АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. по делу в„– А63-1053/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Крон" (ОГРН 1062635104597), заинтересованных лиц: администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", открытого акционерного общества "Московский акционерный Банк "Темпбанк", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.05.2015 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу в„– А63-1053/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Крон" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет), в котором просило:
- признать незаконным отказ комитета от 19.12.2014 в„– 08/10-7350 (в заявлении дата ошибочно указана как 13.12.2014) в предоставлении обществу в собственность земельного участка площадью 7 600 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010209:5, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 3-я Промышленная, 4, в квартале 602 (далее - земельный участок),
- обязать администрацию в тридцатидневный срок осуществить подготовку и подписание проекта договора купли-продажи земельного участка, в трех экземплярах, а также направить проект указанного договора для подписания обществу (уточненные требования; т. 2, л.д. 202-205, 215-216).
Определениями от 12.03.2015 и от 08.04.2015 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Ставропольскому краю, далее - кадастровая палата) и открытое акционерное общество "Московский акционерный Банк "Темпбанк" (в лице филиала "Ставропольский", далее - банк; т. 1, л.д. 152-154, т. 2, л.д. 189-191).
Решением от 21.05.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.08.2015, требования общества удовлетворены. Суд признал незаконным отказ комитета от 19.12.2014 в„– 08/10-7350 (в тексте решения дата ошибочно указана как 13.12.2014) в предоставлении обществу в собственность земельного участка. На администрацию возложена обязанность в тридцатидневный срок осуществить подготовку и подписание проекта договора купли-продажи земельного участка, с разрешенным использованием - под объект административного и складского назначения, предприятие оптовой, мелкооптовой торговли, в трех экземплярах, а также направить проекты указанных договоров для подписания обществу. С администрации и с комитета в пользу общества взыскано по 1 500 (одной тысяче пятьсот) рублей с каждого, в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. Судебные акты мотивированы следующим. Общество является собственником нежилого здания (литера А), общей площадью 576,3 кв. м, расположенного на спорном земельном участке площадью 7 600 кв. м, предоставленном ему в аренду сроком до 01.07.2020 под объект административного и складского назначения, предприятие оптовой, мелкооптовой торговли. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:010209:5 поставлен на государственный кадастровый учет 16.05.2011 с разрешенным использованием - под объект административного и складского назначения, предприятие оптовой, мелкооптовой торговли. На основании вступившего в законную силу решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 02.10.2014 по делу в„– 2-7810/14 кадастровой палатой изменена внесенная в кадастр кадастровая стоимость земельного участка на его рыночную стоимость (в размере 8 683 000 рублей). 07 ноября 2014 года общество обратилось (через многофункциональный центр города Ставрополя) с заявлением о выкупе земельного участка, в чем ему было отказано письмом комитета от 19.12.2014, со ссылкой на несогласие с содержащейся в кадастре информацией о кадастровой стоимости участка (8 683 000 рублей). По результатам проведенной в 2012 году на территории Ставропольского края государственной кадастровой оценки земель (утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 в„– 203) кадастровая стоимость спорного участка составляла 89 934 296 рублей. Комитет уведомил заявителя о намерении обжаловать определение Промышленного районного суда города Ставрополя от 04.12.2014 об отказе в восстановлении пропущенного срока на обжалование судебного акта по гражданскому делу по заявлению Садчикова В.Н. об оспаривании действий кадастровой палаты. Пунктом 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции) запрещен отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Администрацией в материалы дела не представлено доказательств того, что испрашиваемый обществом в собственность, и находящийся в его фактическом целевом пользовании земельный участок подпадает под вышеуказанные ограничения. Доводы администрации и комитета о том, что земельный участок не может быть предоставлен в собственность по причине оспаривания кадастровой стоимости участка, судом не приняты. Выкупная цена земельного участка определяется в процессе заключения договора купли-продажи земельного участка и определения его условий в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а в случае возникновения разногласий между сторонами сделки, спор разрешается в рамках договорных правоотношений в порядке искового производства. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, содержащимися в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) разъяснениями, собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение в аренду участков, занятых такими объектами. С марта 2015 года вступила в действие новая редакция Земельного кодекса. В соответствии со статьей 39.1 указанного Кодекса основанием возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, является договор купли-продажи. Постановлением администрации от 03.03.2015 в„– 406 утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги "Предоставление в собственность за плату земельных участков, находящихся в границах муниципального образования города Ставрополя, собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках" (далее - Административный регламент). Согласно пунктам 2.2, 2.3 указанного регламента муниципальная услуга предоставляется администрацией, ее результатом является: проект договора купли-продажи земельного участка, подписанный продавцом (подписывается первым заместителем главы администрации); уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги; уведомление о возврате заявления о предоставлении муниципальной услуги. Отказ комитета в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность по основаниям, изложенным в уведомлении от 19.12.2014, не соответствует статье 36 Земельного кодекса и нарушает право заявителя на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости. В целях восстановления нарушенных прав заявителя, в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) суд возложил определенные обязанности на администрацию, распределил судебные расходы по правилам статьи 110 Кодекса.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, отметив также, что общество вместе с заявлением о выкупе спорного земельного участка представило все необходимые документы для принятия решения о предоставлении участка в собственность. На спорном земельном участке расположены только здания и сооружения, принадлежащие обществу на праве собственности. Объектов, принадлежащих иным лицам, на указанном земельном участке нет.
