АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. по делу в„– А61-696/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1502009295, ОГРН 1031500252805) - Солдатова С.А. (удостоверение), в отсутствие ответчиков: Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1502008943, ОГРН 1021500576426), общества с ограниченной ответственностью "Игра" (ИНН 1501014430, ОГРН 1021500575249), третьих лиц: Министерства финансов Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1501007545, ОГРН 1021500578770), Управления Федеральной службы, государственной регистрации кадастра и картографии по Республики Северная Осетия - Алания (ИНН 1516607954, ОГРН 1041502003872), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Игра" на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 15.06.2015 (судья Климатов Г.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И.) по делу в„– А61-696/2015, установил следующее.
Заместитель прокурора Республики Северная Осетия - Алания (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с иском к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия - Алания (далее - министерству) и ООО "Игра" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи государственного имущества от 21.12.2012, заключенного между министерством и обществом, и о применении последствий его недействительности в виде возложения обязанности на общество возвратить министерству нежилые помещения (литеры А, А2) общей площадью 291,6 кв. м, (литеры Б1, Б) - первый этаж, (литера Б1) - второй этаж, (литера Б) - второй этаж, (литера Б) - подвал, общей площадью 718,7 кв. м, расположенные по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пр. Мира, 53.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство финансов Республики Северная Осетия - Алания и Управление Федеральной службы, государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания (далее - управление).
Решением от 15.06.2015, оставленным без изменения постановлением от 27.10.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения сделки у общества имелась задолженность по арендной плате, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159) делает невозможным реализовать преимущественное право на покупку спорного имущества. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что общая площадь приобретенного по спорному договору недвижимого имущества (1010,3 кв. м) превышает предельное значение площади (1000 кв. м), установленное постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 в„– 961 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества" (далее - постановление в„– 961).
В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в иске. По мнению подателя жалобы, вывод суда о недействительности сделок по зачету стоимости ремонта в счет уплаты арендных платежей является необоснованным, так как судом не принято во внимание, что такое право принадлежит арендодателю - министерству на основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а возможность самого зачета такого рода не запрещена статьей 411 Гражданского кодекса. На день заключения оспариваемого договора у общества отсутствовала задолженность по арендной плате. Суд апелляционной инстанции не вправе давать оценку доводу о том, что общая площадь приобретенного по спорному договору недвижимого имущества превысила предельное значение площади, установленное постановлением в„– 961, так как прокурор в основание своего иска не указывал данный довод.
В отзыве на жалобу прокурор сослался на несостоятельность ее доводов.
В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах жалобы.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 28.11.2001 государственный комитет Республики Северная Осетия - Алания по управлению государственным имуществом (правопредшественник министерства; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор в„– 41р/01 о передаче в аренду недвижимого имущества - (литеры А, А2) общей площадью 286,4 кв. м, (литеры Б, Б1) общей площадью 611,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 53, со сроком действия на 15 лет - с 01.11.2001 до 01.11.2016. Договор аренды зарегистрирован, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре от 08.02.2002 в„– 15-01/09-05/2002-102.
В соответствии с передаточным актом от 28.11.2011 комитет передал обществу спорные нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 53, общей площадью 898,1 кв. м.
Размер арендной платы установлен в разделе 4 договора аренды и составляет 1660,5 у. е. ежемесячно (из которых 1387,7 у. е. - сумма аренды, которая должна перечисляться на счет министерства, а 276,8 у. е. - сумма НДС, которая должна перечисляться на расчетный счет управления федерального казначейства).
Общество 21.12.2012 обратилось в министерство с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого государственного имущества в собственность в соответствии с Законом в„– 159.
Министерство (продавец) и общество (покупатель) 21.12.2012 заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым общество приобрело за плату недвижимое имущество общей площадью 1010,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, пр. Мира, 53, стоимостью 9 382 595 рублей.
Передача помещений оформлена актом приема-передачи от 21.12.2012.
