АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу в„– А32-22044/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленная корпорация "МЕГА-ПРОФ" (ИНН 2301058537, ОГРН 1062301012916) - Цыбульской Е.А. (доверенность от 15.02.2016), в отсутствие заинтересованного лица - управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительно-промышленная корпорация "МЕГА-ПРОФ" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу в„– А32-22044/2015, установил следующее.
ООО "Строительно-промышленная корпорация "МЕГА-ПРОФ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление), в котором просило:
- признать незаконным отказ управления в реализации обществом преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 426,5 кв. м (литера М), расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286, арендуемых по договору аренды от 25.08.2010 в„– 40, выраженный в письме от 20.10.2014 в„– 27.01-11577;
- возложить обязанность на управление в течение 10 дней направить обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений площадью 426,5 кв. м (литера М), расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286;
- изложить пункт 1.1 договора купли-продажи (выкупа) в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество (далее - объект): объект - нежилое помещение, общей площадью 426,5 кв. м, а именно: (литера М), этаж 1, комната в„– 1/2 площадью 3,7 кв. м, (литера Ml), этаж 1, комната в„– 37 площадью 15,6 кв. м, комната в„– 38 площадью 75,2 кв. м, комната в„– 39 площадью 30 кв. м, комната в„– 40 площадью 8,6 кв. м, комната в„– 41 площадью 27,4 кв. м, комната в„– 42 площадью 21,4 кв. м, этаж 2, комната в„– 43 площадью 22 кв. м, комната в„– 44 площадью 10,8 кв. м, комната в„– 45 площадью 28,3 кв. м, комната в„– 46 площадью 108,5 кв. м, комната в„– 47 площадью 15,7 кв. м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Анапа, ул. Шевченко, 286, цель использования: коммерческая деятельность";
- изложить пункт 2.1 договора купли-продажи (выкупа) в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "ЭКСКО" от 15.04.2014 в„– 14-4/33, и составляет 11 321 тыс. рублей, кроме НДС. В счет выкупной стоимости объекта засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений на сумму 5 920 327 рублей, а также неотделимых улучшений по газификации на сумму 524 924 рубля, в связи с чем, выкупная цена объекта по договору составляет 4 875 749 рублей";
- изложить пункт 3.1 договора купли-продажи (выкупа) в следующей редакции: "Оплата вносится покупателем в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях в течение пяти лет в следующем порядке: получатель - УФК МФ РФ по Краснодарскому краю (управление), ИНН - 2301006401, КПП - 230101001, Банк получателя - ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю, г. Краснодар, р/с - 40101810300000010013, БИК - 040349001, назначение платежа - доходы от реализации имущества, находящегося в собственности городских округов в соответствии с договором купли-продажи (выкупа) от _____ 2014 года в„– _______. КБК - 921111402043040000410, код ОКТМО - 03703000" (уточненные требования на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
Решением от 06.10.2015, оставленным без изменения постановлением от 14.01.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что обществом не соблюдена процедура выкупа арендуемого имущества.
В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению общества, если субъект предпринимательства, не подписав договор, направил оференту протокол разногласий, он, тем самым, выразил свою волю на заключение договора, но на иных условиях, изложив ее в письменном виде в форме протокола разногласий, скрепленного его подписью. Направленный в адрес общества проект договора купли-продажи арендуемого имущества не содержит даты и номера, на странице 4 проекта в графе "Реквизиты и подписи Сторон" значится только фамилия и инициалы лица, которое должно подписать договор от лица управления, подпись и печать отсутствуют, в приложении к договору также отсутствуют подпись уполномоченного лица и печать управления, данный проект договора не прошит, не пронумерован и не скреплен печатью, что дает основание рассматривать данный документ как образец договора. Не подписанный проект договора, направленный управлением обществу, по сути, проектом договора не является. Действия управления не могут быть квалифицированы как направление оферты, эти действия не могут создавать для сторон какие-либо права и обязанности. Общество не акцептовало оферту в связи с отсутствием самой оферты. В адрес управления направлен протокол разногласий, содержащий условия о включении в проект договора зачета стоимости неотделимых улучшений, указания площади объекта, с учетом поданной управлением имущественных отношений в орган кадастрового учета декларации, требование о включении в договор условий о рассрочке платежа, что также свидетельствует об отсутствии акцепта.
Отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель общества настаивал на доводах жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Из материалов дела следует и судами установлено, что по условиям договора аренды от 25.08.2010 в„– 40, зарегистрированного в ЕГРП 22.01.2011, общество является арендатором нежилых помещений общей площадью 367,2 кв. м (литера М), с указанием в договоре перечня арендованных помещений и площади каждого помещения, расположенных по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286.
Согласно представленному в дело свидетельству о государственной регистрации права помещение общей площадью 367,2 кв. м по указанному адресу принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа.
Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 в„– 422 утвержден прогнозный план приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа на 2014 год, в перечень объектов муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа, планируемых к приватизации на 2014 год, включены нежилые помещения в„– 1/2, в„– 37-42, в„– 43-47 площадью 367,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286. Согласно примечанию к документу возможно уточнение площади и технических характеристик объекта при проведении работ по их технической инвентаризации.
Общество в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), обратилось в орган местного самоуправления с заявлениями от 26.08.2013 и 12.02.2014 о приобретении арендуемого помещения в собственность.
На данное обращение получен ответ от 12.03.2014 в„– 27.01-2163, согласно которому управление уведомило общество о проведении оценки рыночной стоимости имущества, после чего в адрес общества будет направлен проект договора купли-продажи арендованного имущества.
Управление в адрес общества направило предложение о заключении договора купли-продажи (выкупа) нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 286, а также проект договора.
