АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2016 г. по делу в„– А53-21286/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югстройальянс" (ОГРН 1096154003131) - Сологубова В.Н. (доверенность от 01.02.2016), в отсутствие представителей истца - индивидуального предпринимателя Купецкого Дмитрия Михайловича (ОГРНИП 304615418000433), ответчика - комитета по управлению имуществом города Таганрога (ОГРН 1026102583726), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации города Таганрога, Надолинского Дениса Николаевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Купецкого Дмитрия Михайловича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу в„– А53-21286/2014, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Купецкий Дмитрий Михайлович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к комитету по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) и обществу с ограниченной ответственностью "Югстройальянс" (далее - общество), в котором просил:
- признать недействительным в силу ничтожности договор от 24.07.2013 в„– 13-197 аренды земельного участка общей площадью 3 497 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Спортивная, 2-в (далее - земельный участок), заключенный комитетом и обществом;
- обязать комитет совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка.
Определениями от 16.12.2014 и от 23.03.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Таганрога (далее - администрация) и Надолинский Денис Николаевич (т. 1, л.д. 59-62, 140-142).
Решением от 19.05.2015 в иске отказано. Апелляционным постановлением от 29.09.2015 принят отказ истца от иска в части требования обязать комитет совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды земельного участка (т. 3, л.д. 51). В указанной части решение от 19.05.2015 отменено, производство по делу прекращено. Предпринимателю из федерального бюджета возвращено 4 тыс. рублей государственной пошлины по иску. В остальной части решение от 19.05.2015 оставлено без изменения. Оснований для удовлетворения ходатайства общества о необходимости рассмотрения заявленного требования с участием в качестве ответчика Надолинского Д.Н., не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, и о прекращении, в связи с этим, производства по делу, суд не установил. Приняв во внимание существо требования и положения статей 27, 28, 33, 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), суд признал иск подлежащим рассмотрению по существу арбитражным судом. Судебные акты по существу спора мотивированы следующим. Во исполнение постановления администрации от 12.09.2008 в„– 4904 комитетом и Надолинским Д.Н. заключен договор от 23.09.2008 в„– 08-854 о передаче во временное владение и пользование земельного участка общей площадью 3 546 кв. м, по ул. Спортивной, 2-в, в г. Таганроге. Постановлением администрации от 05.05.2009 в„– 1756 вид разрешенного использования земельного участка изменен на "для целей размещения спортивно-оздоровительного комплекса", на основании постановления от 12.10.2010 в„– 4448 комитетом и Надолинским Д.Н. заключен договор от 20.01.2011 в„– 11-2 аренды земельного участка для названной цели. Решением Таганрогского городского суда от 04.12.2012 целевое назначение земельного участка изменено, с указанием о возможности его использования для целей строительства жилого дома. Постановлением администрации от 15.07.2013 в„– 2147 и заключенным на основании него комитетом и Надолинским Д.Н. договором от 24.07.2013 в„– 13-197, земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002520:229 предоставлен в аренду для строительства девятиэтажного жилого дома. В пункте 1.2 договора аренды указано на наличие на участке объекта незавершенного строительства. 15.10.2013 между Надолинским Д.Н. и обществом заключены договоры купли-продажи и уступки права аренды земельного участка, по условиям которых общество приобрело объект незавершенного строительства (степенью готовности 34%, запись о переходе права собственности внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, далее - ЕГРП, 07.11.2013) и спорный земельный участок (арендное обременение из договора от 24.07.2013 в„– 13-197 в пользу общества зарегистрировано в ЕГРП). Суд руководствовался статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции, действующей до 01.09.2013 (Федеральный закон от 07.05.2013 в„– 100-ФЗ), и предусматривающей, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Переходными положениями пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137-ФЗ, Вводный закон) в редакции Федерального закона от 18.12.2006 в„– 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 232-ФЗ) установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства без проведения торгов: временные - до 01.03.2007, и при условии, если предоставление участка определенному лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Обстоятельства, позволяющие применить переходные положения закона, судом не установлены. Довод ответчиков о необходимости исчисления иных сроков для определения возможности предоставления земельных участков без торгов, установленных положениями Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (часть 4 статьи 53; далее - Закон в„– 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции), судом не принят. Положения части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к земельным участкам и спорным правоотношениям неприменимы. В соответствии с нормами части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13, далее - постановление Пленума в„– 73) разъяснениями, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, договор аренды такого государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. Вместе с тем, на момент рассмотрения спора на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, в состав доводов истца не была положена оценка указанного объекта, в том числе с точки зрения законности его создания. Истец при избранном им способе защиты должен доказать нарушение ответчиком его права, за защитой которого он обратился в суд, избранный способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса заинтересованным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение. Следовательно, при предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение (статья 12 Гражданского кодекса). Провести торги по продаже права аренды земельного участка не представляется возможным, в связи с чем, истец не может быть признан заинтересованным лицом по оспариванию сделки, совершенной с таким участком.
