АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 апреля 2016 г. по делу в„– А22-982/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фора" (ИНН 0816004754, ОГРН 1080816003091) - Цембелева Е.Н. и Четырева Р.П. (доверенности от 01.03.2016), в отсутствие истца - администрации города Элисты (ИНН 0814098524, ОГРН 1020800772970), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фора" на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 16.06.2015 (судья Джамбинова Л.Б.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Жуков Е.В.) по делу в„– А22-982/2015, установил следующее.
Администрация города Элисты (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Фора" (далее - общество) с иском о признании договора аренды земельного участка от 25.04.2014 в„– 391/2014, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, недействительной (ничтожной) сделкой.
Иск мотивирован тем, что договор аренды земельного участка от 25.04.2014 в„– 391/2014 заключен администрацией с обществом на новый срок с нарушением норм статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), без соблюдения публичных процедур (без проведения торгов).
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 16.06.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015, требования удовлетворены. Договор аренды от 25.04.2014 в„– 391/2014 признан недействительной сделкой. С общества в доход федерального бюджета взыскано 3 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании распоряжения Республиканского агентства по земельным участкам от 23.09.2008 в„– 24-р и протокола о результатах аукциона от 25.10.2008 в„– 2 Республиканским агентством по земельным участкам и ООО "21 Век" заключили договор аренды земельного участка от 05.11.2008. Арендатору передан участок из земель населенных пунктов площадью 44 683 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:112, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, жилой комплекс "Колонский", южнее 10 микрорайона. Земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок с 14.11.2008 по 14.11.2013. Дополнительным соглашением от 01.06.2010 к договору аренды изменены адресные ориентиры арендуемого земельного участка. С согласия арендодателя 13.12.2011 ООО "21 Век" и общество заключили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 05.11.2008 в„– 271 земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:112. Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 30.07.2012 земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:112 разделен на два участка - с кадастровым номером 08:14:030501:554 (площадью 42 212 кв. м) и с кадастровым номером 08:14:030501:555 (площадью 2471 кв. м). На основании Закона Республики Калмыкия от 09.04.2010 в„– 177-IV-З "О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия" с 01.01.2013 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Элисте, переданы администрации. Постановлением администрации от 25.04.2014 в„– 1803 обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 42 212 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:554, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Рокчинского, д. 45. Администрация и общество заключили договор аренды земельного участка от 25.04.2014 в„– 391/2014 для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком с 15.11.2013 по 10.11.2021. При проверке доводов истца суды исходили из того, что договор аренды от 25.04.2014 в„– 391/2014 заключен с нарушением требований статьи 30.2 Земельного кодекса, Положения о предоставлении земельных участков для строительства на территории г. Элисты, утвержденного решением Элистинского городского собрания от 26.09.2013 в„– 10, а также разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 в„– 73). Земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:554 (не освоенный обществом в срок, предусмотренный договором) мог быть передан в аренду обществу только по результатам публичных процедур (проведенного аукциона). Поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о недействительности (ничтожности) указанной сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Ссылка общества на пункт 4.1 постановления от 17.11.2011 в„– 73 судебными инстанциями отклонена в связи с необоснованностью (т. 1, л.д. 63; т. 2, л.д. 69).
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба мотивирована следующим. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды. Обществу в аренду предоставлен земельный участок по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды от 05.11.2008. В рамках освоения земельного участка обществом 19.06.2013 в соответствии с проектом планировки жилого комплекса "Группа жилых домов и общественных зданий по ул. Рокчинского в городе Элисте" возведен и введен в эксплуатацию многоэтажный многоквартирный жилой дом. В связи с незавершением комплексного освоения земельного участка общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении аренды участка (заключении договора на новый срок) в связи с чем 25.04.2014 стороны заключили новый договор. Судами не рассмотрен вопрос о выполнении обществом установленных законодательством требований по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства (получено разрешение на строительство, один жилой дом построен и введен в эксплуатацию). Судебные инстанции необоснованно не учли положения пунктов 4.1, 4.2 постановления от 17.11.2011 в„– 73, а также сложившуюся судебную практику (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу в„– А75-4080/2013). В силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса общество имеет исключительное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объектов недвижимости. В связи с окончанием строительства (необходимостью ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в„– 45 по ул. Рокчинского) в соответствии с утвержденным проектом планировки земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:112 в 2012 году был разделен. Один из образованных участков (площадью 2471 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:555) необходим для эксплуатации возведенного жилого дома. Оставшийся массив (площадью 42 212 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:554) имеет разрешенное использование "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" и предоставлен обществу по оспариваемому договору для продолжения строительства. Однако судебные инстанции не дали оценки обстоятельствам, связанным с разделом земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:112. Вывод судов о том, что обществу предоставлен иной земельный участок (с другой площадью и кадастровым номером), не имеющим отношения к участку с кадастровым номером 08:14:030501:112, ошибочен, поскольку сделан без учета дополнительного соглашения от 30.07.2012 к договору аренды от 05.11.2008.
Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Земельный участок площадью 44 683 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:112, предоставленный по договору аренды от 05.11.2008 ООО "21 Век" и указанный в договоре перенайма от 13.12.2011, впоследствии разделен (по заявлению общества) на два участка (с кадастровыми номерами 08:14:030501:554 и 08:14:030501:555). Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:112 прекратил свое существование. Обществу в 2014 году предоставлен иной земельный участок (с кадастровым номером 08:14:030501:554) по договору аренды от 25.04.2014 в„– 391/2014, тогда как по договору перенайма ООО "21 Век" уступило обществу права на земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:112. Ссылка на судебную практику (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.07.2014 по делу в„– А75-4080/2013) несостоятельна ввиду различия предмета спора и вытекающих из него правоотношений. В указанном заявителем судебном акте речь идет об отказе в продлении договора аренды одного и того же земельного участка, решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции было отменено по причине неполного исследования доказательств и обстоятельств по делу.
