АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу в„– А53-14155/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Мантула Г.А. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном заседании заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Еврострой" (ИНН 6154103705, ОГРН 1066154097954), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А53-14155/2015 (судьи Соловьева М.В., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.), установил следующее.
ООО "Еврострой" (далее - общество) обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности от 29.04.2015 в„– 61/042/004/2015-252 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, кадастровый номер 61:58:0004523:545.
Решением от 24.09.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что отказ в государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства правомерен, поскольку есть соглашение о расторжении ранее действовавшего договора аренды от 12.08.2009 в„– 09-428, но нет достоверной информации о наличии у общества права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004523:113 по иному договору аренды.
Постановлением от 09.12.2015 решение от 24.09.2015 отменено, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе управление просит отменить постановление и оставить в силе решение. Заявитель указывает на то, что главным основанием для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства стало истечение срока действия разрешения на строительство от 12.07.2012 в„– RU61311000-222. Документы, подтверждающие право общества на земельный участок, содержат противоречивые сведения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно и суды установили, что Комитет по управлению имуществом города Таганрога (арендодатель; далее - комитет) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 12.08.2009 в„– 09-428 земельного участка площадью 1350 кв. м с кадастровым номером 61:58:0004523:113, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, для строительства 2-этажного торгового центра (т. 1, л.д. 55). Срок действия договора с 17.04.2009 по 16.08.2012.
12 июля 2012 года обществу выдано разрешение на строительство в„– RU 6131000-222 со сроком действия до 12.03.2013. Указанное разрешение продлено.
02 августа 2012 года договор аренды от 12.08.2009 в„– 09-428 зарегистрирован.
В материалы дела представлен договор аренды от 25.10.2012 в„– 12-375, заключенный комитетом и обществом, согласно которому заявителю для строительства 2-этажного торгового центра предоставлен в аренду земельный участок площадью 1350 кв. м с кадастровым номером 61:58:0007042:34, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1. Срок действия договора с 25.09.2012 по 23.09.2013.
Представитель общества и комитета в суде первой инстанции пояснили, что в договоре аренды от 25.10.2012 в„– 12-375 имеется опечатка в указании кадастрового номера земельного участка, поскольку по адресу: г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1 находится земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004523:113. В действительности обществу передан земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004523:113.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2015 по делу в„– А53-8244/2013 признан недействительным договор уступки от 01.03.2013 между обществом и Десятовым М.Ю., предметом которого являлась передача прав по договору аренды от 25.10.2012 в„– 12-375.
На земельном участке площадью 1350 кв. м с кадастровым номером 61:58:0004523:113 находится объект, не завершенный строительством, со степенью готовности 4%. Из технического паспорта от 08.08.2012 следует, что на указанном земельном участке возведен фундамент площадью 99, 8 кв. м.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 30.04.2013 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 14.08.2013 в отношении общества введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден Байрамбеков Малик Мусаибович.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.12.2013 в отношении общества введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющем утвержден Байрамбеков М.М.
28 января 2015 года Байрамбеков М.М. обратился в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства со степенью готовности 4%, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1. К заявлению были приложены кадастровый паспорт объекта, копия договора аренды от 25.10.2012 в„– 12-375, копия разрешения на строительство в„– RU 6131000-222.
В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 10.02.2015 управление указало, что истек срок действия разрешения на строительство, у общества отсутствуют права на земельный участок. 27 сентября 2013 года комитет подал заявление о регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 12.08.2009 в„– 09-428. В деле правоустанавливающих документов имеется договор об уступке права от 01.03.2013, предметом которого является передача прав и обязанностей общества по договору аренды от 25.10.2012 в„– 12-375 Десятову М.Ю.
29 апреля 2015 года управление отказало в регистрации права собственности общества на указанный объект по следующим причинам. Срок действия разрешения на строительство в„– RU 6131000-222 истек 23.11.2013. Для государственной регистрации общество представило договор аренды от 25.10.2012 в„– 12-375. Однако в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется актуальная запись о зарегистрированном договоре аренды от 12.08.2009 в„– 09-428. Комитет обратился за регистрацией соглашения о расторжении договора аренды от 12.08.2009 в„– 09-428 (регистрация приостановлена по инициативе регистратора).
Общество, полагая, что отказ регистрирующего органа является незаконным, обратилось в суд.
В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
В силу пункта 1 статьи 16 Закона в„– 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 указанного Закона).
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона в„– 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 указанного Закона).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона в„– 122-ФЗ).
Отказывая в государственной регистрации, управление сослалось на отсутствие документов, подтверждающих права предпринимателя на земельный участок, в пределах которого расположен объект незавершенного строительства, и истечение срока действия разрешения на строительство в„– RU 6131000-222.
Суд первой инстанции указал, что истечение срока действия разрешения на строительство в„– RU 6131000-222 не могло являться основанием для отказа управления в государственной регистрации права собственности общества на указанный объект.
Однако согласно содержащейся в ЕГРП информации о земельном участке площадью 1350 кв. м с кадастровым номером 61:58:0004523:113, расположенном по адресу: г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, комитет и общество заключили договор аренды земельного участка от 12.08.2009 в„– 09-428. Договор зарегистрирован. От комитета на государственную регистрацию поступило соглашение о расторжении указанного договора. Регистрация данного соглашения приостановлена.
В подтверждение иного основания для пользования спорным земельным участком общество представило договор аренды от 25.10.2012 в„– 12-375. Однако данный договор содержал другой кадастровый номер земельного участка.
Комитет проинформировал управление о том, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1, использовался обществом по договору от 25.10.2012 в„– 12-375. Вопрос о продлении срока действия указанного договора рассматривается в суде. Однако стороны не сообщили государственному регистратору о том, что договор от 25.10.2012 в„– 12-375 содержал опечатку в указании кадастрового номера земельного участка.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ в государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства правомерен, поскольку есть соглашение о расторжении ранее действовавшего договора аренды от 12.08.2009 в„– 09-428, но нет достоверной информации о наличии у общества права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004523:113 по иному договору аренды.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 24.09.2015, не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что несообщение государственному регистратору об опечатке в указании кадастрового номера земельного участка в договоре аренды от 25.10.2012 в„– 12-375 может быть основанием для вывода управления об отсутствии достоверной информации о наличии у общества права пользования земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004523:113 по иному договору аренды.
В материалах дела имеется договор аренды земельного участка от 12.08.2009 в„– 09-428, разрешение на строительство в„– RU61311000-222, составленный по состоянию на 08.08.2012 технический паспорт, согласно которому объект незавершенного строительства площадью 99,8 кв. м расположен на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Бакинская, 64-1.
В 2012 году объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 68:58:0004523:545. Данный факт подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области по делу в„– А53-4936/2014.
Идентифицирующими признаками земельного участка являются: адрес, площадь и кадастровый номер. В то же время в техническом паспорте объекта незавершенного строительства содержится только адрес земельного участка, на котором расположен объект. В разрешении на строительство указываются адрес земельного участка и его площадь. Следовательно, наличие опечатки только в кадастровом номере земельного участка не препятствовало тому, чтобы установить по иным признакам, какой именно земельный участок передан в аренду ООО "Еврострой".
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции мотивированно отменил решение от 24.09.2015 и удовлетворил заявленные требования.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако их следует отклонить, поскольку они не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А53-14155/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Р.А.АЛЕКСЕЕВ

Судьи
Г.А.МАНТУЛ
О.Л.РАССКАЗОВ


------------------------------------------------------------------