Апелляционный суд, оставляя без изменения решение от 19.05.2015 в части отказа в удовлетворении искового требования о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, исходил из следующего. По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске. Спорный земельный участок предоставлялся в аренду Надолинскому Д.Н. на основании постановлений администрации от 12.09.2008 в„– 4904, от 12.10.2010 в„– 4448, от 19.01.2011 в„– 144, от 15.07.2013 в„– 2147. В материалах дела отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду Надолинскому Д.Н. спорного земельного участка в 2010, в 2011 и в 2013 годах, как и не представлено доказательств предварительного согласования указанному лицу места размещения объекта на данном земельном участке. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о нарушении предусмотренного земельным законодательством порядка предоставления спорного участка в аренду Надолинскому Д.Н. для строительства. Вместе с тем, на момент заключения договора аренды от 24.07.2013 в„– 13-197 (для строительства жилого дома) на участке находился объект незавершенного строительства, права на который зарегистрированы надлежащим образом за арендатором Надолинским Д.Н. (свидетельство о регистрации права от 25.06.2013), а впоследствии, на основании договора купли-продажи от 15.10.2013, за обществом (свидетельство о регистрации права от 07.11.2013). Общая площадь застройки участка составляет 223,7 кв. м, процент готовности - 34. В силу статьи 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам. Материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0002520:229, имеет признаки капитальности, права на указанный объект как на объект недвижимости зарегистрированы. Таким образом, при наличии на участке зарегистрированного в ЕГРП объекта незавершенного строительства, процедура торгов, по сути, приведет к разрыву титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества. Федеральным законом от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в пункт 21 статьи 3 Вводного закона внесены изменения, в соответствии с которыми в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Поскольку у общества после приобретения права собственности на спорный объект незавершенного строительства (07.11.2013) возникло преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором данный объект расположен, следовательно, требование истца о проведении торгов (по продаже права аренды) спорного земельного участка обоснованно оставлено без удовлетворения судом первой инстанции. Доводы предпринимателя относительно необоснованного предоставления всего земельного участка площадью 3 497 кв. м, при значительно меньшей площади застройки (223,7 кв. м), апелляционный суд не принял, указав, что в настоящее время проведение торгов (по продаже права аренды) земельного участка в той конфигурации и площади, в которой указанный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н., не представляется возможным ввиду наличия на нем легального объекта недвижимого имущества, права на земельный участок под которым, принадлежат владельцу данного объекта. Довод предпринимателя о том, что спорный объект является самовольным, апелляционный суд отклонил, поскольку строительство спорного объекта осуществлялось на основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство от 31.05.2010. Предоставление земельного участка другому лицу при наличии на земельном участке объекта недвижимости, влечет невозможность завершения создания объекта недвижимого имущества, права на который принадлежат обществу, и нарушает предусмотренный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Несмотря на наличие факта нарушения порядка предоставления земельного участка, права истца в данном случае не могут быть восстановлены путем проведения новых торгов по продаже спорного земельного участка в той конфигурации и площади, в которой указанный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н. То есть, требование, от которого истец отказался в апелляционном суде, не могло быть удовлетворено в любом случае. В качестве существующего объекта гражданских прав земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002520:229 не может быть предметом предполагаемой истцом сделки.
