АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2016 г. по делу в„– А32-37490/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Бабаевой О.В. и Кухаря В.Ф., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Болдыревой Татьяны Александровны (ИНН 232009157580, ОГРНИП 312236623600028) - Кармановой М.В. (доверенность от 15.12.2015), от ответчика - открытого акционерного общества "Моремолл" (ИНН 2320034034, ОГРН 1022302919935) - Наумова А.С. (доверенность от 26.04.2016), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Болдыревой Татьяны Александровны на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу в„– А32-37490/2013 (судьи Фахретдинов Т.Р., судей Галов В.В., Мисника Н.Н.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Болдырева Т.А. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Моремолл" (далее - общество) о взыскании 383 246 рублей 42 копеек переплаты по арендным платежам, 110 046 рублей 54 копеек переплаты по коммунальным платежам, 590 762 рублей 41 копейки эксплуатационных расходов, 69 498 рублей 38 копеек маркетинговых платежей, 103 584 рублей 47 копеек платы за официальное открытие торгового центра, 1 495 162 рублей 83 копеек расходов на ремонт и оборудования помещения, 763 324 рублей 37 копеек обеспечительных платежей, 4168 рублей 36 копеек неправомерного удержания процентов, 37 379 рублей 61 копейки процентов за пользование коммерческим кредитом, 719 399 рублей 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 185 тыс. рублей расходов на оплату услуг представителя (уточненные требования).
Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с предпринимателя 19 089,84 доллара США задолженности по арендной плате, 832 долларов США неустойки с 25.08.2013 по 18.10.2013, 909,95 доллара США процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.10.2013 по 15.05.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации, начисленных на 19 089,84 доллара США долга, начиная с 16.05.2014 по день фактической оплаты долга.
Решением от 29.02.2016 (судья Грачев С.А.) с общества в пользу предпринимателя взыскано 1 080 876 рублей 55 копеек задолженности, 267 731 рубль 31 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части в первоначальном иске отказано. С предпринимателя в пользу общества взыскано 8726,74 доллара США задолженности по арендной плате, 705,56 доллара США неустойки и 415,97 доллара США процентов за пользование чужими денежными средствами по курсу доллара по состоянию на 18.10.2013, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. В результате зачета первоначальных и встречных исковых требований с общества в пользу предпринимателя взыскано 542 625 рублей 45 копеек, 55 549 рублей 50 копеек расходов на оплату услуг представителя и 766 рублей 20 копеек расходов по уплате государственной пошлины. С общества в доход федерального бюджета взыскано 14 787 рублей 28 копеек государственной пошлины за рассмотрение первоначальных исковых требований. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 23 811 рублей 72 копейки государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска, в пользу общества - 7736 рублей 21 копейка расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска. Суд возвратил обществу из федерального бюджета 1095 рублей 40 копеек государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 20.05.2014 в„– 4. Суд пришел к выводу о том, что заключенный сторонами краткосрочный договор аренды помещения от 20.10.2012 в„– 160-КДА/ММ (далее - краткосрочный договор аренды) прекратил свое действие 18.10.2013. Освобождение арендатором помещения до истечения срока действия договора аренды не освобождает его от уплаты аренды и ответственности за просрочку платежей. Произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неосновательным обогащением арендодателя. Условие предварительного договора аренды от 20.08.2012 в„– 160-ПДА/ММ (далее - предварительный договор аренды) о том, что арендодатель не возмещает арендатору расходы на производство работ за исключением случаев расторжения договора арендатором по вине арендодателя является ничтожным в силу статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.07.2016 решение от 29.02.2016 отменено, в удовлетворении первоначального иска отказано. С предпринимателя в пользу общества взыскана задолженность по арендной плате в рублях, эквивалентная 19 089,84 доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату фактической оплаты, неустойка в рублях, эквивалентная 832,55 доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату фактической оплаты, проценты за пользование чужими денежными средствами с 19.10.2013 по 22.07.2016 в рублях, эквивалентные 1343 долларам США по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату фактической оплаты, проценты за пользование чужими денежными средствами в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день фактической оплаты, начисленные на 19 089,84 доллара США долга, начиная с 23.07.2016 по день фактической оплаты долга, исходя из процентной ставки 1,18% годовых, 17 461 рубль расходов по уплате государственной пошлины по встречному иску и 3 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 42 383 рубля государственной пошлины по иску и 214 рублей - по встречному иску. Судебный акт мотивирован тем, что предприниматель не представил доказательств переплаты, подлежащей возврату обществом, и доказательств оплаты аренды.