АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. по делу в„– А32-35906/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Фок В.Ю. (доверенность от 24.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Дикон" (ОГРН 1137746654143 ИНН 7704840778) - Савельева А.Б. (доверенность от 01.12.2015), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дикон" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 (судья Пристяжнюк А.Г.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу в„– А32-35906/2014, установил следующее.
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Дикон" (далее - общество) о взыскании 9 570 587 рублей 57 копеек задолженности по арендной плате и 758 707 рублей 67 копеек пени, о расторжении договора от 04.05.2006 в„– 4000004739 аренды земельного участка площадью 52 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:40:0402005:0003, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, б/н, (далее - договор аренды, земельный участок), об аннулировании в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) записи о регистрации договора аренды (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекса).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - департамент, управление Росреестра).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 с общества в пользу администрации взыскано 8 660 020 рублей 98 копеек задолженности по арендной плате за период с 06.12.2013 по 10.01.2015 и 696 709 рублей 67 копеек пени за период с 07.12.2013 по 03.04.2015, договор аренды расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован существенным нарушением обществом договора аренды, выразившимся в невнесении арендной платы за значительный период и неиспользовании земельного участка в соответствии с его назначением в течение длительного периода, соблюдением администрацией досудебного порядка расторжения договора аренды, недоказанностью погашения обществом задолженности по арендной плате. Судом признан не подлежащим применению при расчете арендной платы установленный региональным законом коэффициент инфляции на 2014-2015 годы.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 решение Арбитражного Краснодарского края от 27.04.2015 изменено в части, взысканная с общества сумма задолженности увеличена до 9 570 587 рублей 57 копеек, а сумма пени - до 758 707 рублей 67 копеек. В остальной части решение Арбитражного Краснодарского края от 27.04.2015 оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции применил коэффициенты индексации, ежегодно устанавливаемые региональным законом в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год. В неоднократной смене арендаторов путем заключения договоров о передаче прав и обязанностей по договору аренды (договоров перенайма) квалифицирована судом как злоупотребление правом, выразившимся в уклонении от погашения задолженности по арендной плате. На общество как на последнего арендатора отнесены риски, связанные с погашением задолженности по арендной плате за прежних арендаторов и расторжением договора аренды в связи с существенными нарушениями его условий. Вывод об отсутствии у администрации полномочий по распоряжению земельным участком не повлек квалификацию договора аренды как ничтожной сделки.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса. В кассационной жалобе приведены следующие аргументы. В расчете задолженности по арендной плате площадь земельного участка безосновательно увеличена на 3 тыс. кв. м, при этом общество не использовало земельный участок площадью 55 тыс. кв. м. Целевое назначение земельного участка (для эксплуатации курортного гостиничного комплекса) не предполагало его освоение или использования в иных целях. На момент заключения договора аренды и договоров перенайма на земельном участке отсутствовали принадлежащие арендаторам объекты курортного гостиничного комплекса, в связи с чем договорные условия использования земельного участка не могли быть нарушены. На земельном участке находятся внутриплощадочные инженерные сети и сооружения водоснабжения, входящие в инфраструктуру иного оздоровительного учреждения и города, поэтому использование соответствующей части земельного участка с определенной договором аренды целью не представлялось возможным. Обязанность по внесению платы за пользование арендуемым земельным участком могла наступить у общества не ранее даты государственной регистрации последнего договора перенайма (24.06.2014). В действиях общества отсутствуют признаки злоупотребления правом. Не внесенные предыдущими арендаторами арендные платежи не могли быть взысканы с общества, поскольку договор перенайма заключен обществом в собственных интересах. Общество не аффилировано с предыдущими арендаторами, с которых администрация могла своевременно взыскать задолженность по арендной плате. Основания возложения на него солидарной обязанности отсутствуют. Администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предложение о расторжении договора аренды в адрес общества не направлялось. У администрации на момент заключения договора аренды с первым арендатором отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком, относившимся в силу закона к федеральной собственности. Общество не участвовало в заключении первичного договора аренды. Предыдущий арендатор не передавал обществу права и обязанности по первичному договору. Департамент (предыдущий арендодатель) также не имел полномочий по распоряжению земельным участком, что является основанием для вывода о ничтожности договора аренды.
В отзывах на кассационную жалобу администрация и департамент просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что приказом департамента от 04.05.2006 в„– 80-з прекращено право постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества "Нефтегазстрой" на земельный участок, земельный участок предоставлен названному акционерному обществу в аренду на 10 лет с целью эксплуатации курортного гостиничного комплекса. На земельном участке не допускались строительство новых и реконструкция действующих объектов до разработки, согласования и утверждения проектной документации, проведения ее экспертиз и оформления разрешения на строительство. Во исполнение приказа от 04.05.2006 в„– 80-з департамент (арендодатель) и открытое акционерное общество "Нефтегазстрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на 10 лет (до 04.05.2016) с целью эксплуатации курортного гостиничного комплекса. Своевременное внесение арендатором арендной платы было обеспечено неустойкой - пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Государственная регистрация договора осуществлена 16.02.2007 (запись регистрации в„– 23-23-12/082/2006-509).
