АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2016 г. по делу в„– А32-28144/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Паниной Н.В. (доверенность от 02.08.2016), от ответчика - индивидуального предпринимателя Керобяна Багдасара Гориси (ОГРНИП 311236705600049) - Керобяна Б.Г. (лично), Майбороды А.В. (доверенность от 22.06.2016), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - закрытого акционерного общества "Адлерская птицефабрика", рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Керобяна Багдасара Гориси на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2016 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу в„– А32-28144/2015, установил следующее.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Керобяну Багдасару Гориси (далее - предприниматель), в котором просил:
- расторгнуть договор от 05.06.2013 в„– 0000003072 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения площадью 4 950 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0407006:4035, указав в решении, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении права аренды Керобяна Б.Г. по указанному договору аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Адлерская птицефабрика" (далее - птицефабрика, общество; т. 2, л.д. 24-25).Решением от 14.06.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.10.2016, договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 в„– 0000003072 площадью 4 950 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0407006:4035, заключенный департаментом и Керобяном Б.Г., расторгнут. Суд указал, что решение является основанием для внесения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) записи в ЕГРП о прекращении права аренды Керобяна Б.Г. по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 в„– 0000003072. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные акты мотивированы следующим. На земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 950 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0407006:4035, находящийся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с разрешенным использованием - для ведения сельскохозяйственного производства, 05.07.2013 зарегистрировано право собственности Краснодарского края. На основании приказа департамента от 04.06.2013 в„– 842 "О разделе земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, расположенных в г. Сочи", договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 05.06.2013 в„– 0000003072 (аренда до 19.05.2052), договора перенайма земельных участков от 02.08.2013, указанный участок предоставлен в аренду предпринимателю для сельскохозяйственного использования. По предоставленным по запросу суда данным кадастровой палаты, на основании заявлений Керобяна Б.Г. об учете изменений объекта недвижимости (от 27.03.2015, от 16.07.2015) и сведений ИСОГД, разрешенное использование спорного земельного участка было изменено на "кафе", а затем на "парк". В дело представлены акты обследования земельного участка от 10.06.2015, от 24.08.2015, согласно которым на участке имеются некапитальные объекты, в том числе из металлических конструкций на опорах из металлических труб, деревянная площадка для детских аттракционов, а также опорная стена из камней протяженностью 30 м (по пояснениям предпринимателя - длиной 42 м, высотой 3 м, шириной 1 м), на площади 400 кв. м расположены навалы грунта и щебня. Судом установлено, что предприниматель 29.09.2014 был привлечен к административной ответственности в виде штрафа в размере 1 500 рублей, по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП), по факту нецелевого использования земельного участка. В постановлении указано, что на участке расположены некапитальные объекты, используемые под торговый павильон, строения на металлических столбах, опалубка и металлические столбы. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 в„– 1756/13 сформулировал определенный правовой подход, существенной для настоящего дела частью которого является разъяснение о том, что арендатор не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Право на изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах действия договора аренды отсутствует также и у арендодателя. Внесение органом кадастрового учета в государственный земельный кадастр сведений о таком изменении с "земли сельскохозяйственного использования" на "кафе", а затем на "парк", противоречит закону, не изменяет правоотношения сторон договора и не учитывается судом в настоящем деле. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо в„– 66). Письмом от 21.04.2015 арендодатель предложил предпринимателю принять меры по освобождению земельного участка от возведенных объектов, навалов грунта и щебня, а также по приведению его в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования. Письмо направлено по надлежащему адресу ответчика. Письмом от 29.06.2015 департамент предложил арендатору договор расторгнуть. Таким образом, департаментом соблюдено требование закона о досудебном порядке урегулирования спора. Возведение на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства, имущества, не имеющего отношения к такому производству, неиспользование земельного участка по целевому назначению, в том числе и после привлечения арендатора к административной ответственности, является существенным нарушением условий договора. Расторжение договора является основанием для погашения записи об обременении земельного участка арендой в соответствующем реестре прав.