АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу в„– А32-12320/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) и ответчика - закрытого акционерного общества "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" (ИНН 2309005978, ОГРН 1022301431514), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2015 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2015 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-12320/2015, установил следующее.
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО "Строительная компания "Главкраснодарпромстрой" (далее - общество) с иском о взыскании 2 532 786 рублей 23 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 31.03.2015 и 146 627 рублей 55 копеек пеней за период с 11.01.2014 по 11.03.2015.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 21.03.2008 в„– 4300015181. Неустойка рассчитана истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2015 иск удовлетворен частично. С общества в пользу администрации взыскано 292 363 рубля 94 копейки задолженности и 20 561 рубль 90 копеек пеней. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 3761 рубль государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 21.03.2008 в„– 4300015181 обществу передан в аренду земельный участок площадью 46 428,96 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:0010, расположенный по адресу: г. Краснодар, в районе ул. 9-й Тихой - Ейское шоссе. Участок предоставлен для строительства многоэтажных жилых домов. При проверке доводов администрации суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества (арендатора) обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Суды при разрешении спора установили, что на земельном участке возведены (введены в эксплуатацию) многоквартирные жилые дома, осуществлена государственная регистрация права собственности на помещения в этих домах. Поэтому требование администрации о взыскании арендных платежей удовлетворено частично (применительно к той части земельного участка, на которой отсутствуют возведенные дома и которая необходима для завершения строительства). Данный вывод основан на положениях статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ), а также разъяснениях, изложенных в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 в„– 73). Ответчик наличие задолженности признал, доказательств внесения арендной платы в установленном судами размере не представил. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования администрации в части взыскания с общества 292 363 рублей 94 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2014 по 30.06.2015. Апелляционным судом отклонен, как основанный на неправильном понимании норм гражданского и земельного законодательства, довод истца о наличии оснований для удовлетворения требований в связи с тем, что раздел земельного участка не осуществлялся. Требование о взыскании с общества пеней за просрочку внесения арендных платежей также признано судом обоснованным и удовлетворено в размере 20 561 рубля 90 копеек со ссылкой на статью 330 Гражданского кодекса. Расходы по государственной пошлине распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Арендуемый обществом земельный участок имеет вид разрешенного использования - для строительства многоквартирных жилых домов. При этом доказательств, свидетельствующих об образовании земельных участков под каждым из введенных в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, путем раздела исходного земельного участка, не представлено. Суды при разрешении спора также не учли, что земельный участок предоставлялся для возведения нескольких жилых домов, строительство которых в полном объеме не завершено.
От общества отзыв на жалобу не поступил.
Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 11.02.2008 в„– 251 (л. д. 14) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 21.03.2008 в„– 4300015181. По условиям договора арендатору предоставлен земельный участок площадью 46 428,96 кв. м с кадастровым номером 23:43:0108020:0010, расположенный по адресу: г. Краснодар, в районе ул. 9-й Тихой - Ейское шоссе (л. д. 8-13). Участок предоставляется для строительства многоэтажных жилых домов (пункт 1.3). Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования земельного участка и вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца (пункт 2.4).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с общества задолженности и пеней по договору аренды от 21.03.2008 в„– 4300015181.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса (действовал до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 в„– 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор от 21.03.2008 в„– 4300015181 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).
На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации).
Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В пункте 26 постановления от 17.11.2011 в„– 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 в„– 11642/11.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что на спорном земельном участке возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, в подтверждение чего ответчиком представлены акты приема-передачи, свидетельства о государственной регистрации права, распоряжения о приемке в эксплуатацию жилых домов (л. д. 97-157). Часть арендованного обществом земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:0010 находится в собственности жильцов многоквартирных домов, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности на квартиры в домах в„– 15, в„– 17, в„– 19, в„– 23, расположенных по ул. 9-я Тихая (л. д. 129, 135, 140, 163). Поэтому арендная плата подлежит взысканию только за ту часть земельного участка, которая необходима для завершения строительства (соответствующий расчет представлен истцом в материалы дела; л.д. 160-162). Доказательства погашения задолженности ответчик не представил, поэтому суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование администрации о взыскании с общества 292 363 рублей 94 копеек арендной платы за период с 01.01.2014 по 30.06.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, по которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Установив наличие задолженности, а также ее размер, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества в пользу администрации 20 561 рубля 90 копеек пеней.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы администрации о неверном определении судебными инстанциями размера задолженности общества (возможности начисления арендной платы за использование всего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0108020:0010) окружным судом отклоняется как не основанный на нормах действующего законодательства и не соответствующий материалам дела.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2015 по делу в„– А32-12320/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------