АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2016 г. по делу в„– А32-30169/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Алексеева Р.А., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Грань" (ИНН 2319025758, ОГРН 102302837303) - Антонян Г.З. (доверенность от 12.04.2016), в отсутствие ответчика - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-30169/2015, установил следующее.
ООО "Грань" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании прекращенной ипотеки нежилых помещений общей площадью 273,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Искра, 19, приобретенных субъектом малого предпринимательства по договору купли-продажи нежилых помещений от 10.06.2009 в„– 1127.
Решением суда первой инстанции от 05.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.04.2016, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что у общества отсутствует непогашенная задолженность по договору купли-продажи и процентам, при этом зачет администрацией платежей в счет задолженности по неустойки и как следствие отказ в прекращении ипотеки, является неправомерным. Договором предусмотрено условие об обеспечении залогом только оплаты продажной цены имущества.
В кассационной жалобе администрация просит отменить состоявшиеся судебные акты, в удовлетворении требований - отказать. По мнению заявителя, выводы судов не обоснованы, у общества имеется задолженность по уплате покупной цены, неуплаченных процентов за пользование рассрочкой платежа и неуплаченной пени за просрочку.
В отзыве на кассационную жалобу истец указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела видно и суды установили, что общество является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Искра, 19 общей площадью 273,6 кв. м, согласно техническому паспорту филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по г. Сочи от 22.03.2006 (литера В), 1 этаж, комнаты: в„– 1 площадью 34,7 кв. м, в„– 2 площадью 5,1 кв. м, в„– 3 площадью 10,9 кв. м, в„– 4 площадью 7,7 кв. м, в„– 5 площадью 12,3 кв. м, в„– 6 площадью 21,6 кв. м, в„– 7 площадью 9,2 кв. м, в„– 8 площадью 9,9 кв. м, в„– 9 площадью 1,8 кв. м, в„– 10 площадью 5,0 кв. м, в„– 11 площадью 9,2 кв. м, в„– 12 площадью 3,3 кв. м, в„– 13 площадью 2,2 кв. м, в„– 14 площадью 22,4 кв. м, в„– 15 площадью 4,6 кв. м, в„– 16 площадью 7,6 кв. м, в„– 17 площадью 7,2 кв. м, в„– 18 площадью 12,4 кв. м, в„– 19 площадью 14,9 кв. м, (литера В1), подвал, комнаты: в„– 21 площадью 8,3 кв. м, в„– 22 площадью 7,3 кв. м, в„– 23 площадью 8,7 кв. м, в„– 24 площадью 19,9 кв. м, в„– 25 площадью 10,7 кв. м, в„– 26 площадью 4,1 кв. м, в„– 27 площадью 12,6 кв. м. Право собственности общества зарегистрировано в органах Росреестра и обременено ипотекой в силу закона (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЖ 279975 от 26.03.2010; выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.10.2015 в„– 23/242/001/2015-496).
Указанные помещения общество приобрело по договору купли-продажи нежилых помещений от 10.06.2009 в„– 1127, заключенному с администрацией в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
Продажная цена нежилых помещений в размере 9 971 тыс. рублей предусмотрена пунктом 2.1 договора купли-продажи, при этом сумму в размере 1 млн рублей покупатель должен оплатить в течение 20 дней с даты заключения договора (пункт 2.2), оставшуюся часть продажной цены в размере 8 971 тыс. рублей покупатель обязан перечислить в рассрочку в течение пяти лет до 10.06.2014 в порядке, предусмотренном договором о залоге (пункт 2.3).
Договором купли-продажи (пункт 6.1) для обеспечения исполнения обязательств покупателя предусмотрено заключение сторонами договора о залоге продаваемых нежилых помещений. Указанный договор в„– 22-дз о залоге нежилых помещений стороны подписали 06.06.2009.
Пунктом 6.1 договора о залоге предусмотрено, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу только с момента регистрации. Однако договор о залоге в органах Росреестра не зарегистрирован, поскольку в его заключении не было необходимости в связи с тем, что рассрочка платежей по выплате покупной цены приобретаемого имущества является основанием для возникновения права залога у продавца в силу закона (статьи 488 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, возникновение залога на выкупаемое арендуемое имущество при рассрочке платежа предусмотрено также частью 5 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ.
Порядок рассрочки выплаты суммы 8 971 тыс. рублей согласно пункту 2.3.3 договора о залоге предусмотрен в приложении к указанному договору "График погашения платежей задолженности по договору купли-продажи", в котором платежи рассрочены поквартально с 3 квартала 2009 года по 4 квартал 2013 года равными частями по 500 тыс. рублей, в последнем квартале - 471 тыс. рублей.
