АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 июля 2016 г. по делу в„– А32-12549/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Маяцкой К.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (судья Андреещева Н.Л.), от истца - Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (ИНН 3666089166, ОГРН 1033692002178) - Бондарева Ю.В. (доверенность от 01.01.2015) и Следина М.Ю. (доверенность от 01.01.2016), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304038634, ОГРН 1022300778752), общества с ограниченной ответственностью "КМ-Инвест" (ИНН 2312149874, ОГРН 1082312004983), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-12549/2015, установил следующее.
Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" (далее - общественная организация) обратилась в арбитражный суд к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление) со следующими требованиями:
- признать недействительными проведенные 10.07.2014 торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5269 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:2589, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, мкр. Северный;
- признать недействительным договор аренды, заключенный по результатам торгов, применить реституцию.
Определением от 08.07.2015 к участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и ООО "КМ-Инвест" (далее - общество).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 в удовлетворении требований отказано.
Судебные инстанции установили, что в июне 2014 года на официальном сайте администрации, а также в газете "Прибой" от 10.06.2014 в„– 67 (12443) размещалось информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5269 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:2589. Данный участок расположен по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный, вблизи жилого дома в„– 13, и имеет вид разрешенного использования - для размещения дошкольного образовательного учреждения. Решением комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик участниками открытого аукциона признаны претенденты: общество и ЗАО "Кубанская марка" (протокол от 04.07.2014 в„– 101-2). Победителем аукциона признано общество, с которым 10.07.2014 заключен долгосрочный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:2589 для размещения дошкольного образовательного учреждения. Суды пришли к выводу о том, что открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка проведен в установленном порядке. Истцом заявка на участие в данном аукционе не подавалась, задаток не вносился, поэтому он не может быть признан лицом, заинтересованным в оспаривании торгов и заключенного по их результатам договора (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)). Указывая на намерение участвовать в торгах, общественная организация направляла в управление письмо от 25.06.2014 о приведении условий торгов в соответствие с действующим законодательством, в том числе в части размера арендной платы. Управление в письме от 08.07.2014 разъяснило, что начальный размер арендной платы определен на основании отчета об определении рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности). Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, утверждены постановлением администрации от 20.05.2011 в„– 1126 (далее - Правила в„– 1126). В соответствии с названными Правилами, в случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов годовой размер арендной платы устанавливается на 12 месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора. По истечении 12 месяцев размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости участка либо ставки арендной платы от рыночной стоимости участка, в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка. Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В период проведения торгов и заключения договора аренды действовали утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 в„– 808 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила в„– 808). В соответствии с пунктом 7 статьи 38.1 Земельного кодекса начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Довод истца о неправомерном определении оценщиком вместо размера годовой арендной платы стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, суд первой инстанции отклонил. Положения Закона об оценочной деятельности не предусматривают, что начальный размер арендной платы (в случае, если предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка) должен определяться на основании заключения оценщика о рыночном размере арендной платы. Суд признал, что включение продавцом в стоимость права на заключение договора аренды, определенную по результатам торгов, годового размера арендной платы (за первые 12 месяцев использования с момента государственной регистрации), действующему законодательству не противоречит.
Общественная организация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанные судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Исходя из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 в„– 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - постановление от 17.11.2015 в„– 50), направление организатору торгов письма с предложением об исключении из условий аукциона незаконных положений является достаточным условием для признания истца заинтересованным лицом. Начальный размер арендной платы на торгах должен определяться в соответствии с пунктом 8 Правил в„– 808. Начальным размером арендной платы на торгах был не размер арендной платы, а цена права на заключение договора аренды, что противоречит названному пункту Правил в„– 808. Следовательно, размер вносимого претендентом задатка определяется организатором торгов не от рыночного размера арендной платы, а от цены права на заключение договора аренды, что не соответствует пункту 6 Правил в„– 808. Таким образом, правила проведения открытого аукциона организатором нарушены, а общественная организация, являясь заинтересованным лицом, вправе оспаривать торги и заключенный по их результатам договор аренды.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
На основании статьи 153.1 Кодекса судебное заседание проведено путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Представители общественной организации, присутствующие в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видео-конференц-связи, поддержали доводы жалобы, которую просили удовлетворить.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа (суд, обеспечивающий организацию видео-конференц-связи) не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей общественной организации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, в июне 2014 года на официальном сайте администрации, а также в газете "Прибой" от 10.06.2014 в„– 67 (12443) размещено информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 5269 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:2589, разрешенное использование - для размещения дошкольного образовательного учреждения (т. 1, л.д. 27, 28, 65, 66).
Протоколом комиссии по проведению торгов от 05.06.2014 в„– 101-1 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0000000:2589 признан предлагаемым для предоставления в аренду с торгов, ему присвоен номер лота в„– 31. Организатором торгов определен минимальный размер арендной платы за первый год (5 650 тыс. рублей), установлен шаг аукциона, размер задатка, срок действия договора (т. 1, л.д. 69-74).
С заявками на участие в открытом аукционе по лоту в„– 31 обратились ЗАО "Кубанская марка" и общество, которые допущены к аукциону, что отражено в протоколе рассмотрения заявок комиссии по проведению торгов от 04.07.2014 в„– 101-2 (т. 1, л.д. 75-79).
