АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 февраля 2016 г. по делу в„– А32-3628/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Московского округа в составе судьи Буяновой Н.В., при участии в судебном заседании от истца - акционерного общества санаторий "Зеленая роща" (ИНН 2319009266, ОГРН 1022302835081) - Климова П.В. (доверенность от 30.07.2010), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мис-1" (ИНН 7701557480, ОГРН 1047796690622) - Шмельц Н.В. (доверенность от 01.04.2015), в отсутствие представителей ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общества с ограниченной ответственностью "Столичный центр торгов", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Морозова В.В., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мис-1" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу в„– А32-3628/2015, установил следующее.
Акционерное общество Санаторий "Зеленая роща" (далее - санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мис-1" и администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - общество, администрация) о признании отсутствующим обременения в виде права аренды общества на земельный участок площадью 5573 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303013:14, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, проспект Курортный, 120/3 (далее - земельный участок).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, общество с ограниченной ответственностью "Столичный центр торгов" (правопредшественник общество с ограниченной ответственностью "АльфаИнтерСтрой"), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Морозов Виктор Васильевич.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы наличием у санатория как права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, так и права собственности на расположенный на нем единственный объект недвижимости, ничтожностью заключенного администрацией и обществом договора аренды земельного участка и основанных на нем последующих сделок, формированием земельного участка без учета размещения на нем принадлежащего санаторию объекта недвижимости, отсутствием у санатория необходимости в защите владения земельным участком, нарушением прав санатория исключительно наличием безосновательной реестровой записи.
Общество обжаловало судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), настаивая на том, что земельный участок предоставлен ему в аренду как собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащий санаторию объект недвижимости на земельном участке отсутствует, земельный участок не выбывал из владения общества, принадлежащее обществу право аренды обременено залогом в пользу физического лица, которое не извещалось и не участвовало в совместном обследовании земельного участка, у общества и физического лица отсутствовала возможность ознакомления с представленными санаторием доказательствами, администрация распорядилась земельным участком по соответствующему волеизъявлению санатория, последним избран ненадлежащий способ защиты права, санаторием пропущен срок исковой давности, о применении которой заявило общество. По мнению заявителя кассационной жалобы, признав договор аренды земельного участка недействительным (ничтожным) и применив соответствующие последствия, суд вышел за пределы исковых требований, спор о праве на расположенный на земельном участке объект недвижимости должен рассматриваться в рамках отдельного производства, признание постановления администрации о предоставлении земельного участка обществу в аренду недействительным незаконно, администрация является надлежащим арендодателем земельного участка, а договор аренды - действующим.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Из материалов дела видно и судами установлено, что за товариществом с ограниченной ответственностью "Дом отдыха "Зеленая Роща" (правопредшественник санатория) был закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 54,87 га для размещения и эксплуатации дома отдыха, что подтверждено государственным актом от 13.08.1992 серии КК-2 в„– 426000101 (далее - исходный земельный участок). В государственном акте отражен факт расположения исходного земельного участка в границах второй зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта. В результате неоднократных изменений и уточнений границ исходного земельного участка его кадастровый учет осуществлен под кадастровым номером 23:49:0303014:66 с уменьшенной до 462 815 кв. м площадью.
По договору купли-продажи от 25.08.2005 общество с ограниченной ответственностью "АльфаИнтерСтрой" (покупатель) приобрело у санатория (продавец) нежилое здание ангара-гаража площадью 427, 7 кв. м (литера 2). Ангар-гараж (литера 2) передан покупателю по акту от 25.08.2005. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.09.2004 под в„– 23-01/00-171/2004-529.
Постановлением администрации от 09.06.2007 в„– 763 (в редакции постановления от 09.08.2007 г. в„– 1007) спорный земельный участок образован в результате раздела исходного земельного участка в целях обеспечения эксплуатации ангара-гаража (литера 2), утвержден проект его границ, осуществлен кадастровый учет под кадастровым номером 23:49:0303013:14, земельный участок предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "АльфаИнтерСтрой", с которым администрация заключила договор аренды от 02.02.2009 в„– 4900005030 на период до 09.06.2046 (далее - договор аренды). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 13.03.2009 под в„– 23-23-19/021/2009-058.