В судебном заседании, состоявшемся 29.03.2016, представители общества поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить. В данном судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 05.04.2016, информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в сети Интернет.
После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей общества. Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в суд округа не обеспечила.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения Республиканского агентства по земельным участкам от 23.09.2008 в„– 24-р "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенных по адресному ориентиру: Республика Калмыкия, г. Элиста, жилой комплекс "Колонский", южнее 10 микрорайона" (т. 2, л.д. 21) и протокола о результатах аукциона от 25.10.2008 в„– 2 (т. 1, л.д. 17-20), Республиканское агентство по земельным участкам (арендодатель) и ООО "21 Век" (арендатор) заключили договор аренды от 05.11.2008. По условиям договора арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 44 683 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:112, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, жилой комплекс "Колонский", южнее 10 микрорайона. Земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок с 14.11.2008 по 14.11.2013 (т. 1, л.д. 11-15). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Дополнительным соглашением от 01.06.2010 к договору аренды от 14.11.2008 в„– 271 изменены адресные ориентиры земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:112 (т. 1, л.д. 16).
С согласия арендодателя 13.12.2011 ООО "21 Век" (арендатор) и общество (новый арендатор) заключили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.11.2008 в„– 271, согласно которому новому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:112 (т. 1, л.д. 21, 22). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
На основании заявления общества распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям от 30.07.2012 произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:112. Образовано два земельных участка - площадью 42 212 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:554 и площадью 2471 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:555 (т. 2, л.д. 22).
Дополнительным соглашением от 30.07.2012 к договору аренды от 14.11.2008 в„– 271 земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:112 заменен на участок с кадастровым номером 08:14:030501:554 (т. 1, л.д. 112).
На основании Закона Республики Калмыкия от 09.04.2010 в„– 177-IV-З "О регулировании земельных отношений в Республике Калмыкия" с 01.01.2013 полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городе Элисте, переданы администрации.
19 июня 2013 года администрация выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию 4-х этажного 52-х квартирного жилого дома в„– 45 по ул. Рокчинского в г. Элисте (т. 1, л.д. 47). Данный жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:555.
Общество 10.10.2013 обратилось в администрацию с заявлением, в котором просило предоставить в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 08:14:030501:554 (т. 1, л.д. 48).
Постановлением администрации от 25.04.2014 в„– 1803 обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 42 212 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:554, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком с 15.11.2013 по 10.11.2021 (т. 1, л.д. 10).
Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 25.04.2014 в„– 391/2014, по условиям которого арендатору передан земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена на территории города Элисты, площадью 42 212 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:554, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Г.О. Рокчинского, д. 45. Участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком с 15.11.2013 по 10.11.2021 (т. 1, л.д. 5-9). Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Указывая на то, что договор аренды от 25.04.2014 в„– 391/2014 заключен с ответчиком в нарушение требований статьи 30.2 Земельного кодекса (без проведения аукциона), администрация обратилась в арбитражный суд с заявленным иском.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 в„– 25) разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В пункте 84 постановления от 23.06.2015 в„– 25 указано на допустимость предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, в случае, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Статьей 30.2 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора аренды) установлены особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 названного Кодекса (пункт 2).
В пункте 1 постановления от 17.11.2011 в„– 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что публичная процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:554 не соблюдена (аукцион не проводился). Поскольку при предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:554 нарушены положения статьи 30.2 Земельного кодекса, договор от 25.04.2014 в„– 391/2014 недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).Довод кассационной жалобы общества о заключении с администрацией договора аренды от 25.04.2014 в„– 391/2014 в порядке реализации исключительного права, предоставленного ему пунктом 5 статьи 30.2 Гражданского кодекса, окружным судом отклоняется.
В силу приведенной нормы арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, исключительное право может быть реализовано арендатором земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, только после утверждения документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. После осуществления раздела земельного участка для комплексного освоения с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, арендатор вправе приобрести земельные участки в границах исходного в собственность или в аренду.
В данном случае материалы дела не подтверждают соблюдение обществом требований, установленных пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса для цели реализации исключительного права. Напротив, из представленных сторонами в дело документов следует, что документация по планировке территории в установленном порядке (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации) до настоящего времени не утверждена. В 2012 году осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 08:14:030501:112, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, на два участка, один из которых (площадью 2471 кв. м с кадастровым номером 08:14:030501:555) сформирован в границах возведенного жилого многоквартирного дома. Весь оставшийся массив (площадью 42 212 кв. м) включает себя не только земли, предназначенные для жилищного строительства, но и земли, предназначенные для общего пользования и размещения инженерной инфраструктуры. Следовательно, такой земельный участок (имеет кадастровый номер 08:14:030501:554) не мог быть предоставлен обществу в аренду в порядке реализации исключительного права (по правилам, закрепленным в пункте 5 статьи 30.2 Земельного кодекса).
Иные доводы кассационной жалобы окружным судом не принимаются, поскольку они не влияют на правомерность вывода судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований. Эти доводы не опровергают правильности выводов судов по существу спора и свидетельствуют лишь о несогласии с ними. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
При подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 6 тыс. рублей государственной пошлины (чеки-ордера от 29.01.2016 и от 18.12.2015). С учетом положений пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина (в размере 3 тыс. рублей) подлежит возврату заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 16.06.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2015 по делу в„– А22-982/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Фора" (ИНН 0816004754, ОГРН 1080816003091) из федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче кассационной жалобы.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------