АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2016 г. по делу в„– А32-19671/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Денека И.М., судей Андреевой Е.В. и Гиданкиной А.В., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего должника - закрытого акционерного общества "Агрофирма "Мысхако" (ИНН 2315005310, ОГРН 1022302397853) Хасанова Рустама Руслановича - Цику Ф.Т. (доверенность от 14.01.2015), Киракосяна Саркиса Андрониковича - Киселевой Т.А. (доверенность от 05.05.2015), в отсутствие Полторецкой Натальи Михайловны, иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Полторецкой Натальи Михайловны и Киракосяна Саркиса Андрониковича на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2015 (судья Туманова Л.Р.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 (судьи Шимбарева Н.В., Емельянов Д.В., Николаев Д.В.) по делу в„– А32-19671/2013, установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (далее - должник) в арбитражный суд обратились Киракосян С.А. и Полторецкая Н.М. (далее - кредиторы) об установлении требований кредитора на основании предварительных договоров купли-продажи от 21.22.2011 в„– 1/М и от 20.09.2011. Кирокосян С.А. просил суд включить в реестр требований кредиторов задолженность в размере 7 млн рублей основного долга и 37 255 907 рублей 90 копеек неустойки. Полторецкая Н.М. просила суд включить в реестр требований кредиторов задолженность в размере 3 500 тыс. рублей основного долга и 20 941 557 рублей 63 копейки неустойки (с учетом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 06.10.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 03.12.2015, требования заявителей удовлетворены частично. Суд включил требования Киракосяна С.А. в размере 7 млн рублей основного долга, Полторецкой Н.М. в размере 3 500 тыс. рублей основного долга в реестр требований кредиторов должника в состав третьей очереди. В части требований о включении в реестр требований кредиторов неустойки отказано.
Судебные акты мотивированы следующим. Стороны сделок купли-продажи будущей вещи не согласовали предмет договоров, что влечет их незаключенность и отсутствие у сторон каких-либо прав и обязанностей из таких договоров. Суды отклонили выводы о квалификации спорных сделок в качестве договоров купли-продажи будущей вещи. Требования заявителей подлежат удовлетворению лишь в части требования о возврате основной суммы долга.
В кассационных жалобах кредиторы просят определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований. Податели жалоб указывают на необоснованность выводов судов о том, что предмет договоров не согласован в связи с отсутствием у продавца зарегистрированного права на подлежащий передаче земельный участок. Подлежащие передаче земельные участки индивидуализированы сторонами сделок. Существенные условия договоров купли-продажи будущей вещи согласованы. Стороны договоров предусмотрели обязанность должника оплатить неустойку за неисполнение обязательства по передаче земельных участков.
Отзывы на кассационные жалобы не поступили.
В судебном заседании представитель Киракосяна С.А. поддержал доводы жалобы Киракосяна С.А., просил суд кассационной инстанции отменить оспариваемые акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Также просил удовлетворить жалобу Полторецкой Н.М.
Представитель конкурсного управляющего возражал против удовлетворения жалоб, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационных жалобах, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, решением суда от 05.12.2014 ЗАО "Агрофирма "Мысхако" признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство.
21 ноября 2011 года ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (продавец) и Киракосян С.А., Полторецкая Н.М. (покупатели) заключили договор купли-продажи земельного участка от 21.22.2011 в„– 1/М, поименованный сторонами как предварительный.
По условиям указанного договора продавец взял на себя обязательство в срок до 28.12.2011 (пункт 4.2 договора) передать в собственность покупателей:
- земельный участок площадью 35 тыс. кв. м, выделенный из земельного участка площадью 303 172 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, участок 181-554 (район массива "Ударник"), кадастровый номер 23:47:0118055:1002;
- либо выделенный из земельного участка площадью 148 252 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, р-н Мысхакское шоссе, участок 181-551, кадастровый номер 23:47:0118055:940.
В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость земельного участка составила 3 млн рублей. Киракосян С.А. внес 2 500 тыс. рублей, Полторецкая Н.М. - в размере 500 тыс. рублей в кассу продавца, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, а также чеками ККМ.
В нарушение условий договора купли-продажи от 21.11.2011 продавец земельный участок покупателям не передал.
15 мая 2014 года покупатели направили продавцу письмо с требованием расторгнуть договор и возвратить уплаченные за земельный участок денежные средства и предусмотренную договором неустойку. В силу пункта 4.2 договора купли-продажи начислена пеня в размере 0,5% от договорной стоимости земельного участка за каждый день просрочки, что в данном случае составило 12 855 тыс. рублей.
20 сентября 2011 года ЗАО "Агрофирма "Мысхако" (продавец) и Киракосян С.А., Полторецкая Н.М., Холодова Е.Н., Васильченко С.Р. (покупатели) заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка от 20.09.2011, по условиям которого продавец взял на себя обязательства не позднее 01.12.2011 заключить основной договор купли-продажи и передать в собственность покупателям:
- земельный участок площадью 45 тыс. кв. м, выделенный из земельного участка площадью 303 172 кв. м, расположенного по адресу г. Новороссийск, участок 181-554 (район массива "Ударник") кадастровый номер 23:47:0118055:1002;
-либо выделенный из земельного участка площадью 148 252 кв. м, расположенного по адресу г. Новороссийск, р-н Мысхакское шоссе, участок 181-551, кадастровый номер 23:47:0118055:940.