Пунктом 2.4 договора о залоге предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, т.е. в размере 3,83% годовых.
Указанное требование о начислении процентов за предоставление рассрочки платежа исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установлено частью 3 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ.
Пунктом 2.5 договора купли-продажи предусмотрено право продавца потребовать от покупателя уплату неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате покупной цены. Такое же правило установлено пункте 2.6 договора о залоге.
Пунктом 6.2 договора купли-продажи установлено, что приобретенные в собственность покупателем нежилые помещения находятся в залоге у продавца до полной оплаты их покупной цены.
По состоянию на 05.02.2015 общество уплатило всего по договору 10 030 тыс. рублей.
Рассчитав неустойку за просрочку платежей в размере 47 586 рублей, исходя из того, что на дату 10.06.2014 (окончание срока рассрочки в соответствии с пунктом 2.3 договора купли-продажи) задолженность по покупной цене составляла 721 тыс. рублей и погашена 05.02.2015, посчитав, что обязательства по договору купли-продажи выполнены, общество обратилось в администрацию с заявлением о снятии ипотеки (письмо от 12.03.2015 в„– 3).
В ответ администрация направила претензию от 28.04.2015 в„– 10711/02-05-16 о необходимости погашения задолженности по договору в общей сумме 2 051 509 рублей 43 копейки, в том числе 1 224 885 рублей 38 копеек долг по уплате покупной цены, 10 564 рубля 64 копейки сумма неуплаченных процентов за пользование рассрочкой платежа, 816 059 рублей 41 копейка сумма неуплаченной пени за просрочку оплаты.
При этом было указано, всего по договору перечислено 9 890 тыс. рублей, из которых зачтено в счет уплаты процентов за пользование рассрочкой 947 935 рублей 35 копеек.
В дальнейшем администрация уточнила размер задолженности: 1 084 229 рублей 38 копеек долг по уплате покупной цены, 9351 рубль 48 копеек сумма неуплаченных процентов за пользование рассрочкой платежа, 811 231 рубль 95 копеек сумма неуплаченной пени за просрочку оплаты.
После получения указанной претензии, общество произвело платежи и перечислило администрации денежные средства в размере 927 206 рублей 72 копеек.
Произведя собственный расчет процентов по договору, общество выявило факт переплаты по обязательствам, поскольку администрация не вправе начислять проценты и пеню за периоды, по которым истек срок исковой давности, после чего вновь письмом от 13.05.2015 обратилось в администрацию с требованием совершить действия по снятию ипотеки и представить расчеты.
В ответ администрация представила претензию от 06.07.2015 в„– 18662/0205-16, согласно которой задолженность составляет: 167 433 рубля 86 копеек долг по уплате покупной цены, 962 рубля 74 копейки сумма неуплаченных процентов за пользование рассрочкой платежа, 816 455 рублей 33 копейки сумма неуплаченной пени за просрочку оплаты.
Полагая, что администрация необоснованно отказывается от снятия обременения в отношении нежилых помещений, общество обратилось в суд с иском.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 в„– 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон в„– 102-ФЗ).
Пункт 1 статьи 25 Закона в„– 102-ФЗ предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в„– 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в„– 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.
Администрация указала на то, что у общества имеется непогашенная задолженность по договору купли-продажи, в связи с чем, оснований для снятия ипотеки не имеется.
В соответствии со статьей 5 Закона в„– 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
Статьей 3 Закона в„– 102-ФЗ определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Согласно пункту 6.2 договора купли-продажи, после перечисления покупателем денежных средств, указанных в пункте 2.2 договора, нежилые помещения, указанные в пункте 1.1 договора переходят в собственность покупателя и считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права покупателя на данные помещения до полной оплаты их продажной цены.
В силу статьи 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Как верно установили суды, пунктом 6.2 договора предусмотрено иное, поскольку залогом обеспечивается только оплата продажной цены имущества. Общая сумма платежей, включающая в себя покупную цену и максимальный размер процентов за пользование рассрочкой платежа до 10.06.2014 года составляет 10 922 785 рублей 97 копеек, общество уплатило 10 957 206 рублей 72 копейки.
Установив названные обстоятельства, суды обоснованно пришли к выводу о том, что общество полностью оплатило продажную стоимость имущества и причитающиеся проценты за пользование рассрочкой, при этом оплата неустойки не обеспечена залогом.
Приведенные доводы повторяют доводы апелляционной жалобы, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу в„– А32-30169/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
О.Л.РАССКАЗОВ

Судьи
В.В.АВАРЯСКИН
Р.А.АЛЕКСЕЕВ


------------------------------------------------------------------