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, право на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено пунктом 13.1 краткосрочного договора аренды и пунктом 1.20 предварительного договора аренды. В письме от 14.06.2013 предприниматель указал причины отказа арендатора от исполнения краткосрочного договора аренды в одностороннем порядке. В период действия договора аренды общество неоднократно нарушало его условия, что подтверждается письмами к арендодателю от 24.11.2012, 25.11.2012, 26.11.2012, 29.04.2013, 06.05.2013, 17.05.2013, 20.05.2013, 27.08.2013, 19.06.2013, 02.08.2013. Предварительный договор аренды и краткосрочный договор аренды содержат обременительные для арендатора условия. Пункт 13.4 краткосрочного договора аренды определяет порядок действий сторон при одностороннем отказе от исполнения договора арендодателем и не содержит запрета аналогичных действий арендатора. Суд апелляционной инстанции неправомерно взыскал арендную плату и другие платежи, поскольку арендатор не пользовался арендуемым помещением. По акту от 26.06.2013 помещение и ключи возвращены обществу, поэтому обеспечительный платеж подлежит возврату предпринимателю. За два месяца до начала арендных отношений предприниматель перечислил обществу 74 571,37 доллара США (1 304 499 рублей 67 копеек), что многократно превышает сумму арендной платы. Общество не доказало обоснованность удержания денежных средств, уплаченных предпринимателем (маркетинговые платежи и плата за официальное открытие торгового центра). В нарушение пунктов 3.9 и 3.10 краткосрочного договора аренды, пунктов 3.15, 4.2.5 предварительного договора аренды эти суммы не зачтены в счет арендных платежей и не обеспечены встречным исполнением. Подписывая договор аренды, предприниматель не брал на себя обязательства по несению эксплуатационных расходов на содержание всего торгового центра и прилегающей к нему территории. Суд не проверил предоставленный обществом расчет арендных платежей с 23.10.2012 по 18.10.2013 с учетом разной валюты. По условиям краткосрочного договора аренды арендная плата составляет 2 050 474 рубля 60 копеек, с 20.10.2012 по 26.06.2013 арендатор перечислил 3 738 220 рублей 69 копеек, таким образом, переплата составила 383 246 рублей 42 копейки. Представленные обществом акты оказания услуг не являются надлежащими доказательствами, так как арендатору не передавались, сверки по коммунальным расходам не проводились, акты содержат завышенные тарифы. В арендуемом предпринимателем помещении отсутствовали газо- и водоснабжение, канализация, электроэнергия потреблялась на освещение помещения, поэтому основания для взыскания расходов за потребление холодной и горячей воды, газ, услуги канализации и вывоза мусора отсутствуют. Суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в возмещении затрат на ремонт помещения. Суд первой инстанции неправомерно взыскал расходы на ремонт помещения в размере, определенном экспертом в заключении от 11.12.2015 в„– 222/16.1, поскольку перед экспертом такой вопрос не ставился.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Договоры аренды не содержат условия о возмещении арендатору расходов по подготовке помещения и стоимости неотделимых улучшений. Общество надлежащим образом исполнило обязательства по предварительному договору и заключило с истцом краткосрочный договор аренды. То обстоятельство, что подготовительные работы производились по предварительному договору аренды до ввода торгового центра в эксплуатацию, не означает неосновательного обогащения общества за счет предпринимателя. Работы произведены правопредшественником предпринимателя в целях коммерческого использования помещения, выполнены в соответствии с условиями договора аренды и подлежали возмещению в случае расторжения предварительного договора аренды по вине общества до заключения краткосрочного договора аренды. Такие условия соответствуют общепринятому порядку в сфере строительства торговой недвижимости. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации сформировал единообразную практику, согласно которой капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенные арендаторами в помещениях до ввода торговых центров в эксплуатацию, обусловлены не стремлением осуществить безвозмездное предоставление в пользу арендодателя, а их заинтересованностью в открытии магазинов одновременно с официальным открытием нового торгового центра. Расходы, произведенные арендаторами с согласия арендодателя и без обязательства арендодателя их компенсировать, относятся к амортизируемому имуществу арендаторов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 в„– 3589/13 по делу в„– А40-75971/10-112-388). Затраты на холодную воду, канализацию, горячее водоснабжение, газ и вывоз мусора являются частью платы за коммунальные услуги мест общего пользования торгового центра. Начисление производилось в соответствии с условиями краткосрочного договора аренды, являлось частью арендной платы за пользование помещением и не требовало подписания арендатором акта приемки данных услуг. Предприниматель 11 месяцев исправно оплачивал такие услуги. Предприниматель не доказал завышение обществом тарифов ресурсоснабжающих организаций либо неправомерность расчета платы за коммунальные услуги, не представил контррасчет.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 20.08.2012 ООО "Компания "Авто 23" и общество заключили предварительный договор аренды.