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора и наличии основания для расторжения договора аренды согласился, отметив, что ответчиком совершены действия по возведению торговых объектов и изменению целевого назначения участка в отсутствие согласия арендодателя. В обоснование доводов жалобы Керобян Б.Г. указал, что решение суда принято на основании неактуальной информации, представил фотоотчет и заключение специалиста, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:49:0407006:4035 благоустроен, в границах участка расположено помещение, где установлено содержание птицы. Как следует из статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), приведенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 в„– 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума в„– 36) разъяснений, признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции. Ответчиком не представлено доказательств невозможности представления указанных документов в суд первой инстанции, уважительные причины не приведены. Кроме того, ответчик, не пригласил истца на осмотр земельного участка, не направил доказательства устранения нарушения. Исследование проведено после вынесения судом решения. Доказательств наличия птицы на участке в момент рассмотрения судом спора не представлено. Суд апелляционной инстанции выяснял у ответчика наличие доказательств ведения предпринимательской деятельности на участке сельхозназначения, наличия договоров на закупку корма, реализации птицы. Ответчик пояснил, что использует участок как частное лицо, для семейных нужд, вносил изменение в целевое назначение земельного участка, поскольку хотел, чтобы был парк (отражено в аудиозаписи). Таким образом, по целевому назначению участок ответчиком не используется, принятия мер по развитию участка именно для сельскохозяйственных целей не представлено. Напротив, представленные ответчиком доказательства свидетельствуют об обустройстве парка (установка лавок, дорожек). Указание ответчика о несении затрат не свидетельствует о несении затрат для возможности использования участка в целях сельскохозяйственного назначения.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение от 14.06.2016 и апелляционное постановление от 18.10.2016, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. По мнению подателя жалобы, настоящее дело о расторжении договора аренды не подлежало рассмотрению в Арбитражном суде Краснодарского края. Керобян Б.Г. не осуществлял и не осуществляет предпринимательской деятельности с использованием спорного участка, он приобрел право пользования данным земельным участком не с целью извлечения прибыли, а исключительно в интересах своей многодетной семьи (для разведения домашней птицы). Разрешение дела с нарушением правил подведомственности не отвечает требованию справедливого правосудия. Положенный в основание расторжения договора аренды вывод судов о том, что земельный участок ответчиком по целевому назначению не используется, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Возведение опорной стены обусловлено необходимостью защиты от оползневых процессов, поскольку территория участка имеет большой перепад высот. Названная стена представляет собой габионные сетчатые изделия, заполненные галькой. Согласно требованиям ГОСТ Р 51285-99 габионные изделия не являются капитальными конструкциями и применяются исключительно для армирования грунтов, укрепления склонов и откосов, защиты от камнепадов и оползней. Размещение на участке опорной стены не может свидетельствовать о нарушении вида разрешенного использования. Грунт и щебень завезены ответчиком на земельный участок в целях его освоения и благоустройства (вымощены дорожки, высажены деревья и кустарники). На момент вынесения решения судом первой инстанции, временно размещенные на земельном участке навалы грунта и щебня, устранены. Арендатор, являясь законным владельцем спорного земельного участка, вправе размещать на нем любые объекты движимого имущества, если данными действиями не будут нарушаться права и законные интересы третьих лиц. Размещение на участке некапитальных строений из металлических конструкций (используются в качестве птичника) не может свидетельствовать о нарушении вида разрешенного использования земельного участка. Суды не указали, в чем конкретно состоит нецелевое использование земельного участка. Керобян Б.