В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 19.05.2015 и апелляционное постановление от 29.09.2015 по настоящему делу отменить в части отказа в иске, исковое заявление удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции о том, что истец не дал оценку имеющемуся на земельном участке объекту незавершенного строительства, противоречит материалам дела, а именно самому иску и пояснениям истца о незаконности возведения объекта на участке, полученном в обход установленной законодательной нормы о необходимости проведения торгов. Указанный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, предоставленном неоднократно с нарушением процедуры торгов. Как видно из текста постановления администрации от 15.07.2013 в„– 2147 о предоставлении земельного участка, основанием такого предоставления - для строительства 9-ти этажного жилого дома - являлся незавершенный строительством объект, зарегистрированный за Надолинским Д.Н. 25.06.2013. Предоставление земельного участка в аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса для эксплуатации здания, строения, сооружения, на месте которых предполагается строительство нового объекта, не определено законодателем как исключение из правил предоставления публичных земель для строительства, установленных статьями 30 - 32 Земельного кодекса. Доказательства заключения договора аренды с соблюдением установленного Земельным кодексом порядка, в материалах дела отсутствуют. Поскольку право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано только 25.06.2013, Надолинский Д.Н. не имел исключительного права на предоставление всего участка в аренду, и на основании пункта 21 статьи 3 Вводного закона, в действовавшей на момент заключения договора аренды от 24.07.2013 в„– 13-197 редакции. Тем более, спорный участок не мог быть предоставлен без проведения торгов для строительства 9-ти этажного жилого дома, после изменения целевого назначения участка. Возобновление на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса предыдущего договора аренды от 20.01.2011 в„– 11-2 земельного участка, предоставленного Надолинскому Д.Н. сроком на 3 года, до 19.01.2013, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, после вступления в силу положений статьи 38.1 Земельного кодекса (и изменения целевого назначения участка на "строительство 9-ти этажного жилого дома), невозможно и противоречит статье 422 Гражданского кодекса, изложенным в пункте 1 постановления Пленума в„– 73 разъяснениям. При наличии заявления предпринимателя администрация обязана была выставить земельный участок на аукционные торги. Ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 21 статьи 3 Вводного закона в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015, неправомерна, поскольку названная норма неприменима к спорным правоотношениям. Спорный земельный участок должен был быть разделен в момент его предоставления Надолинскому Д.Н. на два участка: под объектом незавершенного строительства в целях, не противоречащих порядку предоставления земли, и для строительства многоквартирного дома; второй участок следовало выставить на торги. Существом настоящего спора является соблюдение порядка предоставления земельного участка для строительства многоквартирного дома, а не порядка реализации ответчиком права на получение участка под незавершенным строительством объектом. Апелляционная инстанция, признав правомерным предоставление участка обществу, ввиду наличия на нем объекта недвижимого имущества, не изучила вопрос о делимости земельного участка. Выводы суда апелляционной инстанции не учитывают и наличие в рамках дела в„– А53-19623/2015 спора о законности отказа в выдаче обществу разрешения на строительство многоквартирного дома. Невозможность проведения торгов не влечет отказ в признании договора недействительной сделкой, ввиду его ничтожности. В момент обращения предпринимателя в администрацию, с просьбой о выставлении участка на торги, земельный участок освоен не был, право собственности на незавершенный строительством объект за Надолинским Д.Н. не зарегистрировано. Допустимость применения такого способа защиты как признание недействительной ничтожной сделки, без заявления требования о применении последствий ее недействительности, отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 в„– 4267/08, от 05.04.2011 в„– 15278/10, в которых указано, что целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений. У истца имеется охраняемый законом интерес в признании факта отсутствия между администрацией и обществом арендных отношений, чем обеспечивается участие истца в публичной процедуре предоставления земельного участка в аренду в целях строительства. Признание недействительным договора аренды влечет необходимость реализации публичных процедур, направленных на предоставление в аренду спорного земельного участка на новый срок. Такой способ предоставления земельного участка отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, с учетом данной судами оценки договора аренды, судебной защите охраняемого законом интереса предпринимателя в признании факта отсутствия между сторонами арендных отношений не препятствует.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
Предпринимателем и Надолинским Д.Н. письменно заявлены ходатайства о проведении судебного заседания в отсутствие их представителей, которые окружным судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.