По соглашению об уступке прав и обязанностей по предварительному договору аренды от 17.10.2012 ООО "Компания "Авто 23" передало предпринимателю права по названному договору.
20 октября 2012 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили краткосрочный договор аренды, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение в„– 1.022 площадью 139,5 кв. м, расположенное на первом этаже торгово-развлекательного центра "Моремолл" по адресу: г. Сочи ул. Новая Заря, 7, и оплачивать фактически потребляемые коммунальные услуги (пункты 2.1 и 3.5 договора). Договор считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на торговый центр и действует до истечения срока аренды (пункт 4.1 договора). Срок аренды составляет 364 дня, начиная с даты подписания договора (пункт 4.2 договора). Если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях с учетом условия о соответствующем увеличении частей арендной платы, предусмотренного пунктами 3.2 и 3.7 договора, еще на 364 дня (пункт 4.3 договора). Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы состоит из фиксированной арендной платы (произведение фиксированной арендной ставки и согласованной площади помещения), эксплуатационных расходов, маркетинговых платежей, платы за витрины помещения, платы за официальное открытие торгового центра; переменная часть арендной платы состоит из платы с оборота, платы за коммунальные услуги (пункт 3.1 договора). Начиная с 1-го по 12-й месяц аренды с даты официального открытия торгового центра фиксированная арендная ставка составляет 700 долларов США в рублевом эквиваленте за 1 кв. м в год; начиная с 13-го месяца аренды по 24-й месяц с даты официального открытия торгового центра (с 20.102012) в случае возобновления действия договора на новый срок в соответствии с пунктом 4.3 договора фиксированная арендная ставка составляет 850 долларов США в рублевом эквиваленте за 1 кв. м в год; начиная с 25-го месяца аренды с даты официального открытия торгового центра и далее через каждые 12 месяцев (в случае возобновления действия договора на новый срок) фиксированная арендная ставка автоматически увеличивается на 7% от предыдущей величины (пункт 3.1.1 договора).
Эксплуатационные расходы - часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на содержание, эксплуатацию торгового центра и прилегающей территории, включая ремонт и замену имущества (пункт 3.1.2 договора).
Маркетинговые платежи - часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на продвижение торгового центра: организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ и прочие расходы по рекламе. Маркетинговые платежи не зависят от фактически понесенных арендодателем расходов на продвижение торгового центра. Ставка маркетинговых платежей составляет 20 долларов США в рублевом эквиваленте за 1 кв. м в год (пункт 3.1.3 договора).
Плата за витрины помещения - часть арендной платы в форме возложения на арендатора обязанности возместить расходы арендодателя на улучшение помещения путем установки (монтажа) витрины (ограждающей стеклянной конструкции), являющейся неотделимым улучшением помещения. Платы за витрины помещения составляет 8420 долларов США, начисляется за первый месяц аренды и подлежит перечислению арендатором единовременно в срок, указанный в пункте 3.9 договора, без выставления отдельного счета в соответствии с условиями предварительного договора аренды (пункт 3.1.4).
Плата за официальное открытие торгового центра - часть арендной платы, составляющая 20 долларов США в рублевом эквиваленте за 1 кв. м за весь срок аренды, подлежит перечислению арендатором единовременно в срок, указанный в пункте 3.9 договора без выставления отдельного счета арендодателем (пункт 3.1.5).
