АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. по делу в„– А53-31502/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 6154005874, ОГРН 1026102583726), ответчика - индивидуального предпринимателя Кононенко Юрия Евгеньевича (ИНН 615407660860, ОГРНИП 308612303700015), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Гончарова С.И., Кравченко И.В., обществ с ограниченной ответственностью "Юта" и "Сармайт", муниципальных бюджетных учреждений "Благоустройство" и "Альтернатива", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кононенко Юрия Евгеньевича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2015 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А53-31502/2014, установил следующее.
Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кононенко Юрию Евгеньевичу (далее - предприниматель) о взыскании 279 430 рублей 28 копеек задолженности по договору от 05.07.2013 в„– 13-168 аренды земельного участка площадью 4358 кв. м с кадастровым номером 61:58:0002051:44, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Александровская, 128, с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор аренды, земельный участок) за период с 01.01.2014 по 30.09.2014 и 11 090 рублей 49 копеек неустойки (пени) за период с 21.06.2014 по 12.12.2014.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Гончарова С.И., Кравченко И.В., общества с ограниченной ответственностью "Юта" и "Сармайт", муниципальные бюджетные учреждения "Благоустройство" и "Альтернатива" (далее соответственно - физические лица, общества, учреждения).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015, с предпринимателя взыскано 251 899 рублей 62 копейки задолженности по арендной плате и 10 тыс. рублей 44 копейки пени, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд первой инстанции исходил из следующего. При расчете арендной платы по утвержденной в 2009 году кадастровой стоимости земельного участка не подлежал применению показатель прогнозируемого уровня инфляции на 2009 год. Его использование комитетом при расчете задолженности не соответствует нормативно установленным принципам определения арендной платы. Действие вступившего в силу 28.12.2014 регионального акта об утверждении новой кадастровой стоимости земельных участков на спорный период не распространяется. Соглашение между комитетом, предпринимателем, физическими лицами и обществами об изменении порядка землепользования не может учитываться при расчете арендной платы в связи с тем, что учреждения его не подписывали, и для них оно считается незаключенным. Доля предпринимателя в праве землепользования определена в договоре аренды с учетом площади принадлежащего ему помещения. Фактическое использование части земельного участка учреждениями на объем договорных обязанностей предпринимателя перед комитетом не влияет. Предприниматель имеет право на владельческую защиту. Предприниматель проявил недобросовестное отношение к исполнению обязанностей по договору, в рамках дела в„– А53-3881/14 с него взыскана задолженность по тому же договору за иной период (с 29.11.2013 по 31.12.2013), он не принял мер по погашению задолженности. Уменьшение суммы взысканной неустойки за период с 21.06.2014 по 12.12.2014 обусловлено уменьшением размера подлежащей взысканию задолженности. Суд апелляционной инстанции, поддерживая выводы суда первой инстанции, дополнительно отметил, что одно из учреждений возражает против применения соглашения об изменении условий аренды, подписание комитетом такого соглашения не восполняет отсутствие согласия учреждений, комитет от их имени действовать не вправе.
Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), ссылаясь на судебные акты по делу в„– А53-3881/2014, в рамках которого, по его мнению, при рассмотрении аналогичных требований к предпринимателю за иной период соглашение об изменении порядка землепользования признано заключенным, требования комитета удовлетворены пропорционально уменьшению фактически используемой предпринимателем площади земельного участка.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель является собственником расположенных на земельном участке столярного цеха площадью 953,6 кв. м и подвальные нежилые помещения площадью 255,5 кв. м. Государственная собственность на земельный участок не разграничена, в выписке из государственного кадастра недвижимости от 15.02.2013 в„– 61/001/13-77205 иные сведения отсутствуют. На основании постановления главы администрации города Таганрога от 29.04.2013 в„– 1390 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в производственных целях и в целях эксплуатации расположенных на участке нежилых строений общей площадью 3958,5 кв. м (магазина, офиса, гаража). Срок аренды установлен с 29.04.2013 по 28.01.2038. Размер арендной платы определен пропорционально соотношению площади принадлежащих арендатору на праве собственности или хозяйственного ведения помещений к общей площади нежилых строений. Для предпринимателя определена пропорция 12091/39585, в соответствии с которой арендная плата составила 284 646 рублей 57 копеек. В формулу расчета арендной платы включен индекс инфляции на 2009 год (13%), установленный Федеральным законом от 02.12.2009 в„– 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 г.г.". Арендная плата подлежит внесению пропорционально количеству дней в квартале не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Своевременное внесение арендной платы обеспечено неустойкой (пеней) из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 05.07.2013. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 03.09.2013 (запись регистрации в„– 61-61-42/110/2013-43).
Комитет, предприниматель, физические лица и общества подписали соглашение о порядке пользования земельным участком от 07.11.2013 (далее - соглашение). С учетом выделения в общее пользование всех правообладателей 255 кв. м земельного участка, в общее пользование предпринимателя и учреждений - 70 кв. м и 302 кв. м земельного участка, согласно условиям соглашения, в фактическом пользовании предпринимателя находится 1310,7 кв. м, а в фактическом пользовании учреждений, оперативно управляющих расположенными на земельном участке нежилыми помещениями, в том числе ремонтными мастерскими и гаражом, - 2016,4 кв. м. Учреждения не указаны в качестве сторон соглашения, их уполномоченные представители его не подписывали.
