АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2016 г. по делу в„– А32-19668/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Интур" (ИНН 2320103986, ОГРН 1022302957093) - Школьника М.И. (доверенность от 07.11.2016), в отсутствие ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Интур" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 (судья Мигулина Д.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А32-19668/2015, установил следующее.
ООО "Сочи-Интур" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) с иском, в котором просило:
- признать недействительной (ничтожной) сделкой дополнительное соглашение от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 в„– 1002;
- применить последствия недействительности сделки, возложив на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - Управление Росреестра) обязанность в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационную запись о соглашении от 07.03.2013.
Иск мотивирован несоответствием заключенного сторонами дополнительного соглашения муниципальному нормативному правовому акту - постановлению главы города Сочи от 20.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление в„– 210).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.
Судебные инстанции установили, что земельный участок площадью 1290 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Чебрикова, 38, комитетом по управлению имуществом г. Сочи (далее - комитет) предоставлен ЗАО "Учебно-спортивному комбинату "Урожай" (далее - комбинат) в аренду по договору от 10.07.1998 в„– 1002. Договор заключен на срок до 01.07.2047, участок передан для использования в целях эксплуатации объекта физической культуры. Право муниципальной собственности на данный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 27.09.2010. На основании договора перенайма от 16.03.2011, зарегистрированного в ЕГРП, комбинат передал обществу права и обязанности арендатора по договору от 10.07.1998 в„– 1002. В феврале 2013 года общество обратилось в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю с заявлением о приведении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в соответствие с фактическим использованием (для размещения автостоянки). По результатам рассмотрения заявления вид разрешенного использования земельного участка был изменен, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 08.05.2015. Департаментом и обществом 07.03.2013 подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 10.07.1998 в„– 1002, в котором указан вид разрешенного использования земельного участка - автостоянка, а также согласован порядок определения и размер арендной платы. Указанное соглашение также зарегистрировано в ЕГРП. При разрешении спора суды руководствовались пунктом 5.1 постановления в„– 210, согласно которому для земельных участков, предназначенных, в том числе для эксплуатации автостоянок, расчет арендной платы производится в соответствии с постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 в„– 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - постановление в„– 791). В оспариваемом истцом дополнительном соглашении размер годовой арендной платы составляет 558 441 рубль, который определен с учетом вида разрешенного использования (автостоянка), площади участка (1290 кв. м), базовой ставки арендной платы за 1 кв. м (39 рублей), коэффициента целевого использования участка (5) и коэффициента зональной дифференциации - (2,22). Судебные инстанции признали, что условия дополнительного соглашения соответствуют законодательству города Сочи (постановления в„– 210 и в„– 791), поэтому пришли к выводу об отсутствии для удовлетворения исковых требований. Доводы общества о невозможности применения к отношениям сторон пункта 5.1 постановления в„– 210 и положений постановления в„– 791 апелляционный суд отклонил со ссылкой на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 в„– 73). Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесены на истца.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе (дополнении к ней) просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. В соответствии с общероссийским классификатором услуг населению, утвержденным постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 в„– 163, хранение автотранспортных средств на платных автостоянках (код 017608) относится к бытовым услугам. Платная автостоянка, предназначенная для оказания населению бытовых услуг, является объектом бытового обслуживания. Соответственно размер годовой арендной платы должен определяться на основании постановления администрации города Сочи от 28.08.2012 в„– 1836 "О переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи и предоставленные для размещения и эксплуатации объектов бытового обслуживания". Из содержания указанного муниципального нормативного акта следует, что размер арендной платы (порядок ее определения) устанавливается постановлением в„– 210. Суды при разрешении спора сослались на пункт 5.1 постановления в„– 210, однако не учли, что он не имеет отношения к истцу (арендатору - коммерческой организации), а устанавливает ставку арендной платы для муниципальных земельных участков, предназначенных для эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений. Следовательно, расчет арендной платы не должен производиться на основании постановления в„– 791, а приведенный в дополнительном соглашении размер платы противоречит общему правилу, закрепленному в пункте 2 постановления в„– 210. Расчет