение за свой счет мероприятий по охране окружающей природной среды и несоблюдение требований инспектирующих служб и ведомств по вопросам эксплуатации объектов недвижимости). Доказательствами нарушения арендатором указанных условий договора аренды названы постановление министерства природных ресурсов Краснодарского края от 09.12.2014 в„– 1.14./730Н о привлечении общества к административной ответственности за нарушение норм законодательства об охране окружающей среды, об отходах производства и потребления, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, протокол от 23.08.2014 в„– К000084 и постановление от 03.02.2015 в„– 03-02-81 по делу об административном правонарушении по факту нарушения порядка сбора и вывоза бытовых отходов и мусора, протокол от 23.01.2015 в„– К000082 и постановление от 03.02.2015 в„– 03-02-79 по делу об административном правонарушении по факту непринятия мер по наведению санитарного порядка на закрепленной территории, протокол от 23.01.2015 в„– К000083 и постановление от 03.02.2015 в„– 03-02-80 по делу об административном правонарушении по факту захламления прилегающей территории твердыми бытовыми отходами, строительным мусором, ветками, автошинами, постановление Азово-Черноморского межрайонного природоохранного прокурора о возбуждение дела об административном правонарушении от 17.02.2015, предписание государственного казенного учреждения Краснодарского края "Краснодаравтодор" от 11.02.2015 в„– 02/11 НДФ об устранении нарушений порядка использования полосы отвода и придорожных полос автомобильной дороги регионального или межмуниципального значения, письмо открытого акционерного общества "Российские железные дороги" от 16.02.2015 в„– 82 об отсутствии договорных отношений с обществом по использованию смежного земельного участка для размещения грузового транспорта.
Администрация направила обществу письмо от 29.09.2014 в„– 8-02-08-2308/14 с предложением о расторжении договора аренды в течение пяти дней в связи с допущенными арендатором нарушениями пункта 4.1.11 договора (необеспечение благоустройства территории) и пункта 4.1.14 (размещение грузовых автомобилей на смежных земельных участках, принадлежащих открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" и федеральному казенному учреждению "Дирекция государственного заказчика по реализации федеральной целевой программы "Модернизация транспортной системы России"). В ответном письме от 05.12.2014 общество, подтвердив получение предложения о расторжении договора аренды, отрицало факты вменяемых ему нарушений.
Названные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд.
Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Письмо администрации от 29.09.2014 в„– 8-02-08-2308/14 с предложением о расторжении договора аренды в течение пяти дней в связи с допущенными арендатором нарушениями пункта 4.1.11 договора (необеспечение благоустройства территории) и пункта 4.1.14 (размещение грузовых автомобилей на смежных земельных участках) не содержит предупреждение общества о необходимости исполнения им названных обязанностей, в том числе предусмотренной пунктом 4.1.14 договора аренды в разумный срок. У общества, в этой связи, отсутствовала возможность устранения соответствующих нарушений в установленный администрацией разумный срок. Требование о расторжении договора аренды заявлено администрацией в суд с нарушением установленного законодательством досудебного порядка по всем перечисленным в иске пунктам договора аренды, в том числе по пункту 4.1.14).
Несоблюдение администрацией досудебного порядка досрочного расторжения договора аренды в связи с нарушением обществом пунктов 1.1, 4.1.7, 4.1.8, 4.1.9, 4.1.14, 10.2 правомерно принято судом апелляционной инстанции в качестве основания оставления иска без рассмотрения, предусмотренного пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса. Оставление иска администрации без рассмотрения исключало возможность рассмотрения по существу какой-либо его части и, соответственно, отказа в ее удовлетворении.
В связи с оставлением иска администрации без рассмотрения у суда кассационной инстанции отсутствует разъясненная в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" необходимость оценки соглашения от 22.07.2010 к договору аренды на предмет его действительности с точки зрения правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 в„– 1756/13. В названном акте высшей судебной инстанцией указано на недопустимость изменения вида разрешенного использования земельного участка в обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур предоставления публичных земель для тех или иных целей использования и соответствующие ограничения прав арендатора и арендодателя на изменение первоначальных условий договора аренды.
Пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы уполномочен на изменение постановления суда апелляционной инстанции в части и принятие нового судебного акта без передачи дела на новое рассмотрение при установлении судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильного применения этим судом норм процессуального права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 по делу в„– А32-5966/2015 изменить, исключив из резолютивной части абзац: "В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Новороссийск о расторжении договора аренды земельного участка от 24.07.2006 в„– 4700004106 по основаниям нарушения пункта 4.1.14 в части неправомерного занятия смежного земельного участка грузовыми автомобилями арендатора отказать".
В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 по делу в„– А32-5966/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------