АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. по делу в„– А53-24969/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Юг-Моторс" (ИНН 6154099329, ОГРН 1066154006170) - Кононова А.С. (доверенность от 17.02.2016), в отсутствие представителей Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Ар-Моторс", общества с ограниченной ответственностью "СК-Моторс", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг-Моторс" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А53-24969/2013 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.В.), установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Производственно-коммерческая фирма "Донжилстрой" (далее - ООО "ПКФ "Донжилстрой") о возложении на него обязанности по освобождению земельного участка площадью 18 638 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070101:3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1, от всех временных строений, в числе которых: железобетонный забор высотой ориентировочно 2 м; металлический забор высотой ориентировочно 2 м; строение общей площадью 2450 кв. м, используемое под автосалон; строение общей площадью 4 кв. м, используемое под пункт охраны; строение общей площадью 1580 кв. м, используемое под центр технического обслуживания автомобилей; модульная трансформаторная подстанция общей площадью 5 кв. м; бетонная площадка ориентировочной площадью 2 тыс. кв. м; строения площадью 26 кв. м, 52 кв. м, 54 кв. м; строение общей площадью 1095 кв. м, используемое под автосалон; парковка автомобилей; а также о передаче свободным указанного земельного участка по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда (с учетом изменения предмета требований; т. 1, л.д. 115-117).
ООО "ПКФ "Донжилстрой" обратилось со встречным иском к департаменту о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору от 06.01.2000 в„– 9523 "и" аренды земельного участка о продлении срока аренды до 16.05.2017, ссылаясь на соглашение от 16.05.2012 о сотрудничестве по благоустройству территории, прилегающей к земельному участку (в котором департамент выразил согласие на продление арендных отношений). На участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО "ПКФ "Донжилстрой", право собственности на которые признано за указанным лицом в судебном порядке (дело в„– А53-12680/2013).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Юг-Моторс", ООО "Ар-Моторс", ООО "СК-Моторс".
Решением от 24.11.2014 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Суд первой инстанции заключил, что, предъявлением иска департамент пытается добиться освобождения спорного земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на участке объекта недвижимости, лишив гарантий и компенсаций, предусмотренных законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Отказ в удовлетворении встречных исковых требований мотивирован тем, что обязанность департамента по пролонгации арендных правоотношений с обществом договором аренды либо законом не предусмотрена. Такой договор может быть заключен при соблюдении процедуры публичности предоставления земельного участка. Преимущественное право прежнего арендатора на заключение договора аренды земельного участка реализуется в порядке, закрепленном законодательством.
Определением апелляционного суда от 02.10.2015 (т. 4, л.д. 164-168) в связи с реорганизацией ООО "ПКФ "Донжилстрой" в форме присоединения к ООО "Юг-Моторс" произведена процессуальная замена ООО "ПКФ "Донжилстрой" на универсального правопреемника - ООО "Юг-Моторс" (далее - общество).
Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.11.2015 решение от 24.11.2014 отменено в части, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: "Обязать ООО "Юг-Моторс" (ОГРН 1066154006170, ИНН 6154099329) освободить часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070101:3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1, имеющего площадь 18 393 кв. м, в границах (согласно координатам, приведенным в таблице) от всего имущества, принадлежащего ООО "Юг-Моторс", в том числе: от железобетонного забора высотой ориентировочно 2 м; металлического забора высотой ориентировочно 2 м; модульной трансформаторной подстанции общей площадью 5 кв. м; бетонной площадки ориентировочной площадью 2 тыс. кв. м; парковок автомобилей; автосалона (литеры А, А) общей площадью 3450,8 кв. м; автосалона (литеры А, Б) общей площадью 1353,1 кв. м; автомалярного цеха (литеры А, В) общей площадью 1623,8 кв. м; гаража (литеры А, Г) общей площадью 40,8 кв. м; склада (литеры А, Д) общей площадью 72,4 кв. м; склада (литеры А, Е) общей площадью 12,4 кв. м; гаража (литеры А, Ж) общей площадью 41 кв. м; пункта охраны общей площадью 4 кв. м. Обязать ООО "Юг-Моторс" в течение 30 дней с момента вступления в законную силу данного постановления передать департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приема-передачи свободную от имущества часть земельного участка с кадастровым номером 61:44:0070101:3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-й Машиностроительный, 1, площадь 18 393 кв. м, в границах с приведенными координатами. В