АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. по делу в„– А32-21923/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии от истца - Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар (ИНН 2310041258, ОГРН 1022301172475) - Соболевой А.А. (доверенность от 20.11.2015), от ответчика - открытого акционерного общества "Краснодаргоргаз" (ИНН 2309029802, ОГРН 1022301172156) - Робакидзе В.И. (доверенность от 24.05.2016), рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Краснодаргоргаз" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2015 (судья Григорьева Ю.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2016 (судьи Галов В.В., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу в„– А32-21923/2015, установил следующее.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар (далее - департамент) обратился в арбитражный суд к ОАО "Краснодаргоргаз" (далее - общество) о взыскании 9 933 934 рублей 68 копеек задолженности по договору аренды от 21.04.2011 в„– 18 за период с 01.04.2014 по 31.03.2015, а также 1 831 242 рублей 69 копеек договорной неустойки, начисленной с 11.04.2014 по 31.01.2015 (уточненные требования).
Решением от 14.10.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.03.2016, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что требования истца о доначислении арендной платы являются правомерными и обоснованными. Расчет задолженности произведен в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 12.04.2013 в„– 2621 "Об утверждении типовых форм договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город Краснодар и размера арендной платы" (далее - постановление в„– 2621).
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на то, что исковые требования сводятся к взысканию задолженности, увеличенной по проекту дополнительного соглашения, которое ответчик не подписал. В проекте дополнительного соглашения указано, что датой перерасчета является день подписания соглашения, однако проект получен обществом для его рассмотрения только 03.10.2014, а размер арендной платы по новой ставке рассчитан истцом с апреля 2014 года. Постановлением в„– 2621 не предусмотрено изменение арендной платы без подписания дополнительного соглашения. Суд применил пункт 20 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление в„– 73), который в данном случае не подлежит применению, а также неправильно истолковал постановление в„– 2621 в части процедуры изменения арендной платы. Исковые требования являются незаконными ввиду отсутствия заключенного дополнительного соглашения об увеличении ежемесячной арендной платы по договору аренды до 1 376 637 рублей. При этом суд апелляционной инстанции не применил пункт 22 постановления в„– 73. В адрес общества 16.09.2015 также было направлено дополнительное соглашение, в котором арендная плата уменьшена до 793 529 рублей, что свидетельствует о необоснованном завышении департаментом арендной платы по предыдущему проекту дополнительного соглашения, поступившему ответчику 03.10.2014.
Отзыв на жалобу в суд не поступил. В судебном заседании представитель общества поддержал жалобу, представитель департамента изложил свои возражения.
Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.
Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное имущество (имущественный комплекс объектов газоснабжения). В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия с 24.03.2011 по 23.06.2060. В силу пункта 4.1 договора арендатор оплачивает арендодателю ставку арендной платы, равную 1% в год от рыночной стоимости имущества без учета НДС, что на момент подписания договора составляет 791 рубль 08 копеек за месяц аренды (НДС - 142 рублей 39 копеек). Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Изменения, касающиеся арендной платы, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем муниципальном правовом акте. В пункте 4.2 договора стороны пришли к соглашению, что условия договора в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в пункте 2.1 договора. Из пункта 4.3 договора следует, что на момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался постановлением главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 в„– 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество". Согласно пункту 4.5 договора арендная плата производится каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа текущего месяца. Арендодатель обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору в случае изменения арендной платы (пункт 5.1.3 договора). В силу пункта 6.1 договора при неуплате арендных платежей в установленные сроки начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го дня месяца, указанного в пункте 4.5 договора.
Во исполнение договора объекты газоснабжения переданы арендатору с 24.03.2011 по акту приема-передачи недвижимого муниципального имущества.
В связи с принятием постановления в„– 2621 постановление главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 в„– 1002 утратило силу.
В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 постановления в„– 2621 с 01.04.2013 в случае заключения договора аренды муниципального имущества в соответствии с действующим законодательством без проведения торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества размер арендной платы устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Согласно подпункту 3.1 пункта 3 данного постановления в случае заключения договора аренды названным способом арендная плата может быть пересмотрена не чаще одного раза в год органом администрации муниципального образования город Краснодар, уполномоченным от имени администрации муниципального образования город Краснодар на передачу муниципального имущества в аренду, по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Пунктом 7 постановления в„– 2621 на департамент возложена обязанность по внесению изменений в заключенные договоры аренды по перерасчету арендной платы, согласно установленному порядку расчета.
Поскольку постановлением в„– 2621 изменена методика определения размера арендной платы в отношении муниципального имущества, передаваемого в аренду, и установлен порядок проведения перерасчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, стороны дополнительным соглашением от 11.11.2013 в„– 383 к договору аренды внесли изменения в договор аренды. Согласно пункту 1 соглашения внесены изменения в пункт 4.1 раздела 4 договора аренды и установлено, что арендодатель может пересмотреть размер арендной платы не чаще одного раза в год в сторону увеличения, направив арендатору соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. В пункте 3 соглашения стороны произвели перерасчет арендной платы с 01.04.2013.
