АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2016 г. по делу в„– А32-12173/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Севкавспецторг-2" (ИНН 2312125792, ОГРН 1062312022574) - Малыгина Ю.С. (доверенность от 15.04.2016) и Журавковой Н.В. (доверенность от 19.08.2016), в отсутствие истца - администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района (ИНН 2347011806, ОГРН 1052326316690), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-12173/2016, установил следующее.
Администрация Приморско-Ахтарского городского поселения Приморско-Ахтарского района Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Севкавспецторг-2" (далее - общество) с иском о взыскании 38 753 рублей 21 копейки долга по арендной плате за период с 12.07.2011 по 10.12.2015 и 8943 рублей 61 копейки пени за период с 12.07.2011 по 11.12.2015.
Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 16.06.2011 в„– 2500003799. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды (с учетом договора перенайма от 01.01.2012 в„– 19820-х/23-12).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что 16.06.2011 между администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район (арендодатель) и Святенко Артуром Александровичем (арендатор) заключен договор в„– 2500003799 аренды земельного участка площадью 131,2 кв. м (131/5781) доли от общей площади 5781 кв. м с кадастровым номером 23:25:0101030:21. Участок расположен по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Ленина, 28, поставлен на кадастровый учет 26.05.2005, относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - под многоэтажной жилой застройкой с объектами торговли. По договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 05.08.2011 общество приобрело у Святенко А.А. объекты незавершенного строительства: встроенно-пристроенные помещения кафе (степень готовности 90% кадастровый номер 23:25:0101030:0:9/1) террасу (степень готовности 55%, кадастровый номер 23:25:0101030:0:16). Между Святенко А.А. и обществом 01.01.2012 заключен договор в„– 19820-х/23-12 об уступке прав и обязанностей арендатора по договору от 16.06.2011 в„– 2500003799. Обществом 21.09.2012 получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в„– RU 23526101-37/122 и зарегистрировано право собственности на нежилые помещения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2013 серия 23АЛ в„– 704283. При проверке доводов администрации о ненадлежащем исполнении обществом договорных обязательств суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Вместе с тем, принадлежащие обществу нежилые помещения расположены в здании с кадастровым номером 23:25:0101030:70, являющимся многоквартирным жилым домом. При разрешении спора суды руководствовались статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 189-ФЗ), а также разъяснениями, изложенными в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". С момента постановки земельного участка, на котором расположен жилой многоквартирный дом, на государственный кадастровый учет (26.05.2005), он перешел в общую долевую собственность собственников помещений, а публично-правовое образование не вправе распоряжаться данным земельным участком. Следовательно, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности (долга по арендной плате и пени) по договору от 16.06.2011 в„– 2500003799 не имеется. Суд апелляционной инстанции отклонил довод администрации о том, что принадлежащие обществу объекты не являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому, как противоречащие материалам дела. Из представленных ответчиком в дело доказательств (градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, техническая документация) следует, что принадлежащие обществу нежилые помещения в„– 6-10 (магазин) являются встроенно-пристроенным к жилому многоквартирному дому.
Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Общество не является собственником жилого помещения, поэтому положения Жилищного кодекса и Закона в„– 189-ФЗ о предоставлении собственнику жилого помещения права собственности на соответствующую долю земельного участка под многоквартирным жилым домом, к ответчику (как собственнику нежилых помещений), не подлежит применению. При получении разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, ответчик подтверждал право на землю договором аренды от 16.06.2011 в„– 2500003799, который также служил основанием для освобождения общества от бремени содержания общего имущества многоквартирного жилого дома. Однако после претензий истца о необходимости надлежащего исполнения обязательства по внесению арендной платы, ответчик стал уклоняться от его исполнения, ссылаясь на то, что принадлежащий ему на праве собственности объект является частью многоквартирного жилого дома. При этом общество не ставило в суде вопрос о недействительности (ничтожности) договора аренды, поскольку недействительность данной сделки поставила бы под сомнение законность реконструкции объекта на спорном участке. Не заявляло общество и требование к администрации о признании арендного обременения, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), отсутствующим. Поведение ответчика по вопросу об исполнении договора аренды от 16.06.2011 в„– 2500003799 истец полагает недобросовестным (статья 10 Гражданского кодекса).