Г. приступил к активному освоению земельного участка с момента заключения договора перенайма (с птицефабрикой). Мероприятия по очистке территории участка от мусора, частичному удалению дикой древесной и кустарниковой растительности, посадке культурных деревьев, велись и на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции. Вывод суда апелляционной инстанции, обоснованный ссылкой на постановление о привлечении ответчика к административной ответственности от 29.09.2014, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Годичный срок, в течение которого лицо (ответчик) считается подвергнутым административному наказанию, истек в октябре 2015 года. У судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для вменения в вину ответчику данного нарушения и учета (в 2016 году) привлечения ответчика к административной ответственности. В действительности, на земельном участке нет никаких торговых павильонов, некапитальные строения предназначены и используются для размещения домашней птицы. На момент разрешения дела по существу судом первой инстанции участок использовался и продолжает использоваться в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, предусмотренными договором аренды. Судебными инстанциями не дано надлежащей оценки акту от 24.08.2015 обследования земельного участка, произведенного ГКУ КК "Кубаньземконтроль" по поручению департамента. Департамент должен был доказать существенное нарушение договора аренды, имевшее место на момент рассмотрения и разрешения дела по существу, чего не сделано. Принятое в июне 2016 года решение основано на актах обследования земельного участка от 19.08.2014, от 10.06.2015. Арендные отношения имеют длящийся характер и в силу положений действующего законодательства расторжение договора с арендатором возможно только в исключительных случаях, при условии невыполнения требования арендодателя в разумный срок. Отказывая ответчику в принятии дополнительных доказательств (акта обследования земельного участка от 11.07.2016, заключения специалиста от 11.07.2016), суд апелляционной инстанции не учел, что в отсутствие у суда первой инстанции достаточных доказательств, подтверждающих нецелевое использование участка ответчиком, названный суд не предложил ответчику представить доказательства осуществления на спорном участке сельскохозяйственной деятельности. Неправильное определение судом первой инстанции предмета доказывания, неполное выяснение обстоятельств, входящих в предмет доказывания (имеющих значение для правильного рассмотрения дела), в том числе при не реализации судом первой инстанции права предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, должны признаваться судом апелляционной инстанции уважительными причинами в целях принятия дополнительных доказательств. То обстоятельство, что на момент вынесения решения судом первой инстанции нарушения договора аренды были устранены, участок использовался в соответствии с видом разрешенного использования, предусмотренным договором аренды, департаментом не оспаривается. Санкция в виде досрочного расторжения договора аренды была применена к ответчику за обстоятельства годичной и двухгодичной давности, без учета фактических обстоятельств на текущий момент. Судебными инстанциями подтверждено, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка неправомерно были изменены органом кадастрового учета. Суды также установили, что изменение сведений о виде разрешенного использования фактически не изменяет правоотношения сторон договора, и не учли именно такое фактическое использование участка арендатором - для разведения домашней птицы. Несогласие департамента с изменением вида разрешенного использования земельного участка в государственном кадастре недвижимого имущества должно влечь оспаривание соответствующих записей (действий органа кадастрового учета), а не расторжение договора аренды. То обстоятельство, что сельскохозяйственное производство ведется ответчиком для личных нужд, неправомерно истолковано судом апелляционной инстанции как подтверждение нецелевого использования участка, поскольку правовое значение имеет сам факт осуществления деятельности по производству и содержанию птицы. Благоустройство земельного участка в виде сооруженных на нем лавочек и дорожек, не может являться доказательством нецелевого использования, фактически свидетельствует об обратном. Одностороннее расторжение долгосрочного (49 лет) договора аренды по инициативе арендодателя представляет собой крайнюю меру, применение которой возможно лишь при наличии существенного нарушения условий договора, допущенного арендатором. При рассмотрении настоящего дела в суде первой и апелляционной инстанций имел место формальный подход, на недопустимость которого указал в своем постановлении от 14.07.2013 в„– 12-П Конституционный Суд Российской Федерации.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
В судебном заседании Керобян Б.Г. и его представитель на удовлетворении кассационной жалобы настаивали, представитель департамента просил жалобу отклонить.
Предпринимателем заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств. Рассмотрев и обсудив названное ходатайство, арбитражный суд округа не установил оснований для его удовлетворения. В силу требований статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса, арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом принимать и исследовать новые доказательства, суд кассационной инстанции не наделен.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса).
