АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. по делу в„– А53-17504/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - Комитета по управлению имуществом администрации города Новошахтинска (ИНН 6151005594, ОГРН 1026102484000) - Безбородых А.А. (доверенность от 08.12.2015), в отсутствие представителей заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, третьих лиц: муниципального унитарного предприятия "Организация капитального строительства" г. Новошахтинска (ИНН 6151011333, ОГРН 1026102481900), администрации города Новошахтинска, Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2015 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу в„– А53-17504/2015, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом администрации города Новошахтинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) с требованиями о признании незаконным решения об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору, выраженного в сообщении от 27.05.2015 в„– 1/001/048/2015-5352; возложении на управление обязанности зарегистрировать дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка от 11.08.2009 в„– 765.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Организация капитального строительства" (далее - предприятие), администрация города Новошахтинска (далее - администрация), Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015, требования комитета удовлетворены. Решение управления об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору, выраженного в сообщении от 27.05.2015 N:1/001/048/2015-5352, признано незаконным. Суд возложил на управление обязанность зарегистрировать дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка от 11.08.2009 в„– 765.
Управление обжаловало решение от 03.09.2015 и апелляционное постановление от 18.11.2015 в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В числе прочих документов, представленных на государственную регистрацию, заявитель приложил распоряжение комитета от 18.11.2014 в„– 1114 "О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности", в соответствии с которым участок с кадастровым номером 61:56:0120000:18 разделен на 46 земельных участков. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 214-ФЗ) в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18 проведена государственная регистрация договоров об участии в долевом строительстве между ООО "Организация капитального строительства" (далее - общество; правопреемник предприятия) и участниками долевого строительства, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесено 266 регистрационных записей. В силу части 1 статьи 13 Закона в„– 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. В связи с чем, на земельном участке имеются активные ограничения (обременения) в виде ипотеки в силу закона между предприятием и участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, о чем в ЕГРП сделаны регистрационные записи. Среди представленных заявителем отсутствуют документы, выражающие согласие участников долевого строительства на раздел исходного земельного участка. Кроме того, установлено, что на момент подачи заявления о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды на данном участке расположены и введены в эксплуатацию многоквартирные дома в„– 223, 227, 229, 251, 253, 255, 257, 259, 261 по адресу: Россия, Ростовская область, г. Новошахтинск, ул. Харьковская, и зарегистрированы права собственности на помещения. Документы, подтверждающие согласие собственников помещений на раздел земельного участка отсутствуют. К заявлению в качестве документов, подтверждающих согласие собственников помещений многоквартирных домов на раздел исходного участка, приложены заявления, подписанные председателями домов, однако их полномочия на подписание заявлений не подтверждены. В качестве дополнительных документов, свидетельствующих о наличии согласия в письменной форме залогодержателей, общество 27.05.2015 представило заявления физических лиц в количестве 1001 шт. на раздел исходного земельного участка, о чем сделана запись в книге учета входящих документов в„– 61/001/048/2015-1444. Представленные заявления не позволяют провести идентификацию физических лиц с данными, содержащимися в ЕГРП, поскольку в заявлениях отсутствуют даты рождения заявителей, в некоторых указаны только фамилия и инициалы, либо вообще неразборчиво написаны данные физического лица. Таким образом, невозможно достоверно провести правовую экспертизу и дать правовую оценку представленным документам. Управление вынужденно отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения по основанию, предусмотренному абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) ввиду не представления документов, необходимых для проведения государственной регистрации. Суды, признавая оспариваемый отказ незаконным, не применили статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), тогда как дополнительным соглашением, как и произведенным разделом участка, нарушены права собственников 9-ти многоквартирных домов, расположенных на исходном земельном участке. Произведенный раздел осуществлен в нарушение процедуры, предусмотренной для раздела земельного участка по числу расположенных на нем многоквартирных домов. Первоначальным правом на формирование земельных участков под своими домами обладают собственники домов, введенных в эксплуатацию. В письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2013 в„– 14-00559/13 указано, что когда на одном земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, - должен быть сформирован земельный участок непосредственно для эксплуатации какого-либо конкретного многоквартирного дома (под каждым многоквартирным домом), в связи с чем требуется обращение в органы государственной власти или органы местного самоуправления с соответствующим заявлением о формировании земельного участка. Согласно позиции Минэкономразвития России (письма от 10.12.2010 в„– Д23-5067, от 27.09.2011 в„– Д23-4059) в случае, если земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных домов, является делимым (то есть имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований), наиболее целесообразно считать раздел земельного участка по числу расположенных на нем жилых домов. Таким образом, выводы суда первой и второй инстанций о том, что управление превысило полномочия в части оценки представленных на государственную регистрацию документов, является несостоятельным и противоречит действующему законодательству.
Комитет в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, подчеркнув, что представленные на государственную регистрацию документы явились достаточными для ее осуществления, а действия управления по отказу в государственной регистрации по основанию абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, неправомерны.
На основании определения от 15.02.2016 ввиду отсутствия судьи Епифанова В.Е. в течение длительного периода времени в связи с болезнью дело в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - Кодекс) перераспределено в автоматическом режиме судье Сидоровой И.В.
В судебном заседании представитель комитета просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса; судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.