удовлетворении остальной части первоначального иска, а также в удовлетворении встречного иска отказать". Распределены судебные расходы. Апелляционный суд исходил из того, что на предоставленном в аренду обществу земельном участке последнее никогда не возводило объекты недвижимого имущества в предусмотренном законом порядке. Все ранее существовавшие строения (снесенные впоследствии обществом), представляли собой объекты самовольного строительства, что установлено постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2013 в деле в„– А53-16312/2012, которым признано отсутствующим зарегистрированное право собственности общества на объекты недвижимости: производственный корпус (литера А), здание проходной (литера Б), гараж (литера Г), гараж (литера Д), склад (литера Е), склад (литера Ж), гараж (литера З), поскольку разрешения: на строительство от 21.09.2010 в„– RU 61310000-4873-1 и ввод объекта в эксплуатацию от 25.01.2011 в„– RU 61310000-4873 получены после возведения этих объектов. Право собственности на здание проходной (литера Б) признано за обществом постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу в„– А53-12680/2013 как на самовольно возведенный объект.
С учетом заключения судебной экспертизы от 10.08.2015 в„– 487, проведенной в рамках настоящего дела, суд апелляционной инстанции указал, что департамент, ввиду прекращения договорных правоотношений с обществом, в силу положений абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) вправе требовать освобождения от имущества общества и передачи части земельного участка (площадью 18 393 кв. м) в границах, определенных экспертом. Апелляционный суд согласился с отказом суда первой инстанции в удовлетворении остальной части исковых требований департамента, отметив, что в силу закона общество имеет преимущественное право на приобретение в аренду или собственность части спорного участка (площадью 245 кв. м), необходимой для размещения и обслуживания (эксплуатации) объекта недвижимого имущества - проходной (литера Б) площадью 123,3 кв. м, отметив, что отсутствие сформированного участка для размещения данного здания не препятствует формированию такого участка после вынесения судебного акта, и установлению разрешенного вида его использования.
В кассационной жалобе общество просит апелляционное постановление от 30.11.2015 отменить, оставить в силе решение от 24.11.2014. Податель жалобы указывает, что на момент вынесения обжалуемого судебного акта земельный участок площадью 18 393 кв. м как объект земельных и гражданско-правовых отношений не сформирован (не установлены его размер, границы, местонахождение). Доказательства изменения границ данного участка, выделения из его состава другого участка в материалах дела отсутствуют. Требование о разделе земельного участка общей площадью 18 638 кв. м департамент не заявлял. В нарушение принципа состязательности апелляционный суд вышел за пределы установленных частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) полномочий, изменив по собственной инициативе предмет иска департамента (фактически произвел раздел земельного участка площадью 18 638 кв. м). Договор аренды от 06.01.2000 в„– 9523 "и" продлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса) по причине отсутствия возражений его сторон (письмо департамента от 29.05.2013 в„– 59-3-18023/6 об отказе от договора аренды недействительно ввиду признания в рамках дела в„– А53-12680/2013 за обществом права собственности на объект недвижимости). На всем участке с кадастровым номером 61:44:0070101:3 расположен технологический комплекс, принадлежащий обществу, состоящий из капитальных и не капитальных объектов, связанных единым производственным циклом по реализации и ремонту автомобильного транспорта. Действия департамента по немотивированному отказу от договора аренды направлены на воспрепятствование осуществлению обществом как официальным дилером "Киа Моторс" предпринимательской деятельности и, как следствие, причинение значительного ущерба обществу. Спорный земельный участок выделен для строительства и размещения производственной базы. Общество осуществило строительство семи объектов на законных основаниях, шесть из которых впоследствии демонтировано до фундамента в целях реконструкции. Согласно экспертному заключению от 22.08.2014 в„– 0615/и для эксплуатации производственной базы необходим весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:0070101:3 площадью 18 638 кв. м, который сформирован для строительства производственной базы. Общество вправе осуществлять эксплуатацию всего земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В настоящий момент спорный участок обременен капитальными и некапитальными строениями, а также подземными коммуникациями, проложенными по нему для эксплуатации производственной базы (включая подземный электрический кабель, теплосеть), что подтверждается материалами топосъемки 59-34-1/31465, чертежами градостроительного плана. У суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения ходатайства о проведении экспертизы (в суде первой инстанции данное ходатайство департамент не заявлял).
