АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 декабря 2016 г. по делу в„– А53-3051/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Омнитрейд" (ОГРН 1046128003052) - Горяевой Е.А. (доверенность от 12.12.2016), в отсутствие представителей истца - министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ОГРН 1026103166055), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2016 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по делу в„– А53-3051/2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.), установил следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Омнитрейд" (далее - общество), в котором просило взыскать с общества в пользу областного бюджета долг по договору аренды земельного участка за период с 02.03.2015 по 31.12.2015 в размере 2 160 683 рублей 35 копеек и пеню за период с 20.10.2015 по 31.12.2015 в размере 37 233 рублей 31 копейки (уточненные требования; л.д. 98, 104-105).
Решением от 22.06.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 01.09.2016, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Спорный земельный участок принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации - Ростовской области. Министерство (арендодатель) и государственное автотранспортное предприятие администрации Ростовской области (арендатор) заключили договор от 27.12.2007 в„– 10 аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка (далее - договор аренды). На основании дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды арендатором земельного участка является общество. В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды (с учетом дополнительных соглашений в„– 1 и 2 к нему) арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2802 кв. м (кадастровый номер 61:44:031805:0001), расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Текучева, 229а, для использования в целях эксплуатации АЗС в„– 1 (далее - земельный участок). Согласно разделу 3 договора аренды годовой размер арендной платы составляет 577 864 рубля 98 копеек; размер арендной платы изменяется ежегодно арендодателем путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 3.4); арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями от общей суммы платы не позднее 20-го числа отчетного месяца (пункт 3.2). Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Суды установили, что участок передан арендатору по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 08.02.2008. На дату заключения договора аренды размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 в„– 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление в„– 120), предусматривающим необходимость исчисления размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов недвижимости, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. Правительство Ростовской области 02.03.2015 приняло постановление в„– 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление в„– 135). Согласно пункту 6 постановления в„– 135 оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.2015 (на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru и портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru постановление размещено 02.03.2015). Руководствуясь положениями пункта 11 приложения 2 к постановлению в„– 135 об определении арендной платы по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закон в„– 135-ФЗ), истец заказал проведение рыночной оценки размера годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 61:44:031805:0001. Согласно представленному в материалы дела отчету от 24.08.2015, выполненному ООО "АЛЛ-Консалтинг", размер годовой арендной платы составляет 3 405 807,53 руб., оценка производилась по состоянию на 02.03.2015. В октябре 2015 года ответчиком получено уведомление истца от 08.10.2015 об изменении с 02.03.2015 условий договора аренды в части ежегодного размера арендной платы, которым арендатору предложено доплатить образовавшуюся задолженность за период с 02.03.2015 по 30.09.2015 (в размере 1 511 589,19 руб.), а с 01.10.2015 производить оплату исходя из вновь установленного размера. Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции указали, что постановление в„– 135 изменило методику расчета арендной платы за пользование земельными участками, на которых расположены строения, находящиеся в собственности арендаторов. Из содержания пункта 15 приложения в„– 2 к постановлению в„– 135 следует, что если размер ежегодной арендной платы определен по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, он может меняться в пределах срока договора аренды земельного участка, один раз в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Пункт 15 приложения в„– 2 к постановлению в„– 135 соответствует принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 (далее - Основные принципы). В соответствии с данным принципом в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Доначисление истцом арендной платы в октябре 2015 года с 02.03.2015 в связи с изменением методики расчета (оценка рыночной стоимости арендной платы), произведенным в августе 2015 года (по состоянию на 02.03.2015), противоречит пункту 15 приложения в„– 2 к постановлению в„– 135. У истца отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, являющийся спорным в настоящем деле. Задолженность ответчика перед истцом по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора аренды от 27.12.2007 в„– 10, отсутствует, платежи осуществлялись своевременно.