В судебном заседании представитель общества просил кассационную жалобу предпринимателя отклонить.
В соответствии со статьей 163 Кодекса в заседании, состоявшемся 03.03.2016, в 11 часов 40 минут, объявлен кратковременный перерыв в пределах того же дня, до 16 часов 30 минут, после окончания которого разбирательство продолжилось в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части, в принятием в отмененной части нового судебного акта, по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 15.07.2013 в„– 2147 между комитетом (арендодатель) и Надолинским Д.Н. (арендатор) 24.07.2013 заключен договор в„– 13-197 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендатор принимает в аренду на срок с 15.07.2013 по 14.07.2018 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 497 кв. м, с кадастровым номером 61:58:0002520:229, расположенный по адресу: город Таганрог, улица Спортивная, 2-в, для использования в целях строительства девятиэтажного жилого дома. Арендная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 16.08.2013, участок передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 66-67, 114-119).
Согласно пункту 1.2 договора аренды от 24.07.2013 в„– 13-197 на участке имеется объект незавершенного строительства.
По договору купли-продажи, уступки права аренды от 15.10.2013 Надолинский Д.Н. (продавец) продал обществу (покупатель) в собственность нежилой объект общей площадью застройки 223,7 кв. м, процент готовности объекта - 34%, принадлежащей ему (запись в ЕГРП от 25.06.2013) на основании договора аренды земельного участка от 20.01.2011 в„– 11-2, разрешения на строительство от 31.05.2010. Продавец также передал покупателю свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24.07.2013 в„– 13-197, за исключением обязанности по оплате задолженности по арендной плате по договору, возникшей до 15.10.2013, погашение которой возлагается на продавца. Указанная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 07.11.2013 (т. 1, л.д. 133-134, т. 2, л.д. 8-10, 50).
Записи о переходе к обществу права собственности на объект недвижимости нежилого назначения степенью готовности 34%, общей площадью застройки 223,7 кв. м, и прав арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24.07.2013 в„– 13-197, внесены в ЕГРП 07.11.2013 (т. 1, л.д. 133-134, т. 2, л.д. 49).
Полагая, что договор от 24.07.2013 в„– 13-197 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002520:229, является ничтожной сделкой, поскольку заключен без проведения предусмотренной законодательством публичной процедуры проведения торгов, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Видно из материалов дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, что 30.05.2013 предприниматель обращался в администрацию с заявлением о выставлении на торги (право аренды либо в собственность) земельного участка, расположенного по ул. Спортивной, 2-в, в г. Таганроге, предназначенного для строительства многоэтажного многоквартирного дома, либо предоставить данный участок ему на праве аренды для осуществления строительства (т. 1, л.д. 113).
Письмом от 28.06.2013 предпринимателю было отказано в выставлении права аренды земельного участка на торги, со ссылкой на наличие у собственника расположенного на участке объекта недвижимости - нежилое помещение - исключительного права на приобретение в аренду такого участка, закрепленного в статье 36 Земельного кодекса (т. 1, л.д. 112).
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Статьей 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).
Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 в„– 3668/05).
Критерием наличия заинтересованности является обусловленность защиты законного имущественного интереса признанием сделки недействительной.