Из последующей переписки сторон следует, что проект обществом не подписан, причем достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, обществом не оспаривается.
Из направленного обществом в адрес управления протокола разногласий к договору купли-продажи, датированного 18.09.2014, следует, что общество не согласно со следующими условиями договора:
- общество не согласно с общей площадью помещений, полагает, следует указать 426,5 кв. м, а не 367,2 кв. м, при этом указывает квадратуру каждого отдельного помещения, как и в договоре аренды: комната в„– 1/2 площадью 3,7 кв. м, (литера М1), этаж 1, комната в„– 37 площадью 15,6 кв. м, комната в„– 38 площадью 75,2 кв. м, комната в„– 39 площадью 30 кв. м, комната в„– 40 площадью 8,6 кв. м, комната в„– 41 площадью 27,4 кв. м, комната в„– 42 площадью 21,4 кв. м, этаж 2, комната в„– 43 площадью 22 кв. м, комната в„– 44 площадью 10,8 кв. м, комната в„– 45 площадью 28,3 кв. м, комната в„– 46 площадью 108,5 кв. м, комната в„– 47 площадью 15,7 кв. м. В совокупности данная площадь составляет 367,2 кв. м;
- общество пожелало включить в договор согласование порядка оплаты выкупной стоимости объекта 11 321 тыс. рублей, установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "ЭКСКО" от 15.04.2014 в„– 14-4/33 кроме НДС и указать, что в счет выкупной стоимости объекта засчитывается стоимость произведенных покупателем неотделимых улучшений на сумму 5 920 327 рублей, в связи с чем выкупная цена объекта составляет 5 400 673 рубля; общество ссылается на справку в„– КС-3 от 30.04.2012 о стоимости выполненных работ и затрат, дополнительное соглашение от 14.06.2012 к договору аренды нежилого помещения от 25.08.2010 в„– 40;
- общество пожелало включить в договор условие о рассрочке платежа, а именно оплату ежеквартальными выплатами в равных долях по 270 033 рубля 65 копеек в течение пяти лет.
Письмом управления от 29.04.2015 в„– 27.01-3044/1 сообщено, что 20.10.2014 в адрес общества направлено письмо в„– 27.01-11577 о протоколе разногласий от 18.09.2014.
Как утверждает общество, ранее письмо от 20.10.2014 в„– 27.01-11577 в его адрес не поступало.
Письмо возвращено в связи с истечением срока его хранения.
В ответе от 20.10.2014 в„– 27.01-11577 управление рассмотрело каждое из изменений в проекте договора, на которых настаивало общество, и сообщило, что общество утратило преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества, поскольку в установленный срок проект не подписан обществом.
Общество полагая, что письмо управления от 20.10.2014 в„– 27.01-11577 о признании общества утратившим преимущественное право выкупа муниципального имущества и содержащее, по сути, отказ в реализации обществом права на выкуп арендуемого нежилого помещения, не соответствует положениям Закона в„– 159-ФЗ, обратилось в суд.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из следующего.
По смыслу части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 Кодекса для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.
В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.
Закон в„– 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В статье 4 Закона в„– 159-ФЗ установлен тридцатидневный срок на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно подпункту 2 пункта 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В данном случае закон предусматривает императивное правило о соблюдении тридцатидневного срока на подписание договора купли-продажи, указанный срок является пресекательным (в ином случае наступают последствия, установленные названной нормой).
Суды установили, что предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества датировано 30.07.2014, в предложении указано, что оно сделано на основании Закона в„– 159-ФЗ, указано, что в течение 30 календарный дней обществу надлежит погасить задолженность по арендной плате и заключить договор купли-продажи без проведения аукциона по цене равной рыночной стоимости объекта и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В предложении указано, что оспаривание достоверности рыночной стоимости объекта оценки проводится в судебном порядке, указано на сохранение преимущественного права в случае такого оспаривания.
Общество предупреждено об утрате преимущественного права при неподписании договора в установленный срок, разъяснено право на отказ от заключения договора.
К предложению приложен проект договора купли-продажи (выкупа) муниципального имущества, а также копия решения Совета от 22.11.2014 и акт сверки по арендной плате, содержащий все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества:
- предмет договора купли-продажи и указание на отчуждаемый объект с полной индивидуализацией, соответствующей договору аренды, указание на принадлежность объекта на праве собственности муниципальному образованию;
- указание цены объекта, которая установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ООО "Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга "ЭКСКО" от 15.04.2014 в„– 14-4/33 и составляет 11 321 тыс. рублей, кроме того НДС, указание на то, что налоговым агентом по уплате НДС является покупатель, указание реквизитов для платежа.
В проекте указан порядок оплаты, передачи имущества и перехода права собственности на него. Предложение исходило от компетентного органа, подписано уполномоченным лицом.
Исходя из статей 432, 433, 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что предложение управления и проект со всеми существенными условиями договора получены обществом ранее 18.09.2014, так как 18.09.2014 общество составило протокол разногласий. Основания для констатации приостановления течения установленного положениями Закона 159-ФЗ срока отсутствуют, срок заключения договора купли-продажи не был приостановлен. При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что арендатор не воспользовался предоставленным ему правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном порядке, нарушив процедуру выкупа арендованного имущества.
Оснований для отмены или изменения решения и апелляционного постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не установлено, поскольку они не опровергают правильности выводов судов, направлены на переоценку доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что недопустимо в силу установленных статьями 286 и 287 Кодекса пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали материалы дела, установили фактические обстоятельства, представленным сторонами доказательствам дали правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2016 по делу в„– А32-22044/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.В.АРТАМКИНА

Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
Е.В.УЛЬКО


------------------------------------------------------------------