АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2016 г. по делу в„– А63-3892/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие заявителя - индивидуального предпринимателя Понуровского Константина Юрьевича (ИНН 263500180150, ОГРНИП 304263534500349), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), третьих лиц: комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), комитета градостроительства администрации города Ставрополя (ИНН 2634064833, ОГРН 1052600294064), извещенных о времени месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 (судьи Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И., Жуков Е.В.) по делу в„– А63-3892/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Понуровский К.Ю. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) от 29.01.2015 в„– 26-26-01/109/2014-985 в государственной регистрации договора от 22.01.2013 в„– 1563 аренды земельного участка площадью 414 кв. м (кадастровый номер 26:12:011605:643) для продолжения строительства магазина по ул. Пирогова, 36а, а также о возложении на управление обязанности осуществить государственную регистрацию договора от 22.01.2013 в„– 1563 аренды земельного участка, со сроком действия с 11.12.2012 по 10.12.2015 (т. 1, л.д. 4-19).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом), администрация города Ставрополя (далее - администрация), комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства; т. 1, л.д. 1-3, 242-244; т. 2, л.д. 101-103).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015, требования предпринимателя удовлетворены. Признано незаконным решение управления от 29.01.2015 в„– 26-26-01/109/2014-985 об отказе в государственной регистрации договора от 22.01.2013 в„– 1563 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 как не соответствующее абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ). На управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора от 22.01.2013 в„– 1563 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643. Суды указали, что нормы законодательства об обязательном проведении торгов, как единственном основании для предоставления спорного земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"), не применяются, поскольку земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:643 предоставлен в аренду без проведения торгов по процедуре предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, предусмотренной пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). При этом статья 35 Земельного кодекса не допускает необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или продления договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды. Предприниматель приступил к освоению участка в пределах срока действия договора аренды (получил разрешение на строительство и возвел незавершенный строительством объект степенью готовности 65%, а также использовал земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием). Таким образом, основания для отказа в государственной регистрации у заинтересованного лица отсутствовали. Суды отклонили ссылки управления на отсутствие зарегистрированного права на объект незавершенного строительства, указав, что названные обстоятельства вызваны незаконными действиями самого регистрирующего органа (решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.08.2015 по делу в„– А63-4444/2015).
В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. По мнению подателя жалобы, спорный земельный участок мог быть предоставлен в аренду на новый срок исключительно на торгах (пункт 4 статьи 30 Земельного кодекса). Сведения о регистрации права собственности предпринимателя на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011605:643, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) отсутствуют. Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов. Однако, предприниматель обратился за регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства в 2015 году, то есть после 01.01.2012.
В дополнении к кассационной жалобе управление указало на невозможность осуществления государственной регистрации сделки, поскольку срок действия договора аренды истек 10.12.2015.
В отзыве предприниматель просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании от 24.02.2016 объявлен перерыв до 02.03.2016 до 16 часов 10 минут.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), представителей в суд кассационной инстанции не направили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 09.09.2015 и постановление от 30.11.2015 надлежит оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, Дарзияну А.А., как собственнику магазина (литера А) площадью 152,2 кв. м на основании договора аренды от 03.03.2009 в„– 7020 предоставлен в аренду на срок до 29.09.2019 земельный участок площадью 304 кв. м (кадастровый номер 26:12:0116055:298), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 36а (т. 1, л.д. 51-53).
По договору аренды от 26.11.2008 в„– 6931 Дарзияну А.А. предоставлен в аренду на срок по 16.03.2011 земельный участок площадью 414 кв. м (кадастровый номер 26:12:011605:643), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Пирогова, 36а, в квартале 525, для проектирования и строительства магазина (т. 1, л.д. 58-60).
Дарзиян А.А. (продавец) и предприниматель (покупатель) 18.08.2010 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - магазина площадью 152, 2 кв. м (т. 1, л.д. 46-48). Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 25.08.2010.
По соглашениям от 11.02.2011 Дарзиян А.А. передал предпринимателю права и обязанности арендатора по договорам аренды от 03.03.2009 в„– 7020 и от 26.11.2008 в„– 6931 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:011605:298 и 26:12:011605:643 (т. 1, л.д. 49, 50, 56, 57). Соглашения зарегистрированы в установленном порядке 17.02.2011.
Комитет градостроительства 28.02.2011 выдал предпринимателю разрешение на строительство в„– RU 26309000-"00137-C" на реконструкцию магазина (литера "А") общей площадью 437, 87 кв. м в городе Ставрополе, по ул. Пирогова, 36а, на земельном участке площадью 718 кв. м (т. 1, л.д. 72).
