АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 октября 2016 г. по делу в„– А32-1302/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Иванова Владимира Ивановича (ИНН 233800048001, ОГРН 311236205900014) - Карпенко А.М. (доверенность от 16.05.2016), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Гусева Николая Петровича (ИНН 233801646501, ОГРНИП 304233828500011), ответчика - администрации муниципального образования Крыловский район (ИНН 2338007747, ОГРН 1022304104063), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Иванова Владимира Ивановича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2016 (судьи Галов В.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-1302/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель глава КФХ Гусев Н.П. (далее - предприниматель Гусев Н.П.) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе КФХ Иванову В.И. (далее - предприниматель Иванов В.И.) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 14.01.2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111008:20 площадью 1297000+/-9965 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного в границах участка (адрес ориентира): Краснодарский край, Крыловской район, "Новосергиевское", участок в„– 42, заключенному администрацией муниципального образования Крыловской район (далее - администрация) и предпринимателем Ивановым В.И.Решением от 17.03.2016, оставленным без изменения постановлением 11.07.2016, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что предприниматель Гусев Н.П. при исполнении обязанностей арендатора допускал нарушения договора аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения иска, так как преимущественное право на заключение договора аренды имеет только арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности. Вместе с тем, оценив обстоятельства заключения договора аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097, суды квалифицировали указанный договор как недействительный (ничтожный) ввиду нарушения процедуры его заключения. Суд указал, что при наличии конкурентного притязания на этот же земельный участок со стороны Гусева Н.П. договор подлежал заключению путем проведения торгов.
В кассационной жалобе предприниматель Иванов В.И. просит изменить решение и постановление, исключив из мотивировочной части вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097. Заявитель жалобы полагает, что суд нарушил принципы состязательности и диспозитивности арбитражного процесса, признав договор ничтожной сделкой без заявления сторон спора. Договор аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097 заключен на основании статьи 12 Федерального закона от 11.06.2003 в„– 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон в„– 74-ФЗ), которая не требовала проведения торгов. Предприниматель Гусев Н.П. заявку о предоставлении участка не подавал, следовательно, соответствующего волеизъявления в виде конкурентной заявки не выразил. Ссылка судов на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 по делу в„– 308-ЭС14-1222, несостоятельна, поскольку необходимость проведения торгов в отношении земельных участков обусловлена наличием конкурирующих заявок двух специальных субъектов, то есть волеизъявлений. Однако, в рассматриваемом случае суды связали необходимость проведения торгов с тем, что администрация была информирована о воле иного лица, но торги в отношении земельного участка не провела. Правовая позиция Верховного Суд Российской Федерации, приведенная в определении в„– 310-ЭС14-7728 по делу в„– А35-8391/2013 об обязательности опубликования сообщения о наличии земельных участков, к данному спору не применима, так как обстоятельства указанного дела были иными (в орган местного самоуправления поступили заявки от 3 хозяйствующих субъектов, то есть администрации был известен факт конкурирующих заявок). Признавая договор аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097 ничтожным, суды не учли, что сделка, при заключении которой нарушены правила проведения торгов, является оспоримой в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Законом не предусмотрено право суда признавать сделку оспоримой по собственной инициативе.
В судебном заседании представитель предпринимателя Иванова В.И. поддержал доводы жалобы.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя участвующего в деле лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Суды установили, что 31.08.1997 предприниматель Гусев Н.П. (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка площадью 57 га, для сельскохозяйственного использования, на срок 5 лет.
10 декабря 2007 года предприниматель Гусев Н.П. и администрация заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 31.08.1997, согласно которому уточненная площадь переданного истцу в аренду земельного участка составила 553 тыс. кв. м; указан кадастровый номер земельного участка 23:14:0111008:0003, обозначено местонахождение земельного участка: ЗАО "Новосергиевское", отделение 5, поле 6, клетка 3; установлен срок аренды до 01.12.2017 года.
09 сентября 1999 года предприниматель Гусев Н.П. и администрация заключили договор аренды земельного участка площадью 60,8 га, для сельскохозяйственного использования, на срок 5 лет. Поскольку по истечении срока аренды арендодатель не потребовал возврата арендованного имущества, арендные отношения возобновлены на неопределенный срок.
10 декабря 2007 года предприниматель Гусев Н.П. и администрация заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 09.09.1999, согласно которому уточненная площадь переданного истцу в аренду земельного участка составила 617 тыс. кв. м; указан кадастровый номер земельного участка 23:14:01:11008:0004, обозначено местонахождение земельного участка: ЗАО "Новосергиевское", отделение 5, поле 6, клетка 2; установлен срок аренды до 01.12.2017 года.
Указанные дополнительные соглашения к договорам аренды заключены в соответствии с распоряжением главы администрации от 10.12.2007 в„– 1095-р, пунктом 3 которого предусмотрена обязанность предпринимателя провести государственную регистрацию дополнительных соглашений от 31.08.1998 и 09.09.1999.