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Обращение ответчика в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов является его правом, а не обязанностью (статья 9 Гражданского кодекса). Презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается и должна быть опровергнута лицом, заявляющим об обратном (статья 10 Гражданского кодекса). Истцом доказательств недобросовестности действий ответчика не представлено. Напротив, в своих ответах на претензии администрации Приморско-Ахтарского района по вопросу об исполнении договора аренды от 16.06.2011 в„– 2500003799 общество неоднократно указывало на то, что является участником общей долевой собственности на земельный участок, поэтому не обязано вносить арендные платежи. Истец, не являясь собственником земельного участка под многоквартирным жилым домом, не наделен правами на предоставление его в аренду и получение доходов от использования данного участка. Сложившаяся судебная практика исходит из того, что собственники нежилых помещений, пристроенных к жилому многоквартирному дому, не являются владельцами самостоятельных объектов капитального строительства и не обязаны вносить арендную плату за земельный участок (его часть), на котором расположен такой дом (в составе которого имеются встроенно-пристроенные нежилые помещения).
В судебном заседании представители общества возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
От администрации поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя истца.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела, 16.06.2011 администрация муниципального образования Приморско-Ахтарский район (арендодатель) и Святенко Артур Александрович (арендатор) заключили договор в„– 2500003799 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения из земель населенных пунктов площадью 131,2 кв. м (131/5781 из общей площади 5781 кв. м), расположенного по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Ленина, 28. Участок общей площадью 5781 кв. м имеет кадастровый номер 23:25:0101030:21 и вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка с объектами торговли (т. 1, л.д. 10-15).
По договору купли-продажи от 05.08.2011 Святенко А.А. (продавец) передал в собственность обществу (покупатель) недвижимое имущество: встроенно-пристроенные помещения кафе (объект незавершенного строительства), назначение - нежилое, общая площадь застройки 30,6 кв. м, готовность 90%, номера на поэтажном плане: 1-5, литера Г3, г и г1, этаж 1, кадастровый номер 23:25:0101030:0:9/1; терраса (объект незавершенного строительства), назначение - незавершенное строительство, общая площадь застройки 131,2 кв. м, степень готовности объекта 55%, литера г1, кадастровый номер 23:25:0101030:0:16. Приобретенные обществом объекты расположены по адресу: г. Приморско-Ахтарск, ул. Ленина, 28, строение 1 (т. 1, л.д. 16-19).
Приобретенные у Святенко А.А. объекты переданы обществу по акту от 05.08.2011 (т. 1, л.д. 20).
01 января 2012 года Святенко А.А. и общество заключили договор в„– 19820-х/23-12 уступки прав и обязанностей арендатора по договору от 16.06.2011 в„– 2500003799 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:25:0101030:21 (т. 1, л.д. 22).
21 сентября 2012 года обществом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в„– RU 23526101-37/122.
После реконструкции за обществом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения в„– 6-10 на 1 этаже здания, общей площадью 172,4 кв. м, что подтверждается сведениями из ЕГРП и свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2013 серия 23АЛ в„– 704283 (т. 1, л.д. 131).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, а также на передачу администрацией муниципального образования Приморско-Ахтарский район полномочий по распоряжению земельными участками, расположенными в границах городского поселения, администрация обратилась с заявленными требованиями в арбитражный суд.
На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ, действовавшего в спорный период) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ.
Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Таким образом, отдельная государственная регистрация доли в праве собственности на земельный участок не требуется.
В пункте 66 постановления от 29.04.2010 в„– 10/22 содержатся следующие разъяснения. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса (часть 2 статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Исследовав представленные в дело доказательства (т. 1, л.д. 108, 110, 151-153), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций установили, что принадлежащие обществу нежилые помещения являются частью многоквартирного жилого дома. Земельный участок площадью 5781 кв. м с кадастровым номером 23:25:0101030:21 сформирован как объект недвижимости 26.05.2005 и поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка с объектами торговли.
С учетом приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества в пользу администрации арендной платы за пользование частью земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым домом. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций отказали органу местного самоуправления в удовлетворении исковых требований.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы администрации о том, что нормы Жилищного кодекса и положения статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ не распространяются на принадлежащее обществу на праве собственности недвижимое имущество (нежилые помещения), подлежит отклонению как не соответствующий действующему законодательству и установленным судами при рассмотрении дела фактическим обстоятельствам.
Иные доводы, приведенные истцом в жалобе, не влияют на правомерность судебных выводов. Они не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства. Вопрос о законности возведения обществом пристроенных к жилому многоквартирному дому нежилых помещений предметом настоящего спора не является.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 по делу в„– А32-12173/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------