Стоимость участка составила 27 500 тыс. рублей, из которых 17 500 тыс. рублей покупатели передают продавцу при подписании предварительного договора купли-продажи, а оставшаяся сумма в размере 10 млн рублей выплачивается покупателями при подписании основного договора.
27 сентября 2011 года Полторецкая Н.М. внесла в кассу продавца 3 млн рублей, Киракосян С.А. - сумму в размере 4 500 тыс. рублей.
29 ноября 2011 года ЗАО "Агрофирма "Мысхако" и Киракосян С.А., Полторецкая Н.М., Холодова Е.Н., Васильченко С.Р. заключили дополнительное соглашение в„– 1, по условиям которого в случае, если продавец не передает в собственность покупателей земельный участок в срок до 01.04.2012, продавец будет обязан не позднее 02.04.2012 возвратить покупателям 17 500 тыс. рублей, полученные при подписании договора, а также дополнительную сумму пени в размере 16 637 500 рублей, рассчитанную согласно пункту 4.2 предварительного договора.
Наличие на стороне ЗАО "Агрофирма "Мысхако" задолженности перед Киракосяном С.А. и Полторецкой Н.М. послужило основанием для обращения последних в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением об установлении требований и включении их в реестр требований кредиторов должника.
При рассмотрении заявлений о включении в реестр требований кредиторов в силу требований статей 71, 100, 142, 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) судом проверяются обоснованность заявленных требований, определяется их размер и характер.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 в„– 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.
Отказывая в удовлетворении требования о включении в реестр требования кредиторов должника неустойки по договорам от 20.09.2011, 21.22.2011 в„– 1/М, судебные инстанции указали на следующее. Положения предварительных договоров купли-продажи не позволяют индивидуализировать земельный участок подлежащий передаче по сделке в полной мере, а именно: он не имеет идентифицирующих признаков (координат), позволяющих определенно установить его расположение в составе другого недвижимого имущества (общего земельного участка), сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Земельные участки, подлежащие передаче должнику в будущем, кадастровый учет не проходили. Суды пришли к выводу о том, что предмет договоров купли-продажи не согласован, следовательно, они являются незаключенными.
Между тем суды не учли следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).
Исходя из разъяснений, содержащихся пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление в„– 54) следует, что Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В пункте 10 постановления Пленума в„– 54 указано, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 (Земельные участки) Земельного кодекса Российской Федерации).
Положения Постановления в„– 54 следует рассматривать таким образом, что действующее законодательство не допускает оборот несформированных земельных участков (т.е. передачу по договору купли-продажи), но не ограничивает возможность согласовывать обязательство по поводу продажи участков, которые будут сформированы в будущем.
На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что предварительные договоры купли-продажи земельных участков от 20.09.2011, 21.22.2011 в„– 1/М являются заключенными. Отсутствие кадастрового учета земельных участков не привело в рассматриваемом споре к несогласованности сторонами существенного условия договора.
Однако выводы судов в данной части не привели к принятию неправильного судебного акта.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП (пункт 5 постановления в„– 54).
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Из положений договоров купли-продажи от 21.22.2011 в„– 1/М и от 20.09.2011 следует, что право покупателя требовать уплаты неустойки связано с обязательством продавца передать земельные участки.
Для того, что бы передать земельный участок покупателю, продавцу необходимо осуществить предусмотренные действующим законодательством действия по его образованию.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Решения об образовании земельных участков могут быть приняты на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки. Для принятия решения об образовании земельных участков необходимы следующие документы: 1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; 2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки (пункт 2 статьи 11.3 Земельного кодекса).
Суд кассационной инстанции, учитывая приведенные нормы права и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что при квалификации спорных сделок в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи покупатель не вправе в судебном порядке требовать понудить продавца совершить действия по образованию земельных участков, а именно: действия по межеванию продаваемых земельных участков; регистрации права собственности продавца на них в Едином государственном реестре прав; передаче их покупателю.
Поскольку по настоящему делу продавца нельзя понудить к совершению действий по образованию земельных участков, а именно данные действия связаны с обязательством, указанным в пунктах пункта 4.2 договоров, за неисполнение данных действий покупатель не вправе требовать уплаты неустойки.
На основании изложенного требования Киракосяна С.А. и Полторецкой Н.М. о включении в реестр требований кредиторов должника неустойки по предварительным договорам купли-продажи от 21.22.2011 в„– 1/М и от 20.09.2011 удовлетворению не подлежат.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2015 по делу в„– А32-19671/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
И.М.ДЕНЕКА

Судьи
Е.В.АНДРЕЕВА
А.В.ГИДАНКИНА


------------------------------------------------------------------