Допустимость применения такого способа защиты как признание сделки недействительной ничтожной, поскольку Гражданский кодекс не исключает предъявление таких исков, без заявления требования о применении последствий недействительности сделки, отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 в„– 4267/08, от 05.04.2011 в„– 15278/10, в которых указано, что целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений.
В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса, действующей в период заключения спорной сделки (до 1 марта 2015 года, Федеральный закон от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период регламентировались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно пункту 1 которой, такие участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу прямого указания пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением перечисленных в нем случаев, отсутствующих в настоящем деле.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что торги по продаже права аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002520:229, и предшествующие их проведению публичные процедуры, при заключении комитетом и Надолинским Д.Н. договора аренды земельного участка от 24.07.2013 в„– 13-197 для использования его в целях строительства 9-этажного жилого дома, не проводились.
Основанием для заключения спорного договора явилось постановление администрации от 15.07.2013 в„– 2147 и факт наличия на участке принадлежащего Надолинскому Д.Н. на праве собственности незавершенного строительством нежилого объекта степенью готовности 34%.
Норма закона, обосновывающая возможность и правомерность передачи в аренду земельного участка, предназначенного для строительства многоквартирного дома, для использования в целях осуществления такого строительства лицу, являющемуся собственником незавершенного строительством объекта нежилого назначения, судами первой и апелляционной инстанций в судебных актах не приведена, не раскрыта она и ответчиками.
Отказывая предпринимателю в удовлетворении иска о признании договора аренды земельного участка от 24.07.2013 в„– 13-197 недействительным в силу его ничтожности, суд исходил из факта наличия на данном участке незавершенного строительством объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, и отсутствии у истца заинтересованности в оспаривании сделки, ввиду невозможности проведения торгов по продаже права аренды земельного участка.
Апелляционный суд, оставляя без изменения решение от 19.05.2015 в части отказа в удовлетворении искового требования о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, согласился с мнением суда первой инстанции о нарушении предусмотренного земельным законодательством порядка предоставления спорного участка в аренду Надолинскому Д.Н. для строительства жилого дома и об отсутствии у истца заинтересованности в оспаривании сделки, ввиду недопустимости разрыва титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества, необходимости защиты права собственника незавершенного строительством объекта на завершение строительства.
Между тем, суды обеих инстанций не учли, что земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002520:229 для целей завершения строительства спортивно-оздоровительного комплекса, для строительства которого земельный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н. по договору аренды от 20.01.2011 в„– 11-2, оспариваемым в настоящем деле договором аренды от 24.07.2013 в„– 13-197 не передавался.
Кроме того, правомерность предыдущей арендной сделки и зарегистрированного за указанным лицом права собственности на незавершенный строительством объект нежилого назначения, как оснований принадлежности Надолинскому Д.Н., а затем и обществу, исключительного права на приобретение земельного участка в аренду (по действующему в момент заключения сделки законодательству Российской Федерации), судебными инстанциями не установлены. Напротив, суд апелляционной инстанции верно указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства информирования населения о предоставлении в аренду Надолинскому Д.Н. спорного земельного участка в 2010, в 2011 и в 2013 годах, как и не представлено доказательств предварительного согласования указанному лицу места размещения объекта на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Поэтому, само по себе наличие выданного Надолинскому Д.Н. разрешения от 31.05.2010 на строительство 2-этажного спортивно-оздоровительного комплекса с офисными помещениями, на что сослался суд апелляционной инстанции, об отсутствии у расположенной на спорном участке постройки признаков самовольности свидетельствовать не могло.
Ссылаясь на положения пункта 21 статьи 3 Вводного закона в редакции, действующей с 01.03.2015 (Федеральный закон от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ), и возникшее у общества после приобретения права собственности на объект незавершенного строительства (07.11.2013) преимущественное право на приобретение в аренду земельного участка, на котором данный объект расположен, без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса, суд апелляционной инстанции также не принял во внимание цель предоставления земельного участка по договору аренды от 24.07.2013 в„– 13-197 и заключение его задолго до введения названной нормы, то есть вне связи с предусмотренными в ней правами собственника объекта незавершенного строительства.