арендной платы должен производиться на основании подготовленного независимым оценщиком отчета об оценке, а не на основании арендных ставок (применения коэффициентов), указанных в постановлении в„– 791. Следовательно, оспариваемое обществом соглашение незаконно (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Ссылка суда апелляционной инстанции на постановление от 17.11.2011 в„– 73 несостоятельна, поскольку изложенные в нем разъяснения не имеют отношения к предмету данного спора. Стороны не оспаривают договор аренды ни в целом, ни в части его отдельных положений. Предметом настоящего спора является лишь законность дополнительного соглашения от 07.03.2013. Из преамбулы договора аренды от 10.07.1998 в„– 1002 следует, что спорный участок предоставлен комбинату на основании постановления Главы администрации г. Сочи от 29.09.1995 в„– 808, из содержания которого следует, что участок ранее принадлежал комбинату на праве постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, в 1998 году имело место переоформление прав землепользователя (комбината) в отношении данного земельного участка. На заключенный ранее договор аренды распространяются положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ). При этом в договоре от 10.07.1998 в„– 1002 (пункт 2.4) стороны предусмотрели применение государственного регулирования арендной платы. Поэтому вывод суда первой инстанции о невозможности применения к спорным отношениям норм статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ ошибочен. Применяя к отношениям сторон положения пункта 5.1 постановления в„– 791, судебные инстанции не учли, что указанный муниципальный нормативный правовой акт не содержит положений, регулирующих ставки арендной платы за земельные участки, ранее переоформленные в аренду из постоянного (бессрочного) пользования. Соответствующее регулирование предусмотрено пунктом 5.2 постановления в„– 210 (подпункт "г"), согласно которому арендная плата рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка ограниченного в обороте, и предоставленного в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Из материалов дела (кадастровый паспорт) видно, что арендуемый обществом участок расположен во второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. Однако данные (существенные для дела) обстоятельства судами не исследовались, подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права судебными инстанциями не применялись, поэтому состоявшиеся по делу акты не могут быть признаны законными и обоснованными.
От администрации и департамента отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.
Администрация и департамент, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит ее подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установлено судами, комитет (арендодатель) и комбинат (арендатор) 10.07.1998 заключили договор в„– 1002 аренды земельного участка площадью 1290 кв. м, занимаемый зданиями по ул. Чебрикова, 38 в Центральном районе г. Сочи, сроком до 01.07.2047 (л. д. 8-10).
В соответствии с пунктом 2.2 договора размер арендной платы установлен в виде базовой ставки арендной платы в зоне С - б х 1 290 х 0,3.
Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее высказанных базовых (исходных) ставок.
Из представленной в дело выписки из ЕГРП от 08.05.2015 право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205024:69 зарегистрировано 27.09.2010 (л. д. 31).
На основании договора перенайма от 16.03.2011 арендатор земельного участка (комбинат) уступил новому арендатору (общество) права и обязанности по договору аренды от 10.07.1998 в„– 1002. Объектом аренды по договору является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205024:69, предоставленный для размещения объекта физической культуры, общей площадью 1290 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи Центральный район, ул. Чебрикова, 38 (пункт 1.3).
Договор перенайма от 16.03.2011 зарегистрирован в ЕГРП (л. д. 16, 17).
В феврале 2013 года общество обратилось в федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю с заявлением об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка на вид, соответствующий фактическому использованию (автостоянка). По результатам рассмотрения заявления вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:69 изменен органом кадастрового учета на вид "автостоянка" (л. д. 31).
07 марта 2013 года от департамента поступило подписанное им (арендодателем) дополнительное соглашение к договору от 10.07.1998 в„– 1002, в котором отражался вид разрешенного использования участка (автостоянка), устанавливался порядок определения и размер арендной платы. Согласно пункту 1.2 соглашения годовая арендная плата составила 558 441 рубль, она исчислена с учетом вида разрешенного использования участка (автостоянка), его площади (1290 кв. м), базовой ставки арендной платы за кв. м (39 рублей), коэффициента целевого использования (5) и коэффициента зональной дифференциации (2,22). Подписанное обществом (арендатором) соглашение от 07.03.2013 зарегистрировано в ЕГРП (л. д. 14, 15).
Вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А32-28454/2014 заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:69 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Полагая, что дополнительное соглашение от 07.03.2013 с приведенным в нем расчетом арендной платы является незаконным (противоречит постановлению в„– 210), общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.