Право собственности на ангар-гараж (литера 2) и право аренды на земельный участок обременены залогом в пользу Морозова В.В. (залогодержатель) по договору от 28.10.2009 в„– 02/09 (государственная регистрация ипотеки осуществлена 23.11.2009 под в„– 23-23-19/106/2009-105.
По договору купли-продажи от 12.12.2011 ангар-гараж (литера 2) приобретен обществом. Соответствующий переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.07.2012 под в„– 23-23 19/003/2011-134 с сохранением записи об ипотеке. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись об изменении арендатора. В представленном обществом заключении кадастрового инженера от 21.05.2015 в„– 5/1 указано, что ангар-гараж (литера 2) является единственным зданием, расположенным на земельном участке. Аналогичные сведения содержатся в изготовленном федеральным государственным бюджетным учреждением "Ростехинвентаризация "Федеральное БТИ" техническом паспорте от 29.04.2015.
Санаторию на праве собственности принадлежит нежилое сооружение ангар в„– 1 площадью 318,1 кв. м (литера 1), расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект, 120/1. В представленном санаторием заключении кадастрового инженера от 30.10.2015 в„– 1 содержится вывод о том, что ангар (литера 1) расположен на земельном участке. Санаторий инициировал проведение филиалом государственного унитарного предприятия Краснодарского края - "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" осмотра земельного участка, о чем извещены иные лица, участвующие в деле. По результатам проведенного 08.06.2015 технического обследования земельного участка экспертом названной организации составлено заключение от 08.06.2015 в„– 52Ц/15-5473м, содержащее выводы о том, что находившийся ранее на земельном участке ангар-гараж (литера 2) снесен, а на момент осмотра на земельном участке расположен только ангар (литера 1).
Указанные обстоятельства явились основанием обращения санатория в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции правомерно руководствовались следующим.
Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснена возможность защиты нарушенных прав собственника недвижимого имущества, не утратившего владение таким имуществом и не преследующего цели защиты владения, путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.
На момент издания администрацией постановления от 09.06.2007 в„– 763, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 в„– 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 в„– 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 в„– 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 в„– 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации в„– 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 в„– 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 в„– 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 в„– 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и, в этой связи, к федеральной собственности, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал. Доказательства принятия уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в аренду обществу или предыдущему собственнику ангара-гаража (литера 2) в деле отсутствуют.
Отсутствие акта уполномоченного на распоряжение земельным участком органа положено судами первой инстанции в основание вывода о ничтожности договора аренды в связи с его заключением в противоречие положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Земельный кодекс). Отсутствие, в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, у предыдущего собственника ангара-гаража (литера 2) прав арендатора не привело к переходу соответствующих прав к обществу на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и статьи 552 Гражданского кодекса в момент к нему права собственности на ангар-гараж (литера 2).
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, суды первой и апелляционной инстанций заключили об отсутствии на земельном участке принадлежащих обществу объектов недвижимости, об утрате им владения земельным участком, о наличии на земельном участке объекта недвижимости санатория, о сохранении санаторием владения земельным участком, закрепленным за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования, об отсутствии у санатория необходимости в защите владения земельным участком, о нарушении его прав наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним безосновательной регистрационной записи об обременении прав на земельный участок правом аренды общества, об отсутствии иного способа защиты нарушенного права санатория и возможности такой защиты только путем признания права аренды отсутствующим. Суды также отметили, что при формировании земельного участка не были учтены исключительные права собственника иного объекта недвижимости - ангара (литера 1).
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 29.09.2015 в„– 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", разъяснил, что на требование о признании права отсутствующим как разновидность требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность, в силу статьи 208 Гражданского кодекса, не распространяется. Отклоняя заявление общества о применении исковой давности, суды действовали в соответствии с названным разъяснением высшей судебной инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций обеспечены соблюдение принципа состязательности, в том числе возможность ознакомления с имеющимися в деле доказательствами, подачи ходатайств о назначении по делу экспертизы. Необходимость оценки договоров на предмет их соответствия действовавшему в момент их заключения законодательству разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 в„– 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств". Принятые по делу судебные акты не препятствуют рассмотрению спора о праве на фактически расположенный на земельном участке объект недвижимости в рамках отдельного производства. Надлежащее извещение Морозова В.В. о времени и месте судебного заседания в суде первой инстанции подтверждено участием его процессуального представителя, одновременно представлявшего интересы общества.
Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.06.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2015 по делу в„– А32-3628/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------