Размер фиксированной арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей за календарный месяц определяется путем деления суммы соответствующего годового платежа на 12. За неполный календарный месяц аренды размер фиксированной арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей определяется путем деления суммы соответствующего годового платежа на 12, затем на количество календарных дней в неполном месяце аренды и умножения на фактическое количество дней аренды в этом месяце (пункт 3.3 договора).
Плата за коммунальные услуги - переменная часть арендной платы, определяемая как компенсационная выплата арендатора арендодателю за фактические потребленные арендатором коммунальные услуги (в том числе, электроэнергию, воду, тепло, отвод сточных вод, вывоз мусора), а также доля участия арендатора в расходах арендодателя на коммунальные услуги, связанные с содержанием и эксплуатацией мест общего пользования. Плата за коммунальные услуги вносится арендатором ежемесячно авансом без получения счета и предварительного расчета арендодателя до даты платежа. Размер аванса составляет 29 363 рубля в отношении первых двух месяцев аренды. Размер аванса за каждый последующий месяц равен начисленной арендатору плате за коммунальные услуги за позапрошлый месяц (пункт 3.5 договора).
Сопутствующие платежи, уплачиваемые арендатором арендодателю помимо арендной платы, включают обеспечительный платеж и другие платежи, предусмотренные договором (пункт 3.6 договора).
В течение 5 рабочих дней с момента подписания договора арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж - сумму, эквивалентную 20 470 долларам США, что соответствует сумме фиксированной арендной платы, эксплуатационных расходов и маркетинговых платежей за 2 месяца аренды. Если данный обеспечительный платеж перечислен арендодателю на основании пункта 4.2.2 предварительного договора аренды, он подлежит зачету в счет обеспечительного платежа по краткосрочному договору аренды (пункт 3.7 договора). По окончании срока аренды при условии выполнения арендатором всех обязанностей по договору, арендодатель возвращает арендатору оставшуюся сумму обеспечительного платежа в течение 10 дней после окончания месяца, в котором произведен возврат помещения (пункт 3.7.4 договора). В течение 5 дней с момента подписания договора арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя в качестве авансового платежа постоянную часть арендной платы (в том числе плату за витрины помещения и официальное открытие торгового центра), а также аванс за коммунальные услуги за 1 месяц аренды (пункт 3.9 договора). Внесение арендной платы и сопутствующих платежей производится в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации, действующему на дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора (пункт 3.12 договора).
Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если помещению причинен ущерб в результате которого оно становится непригодным для использования в соответствии с его торговым профилем и такие повреждения не могут быть устранены в течение 90 дней с момента нанесения повреждений (пункт 13.3 договора). При отказе от исполнения договора сторона, отказавшаяся от договора, должна направить другой стороне уведомление. Договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, но не ранее чем через 5 дней с даты получения уведомления (пункт 13.4 договора).
По акту приема-передачи от 23.10.2012 общество передало предпринимателю нежилое помещение в состоянии пригодном для его использования по назначению. В письме от 28.05.2013 предприниматель сообщил обществу о приостановлении своей деятельности ввиду подтопления арендуемого помещения, приложив акт о фиксации факта подтопления и фотоотчет; просил учесть указанное обстоятельство при выставлении счета по арендной плате. В письме от 29.05.2013 в„– 915 арендодатель сообщил, что согласно акту первичного обследования инженерных систем арендатора от 29.05.2013 установлена причина подтопления помещения - незакрытый спускной клапан в помещении арендатора ООО "ТД "Аскона". Общество со ссылкой на пункт 5.2.8 краткосрочного договора аренды указало, что не несет ответственности перед арендатором; в соответствии с пунктом 5.1.5 договора аренды неначисление сумм арендной платы и сопутствующих платежей возможно только в случае, если приостановка деятельности возникла по вине арендодателя.
В письме от 14.06.2013 предприниматель сообщил управляющей организации - ОАО "ТПС Недвижимость" об одностороннем отказе от исполнения договора аренды ввиду нарушения арендодателем его условий.
В письме от 17.06.2013 в„– 1132 ОАО "ТПС Недвижимость" сообщило предпринимателю о невозможности в одностороннем порядке расторгнуть краткосрочный договор аренды и освободить арендуемое помещения по желанию арендатора и указало на возможные последствиях таких неправомерных действий арендатора (продолжение начисления арендной платы начисление неустоек за нарушение договора) и о наличии задолженности арендатора.
