АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2016 г. по делу в„– А32-28190/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 07 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Алексеева Р.А. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - муниципального бюджетного учреждения культуры Туапсинского городского поселения "Городской дворец культуры" (ИНН 2322019384, ОГРН 1032313058392) - Николенко А.А. (директор), от третьего лица - администрации Туапсинского городского поселения - Серкуш А.А. (доверенность от 01.06.2016), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ДАН" (ИНН 2355006704, ОГРН 1022304918129), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу муниципального бюджетного учреждения культуры Туапсинского городского поселения "Городской дворец культуры" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.05.2016 (судья Тамахин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу в„– А32-28190/2015, установил следующее.
Муниципальное бюджетное учреждение культуры Туапсинского городского поселения "Городской дворец культуры" (далее - учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дан" (далее - общество) со следующими требованиями:
- взыскать с общества в пользу учреждения 83 146 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате;
- взыскать с общества в пользу учреждения 117 247 рублей 84 копейки пени;
- расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Туапсе от 20.06.2002 в„– 49;
- обязать общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Туапсе, ул. Октябрьской Революции, 2.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района (далее - администрация).
Решением от 01.05.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.07.2016, заявленные требования удовлетворены частично. С общества в пользу учреждения взыскано 70 162 рубля 29 копеек задолженности, 7530 рублей 77 копеек неустойки. В части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 20.06.2002 в„– 49 исковые требования оставлены без рассмотрения. В остальной части в иске отказано, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что письмом от 18.03.2015 арендатор отказался от исполнения договора аренды, письмо получено арендодателем 02.04.2015, договорные отношения прекратились с 03.07.2014. Задолженность ответчика по арендным платежам рассчитана с 01.02.2015 по 02.07.2015. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Размер взыскиваемой неустойки уменьшен в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка. Согласно письму от 18.03.2015 и приложенному к нему акту приема-передачи от 12.03.2015 арендатор освободил помещения, арендодатель не направил своего представителя для осуществления приема-передачи помещений, следовательно, истец уклонился от приемки помещений от арендатора.
В кассационной жалобе учреждение просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме. В жалобе приведены следующие доводы:
- вывод судов о том, что истец отказался от исполнения договора аренды недвижимого имущества, является необоснованным, поскольку у ответчика образовалась задолженность до направления письма истцу; ответчик, зная о наличии задолженности по спорному договору, обратился к истцу о передаче нежилого помещения;
- прием спорного помещения возможен только при отсутствии задолженности у арендатора;
- выводы судов о том, что в претензии истца не указано предложение о намерении расторгнуть договор аренды, необоснованные, поскольку целью направления претензии было предложение о погашении задолженности по арендной плате в течение 10 дней с момента ее получения; в требовании также было указано, что в случае непогашения задолженности по арендной плате, истец обратится в суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения;
- на момент рассмотрения спора договор аренды не прекращен, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись не погашена;
- арендатор фактически не передал истцу нежилое помещение.
В судебном заседании представители учреждения и администрации поддержали доводы жалобы.
Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей учреждения и администрации, считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 20.06.2002 учреждение и общество заключили договор в„– 49 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г. Туапсе. Согласно договору на основании постановления главы г. Туапсе от 20.06.2002 в„– 1375 Комитет по правовым вопросам и имущественным отношениям г. Туапсе (арендодатель) сдает, а общество (арендатор) принимает во временное пользование муниципальное имущество в виде помещения (комнат), расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Октябрьской Революции, 2, общей площадью 45,32 кв. м, для использования под бар (повышающий коэффициент 6,0, месторасположение - в центре города, 1 этаж дома, степень благоустройства: вода, канализация, ц/отопление).
Срок аренды определен с 01.05.2002 по 31.12.2009 (пункт 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор оплачивает за каждый месяц в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, арендную плату в размере 13 825 рублей 80 копеек в год, 3456 рублей 45 копеек в квартал, 1152 рубля 15 копеек в месяц. При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки на невнесенную сумму начисляется пеня в размере 0,7% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2).
В пункте 6.1 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке, а арендатор выселению: в случае невыполнения пунктов 2.1.4, 3.2.1 договора; если арендатор не внес арендную плату в течение 2-х месяцев.
16 октября 2012 года стороны заключили дополнительное соглашение к названному договору, по условиям которого на основании отчета об оценке 101-12-008/30 годовая арендная плата составляет 392 337 рублей 05 копеек, с учетом корректирующих коэффициентов без НДС - 166 244 рубля 51 копейка в год, 41 561 рубль 12 копеек в квартал, 13 853 рубля 70 копеек в месяц. НДС начисляется и перечисляется арендатором в установленном законодательством порядке самостоятельно. Арендная плата за пользование имуществом, находящимся в муниципальной собственности Туапсинского городского поселения, перечисляется арендатором ежемесячно, в срок не позднее 20-го числа текущего месяца.
По дополнительному соглашению от 14.06.2005 изменен порядок оплаты по договору - не позднее 25-го числа текущего месяца.
В соответствии с дополнительным соглашением от 28.04.2007 срок действия договора определен с 31.12.2006 по 31.12.2009, размер платы - 87 014 рублей 40 копеек в год, 21 753 рубля 60 копеек в квартал, 7 251 рубль 20 копеек в месяц.
Согласно дополнительному соглашению от 25.10.2008 арендная плата с 01.01.2009 без НДС составляет 130 521 рубль 60 копеек в год, 32 630 рублей 40 копеек в квартал, 10 876 рублей 80 копеек в месяц.
В соответствии с дополнительным соглашением от 08.10.2012 с согласия администрации права и обязанности арендодателя по данному договору принимает на себя учреждение.
Неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы с 01.02.2015 по 27.07.2015 послужило основанием для обращения учреждения с иском в арбитражный суд.
По правилам статей 606, 611 и 614 Кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации, суды пришли к верному выводу о том, что общество отказалось от договора, возобновленного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Кодекса), что следует из письма от 18.03.2015 в„– 6, полученного арендатором 02.04.2015. Суды обоснованно указали, что с момента получения арендодателем названного письма подлежит исчислению трехмесячный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Кодекса, поэтому договор расторгнут с 03.07.2015, а размер задолженности с учетом периода ее возникновения (01.02.2015-02.07.2015) составляет 70 162 рубля 29 копеек.
Истец также заявил требование о взыскании 117 247 рублей 84 копеек неустойки с 26.11.2012 по 27.07.2015 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Кодекса).
С учетом положений пункта 4.2 договора суды произвели перерасчет неустойки исходя из подлежащей взысканию суммы задолженности, образовавшейся до 02.07.2015 (включительно), поэтому сумма неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, составила 116 612 рублей 81 копейку.
По ходатайству ответчика о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 Кодекса, суды уменьшили заявленную к взысканию неустойку, исходя из двукратной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки до исполнения обязательств, и правомерно признали требования истца подлежащими удовлетворению в сумме 7530 рублей 77 копеек.
Оставляя требования истца о расторжении договора без рассмотрения со ссылкой на пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка по заявленному требованию, суды обоснованно руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В обоснование своих требований о расторжении договора аренды учреждение ссылается на письмо от 11.06.2015 в„– 049/08, направленное в адрес общества с требованием о погашении задолженности. В названном требовании арендодатель указывает на наличие задолженности, предлагает арендатору оплатить ее в течение 10 дней с момента получения требования, а также указывает на возможность обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнении требования о перечислении задолженности в установленный срок.
Исходя из буквального толкования содержания указанного письма, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии в нем определенного выраженного предложения о расторжении договора. Указание в претензии на то, что в случае невыполнения требования об оплате задолженности, истец будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды, не является предложением о расторжении договора по смыслу пункта 2 статьи 452 Кодекса.
С учетом изложенного, вывод судов об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка расторжения договора является обоснованным.
Кроме того, суды правомерно указали на невозможность расторжения в судебном порядке уже расторгнутого договора, поскольку договор от 20.06.2002 в„– 49 расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендатора с 03.07.2015 (пункт 2 статьи 610 Кодекса). Окружной суд отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что до погашения задолженности по арендной плате арендатор не имел права на расторжение договора и на заявление требования о возврате помещения арендодателю, ввиду их несоответствия требованиям статьи 610 Кодекса.
Заявитель жалобы также оспаривает выводы судов о дате выполнения арендатором обязанности по возврату арендованных помещений в связи с расторжением договора аренды и периоде начисления арендной платы.
По правилам статьи 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. По смыслу указанной нормы прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 655 Кодекса в случае прекращения договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
По смыслу приведенных правовых норм подписание сторонами передаточного акта свидетельствует о фактической передаче арендуемого имущества, пока не доказано обратное. Однако в этой же норме указано, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от принятия имущества, а арендатора от передачи имущества.
Суды установили и материалами дела подтверждается, что арендатор сообщил арендодателю в письме от 18.03.2015 в„– 6 об окончании срока действия договора аренды от 20.06.2002, направил в адрес арендодателя для подписания акт приема-передачи, подписанный в одностороннем порядке, просил сообщить по телефону дату и время, в которые арендодатель направит своего представителя для приемки помещения. Согласно информации, содержащейся на официальном сайте ФГУП "Почта России" в сети Интернет, указанное письмо вручено арендодателю 02.04.2015.
07.08.2015 арендатор повторно обратился к арендодателю с просьбой направить представителя для приемки помещений.
С учетом изложенных обстоятельств, суды обоснованно указали на отсутствие в материалах дела доказательств принятия арендодателем мер по принятию спорных помещений, направления арендатору возражений относительно передачи помещений либо претензий, связанных с состоянием объекта аренды, что свидетельствует об уклонении арендодателя от приемки-передачи помещений.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны произвели совместный осмотр спорного помещения, расположенного по адресу: г. Туапсе, ул. Октябрьской Революции, 2 общей площадью 45,32 кв. м, на предмет возможности (невозможности) доступа в спорное помещение через центральный вход (как это предусмотрено поэтажным планом здания), а также на предмет занятия обществом спорного помещения, нахождения в помещении его имущества. По результатам осмотра составлен акт осмотра помещения от 03.03.2016, в котором учреждение указало на отсутствие доступа в спорное помещение с внутренней части здания через центральный вход, наличие с внешней стороны здания металлической двери. Согласно пояснениям общества, данным в суде первой инстанции, доступ в помещение отсутствует и у общества, имущество которого в спорном помещении не находится. Принимая во внимание, что формально спорное помещение считается возвращенным арендодателю, арендодатель уклонился от приемки помещения, суды обоснованно указали, что ссылка истца на отсутствие у него фактического доступа в помещение не имеет правового значения для дела. Собственник имущества не лишен возможности использовать иные способы защиты гражданских прав, в частности, требовать устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом.
Довод заявителя жалобы о том, что на момент рассмотрения спора договор аренды не прекращен, так как в ЕГРП запись о наличии аренды не погашена, отклоняется. Наличие судебного акта о фактическом расторжении договора не препятствует арендодателю обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде муниципального имущества.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 по делу в„– А32-28190/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Л.И.САВЕНКО

Судьи
Р.А.АЛЕКСЕЕВ
Н.В.ЧЕСНЯК


------------------------------------------------------------------