В период заключения сторонами дополнительного соглашения от 07.03.2013 порядок определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи регламентировался постановлениями в„– 791 и в„– 210.
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора исходили из того, что порядок определения арендной платы, закрепленный сторонами в дополнительном соглашении от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 в„– 1002 (с учетом вида разрешенного использования - автостоянка), соответствует положениям пункта 5.1 постановления в„– 210 и постановлению в„– 791. Поскольку оспариваемое истцом дополнительное соглашение соответствует муниципальным нормативным правовым актам, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для признания его недействительной сделкой.
Данный вывод судов признается кассационной инстанцией ошибочным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу норм статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Судебная практика исходит из наличия у стороны договора (арендатора) права на оспаривание его условия о размере арендной платы (заявление требования о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды) ввиду несоответствия такого условия (соглашения) нормативным правовым актам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 по делу в„– 309-ЭС14-7950).
Пунктом 5.1 постановления в„– 210, на которое сослались при разрешении спора судебные инстанции, предусмотрено, что расчет арендной платы производится по ставкам в соответствии с требованиями постановления в„– 791 для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных, в частности, для строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений. Из буквального содержания данного пункта постановления в„– 210 следует, что он распространяет свое действие на случаи предоставления земельных участков для целей некоммерческого использования: индивидуального жилищного строительства; садоводства и огородничества; гаражного строительства и иные подобные случаи, не предполагающие использование участков для предпринимательской деятельности (в коммерческих целях).
Материалы дела не подтверждают, что спорный участок арендуется для целей эксплуатации автостоянки объединением граждан. Напротив, из представленных сторонами документов следует, что земельный участок используется хозяйствующим субъектом (обществом) в целях извлечения прибыли (то есть в целях коммерческого использования). Поэтому правовые основания для применения к отношениям сторон пункта 5.1 постановления в„– 210, а в этой связи, и постановления в„– 791, - у судебных инстанций отсутствовали.
В результате принятия обжалуемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в арбитражный суд. Доводы истца о незаконности условий дополнительного соглашения от 07.03.2013 (в части установленного арендодателем размера арендной платы) суды в связи с неправильным применением к отношениям сторон пункта 5.1 постановления в„– 210, а также постановления в„– 791, не рассмотрели.
Кассационный суд в силу предоставленных ему Кодексом полномочий лишен возможности самостоятельно исследовать вопросы, связанные с законностью (либо недействительностью) дополнительного соглашения к договору аренды от 10.07.1998 в„– 1002. Поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор по существу при правильном применении норм материального и процессуального права.
При разрешении спора суду необходимо также проверить доводы общества о том, что договор аренды заключен правопредшественником истца (комбинатом) в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования землей (постановление Главы администрации г. Сочи от 29.09.1995 в„– 808).
Постановлением в„– 210 для всех земельных участков, относящихся к муниципальной собственности, применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке. Для ограниченных в обороте земельных участков предусмотрен специальный (отличный от общего) порядок определения размера арендной платы. В соответствии с пунктом 5.2 названного постановления размер арендной платы составляет 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Суды указали, что переоформление юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение их в собственность предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ. Однако следует учесть, что необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования, была предусмотрена статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 в„– 374-1 "О земельной реформе" (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 в„– 460-1 и от 20.11.1992 в„– 3996-1).
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 в„– 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" разъяснено следующее. Непереоформление прав пользования земельным участком в соответствии с Закона РСФСР от 23.11.1990 в„– 374-1 "О земельной реформе" не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами.
Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 в„– 306-ЭС15-6588, до внесения Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" соответствующих изменений, независимо от оснований предоставления в аренду земельных участков, а также участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, предельный размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ, является обязательным для сторон.
Следует также учесть, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП в связи со вступлением в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 в„– 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Таким образом, обстоятельства, связанные с заключение договора аренды комбинатом в связи с переоформлением им права постоянного (бессрочного) пользования землей, имеют существенное значение для правильного разрешения спора. Эти обстоятельства влекут обоснованное применение к отношениям сторон соответствующих положений постановления в„– 210 и влияют на доводы истца о недействительности дополнительного соглашения от 07.03.2013.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу в„– А32-19668/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
Я.Е.ВОЛКОВ


------------------------------------------------------------------