По акту от 26.06.2013 предприниматель передал помещение и ключи арендодателю. Телеграммой от 21.06.2013 предприниматель уведомил общество об одностороннем отказе от исполнения договора и предложил обеспечить явку представителя для приемки помещения. В письмах от 16.07.2013 и 02.08.2013 предприниматель повторно обратился к арендодателю с требованием о направлении в его адрес соглашения о прекращении договора аренды.
Полагая, что договор аренды расторгнут 26.06.2013 в связи с существенным нарушением арендодателем его условий, предприниматель направил обществу претензию без даты и номера с требованием возвратить 3 018 344 рубля 46 копеек необоснованно удерживаемых арендных платежей.
Оставление обществом претензии без ответа явилось основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.
Общество, ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды, предъявило встречный иск.
Суд первой инстанции в целях определения расходов предпринимателя на ремонт и оборудование помещения назначил строительно-техническую экспертизу, производство которой поручил эксперту ООО "НПП "ЮрИнСтрой" Напалкову А.В. Согласно заключению эксперта от 11.12.2015 в„– 222/16.1 стоимость произведенных предпринимателем неотделимых улучшений в арендуемом помещении составила 809 529 рублей 66 копеек.
Суд первой инстанции установил, что общество неоднократно направляло предпринимателю претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность (письма от 28.05.2013 в„– 897, от 10.06.2013 в„– 1040, от 28.06.2013 в„– 1264, от 04.09.2013 в„– 1739, от 17.10.2013 в„– 2180). В письме от 16.10.2013 в„– 1955 общество предложило предпринимателю заключить долгосрочный договор аренды. В связи с задолженностью по арендной плате, неправомерным односторонним отказом от исполнения краткосрочного договора аренды, уклонением от заключения долгосрочного договора аренды общество направило предпринимателю уведомление от 18.10.2013 в„– 2074 об одностороннем отказе от договора.
Проверив расчет исковых требований, представленный предпринимателем, с учетом перечисленных обществу 100 124,7 доллара США и прекращения действия договора 18.10.2013, суд первой инстанции удовлетворил первоначальный иск в части взыскания с общества 809 529 рублей 66 копеек неотделимых улучшений, 271 346 рублей 89 копеек излишне перечисленных денежных средств по уплате эксплуатационных расходов и обеспечительных платежей. Суд пришел к выводу о том, что положения пункта 1.20 предварительного договора аренды о невозмещении арендодателем арендатору расходов на производство работ, за исключением случаев расторжения договора арендатором по вине арендодателя, являются ничтожными и не подлежащими применению, поскольку, получив отремонтированное за счет арендатора помещение, общество не представило предпринимателю встречное равноценное исполнение договора аренды. Суд взыскал с общества в пользу предпринимателя 37 379 рублей 61 копейку процентов за пользование коммерческим кредитом. Произведя перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд счел обоснованным размер процентов с 19.10.2013 по 19.01.2016 в сумме 267 731 рубля 31 копейки. Удовлетворяя частично встречные исковые требования общества, суд взыскал с предпринимателя 8726,74 доллара США задолженности по аренде, 705,56 доллара США неустойки с 25.08.2013 по 18.10.2013 и 415,97 доллара США процентов за пользование чужими денежными средствами с 19.10.2013 по 15.05.2014.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение, руководствовался тем, что краткосрочный договор аренды расторгнут в одностороннем порядке по инициативе общества (уведомление от 18.10.2013 в„– 2074). Суд апелляционной инстанции отклонил довод предпринимателя о расторжении договора по его инициативе, сославшегося на то, что 21.06.2013 он направил обществу уведомление об одностороннем отказе от договора и по акту от 26.06.2013 об одностороннем освобождении помещения передал ОАО "ТПС Недвижимость" помещение и ключи. В соответствии с пунктом 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо) досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. С учетом названного положения и пунктов 5.2.8 и 13.3 краткосрочного договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что неиспользование предпринимателем помещения по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей. Доказательства невозможности использования помещения арендатор не представил, поэтому у него отсутствовали предусмотренные договором основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды и, следовательно, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя о расторжении договора аренды (18.10.2013). Суд апелляционной инстанции установил, что по условиям краткосрочного договора аренды сумма арендной платы, подлежащей уплате предпринимателем за пользование нежилым помещением с 23.10.2012 (дата предоставления имущества в пользование) по 18.10.2013 (дата расторжения договора аренды), составляет 143 369,20 доллара США. Арендатор за указанный период уплатил 100 124,70 доллара США. Задолженность, с учетом внесенного предпринимателем обеспечительного платеж в сумме 24 154,64 доллара США, составляет 19 089,86 доллара США.