В связи с неисполнением пункта 3 распоряжения в„– 1095-р главой администрации принято распоряжение от 13.01.2015 в„– 5-р, которым признано утратившим силу распоряжение от 10.12.2007 в„– 1095-р; управлению муниципальным имуществом муниципального образования Крыловский район поручено подготовить соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков от 31.08.1998 и 09.09.1999.
Проекты переданы предпринимателю Гусеву Н.П. 20.01.2015.
14 января 2015 года предприниматель Иванов В.И. и администрация заключили договор в„– 8814000097 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111008:20.
В решении Арбитражного суда Краснодарского края при по делу в„– А32-6203/2015 указано, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0111008:3 и 23:14:0111008:4 (предоставленные предпринимателю Гусеву Н.П.), имеют совпадение границ с земельным участком с кадастровым номером 23:14:0111008:20 (предоставленным предпринимателю Иванову В.И. по договору аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097). Указанные выводы основаны на заключении кадастрового инженера Шаповаловой Н.И., производившей осмотр земельных участков.
Истец полагая, что имеет преимущественное право на предоставление земельного участка в аренду как добросовестный арендатор, обратился с иском в арбитражный суд.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; (далее - Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Доводов о несогласии с судебными актами в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя Гусева Н.П. кассационная жалоба не содержит, поэтому в указанной части решение от 17.03.2016 и постановление от 24.07.2016 судом кассационной инстанции не проверяются.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 данного Кодекса).
В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 данного Кодекса).
Согласно абзацу 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса не имеется. В силу статьи 309 данного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора (дополнительного соглашения к договору), подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.
Из материалов дела не следует, что на момент предоставления земельного участка в аренду ответчику администрация обеспечила прекращение истцом владение земельным участком в установленном порядке.
Указанное обстоятельство является достаточным для вывода о наличии у предпринимателя Гусева Н.П. самостоятельного притязания на спорный земельный участок (наличие конкурентного притязания).
По смыслу части 2 статьи 69 Кодекса обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 в„– 2-П).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2015 по делу в„– А32-6203/2015 установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0111008:3 и 23:14:0111008:4 (предоставленные предпринимателю Гусеву Н.П.), имеют совпадение границ с земельным участком с кадастровым номером 23:14:0111008:20 (предоставленным предпринимателю Иванову В.И. по договору аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097). Указанные выводы основаны на заключении кадастрового инженера Шаповаловой Н.И., производившего осмотр земельных участков. Указанные выводы сторонами не оспариваются.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).
Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
Статья 11 Закона в„– 74-ФЗ определяет, что для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, формируются в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Порядок предоставления земельных участков гражданам, которые заинтересованы в предоставлении им земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, регламентирован статьей 12 Закона в„– 74-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).
Устанавливая порядок предоставления в аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения крестьянским (фермерским) хозяйствам, Закон в„– 74-ФЗ не определяет процедуру предоставления земельного участка в случае наличия конкурирующей заявки второго такого же субъекта или иной сельскохозяйственной организации.
Из системного толкования норм Закона о фермерском хозяйстве, части 1 статьи 34 Земельного кодекса (в применимой редакции), пунктов 2, 3 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения следует, что в отсутствие в Законе в„– 74-ФЗ соответствующих положений, регулирующих спорную ситуацию, учитывая, что указанным лицам (гражданам, изъявившим намерение создать крестьянское (фермерское) хозяйство) необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 в„– 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон в„– 101-ФЗ) о предоставлении участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду на торгах (конкурсах, аукционах) в случае, если подано два и более заявления.
Применение этой нормы в рассматриваемом случае вытекает также из статьи 2 Закона в„– 101-ФЗ, которой предусмотрено, что участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, публично-правовые образования, не исключая, тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.
Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона в„– 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) принципам эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам. Соответствующая правовая позиция применена Верховным Судом Российской Федерации при разрешении дела в„– А32-12847/2013 (определение от 20.11.2014 в„– 308-ЭС14-1222).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции правильно указали, что администрация при заключении договора аренды от 14.01.2015 в„– 8814000097 с предпринимателем Ивановым В.И. не могла не знать о наличии конкурирующего притязания на спорный земельный участок со стороны предпринимателя Гусева Н.П. как владеющего арендатора, в связи с чем была обязана обеспечить заключение договора на торгах, а также произвести публикацию в средствах массовой информации о предстоящем предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Таким образом, вывод судов о том, что договор аренды, заключенный предпринимателем Ивановым В.И. и администрацией является недействительной (ничтожной) сделкой является верным. Нарушение публичного порядка предоставления в аренду земельного участка свидетельствуют о ничтожности договора (статья 168 Гражданского кодекса и статьи 1 Земельного кодекса).
Иные доводы предпринимателя Иванова В.И. не влияют на оценку законности и обоснованности принятых по делу судебных актов, поэтому отклоняются арбитражным судом округа.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
При таких обстоятельствах основания для отмены (изменения) решения от 17.03.2016 и постановления от 24.07.2016 по доводам жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2016 по делу в„– А32-1302/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Я.Е.ВОЛКОВ

Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------