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 Гражданского кодекса, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума в„– 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся их собственниками, обязаны использовать участки в соответствии с целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю, не допускать негативное воздействие на земли и почвы.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся их собственниками (землепользователи, землевладельцы, арендаторы), имеют право возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса).
Видно из материалов дела и установлено судами, что Керобян Б.Г. является арендатором земельного участка, принадлежащего Краснодарскому краю, площадью 4 950 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0407006:4035, из земель населенных пунктов, предоставленного для сельскохозяйственного производства на срок до 19.05.2052 (первоначально, по договору от 05.06.2013, - птицефабрике).
Ссылаясь на факт длительного существенного нарушения условий договора со стороны арендатора, невыполнение им, в том числе после направления письменного уведомления от 21.04.2015, условий договора аренды, на неиспользование земельного участка по целевому назначению в течение трех лет, и неподписание добровольно соглашения о расторжении договора, департамент 31.07.2015 (по штемпелю на конверте) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, признав соблюденным истцом досудебный порядок разрешения спора, суды пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения по требованию арендодателя договора аренды земельного участка от 05.06.2013 в„– 0000003072.
Между тем, факт длительного неиспользования Керобяном Б.Г. для сельскохозяйственного производства спорного земельного участка в течение трех лет материалами дела не подтверждается. Запись о переходе к Керобяну Б.Г. прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 05.06.2013 в„– 0000003072 на основании договора перенайма земельных участков от 26.08.2013 внесена в ЕГРП 12.09.2013. Об использовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4035 в рамках этого же договора первоначальным арендатором - птицефабрикой с нарушением условий договора, истцом не заявлено и соответствующие доказательства суду не представлены.
Исследуя вопрос о выполнении департаментом процедуры досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с учетом требований пункта 2 статьи 452, части 3 статьи 619 Гражданского кодекса, приведенных в пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленумов в„– 6/8) разъяснений, судебные инстанции установили, что арендодатель предложил предпринимателю принять меры по освобождению земельного участка от неправомерно возведенных на нем объектов, навалов грунта и щебня, к приведению участка в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования, письмом от 21.04.2015.
Как следует из данного письма, требуя от Керобяна Б.Г. устранить нарушения условий договора аренды от 05.06.2013 в„– 0000003072, департамент сослался на полученную информацию, в соответствии с которой на участке размещены торговые павильоны из металлических конструкций, навесы для боксов, навалы грунта и щебня, часть участка заросла древесно-кустарниковой растительностью.
Однако источник получения такой информации и документы, подтверждающие достоверность изложенных в претензии сведений (на момент ее направления), департамент ни арендатору, ни судам не раскрыл. Имеющийся в деле акт обследования земельного участка от 19.08.2014 в„– 1212, определенно не мог свидетельствовать о состоянии участка на 21.04.2015.
Более того, судебные инстанции установили, и это не оспаривается участвующими в деле лицами, что спорный земельный участок представляет собой склон горы, поросший лесом.
В период неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях (три года, если более длительный срок не установлен федеральным законом), по истечении которого аренда земельного участка может быть прекращена принудительно по инициативе арендодателя, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению (абзац 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).
Необходимость очистки участка от зарослей древесно-кустарниковой растительности, а также сооружения подпорной стены, в том числе с использованием находящихся на спорном участке навалов грунта и щебня, возможность нормальной эксплуатации земельного участка по назначению без нее, продолжительность и относимость времени, в течение которого производилась очистка участка и возводилась названная стена, к необходимому для освоения земельного участка периоду, судебной оценки не получили.
После направления арендатору претензии от 21.04.2015, до направления ему предложения от 29.06.2015 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2013 в„– 0000003072, по поручению департамента государственным казенным учреждением Краснодарского края "Кубаньземконтроль" (далее - ГКУ "Кубаньземконтроль") проведено обследование участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4035, с указанием на присутствие при его проведении Керобяна Б.Г., по результатам которого составлен акт от 10.06.2015.