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемое постановление без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указав, что с учетом обстоятельств дела в„– А52-16312/2012 о признании отсутствующим права собственности общества на объекты производственной базы, департамент как арендодатель уведомил арендатора (письмо от 29.05.2013 в„– 59-3-18023/6) о прекращении договора аренды. Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически направлены на ревизию вступившего в законную силу судебного акта по названному делу. Объекты общества (впоследствии снесены) не были легализованы, за исключением проходной общей площадью 123 кв. м (дело в„– А53-12680/2013). В ходе рассмотрения дела в„– А53-31448/2012 проведена строительная экспертиза, которой определено, что все объекты, за исключением строения (литера Б) являются некапитальными и могут быть перемещены без изменения их назначения (что доказывает отсутствие на спорном участке производственной базы). Ввиду прекращения договора аренды земельного участка общество обязано вернуть имущество арендодателю.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены согласно статьям 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании статьи 284 Кодекса.
Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 10.05.1994 администрация г. Ростова-на-Дону издала постановление в„– 697 "О предварительном согласовании места размещения производственной базы", которым обществу согласовано размещение производственной базы в северо-западном промузле г. Ростова-на-Дону на участке ориентировочной площадью 1,6 га.
На основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 28.02.1996 в„– 294 "О предоставлении земельного участка" администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.01.2000 в„– 9523 "и" аренды земельного участка площадью 18 638 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070101:3, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. 1-ый Машиностроительный, 1, на срок с 28.02.1996 по 28.02.2011, для эксплуатации производственной базы (пункт 1.1 договора).
Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 06.01.2000.
Согласно кадастровой выписке в отношении спорного земельного участка от 18.07.2012 разрешенным видом его использования является: "Объекты капитального строительства и виды использования земельных участков, отнесенные действующими санитарными нормами к объектам санитарно-защитной зоны до 300 м, автомобильные салоны, станции и пункты техобслуживания автомобилей, автомойки, гостевые автостоянки (т. 1, л.д. 18).
Ссылаясь на статьи 610, 621 Гражданского кодекса, уведомлением от 29.05.2013 в„– 59-30-18023/6 департамент сообщил обществу о прекращении договора аренды от 06.01.2000 в„– 9523 "и" с 09.09.2013 и необходимости подписания акта приема-передачи земельного участка.
26 сентября 2013 года департамент в лице отдела муниципального контроля за использованием земель городского округа провел обследование спорного участка, в ходе которого установил, что земельный участок общество не освободило, на участке находятся строения: площадью 2450 кв. м (используемое под автосалон), площадью 4 кв. м (под пункт охраны), площадью 1580 кв. м (под центр технического обслуживания автомобилей), площадью 5 кв. м (под модульную трансформаторную подстанцию), площадью 123,3 кв. м (под склад строительных материалов), площадью 52,4 кв. м (под складское помещение), площадью 26 кв. м, 52 кв. м, 54 кв. м (под складские помещения); площадью 1095 кв. м (под автосалон), а также сооружение ориентировочной площадью 2 тыс. кв. м (бетонная площадка с техническими проемами для коммуникаций), автостоянка и железобетонный забор по периметру участка высотой 2 м.
Ввиду того, что спорный участок общество не освободило, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями. В свою очередь, общество, полагая, что имеет преимущественное право на получение земельного участка в аренду на новый срок, заявило встречный иск о возложении на департамент обязанности заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 06.01.2000 в„– 9523 "и" о продлении срока аренды до 16.05.2017.
Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованности требований департамента ввиду нахождения на земельном участке площадью 18 638 кв. м с кадастровым номером 61:44:0070101:3 объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности обществу. Встречный иск (о возложении на департамент обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды) суд первой инстанции оставил без удовлетворения по мотиву отсутствия такой обязанности заинтересованного лица, предусмотренной законом либо договором отметив, что договор аренды земельного участка может быть заключен только с соблюдением принципа публичности.