В кассационной жалобе министерство просит отменить решение от 22.06.2016 и апелляционное постановление от 01.09.2016, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Податель жалобы указывает, что абзацем 2 пункта 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при принятии органами государственной власти соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этом случае размер арендной платы считается измененным с даты вступления в силу нормативных правовых актов или с момента, указанного в нормативных правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется. Выводы судов о том, что в рассматриваемом случае подлежат применению положения, установленные абзацем 10 пункта 15 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области (приложение в„– 2 к постановлению в„– 135, далее - Порядок в„– 135), противоречат требованиям данного нормативного правового акта. Условия абзаца 10 пункта 15 Порядка в„– 135 применимы исключительно к договорам аренды земельных участков, арендная плата по которым ранее определена по результатам рыночной оценки, в то время как по спорному договору размер арендной платы ранее начислялся в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Изменение арендной платы по договору аренды от 27.12.2007 на основании результатов рыночной оценки произведено в соответствии с абзацем 5 пункта 15 Порядка в„– 135 и пунктом 3.4 договора - с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта об установлении (утверждении) нового порядка определения размера арендной платы, то есть с даты вступления в силу постановления в„– 135 (02.03.2015). В дальнейшем, размер арендной платы будет изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями абзаца 10 пункта 15 Порядка в„– 135 и пункта 3.4 договора. Порядок расчета, установленный постановлением в„– 135, министерство применило в соответствии с требованиями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Общество представило письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.01.2007 внесена запись о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 61:44:031805:0001 на праве собственности субъекту Российской Федерации - Ростовской области. После такой регистрации министерство (арендодатель) и автотранспортное предприятие администрации Ростовской области (арендатор) заключили договор от 27.12.2007 в„– 10 аренды находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка. На основании дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды с 12.11.2013 арендатором земельного участка является общество. Срок договора определен с 01.01.2008 по 31.12.2056. На участке расположены автомойка и автозаправочная станция (пункт 1.2. договора аренды с учетом дополнительного соглашения в„– 2 к нему; л.д. 12-16, 24-27, 59-60).
При разрешении данного спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии со статьей 606, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:44:031805:0001 является регулируемой, стороны договора аренды от 27.12.2007 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, разъяснения о применении которой сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума в„– 73.
В приложении в„– 1 дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды стороны определили, что размер арендной платы по договору аренды определяется на основании постановления в„– 120 (исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции). Предметом разногласий в настоящем деле явилось применение норм постановления в„– 135, вступившего в законную силу 02.03.2015, которым постановление в„– 120 признано утратившим силу.
Пунктом 11 приложения в„– 2 к постановлению в„– 135 установлено, что арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1 - 9 содержащегося в данном приложении Порядка, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки.
Отказывая министерству в праве исчислять арендную плату за земельный участок, предоставленный обществу в арендное пользование по договору от 27.12.2007 в„– 10, с момента вступления в законную силу постановления в„– 135 на основании рыночной оценки размера ежегодной арендной платы (отчет ООО "АЛЛ-Консалтинг" от 24.08.2015, по состоянию на 02.03.2015; л.д. 76-85), суды сослались на положения пункта 15 приложения в„– 2 к постановлению в„– 135 (абзац 10).
Данный вывод судебных инстанций, арбитражный суд округа полагает ошибочным в силу следующего.
Согласно абзацу 10 пункта 15 Порядка в„– 135 размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Поскольку размер арендной платы за спорный участок по договору аренды определен на основании иной формулы расчета, базовым показателем в которой является кадастровая стоимость земельного участка, и в связи со вступлением 02.03.2015 в силу Порядка в„– 135 происходит изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за этот участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение ранее установленной рыночной оценки арендной платы в результате новой оценки, суд округа находит обоснованными доводы кассационной жалобы министерства о неприменении к спорным правоотношениям абзаца 10 пункта 15 приложения в„– 2 к постановлению в„– 135.
Новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.
Абзацы 9 и 10 пункта 15 приложения в„– 2 к постановлению в„– 135 вопрос вступления в силу данного постановления не регламентируют. Более того, они не регламентируют и сложившуюся в настоящем случае ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).
Ссылаясь на внутреннюю логику постановления в„– 135 о возможности изменения арендной платы по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения, суды не учли, что изменение размера арендной платы за арендуемый обществом земельный участок происходит не по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка (рыночная оценка размера ежегодной арендной платы подлежит определению впервые).
Применительно к принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582), арбитражный суд округа полагает возможным указать следующее.
Данный принцип предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Постановление в„– 120 (пункт 8 приложения в„– 2) предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.
Аналогичное право предоставлено министерству и пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды земельного участка.
В то же время ошибочные выводы судов о применении норм постановления в„– 135 не привели к принятию неправильных судебных актов.
В абзаце 2 пункта 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в том числе при изменении кадастровой стоимости земельного участка, используемой в расчете арендной платы за землю.
Уведомлением от 20.01.2015 министерство сообщило обществу об изменении арендной платы по договору аренды в связи с применением с 01.01.2015 новой кадастровой стоимости участка, установленной постановлениями Правительства Ростовской области от 25.11.2014 в„– 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области" и в„– 777 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области". Новый размер арендной платы по договору с 01.01.2015 составил 809 430 рублей 81 копейку (л. д. 31, 32).
В пункте 21 постановления Пленума в„– 73 указано, что в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Таким образом, 02.03.2015 размер арендной платы был увеличен министерством (при переводе на рыночную оценку размера годовой арендной платы; уведомление от 08.10.2015; л.д. 33, 34) повторно в течение одного года (2015 года), что противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 22.06.2016 и апелляционного постановления от 01.09.2016 по доводам жалобы суд кассационной инстанции не установил.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.
Министерство (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по делу в„– А53-3051/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН


------------------------------------------------------------------