Вместе с тем, имеющаяся в материалах дела копия названного акта исполнена частично, не содержит листа с подписями лиц, проводивших, и присутствовавших при обследовании земельного участка (т. 1, л.д. 36). Сведения об использовании спорного участка не по его целевому назначению, в том числе для размещения торговых павильонов (осуществления торговой деятельности), в связи с которым постановлением заместителя главного государственного инспектора города-курорта Сочи по использованию и охране земель управления Росреестра по Краснодарскому краю от 29.09.2014 Керобян Б.Г. был привлечен к административной ответственности в виде штрафа, в названной копии акта обследования от 10.06.2015 в„– 618 отсутствуют.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Квалифицируя нарушение Керобяном Б.Г. условий договора аренды земельного участка в качестве существенного, суд сослался на неиспользование земельного участка по целевому назначению, в том числе после привлечения арендатора к административной ответственности, однако не учел, что за такой вид правонарушения ответчик к ответственности не привлекался.
Вывод суда первой инстанции о том, что расположенное на спорном участке движимое имущество не имеет отношения к сельскохозяйственному производству, не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами. В акте от 24.08.2015 в„– 1014 обследования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0407006:4035, проведенного ГКУ "Кубаньземконтроль" в соответствии с поручением департамента и в присутствии Керобяна Б.Г., указано на удовлетворительное санитарное состояние участка и на начало работ по обустройству парковой зоны. При этом сведений об использовании по назначению, не соответствующему договору аренды, находящихся на участке некапитальных строений (павильонов) из металлических и деревянных конструкций (за исключением деревянной площадки для детских аттракционов), в данном акте не приведено.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал на непредставление доказательств наличия птицы на участке в момент рассмотрения судом спора. Между тем, состояние спорного земельного участка к моменту разрешения спора судом первой инстанции (30.05.2016) не установлено вовсе.
Суд апелляционной инстанции также сослался на принятые им меры по выяснению наличия у ответчика доказательств ведения предпринимательской деятельности на спорном земельном участке (договоров на закупку корма, реализации птицы). Вместе с тем, учитывая, что новые доказательства, фактически представленные Керобяном Б.Г., данный суд не принял и не исследовал, а пояснения ответчика об использовании спорного участка для личных (семейных) нужд никем из участвующих в деле лиц не опровергнуты, отсутствие доказательств ведения предпринимательской деятельности, равно как и намерение арендатора организовать парк, о неиспользовании участка ответчиком по целевому назначению свидетельствовать не могли.
Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Установив, что сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на основании заявлений арендатора (от 27.03.2015, от 16.07.2015) внесены в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета, суд не оценил пояснения ответчика о его заблуждении относительно уведомительного характера изменения вида разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных зонированием территории населенного пункта, указание специалистами ГКУ "Кубаньземконтроль" в акте обследования земельного участка от 24.08.2015 в„– 1014 на использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, не исследовал содержание переписки между арендодателем и арендатором по данному вопросу на предмет добросовестности последнего.
Учитывая долгосрочный (на 49 лет) характер договора аренды земельного участка от 05.06.2013 в„– 0000003072, отсутствие в претензии от 21.04.2015 и в исковом заявлении ссылок на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, а также обстоятельства использования земельного участка, указывающие на вступление Керобяна Б.Г. во владение им и принятие мер к обеспечению надлежащего санитарного состояния участка, возможности безопасного его использования для сельскохозяйственного производства, вывод судебных инстанций о наличии на стороне арендатора существенных нарушений условий арендной сделки не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам.
При таких обстоятельствах решение от 14.06.2016 и апелляционное постановление от 18.10.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.
Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.
Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2016 по ходатайству предпринимателя исполнение решения от 14.06.2016 и апелляционного постановления от 18.10.2016 по настоящему делу приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, а обжалуемые судебные акты отменены, приостановление исполнения судебного акта, произведенное названным определением, утратило силу.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2016 по делу в„– А32-28144/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
И.В.СИДОРОВА


------------------------------------------------------------------