Переход права собственности на спорное имущество по договору от 21.12.2012 зарегистрирован, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.09.2014 в„– 15 АБ 185061 и от 01.07.2014 в„– 15 АБ 168310.
В счет оплаты стоимости спорных помещений общество платежным поручением от 01.04.2013 в„– 15 перечислило в управление федерального казначейства 300 тыс. рублей.
Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 21.12.2012 нарушен установленный Законом в„– 159 порядок распоряжения государственной собственностью, прокурор обратился в арбитражный суд с иском.
В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
В силу пункта 1 статьи 52 Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Как указано в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 в„– 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Кодекса, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Статьей 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу статьи 3 Закона в„– 159 субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такое преимущественное право может быть предоставлено при одновременном соблюдении следующих условий:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны (пункт 1 статьи 6 Закона в„– 159).
Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценивая представленные доказательства, пришли к правомерному выводу о невозможности реализации обществом преимущественного права выкупа спорного имущества по Закону в„– 159, поскольку у общества имелась задолженность по арендным платежам как на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, так и на момент заключения договора купли-продажи.
Доводы общества о том, что на день заключения оспариваемого договора у общества отсутствовала задолженность по арендной плате подлежат отклонению ввиду того, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 23.07.2009 по делу в„– А61-853/2009 установлены обстоятельства, являющиеся преюдициальными для ответчиков по смыслу пункта 2 статьи 69 Кодекса. Вопреки положениям статьи 65 Кодекса доказательств свидетельствующих об отсутствии задолженности, в материалы дела обществом не представлено.
Суды правомерно признали ничтожным произведенные сторонами зачеты стоимости произведенного обществом ремонта в счет уплаты арендных платежей.
В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
По смыслу данной нормы встречные требования возникают из обстоятельства, в которых участвуют одни и те же лица, являющиеся одновременно и должниками и кредиторами.
В качестве наличия встречного обязательства министерства перед обществом ответчики указали на произведенный обществом капитальный ремонт спорного недвижимого имущества, представили соответствующие распоряжения о зачете от 18.02.2002 в„– 54, от 30.11.2006 в„– 550, от 08.12.2011 в„– 373, от 23.05.2012 в„– 161, от 21.12.2012 в„– 455 и от 21.12.2012 в„– 456.
Осуществление капитального и текущего ремонта, а также мероприятий по благоустройству окружающей здание территории с предварительным письменным уведомлением арендодателя относятся к обязанностям арендатора (общества; пункт 2.2.8 договора аренды от 28.11.2001 в„– 41р/01).
Кроме того, согласно пункту 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Доказательств того, что арендатор согласовал с арендодателем в установленном законом порядке объем и стоимость неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества не представлено.
Предъявленная к зачету сумма не является стоимостью неотделимых улучшений, подлежащих зачету в соответствии с частью 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ, а представляет собой размер произведенных затрат на ремонт имущества.
Доказательств действительной стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в счет стоимости выкупаемого объекта, не представлено.
Следовательно, производимые для осуществления своей коммерческой деятельности обществом работы по ремонту арендуемого им имущества не подлежали возмещению в счет арендных платежей.
Довод заявителя о том, что суд апелляционной инстанции не вправе делать вывод о том, что общая площадь приобретенного по спорному договору недвижимого имущества превысила предельное значение площади, установленное постановлением в„– 961, так как прокурор в основание своего иска не указывал данный довод, подлежит отклонению, поскольку в предмет исследования по данному спору входит проверка соблюдения требований закона в„– 159-ФЗ при заключении спорной сделки.
Суды правильно определили спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства.
Выводы судов об этих обстоятельствах основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Кодекса. С учетом установленных обстоятельств дела суды правильно применили нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 15.06.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по делу в„– А61-696/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Е.В.АРТАМКИНА

Судьи
А.В.САДОВНИКОВ
Е.В.УЛЬКО


------------------------------------------------------------------