Неисполнение предпринимателем обязанности по внесению арендной платы за 1-й, 2-й, 3-й кварталы 2014 года послужило основанием обращения комитета в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы). Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Абзацами 2, 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в применимой к рассматриваемым отношениям редакции распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, относилось к компетенции органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, а установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума в„– 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Соответствующие правовые позиции также изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 в„– 12404/09, от 15.03.2012 в„– 15117/11, от 17.04.2012 в„– 15837/11, от 29.05.2012 в„– 17475/11. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 в„– 9069/11 отмечено, что публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе тогда, когда условия договора не предусматривают его одностороннее изменение.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 (действует с 04.08.2009) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - постановление от 16.07.2009 в„– 582, Принципы, Правила определения арендной платы). К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесен принцип запрета необоснованных предпочтений.
Пунктом 9 Правил определения арендной платы в действовавшей до 01.09.2011 редакции устанавливалось, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 в„– 697 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.06.2009 в„– 582" слова "с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет," заменены словами "с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил,".
В спорный период на территории Ростовской области действовали порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденные постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 в„– 120 (далее - постановление в„– 120). Названным региональным актом предусматривалось, что размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается по видам использования земель и категориям арендаторов органами местного самоуправления городских округов и муниципальных районов с учетом Принципов. При определении размера годовой арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка предписывалось проводить индексацию размера арендной платы путем последовательного перемножения индексов прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка.
Утвержденные постановлением от 16.07.2009 в„– 582 Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 в„– 15837/2011). Утвержденные этим постановлением Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Когда установленный региональным актом порядок индексации арендной платы отличается от установленного пунктом 9 Правил определения арендной платы порядка, по отношению к неразграниченным землям подлежит применению первый (определения Верховного суда Российской Федерации в определениях от 24.12.2014 в„– 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 в„– 306-ЭС14-6558).
Поскольку утвержденным постановлением в„– 120 Порядком определения размера арендной платы предписывалось применять индексы прогнозируемого уровня инфляции начиная с года, в котором изменилась кадастровая стоимость земельного участка, и соответствующий коэффициент 2009 года был включен сторонами в формулу расчета арендной платы, оснований для неприменения такого коэффициента у судов не имелось.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статьи 8, 307, 308 Гражданского кодекса).
Статьи 164, 432, 433 Гражданского кодекса содержат следующие положения. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В абзацах 2, 3 пункта 14 постановления Пленума в„– 73 разъяснено, что, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то такое соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В силу части второй пункта 3 статьи 36 земельного кодекса в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании. В пунктах 19, 20 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. Когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
По смыслу названных нормативных положений и разъяснений применительно к рассматриваемой ситуации, подписанное комитетом и предпринимателем соглашение, несмотря на отсутствие доказательств его государственной регистрации, связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, а пользование земельным участком должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями такого соглашения. Обязательства предпринимателя, физических лиц и обществ, подписавших соглашение, носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из них следует исходить из размера площади принадлежащего им здания (помещения). Соглашение не породило каких-либо последствий для учреждений. В отсутствие между ними и комитетом оформленных договорных отношений соблюдение принципа платности использования земли может быть обеспечено посредством норм, регулирующих отношения по обязательствам вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса).
Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование. Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору земельного участка во временное пользование. До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. Судебная практика последовательно исходит из того, что неисполнение арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору, непоступление объекта аренды во владение арендатора свидетельствуют о том, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Аналогичная рекомендация ранее была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
В деле отсутствуют доказательства того, что комитет фактически передал предпринимателю первоначально согласованную в договоре аренды часть земельного участка, свободную от прав третьих лиц. Из переписки сторон следует, что часть используемой предпринимателем территории занята специализированной техникой учреждений. Момент занятия учреждениями соответствующей территории судами не определен. Вывод о том, что предприниматель имеет право на владельческую защиту, судами должным образом не обоснован.
Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о том, что при расчете арендной платы по утвержденной в 2009 году кадастровой стоимости земельного участка не подлежал применению показатель прогнозируемого уровня инфляции на 2009 год, его использование комитетом при расчете задолженности не соответствует нормативно установленным принципам определения арендной платы, соглашение между комитетом, предпринимателем, физическими лицами и обществами об изменении порядка землепользования не могло учитываться при расчете арендной платы, фактическое использование части земельного участка учреждениями на объем договорных обязанностей предпринимателя перед комитетом не влияет, предприниматель имеет право на владельческую защиту, противоречат вышеприведенному нормативному обоснованию и не могут быть признаны соответствующими как установленным по делу фактическим обстоятельствам, так и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2015 по делу в„– А53-31502/2014 отменить.
Дело в„– А53-31502/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------