По результатам изучения материалов дела, доводов кассационной жалобы и отзыва Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения жалобы с учетом следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в рамках реализации социально значимой программы для строительства на территории муниципального образования "Город Новошахтинск" квартала многоквартирных домов для переселения граждан из ветхого жилищного фонда, комитет и общество заключили договор аренды от 11.08.2009 в„– 765 земельного участка, находящегося в государственной собственности из земель населенных пунктов общей площадью 127 357 кв. м с кадастровым номером 61:56:0120000:18, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Новошахтинск, ул. Харьковская в„– 223, 227, 229, 231, 251, 253, 255, 257, 259, 261 с разрешенным использованием - под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале в„– 2 (ул. Харьковская 1-й этап). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 09.09.2009 (регистрационная запись в„– 61-61-33/038/2009-402).
Общество заключило договоры долевого участия (в количестве 1001 шт.) с гражданами, подлежащими переселению из ветхого жилищного фонда.
В процессе строительства многоквартирных домов у общества возникла необходимость в привлечении иных застройщиков (субъектов строительной деятельности) и образовании (формировании) земельных участков под вводимыми в эксплуатацию объектами жилищного фонда.
В целях решения данных вопросов и продолжения реализации строительства застройщик обратился в комитет с просьбой об образовании земельных участков путем раздела исходного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18 (при этом общество обеспечило получение письменного согласия на раздел каждого из 1001 залогодержателя исходного участка - участника долевого строительства).
Комитет принял решение о разделе исходного земельного участка с кадастровым номером 61:56:0120000:18 на 46 участков земли, вследствие чего стороны договора аренды заключили дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды от 11.08.2009 в„– 765.
Указанное дополнительное соглашение вместе с заявлением о государственной регистрации 15.04.2015 представлено сторонами договора аренды в Новошахтинский отдел управления для совершения регистрационных действий.
28 апреля 2015 года государственный регистратор Новошахтинского отдела управления уведомил общество о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.11.2014 к договору аренды от 11.08.2009 в„– 765 по мотиву необходимости направления запроса в администрацию для получения информации, подтверждающей обращение полномочных представителей собственников помещений введенных в эксплуатацию многоквартирных домов о разделе земельного участка; среди представленных заявителем документов отсутствуют документы, выражающие согласие участников долевого строительства на раздел исходного земельного участка.
После официального доведения администрацией до сведения государственного регистратора информации о наличии у застройщика письменных согласий (заявлений) участников долевого строительства, общество представило согласия в Новошахтинский отдел управления в полном объеме, что подтверждается распиской в получении документов.
Сообщением от 27.05.2015 в„– 1/001/048/2015-5352 управление отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения, указав в качестве основания, что представленные заявления (письменные согласия участников долевого строительства на раздел земельного участка) в количестве 1001 шт. не позволяют провести идентификацию физических лиц с данными, содержащимися в ЕГРП, поскольку в заявлениях отсутствуют дата рождения, место рождения и данные паспорта (серия, номер, орган выдачи, дата выдачи).
Ссылаясь на незаконность решения управления об отказе в осуществлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.11.2014 к договору аренды от 11.08.2009 в„– 765, и нарушение им прав (интересов) комитета, последний обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу положений пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.
Пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации предусматривает, что в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав (абзац 10).
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 в„– 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Закона о регистрации" сказано, что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.
Согласно части 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
Частью 4 статьи 11.2 Земельного кодекса установлено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.
На основании пунктов 1, 2 статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса.
Решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 указанной статьи, могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что в связи с возникшей необходимостью в привлечении иных застройщиков комитет принял решение о разделе исходного земельного участка на 46 участков, вследствие чего стороны заключили дополнительное соглашение от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка от 11.08.2009 в„– 765. На государственную регистрацию дополнительного соглашения от 18.11.2014 представлены заявления физических лиц в количестве 1001 шт. на раздел исходного участка. Действующее законодательство не содержит утвержденную, определенную или установленную форму письменного заявления о согласии собственников помещений многоквартирных домов на раздел земельного участка.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к выводу о том, что комитет представил все необходимые для государственной регистрации документы, в связи с чем оспариваемый отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.11.2014 к договору аренды от 11.08.2009 в„– 765, выраженный в сообщении от 27.05.2015 в„– 1/001/048/2015-5352, незаконен.
В резолютивной части решения о признании незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
Для восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на управление обязанность по осуществлению государственной регистрации дополнительного соглашения от 18.11.2014 к договору аренды земельного участка от 11.08.2009 в„– 765.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы кассационной жалобы арбитражным судом округа изучены и отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель (представленным на регистрацию дополнительным соглашением нарушены права собственников многоквартирных домов, расположенных на исходном земельном участке), проверены судебными инстанциями при разрешении спора. Доказательства того, что раздел общего земельного участка на несколько участков (при условии сохранения общей площади участка, в рамках действующего договора аренды с разрешенным использованием - под строительство квартала многоэтажных жилых домов в квартале в„– 2) нарушает права собственников помещений в уже построенных многоквартирных домах на данном земельном участке, материалы дела не содержат. Данный вывод судебных инстанций соответствует материалам дела и основан на законе (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункт 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.
В соответствии с положениями статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 по делу в„– А53-17504/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------