Указывая на намерение участвовать в торгах, общественная организация направляла в управление письмо от 25.06.2014 с просьбой привести условия торгов в соответствие с действующим законодательством, в том числе в части превышения начального размера арендной платы над ее рыночным размером (т. 1, л.д. 11).
Управление в письме от 08.07.2014 в„– 51-2776/14-01-85 сообщило общественной организации, что начальный размер арендной платы (цена права на заключение договора аренды) установлен на основании отчета об определении рыночной стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков в соответствии с Законом в„– 135-ФЗ. Размер арендной платы определен в соответствии с Правилами в„– 1126.
Согласно протоколу от 10.07.2014 в„– 101-3 проведения открытого аукциона комиссии по проведению торгов победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:2589 по лоту в„– 31 признано общество (т. 1, л.д. 80-85).
Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.07.2014 в„– 4000004912 аренды земельного участка площадью 5269 кв. м с кадастровым номером 23:40:0000000:2589, расположенного по адресу: г. Геленджик, мкр. Северный, вблизи жилого дома в„– 13, на срок с 10.07.2014 по 10.07.2063. Участок предоставлен арендатору для размещения дошкольного образовательного учреждения. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л.д. 29-36).
Полагая, что установление рыночной оценки годового размера арендной платы равной цене права на заключение договора аренды является незаконным условием торгов, что привело к отказу истцов от участия в них, общественная организации обратилась в арбитражный суд с заявленными требованиями. По мнению истца, установление в качестве предмета торгов цены права аренды на заключение договора аренды незаконно (на основании статьи 38.2 Земельного кодекса это возможно для участка с разрешенным использованием "для комплексного освоения в целях жилищного строительства"). При этом в качестве предмета торгов следовало установить годовой размер арендной платы, уплачиваемой периодически (статья 38.1 Земельного кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункты 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса в редакции, применимой к спорным отношениям).
Извещение о проведении торгов является элементом организации торгов, как способа заключения договора, и отвечает признакам односторонней сделки (статьи 154, 447, 448 Гражданского кодекса).
Особенности приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) в спорный период регламентировались статьей 38 Земельного кодекса и Правилами в„– 808, принятыми в соответствии с названной нормой Земельного кодекса и Гражданским кодексом.
По смыслу норм пунктов 1 - 4 статьи 38 Земельного кодекса и пунктов 1, 8, 23, 25 Правил в„– 808 предметом торга при продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, является размер арендной платы за такой участок.
Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее. Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (статья 449 Гражданского кодекса).
Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Признание торгов недействительными должно привести к восстановлению нарушенных прав и интересов лица, предъявившего соответствующий иск (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 739-О-О, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 в„– 12573/11 и от 29.01.2013 в„– 11604/12).
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что истцом заявка на участие в открытом аукционе не подавалась, задаток не вносился, ввиду несоответствия, по его мнению, условий торгов действующему законодательству, в том числе в части установления размера арендной платы (письмо от 25.06.2014). Суды признали, что, отраженные в опубликованном извещении условия торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка соответствуют нормам Земельного кодекса, требованиям Правил в„– 808, а также Правил в„– 1126. Включение продавцом в стоимость права на заключение договора аренды (в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости от 26.02.2014 в„– 12-14, подготовленным ООО "ТАИР"), определенную (определяемую) по результатам торгов, годового размера арендной платы (за первые 12 месяцев использования с момента государственной регистрации), действующему законодательству не противоречит. Не установив правовых и фактических оснований для признания недействительными состоявшихся 10.07.2014 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, и заключенного по результатам этих торгов договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций отказали общественной организации в удовлетворении иска.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о нарушении организатором торгов Правил в„– 808 окружным судом отклоняется. Определение в качестве предмета торга при продаже права на заключение договора аренды земельного участка размера арендной платы закреплено законодательно. Указание в отчете на определение рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка само по себе не свидетельствует о неправильном определении организатором торгов их условий. Опубликованное извещение о проведении торгов прямо указывало на предмет торга - размер арендной платы (т. 1, л.д. 9). Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, не являющегося арендной платой за использование данного участка, оспариваемыми торгами не устанавливалась (т. 1, л.д. 80).
Довод общественной организации о наличии заинтересованности в оспаривании публичных торгов признается окружным судом обоснованным исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 70 постановления от 17.11.2015 в„– 50. В нем указано, что с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо. В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов. В то же время с учетом установленных фактических обстоятельств организации и проведения торгов, оспариваемых истцом, соответствующий вывод судебных инстанций не привел к принятию незаконных судебных актов. Нарушений норм действующего законодательства при определении условий и проведении оспариваемых торгов судебные инстанции не установили. Несогласие истца с предложенными организатором торгов условиями и непринятие, в связи с этим, участия в них, не могут служить основаниями для признания недействительными торгов, проведенных на таких условиях с участием иных лиц, выразивших на то свою волю.
Судебные инстанции при разрешении спора всесторонне исследовали представленные сторонами доказательства, дали им надлежащую правовую оценку. Вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований общественной организации соответствует нормам гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (общественная организация инвалидов) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу в„– А32-12549/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------