По договору от 17.02.2007 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью "Диолта" (зарегистрирован в реестре 02.03.2007, запись регистрации в„– 23-23-12/008/2007-446), по договору от 18.08.2008 - Филиной Елене Олеговне (зарегистрирован 21.01.2009, запись регистрации в„– 23-23-12/120/2008-091), по договору от 15.09.2008 - обществу с ограниченной ответственностью "НиА Лайн" (зарегистрирован 14.09.2011, запись регистрации 23-23-12/031/2011-427), по договору от 04.03.2012 - обществу с ограниченной ответственностью "СобФинИнвест" (зарегистрирован 02.05.2012, запись регистрации в„– 23-23-12/029/2012-395). По соглашению от 21.08.2013 департамент передал администрации права и обязанности арендодателя по договору аренды (зарегистрировано 06.11.2013, запись регистрации в„– 23-23-12/007/2013-465). По договору от 24.02.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу (зарегистрирован 23.06.2014, запись регистрации 23-23-12/2007/2014-976).
В результате осмотра земельного участка специалистами управления муниципального земельного контроля администрации составлен акт от 02.07.2014, в котором отражено, что на земельном участке расположены три подстанции, огороженные бетонным ограждением, правоустанавливающие документы на которые не представлены, земельный участок длительное время не осваивается.
Администрация направляла обществу требования об устранении допущенных нарушений договора аренды и погашении задолженности по арендной плате, а также предложение о расторжении договора аренды (письма управления муниципального контроля администрации от 02.07.2014 в„– 51-2674/14-01-35, от 02.07.2014 в„– 51-2675/14-01-35). Неустранение обществом допущенных нарушений, уклонение от расторжения договора аренды послужили основанием обращения общества в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Собственнику предоставлены права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 209, 606, 608, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статьи 450, 619 Гражданского кодекса). Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса). Действующим законодательством не установлен запрет на изложение вышеназванных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) допускалось досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признавалось нарушение договора одной из сторон, которое влекло для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишалась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В пункте 23 постановления от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил отличие общих и специальных норм об основании и порядке прекращения договоров аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение заключенного более чем пять лет договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное.
В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.
На момент заключения департаментом и открытым акционерным обществом "Нефтегазстрой" договора аренды земельного участка действовали следующие нормативные положения. К числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса). Курортом, согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Законы в„– 26-ФЗ, 33-ФЗ), называлась освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры. Пунктом 4 статьи 32 Закона в„– 33-ФЗ и пунктом 2 статьи 16 Закона в„– 26-ФЗ утверждение границ и режимов округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленных для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, относилось к компетенции Правительства Российской Федерации. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика, г. Сочи были признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
В соответствии со статьями 214, 125 Гражданского кодекса, статьями 12, 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 в„– 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", положением о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 в„– 691 (действующим на дату заключения договора аренды), федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, на момент заключения договора аренды являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, осуществляющее свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций не установили расположение земельного участка относительно зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения г. Геленджика, не оценили договор аренды земельного участка, договоры перенайма и соглашение о передаче прав арендодателя с точки зрения наличия (отсутствия) у департамента на момент заключения договора аренды полномочий по распоряжению земельными участками, находившимися в границах курорта федерального значения (в материалах дела имеется выкопировка из ситуационного плана города Геленджика, в которой отражено расположение земельного участка в границы второй зоны санитарной охраны курорта. Квалификация договора аренды, договоров перенайма и соглашение о передаче прав арендодателя как ничтожных сделок недопустима без привлечения к участию в деле всех арендаторов (действующих, неликвидированных), а также полномочного представителя публичного федерального собственника. Иное могло повлечь процессуальное нарушение, являющееся в любом случае основанием для отмены судебного акта (пункты 4 частей 4 статей 270, 288 Арбитражного процессуального кодекса). Также следовало рассмотреть вопрос о возможной квалификации какой-либо из названных сделок или их совокупности как самостоятельный договор аренды земельного участка, заключенный администрацией после отнесения земельных участков в границах курортов федерального значения к муниципальной собственности. При наличии такой возможности, судам следовало проверить соблюдение существовавшего на тот момент публичный порядок предоставления в аренду муниципальных земель для строительства или в целях, не связанных со строительством (статьи 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса). В случае квалификации договора аренды, договоров перенайма и соглашения о передаче прав арендодателя в качестве ничтожных сделок требование администрации о взыскании с общества платы за использование земельного участка могло быть удовлетворено только в порядке реституции при доказанности фактического использования обществом земельного участка в спорный период, что требовало установления собственника (титульного владельца) расположенных на земельном участке объектов энергоснабжения.
Без установления вышеназванных дополнительных обстоятельств, оценки имеющихся и дополнительно собранных доказательств, оценки договоров аренды, перенайма и соглашения о передаче прав арендодателя на предмет их соответствия действовавшему в момент их заключения законодательству, правильного определения субъектного состава лиц, участвующих в деле, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о существенном нарушении обществом договора аренды, выразившемся в невнесении арендной платы за значительный период и неиспользовании земельного участка в соответствии с его назначением в течение длительного периода, о наличии оснований для расторжения договора аренды, о наличии у общества обязанности по внесению арендных платежей и договорной неустойки, о допущенном им при заключении договора перенайма злоупотреблении правом, выразившемся в уклонении от погашения задолженности по арендной плате, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2015 по делу в„– А32-35906/2014 отменить.
Дело в„– А32-35906/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------