Доказательства того, что сформированный для целей строительства 9-ти этажного жилого дома земельный участок площадью 3 497 кв. м с кадастровым номером 61:58:0002520:229, является участком, исключительным правом на приобретение которого в аренду для целей завершения строительства спортивно-оздоровительного комплекса обладает общество, в материалах дела отсутствуют, а основанные на наличии у общества такого права в отношении спорного участка суждения судов, ничем не подтверждены.
Доводы суда апелляционной инстанции о невозможности проведения торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 3 497 кв. м с кадастровым номером 61:58:0002520:229, в той конфигурации и площади, в которой указанный участок был предоставлен Надолинскому Д.Н., приведены в постановлении от 29.09.2015 без учета того, что от требования о возложении на комитет обязанности совершить действия по организации и проведению торгов по продаже права аренды указанного участка, предприниматель отказался.
Возможное наличие у общества (при условии его доказанности в рамках реализации соответствующей процедуры или судебного спора) права на предоставление земельного участка иной площади и конфигурации, основанием для вывода о незаконности и необоснованности заявленного в рамках настоящего дела требования предпринимателя о признании договора аренды спорного участка от 24.07.2013 в„– 13-197 недействительным, выступить не могло.
В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 в„– 16975/07, от 13.09.2011 в„– 3413/11 сформулирован следующий правовой подход. Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков проводится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.
Таким образом, указание суда апелляционной инстанции на то, что в качестве существующего объекта земельный участок с кадастровым номером 61:58:0002520:229 не может быть предметом предполагаемой истцом сделки, не является подтверждением отсутствия у предпринимателя охраняемого законом интереса на формирование с использованием всей или части площади этого участка иного земельного участка, на котором может быть осуществлено строительство 9-ти этажного жилого дома.
Равным образом, в случае отказа общества или невозможности реализации им в соответствии с действующим законодательством права на приобретение в аренду земельного участка, необходимого и достаточного для завершения строительства принадлежащего ему объекта нежилого назначения, истцом в полной мере может быть реализовано право на участие в торгах по продаже права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0002520:229, в существующих площади и конфигурации.
При таких обстоятельствах, правильно установив заключение оспариваемого договора аренды земельного участка от 24.07.2013 в„– 13-197 в нарушение требований законодательства Российской Федерации, судебные инстанции безосновательно пришли к выводу о невозможности восстановления прав предпринимателя заявленным в иске способом. Законное право (охраняемый законом интерес) предпринимателя на признание факта отсутствия между обществом и комитетом арендных отношений из названного договора, и на приобретение спорного земельного участка (сформированного с использованием его части иного земельного участка) в аренду для целей осуществления на нем жилищного строительства, исходя из принципов равенства участников гражданско-правовых отношений, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав и обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (статья 1 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса), возможность восстановления положения, существовавшего до нарушения права, имеются.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.
Понесенные предпринимателем расходы по уплате 3 тыс. рублей (чек-ордер от 21.01.2016) при подаче кассационной жалобы подлежат распределению между ответчиками по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу в„– А53-21286/2014 в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора от 24.07.2013 в„– 13-197 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, отменить, принять в указанной части новый судебный акт.
Признать недействительным (ничтожным) договор от 24.07.2013 в„– 13-197 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.
В остальной части оставить без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу в„– А53-21286/2014.
Взыскать с комитета по управлению имуществом г. Таганрога (ОГРН 1026102583726) и с общества с ограниченной ответственностью "Югстройальянс" (ОГРН 1096154003131) в пользу индивидуального предпринимателя Купецкого Дмитрия Михайловича (ОГРНИП 304615418000433) по 1 (одной) тысяче 500 (пятьсот) рублей с каждого в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------