Предприниматель 02.03.2011 получил технический паспорт на объект незавершенного строительства - магазин площадью застройки 362, 4 кв. м (т. 1, л.д. 74-80).
Предпринимателю 03.03.2011 выдан кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства - магазин площадь застройки 362, 4 кв. м со степенью готовности объекта 65%, расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 26:12:011605:0298 и 26:12:011605:643 (т. 1, л.д. 81-84).
В связи с истечением срока действия договора аренды от 26.11.2008 в„– 6931 и началом реконструкции магазина на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 11.12.2012 в„– 3937 предпринимателю предоставлен в аренду на новый срок (3 года) земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:643 для продолжения строительства магазина (т. 1, л.д. 120).
На основании указанного постановления 22.01.2013 комитет по управлению имуществом (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор в„– 1563 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 для продолжения строительства магазина (т. 1, л.д. 110-113). Срок аренды земельного участка установлен с 11.12.2012 по 10.12.2015 (пункт 2.2 договора).
17.12.2014 заявителю взамен ранее выданного разрешения на реконструкцию комитет градостроительства выдал разрешение на строительство в„– RU26309000-4 "1013-С" сроком до 29.11.2015 на реконструкцию магазина (литера "А") общей площадью 609, 06 кв. м на участке площадью 718 кв. м (т. 1, л.д. 73).
Предпринимателю 14.11.2014 выдан кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства в„– 26/501/14-638447 в отношении магазина площадью застройки 362, 4 кв. м (степень готовности 65%).
Предприниматель 25.11.2014 обратился в управление с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от 22.01.2013 в„– 1563.
В сообщении от 29.01.2015 в„– 26-26-01/109/2014-985 управление отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ, сославшись на необходимость предоставления земельного участка в аренду для строительства исключительно на торгах (т. 1, л.д. 104, 105).
Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права и законные интересы, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно статье 17 Закона в„– 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 данной статьи.
Пункт 1 статьи 18 Закона в„– 122-ФЗ определяет, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено данным Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Пункт 2 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ не допускает истребования у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 рассматриваемого Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Государственная регистрация прав проводится путем проведения правовой экспертизы документов, в том числе проверки законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), и установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом в„– 122-ФЗ (абзац третий пункта 1 статьи 13).
В государственной регистрации прав может быть отказано, в частности, в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац десятый пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ.
Регистрирующий орган в сообщении об отказе в государственной регистрации указал, что предоставление в аренду на новый срок земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 должно осуществляться посредством проведения публичных процедур.
Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
По смыслу положений статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08).
Кроме того, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до определенной в нем даты, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.
Судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011605:643 предоставлен для строительства магазина, застройщику выдано разрешение на реконструкцию магазина (право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке), находящегося на смежном участке с кадастровым номером 26:12:011605:298, предусматривающее расширение площади существующего магазина за счет проведения строительных работ, в том числе на участке с кадастровым номером 26:12:011605:643. В пределах срока действия выданного разрешения на строительство и в соответствии с целевым назначением земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 на указанном участке возведен незавершенный строительством объект - магазин площадью застройки 362,4 кв. м и степенью готовности 65% (технический паспорт и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства от 03.03.2011). Кроме того, предпринимателю выдано новое разрешение на строительство, действующее до 29.11.2015.
Правомерность создания на участке объекта незавершенного строительства и наличие оснований для государственной регистрации прав на него подтверждена вступившим в законную силу судебным актом по делу в„– А63-4444/2015 (т. 2, л.д. 114-123).
Установленные по делу фактические обстоятельства позволили судебным инстанциям сделать правильный вывод о соблюдении норм земельного законодательства при предоставлении предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 26:12:011605:643 для продолжения строительства магазина на основании постановления от 11.12.2012 в„– 3937.
Поскольку решение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 22.01.2013 в„– 1563 не соответствует нормам Закона в„– 122-ФЗ и нарушает права заявителя, суды правомерно удовлетворили требования предпринимателя (часть 2 статьи 201 Кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Ссылка управления на истечение срока действия договора аренды не может служить достаточным основанием для отмены судебных актов, поскольку данное обстоятельство не существовало на момент принятия решения суда первой инстанции и вступления его в законную силу. Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому не принимаются арбитражным судом округа.
Суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы материального права, представленным доказательствам дали надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых решении и постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы в соответствии с положениями статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А63-3892/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------