Частично отменяя судебный акт первой инстанции, возлагая на общество обязанность по освобождению части земельного участка (61:44:0070101:3) площадью 18 393 кв. м в приведенных в заключении эксперта координатах, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовавшей в рассматриваемый период) гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.
В силу части 4 статьи 28 Земельного кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Как указано в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.
Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ) предусматривается, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков (заключение договоров аренды), находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
На основании имеющихся в материалах дела доказательств (технических паспортов, топографической съемки и актов осмотра земельного участка) апелляционный суд заключил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0070101:3 площадью 18 393 кв. м размещены следующие объекты: железобетонный забор высотой ориентировочно 2 м; металлический забор высотой ориентировочно 2 м; модульная трансформаторная подстанция общей площадью 5 кв. м; бетонная площадка ориентировочной площадью 2 тыс. кв. м; парковка автомобилей; автосалон (литеры А, А) общей площадью 3450,8 кв. м; автосалон (литеры А, Б) общей площадью 1353,1 кв. м; автомалярный цех (литеры А, В) общей площадью 1623,8 кв. м; гараж (литеры А, Г) площадью 40,8 кв. м; склад (литеры А, Д) площадью 72,4 кв. м; склад (литеры А, Е) площадью 12,4 кв. м; гараж (литеры А, Ж) площадью 41 кв. м; пункт охраны площадью 4 кв. м; проходная (литера Б) площадью 123,3 кв. м (право собственности на которую признано за обществом в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу в„– А53-12680/2013). Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2013 по делу в„– А53-16312/2012 зарегистрированное право собственности общества на объекты недвижимости: производственный корпус (литера А), проходная (литера Б), гараж (литера Г), гараж (литера Д), склад (литера Е), склад (литера Ж), гараж (литера З) признано отсутствующим, поскольку разрешение на строительство от 21.09.2010 в„– RU 61310000-4873-1 выдано обществу после возведения объектов (объекты обществом снесены). В то же время на момент строительства здания проходной (литера Б) общество располагало всей разрешительной документацией, здание соответствовало градостроительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, угрозы жизни и здоровью населения не представляет, права третьих лиц не затрагивает, может использоваться в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (не имеет характера объекта вспомогательного назначения).
С учетом преюдициально установленных обстоятельств (дела в„– А53-12680/2013, А53-16312/2012), принимая во внимание заключение судебной экспертизы от 10.08.2015 в„– 487, апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество имеет преимущественное право на приобретение в аренду либо собственность части земельного участка, составляющей 245 кв. м, необходимой для размещения и обслуживания (эксплуатации) объекта недвижимого имущества - проходной (литера Б), площадью 123,3 кв. м.
Апелляционный правомерно указал, что общество не представило доказательств, позволяющих сделать вывод о возведении на участке спорных объектов в качестве недвижимого имущества в установленном законом порядке. Наличие на территории участка единого комплекса правомерно созданных объектов производственной базы общество не доказало.
Доводы кассационной жалобы изучены коллегией арбитражного суда округа и отклоняются, поскольку проверены и учтены судом апелляционной инстанций при повторном рассмотрении дела, не имеют юридического значения для вынесения обжалуемого судебного акта, не влияют на обоснованность и законность судебного акта апелляционного суда и не опровергают его выводы.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что отказ от аренды нарушает его права на пользование объектом недвижимости, кассационная коллегия считает несостоятельными, поскольку реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) или прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 Гражданского кодекса, не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 в„– 14381/10).
Необходимый участок для объекта общества суд апелляционной инстанции определил, соответствующие доводы общество документально не подтвердило, поэтому отклоняются судом округа.
Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.
Основания для отмены или изменения постановления от 30.11.2015 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, - приостановление исполнения постановления апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А53-24969/2013, принятое определением суда кассационной инстанции от 24.12.2015, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса) и подлежит отмене.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А53-24969/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2015 по делу в„– А53-24969/2013, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.12.2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
И.В.СИДОРОВА

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ


------------------------------------------------------------------