В кассационной жалобе администрация просит решение от 21.05.2015 и апелляционное постановление от 12.08.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований заявителя отказать. По мнению подателя жалобы, общество злоупотребило правом при уменьшении кадастровой стоимости, в связи с чем, решение по данному делу (Промышленным районным судом г. Ставрополя) было принято без участия органа местного самоуправления. В то же время, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, определяется существенное условие договора купли-продажи земельного участка - выкупная стоимость. Испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен обществу после окончательного рассмотрения спора по определению его кадастровой стоимости. В обратном случае, после предоставления земельного участка в собственность за плату по имеющейся кадастровой стоимости, имеются основания полагать, что будет невозможно внести изменения в договор купли-продажи участка, поскольку участок может быть продан, а общество - ликвидировано.
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, от иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Фактические обстоятельства, связанные с принадлежностью обществу на праве собственности объекта недвижимости (нежилое здание, общей площадью 576,3 кв. м), расположенного на сформированном, поставленном на государственный кадастровый учет и переданном ему в аренду по договору от 20.07.2010 в„– 8321 (на срок по 01.07.2020) земельном участке из земель населенных пунктов площадью 7 600 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010209:5, обращением общества за приобретением указанного участка в собственность за плату (07.11.2014, через МКУ "МФЦ в г. Ставрополе") и отказе ему в предоставлении соответствующей муниципальной услуги уведомлением комитета от 19.12.2014 в„– 08/10-7350, установлены судами, отражены в судебных актах и не оспариваются участвующими в деле лицами (т. 1, л.д. 13, 14-16, 17-21, 35, 36-37, 67-69, 140-141).
Полагая, что решение комитета, изложенное в названном уведомлении от 19.12.2014, не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает его права, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из того, что в силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие). В соответствии со статьей 9 данного Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума в„– 11).
В пункте 4 постановления Пленума в„– 11 и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 в„– 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии оспариваемого решения комитета от 19.12.2014 статье 36 Земельного кодекса и нарушении им прав заявителя на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости. Надлежащим способом устранения допущенных нарушений законодательства Российской Федерации и прав общества судебные инстанции посчитали возложение на администрацию обязанностей осуществить в установленный судом срок подготовку, подписание, направление трех экземпляров проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:12:010209:5 для подписания обществу.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводы жалобы, обусловленные несогласием администрации с внесенной на основании вступившего в законную силу судебного акта в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимостью спорного земельного участка, правомерно отклонены судами, с указанием на необходимость разрешения разногласий по отдельным условиям договора купли-продажи участка (при возникновении таковых) в самостоятельном гражданско-правовом споре.
Вместе с тем, признав за обществом право на приобретение в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса (в действующей до 01 марта 2015 года редакции) земельного участка площадью 7 600 кв. м, с кадастровым номером 26:12:010209:5, на котором находится нежилое здание общей площадью 576, 3 кв. м, суды не учли, что указанный участок для целей эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости не формировался, разрешенное использование земельного участка неоднократно менялось (т. 1, л.д. 23-24, 33-34, 79-80, 90-91, 92, 93, 11-112).
Документальное подтверждение определения местоположения его границ и площади в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, с учетом фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, суду не представлены и исследованы не были (пункт 3 статьи 33, пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).
Напротив, как следует из имеющихся в деле материалов, первоначально участок площадью 7 600 кв. м был образован и предоставлен для строительства производственной базы, фактически на нем возведен только один объект, для которого общество испрашивает в собственность весь участок (т. 1, л.д. 13, 122, 123).
Правовой подход о невозможности удовлетворения требования о предоставлении в собственность земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 в„– 13535/10. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет (вне процедуры, предусмотренной пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса) таким доказательством не является.
С учетом заявленного обществом и указанного в итоговом судебном акте способа устранения допущенного муниципальным органом нарушения, правомерность отчуждения в собственность заявителю для эксплуатации принадлежащего ему нежилого здания (общей площадью 576,3 кв. м) земельного участка площадью 7 600 кв. м подлежала проверке и судебной оценке, вне зависимости от приведенных в обжалуемом отказе от 19.12.2014 оснований.
Согласно представленной в дело пояснительной записке кадастрового инженера, в уточненных границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:010209:5 имеются объекты капитального строительства. На наличие на участке объектов (нескольких) административного и складского назначения указано в акте обследования земельного участка в рамках муниципального земельного контроля от 18.11.2014. Судебной оценки названные документы, в рамках проверки обоснованности размера площади испрашиваемого обществом в собственность по правилам статьи 36 Земельного кодекса земельного участка, не получили (т. 1, л.д. 142, т. 2, л.д. 101).
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления (часть 3 статьи 288 Кодекса).
Арбитражный суд округа находит, что не соответствующее в полной мере обстоятельствам дела определение круга лиц, участвующих в деле, могло привести к принятию такого решения.
Согласно постановлению администрации от 02.07.2010 в„– 1772 и договору аренды спорного участка от 20.07.2010 в„– 8321, данный земельный участок предоставлен обществу с обременением в пользу открытого акционерного общества "Ставропольгоргаз", которое при решении вопроса об отчуждении участка из публичной в частную собственность к участию в деле не привлечено (т. 1, л.д. 17-28).
Противоречия в сведениях о наличии указанного обременения, а также обременения в пользу МУП "Водоканал", содержащиеся в пояснительной записке кадастрового инженера, судами также не устранены (т. 2, л.д. 101).
При таких обстоятельствах решение от 21.05.2015 и апелляционное постановление от 12.08.2015 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункты 12, 14 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.05.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2015 по делу в„– А63-1053/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------