При таких обстоятельствах доводы предпринимателя о том, что он в силу пункта 13.1 вправе в одностороннем порядке расторгнуть краткосрочный договор аренды, суд неправомерно взыскал арендную плату после 26.06.2013, являются несостоятельными. Согласно пункту 13.1 краткосрочного договора аренды он прекращается: 1) по истечении срока аренды; 2) при его расторжении, в том числе в случае одностороннего отказа стороны от исполнения договора. Основания одностороннего отказа от договора предусмотрены отдельно для арендодателя (пункт 13.1 договора) и арендатора (пункт 13.3 договора). Ссылаясь на пункт 13.1 краткосрочного договора аренды, предприниматель не учитывает пункт 13.3, предусматривающий право арендатора на односторонний отказ от договора только в случае, если помещению причинен ущерб, в результате которого оно становится непригодным для использования и такие повреждения не могут быть устранены в течение 90 дней с момента нанесения повреждений. Предприниматель не представил доказательств наступления таких обстоятельств, не указывает их и в письме от 14.06.2013.
Доводы предпринимателя об обременительных для арендатора условиях договора, неравнозначных условиях расторжения для арендодателя и арендатора не принимаются. В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Предприниматель заключил краткосрочный договор аренды, согласившись с его условиями, договор сторонами исполнялся.
Суд первой инстанции без указания мотивов и приведения расчетов, взыскал с предпринимателя по встречному иску 8726,74 доллара США задолженности по арендной плате, 705,56 доллара США неустойки, 415,97 доллара США процентов за пользование чужими денежными средствами и отказал во взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами с 16.10.2014 до момента фактического исполнения обязательства.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предприниматель не доказал переплату обществу какой-либо составляющей арендной платы за спорный период, присужденная к взысканию судом первой инстанции сумма излишне уплаченных предпринимателем денежных средств в размере 271 346 рублей материалами дела не подтверждена.
Суд апелляционной инстанции правильно отказал предпринимателю во взыскании 1 495 162 рублей 83 копеек стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений. Пунктом 1.20 предварительного договора и пунктами 6.1.3, 13.7 краткосрочного договора аренды предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в отношении арендуемого помещения, не подлежит возмещению. Стороны исполняли договоры с учетом названных условий, которые не противоречат пункту 2 статьи 623 ГК РФ, поэтому вывод суда первой инстанции о том, что такие условия в силу статьи 575 названного Кодекса ничтожны, является ошибочным. Предприниматель не представил доказательств того, что неотделимые улучшения произведены им за счет собственных средств, фактически работы выполнены ООО "Компания Авто 23". Коммунальные платежи, эксплуатационные расходы, плата за официальное открытие торгового центра и обеспечительные платежи составляют фиксированную часть арендной платы (раздел 3 договора аренды), поэтому не подлежат возврату предпринимателю.
Довод заявителя о том, что при подписании краткосрочного договора аренды предприниматель брал на себя обязательства по несению эксплуатационных расходов только арендуемого помещения, поэтому общество неправомерно начислило эксплуатационные расходы на содержание торгового центра и прилегающей к нему территории, следует отклонить. Согласно пункту 3.1.2 краткосрочного договора аренды эксплуатационные расходы - часть арендной платы, покрывающая долю участия арендатора в возмещении расходов арендодателя на содержание, эксплуатацию торгового центра и прилегающей территории, включая ремонт и замену имущества. Размер эксплуатационных расходов не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на содержание и эксплуатацию торгового центра. Ставка эксплуатационных расходов составляет 170 долларов США в рублевом эквиваленте за 1 кв. м в год.
Основания для изменения или отмены постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.
Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 по делу в„– А32-37490/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.В.ЛЕОНОВА

Судьи
О.В.БАБАЕВА
В.Ф.КУХАРЬ


------------------------------------------------------------------