АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2016 г. по делу в„– А32-8816/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Адлеринвестстрой" (ИНН 2309111334, ОГРН 1082309002313) - Мартиросяна М.Р. (директор), в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу в„– А32-8816/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Адлеринвестстрой" (далее - общество) с исковым заявлением о взыскании 3 400 494 рублей 75 копеек долга по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.06.2015 и 909 247 рублей 16 копеек пени.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды пришли к выводу о том, что для расчета размера арендной платы за спорный земельный участок подлежит применению ставка, установленная постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 в„– 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 в„– 50). Судебные инстанции, установив наличие на стороне арендатора (общества) переплаты, отказали в удовлетворении иска.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить судебные акты и удовлетворить иск в полном объеме. Податель жалобы полагает, что размер платы за использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, должен определяться на основании действовавшего в спорный период муниципального нормативного правового акта (пункт 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 в„– 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 в„– 210).
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.
Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), представителя в арбитражный суд округа не направила.
В заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление суда апелляционной инстанции следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как видно из материалов дела, 21.08.2009 в ЕГРП внесена запись в„– 23-23-50/067/2009-038 о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 13 228 кв. м (кадастровый номер 23:49:0202017:36), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Виноградная (далее - земельный участок; т. 1, л.д. 26, 27).
Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) 14.07.2011 заключили договор в„– 4900006882 о предоставлении обществу в пользование на условиях аренды земельного участка для строительства многофункционального рекреационного комплекса (т. 1, л.д. 20-25).
Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы установлен в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 14.07.2011 в„– 355-О/25 и составляет 3 427 442 рубля.
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплаты за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
В соответствии с пунктом 6.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3. договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы за использование данного земельного участка, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 в„– 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку переданный в аренду земельный участок находится в муниципальной собственности, при расчете размера платы за пользование им подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.
При определении размера арендной платы по договору в спорный период суды применили ставку арендной платы, установленную постановлением от 27.01.2011 в„– 50, сославшись на отсутствие возможности произвести соответствующий расчет с применением муниципального правового акта - постановления от 30.06.2009 в„– 210.
В то же время судебные инстанции не учли следующее.
Постановлением от 30.06.2009 в„– 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления от 30.06.2009 в„– 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.
Согласно пункту 5.7 постановления от 30.06.2009 в„– 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2009 в„– 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков.
В соответствии с подпунктом "г" пункта 5.2 постановления от 30.06.2009 в„– 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости (в размере 2%) в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" данного пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.
При этом в пунктах 9.2 и 9.3 постановления от 30.06.2009 в„– 210 определены случаи изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Распоряжением главы города Сочи от 31.10.2008 в„– 867-р утвержден проект границ земельного участка для размещения многофункционального рекреационного комплекса по ул. Виноградной Центрального района города Сочи площадью 13 550 кв. м (т. 1, л.д. 73).
Распоряжением главы города Сочи от 06.07.2009 в„– 659-р утвержден акт выбора спорного земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения объекта (т. 1, л.д. 74).
Названные доказательства не получили надлежащей судебной оценки в целях правильного применения при расчете размера арендной платы за земельный участок положений постановления от 30.06.2009 в„– 210.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Поскольку выводы судов о порядке расчета арендной платы за спорный участок не соответствуют содержанию представленных в дело доказательств, решение от 13.08.2016 и постановление от 05.10.2016 надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств проверить расчет размера долга по арендной плате, составленный истцом, установить иные имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить иск с правильным применением норм материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 по делу в„– А32-8816/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и в сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------