В июне 2014 года на основании постановления в„– 2621 и в соответствии с законодательством об оценочной деятельности в Российской Федерации департамент провел очередную оценку рыночной стоимости муниципальных объектов газоснабжения, переданных в аренду обществу. По результатам оценки рыночной стоимости арендуемого обществом муниципального имущества подготовлен и 03.10.2014 сдан в канцелярию ответчика для подписания проект дополнительного соглашения. Пунктом 1 проекта предусмотрено, что на основании отчетов об оценке от 11.06.2014 в„– 616-629 ежемесячная арендная плата составляет 1 376 637 рублей. Пунктом 3 проекта соглашения указано на перерасчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом с момента подписания сторонами данного соглашения.
Проект дополнительного соглашения общество не подписало и продолжало вносить арендную плату в размере, установленном на 2013 год дополнительным соглашением от 11.11.2013 в„– 383, без учета перерасчета размера арендной платы в 2014 году.
Полагая, что в связи с систематической недоплатой ответчиком арендной платы за пользование муниципальным имуществом по договору аренды у последнего перед истцом возникла задолженность за период с 01.04.2014 по 31.03.2015, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск и указал, что дополнительным соглашением от 11.11.2013 в„– 383 к договору аренды стороны предусмотрели право арендодателя на изменение арендной платы в сторону увеличения в одностороннем порядке путем направления арендатору дополнительного соглашения к договору. При этом изменение арендной платы производится с 01.04.2013 и в последующем с 01 апреля соответствующего года.
Оставляя решение в силе, суд апелляционной инстанции отметил, что фактически между сторонами возник спор относительно правомерности произведенного истцом перерасчета арендной платы с 01.04.2014. Руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд сделал вывод о том, что договором аренды установлен "определяемый" размер арендной платы, не противоречащий части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор, то есть изменение размера арендной платы происходит автоматически.
Согласно пункту 20 постановления в„– 73, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. С учетом этих разъяснений положения постановления в„– 2621 применяются к спорному договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Суды указали, что изначально при заключении договора (пункта 4.3 договора аренды) при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался постановлением главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 в„– 1002 "Об утверждении ставок арендной платы за муниципальное имущество", однако данный нормативно-правовой акт утратил силу в связи с принятием постановления в„– 2621, которым изменена методика определения размера арендной платы в отношении муниципального имущества, передаваемого в аренду, и установлен порядок проведения ежегодного перерасчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом. Дополнительным соглашением от 11.11.2013 в„– 383 к договору аренды с 01.04.2013 внесены изменения в части условий о порядке начисления арендной платы в соответствии с постановлением в„– 2621. Суды сочли, что в дополнительном соглашении стороны выразили волю на то, что изменение арендной платы происходит автоматически и не требует изменения договора аренды по согласованию. Суды также пришли к выводу об изменении платы с апреля 2014 года. В связи с этим иск удовлетворен в полном объеме исходя из измененной департаментом в одностороннем порядке арендной платы.
Вместе с тем выводы судов противоречат условиям договора и дополнительных соглашений.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Как указано выше, первоначально в договоре содержались противоречивые положения о порядке изменения арендной платы: в пункте 4.1 предусмотрено одностороннее изменение арендной платы арендодателем путем уведомления арендатора через средства массовой информации и вступлении в силу данных изменений с даты, указанной в соответствующем муниципальном правовом акте (односторонняя сделка - статьи 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в пункте 5.1.3 предусмотрена обязанность арендодателя заключить с арендатором дополнительное соглашение к договору в случае изменения арендной платы, то есть предусмотрено выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка - статья 154 названного Кодекса).
Дополнительным соглашением от 11.11.2013 стороны, сославшись на постановление в„– 2621, устранили названные выше противоречия в договоре путем внесения изменений в пункт 4.1 и вместо права арендодателя на одностороннее изменение условия о размере арендной плате предусмотрели его право пересмотреть размер арендной платы не чаще одного раза в год в сторону увеличения, направив арендатору соответствующее дополнительное соглашение к договору. Это условие соответствует оставленному без изменения пункту 5.1.3 договора.
Таким образом, указанным соглашением стороны предусмотрели, во-первых, что изменение арендной платы производится двусторонней сделкой (дополнительным соглашением), а не путем автоматического изменения арендной платы, во-вторых, что такое изменение производится ввиду новой оценки соответствующего имущества не чаще одного раза в год, а не ровно через год после предыдущего изменения (с 01.04.2013), в-третьих, что арендатор не вправе отказаться от подписания подобного соглашения без обоснования законных причин несогласия с новой арендной платой.
Кроме того, в пункте 3 проекта дополнительного соглашения предусмотрено произведение перерасчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом с момента подписания сторонами данного дополнительного соглашения. Суды не учли дату новой оценки имущества, от которой зависит размер арендной платы, и дату направления департаментом дополнительного соглашения об изменении арендной платы обществу.
При изложенных обстоятельствах решение и постановление не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и условиям договора между сторонами с учетом дополнительных соглашений, в том числе проекта дополнительного соглашения, направленного ответчику в октябре 2014 года, в связи с чем судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо установить, является ли отказ общества от подписания дополнительного соглашения правомерным, с какой даты может быть применен измененный размер арендной платы, проверить его доводы о последующем существенном уменьшении арендной платы в связи с необоснованностью спорного размера.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2016 по делу в„– А32-21923/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ

Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Н.В.ЧЕСНЯК


------------------------------------------------------------------