АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2016 г. по делу в„– А32-6881/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - федерального казенного учреждения "Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства (ИНН 2320100329, ОГРН 1032311075620) - Свиридкиной Е.А. (доверенность от 09.12.2015), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агро" (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661) - Есванджия А.А. (доверенность от 02.03.2016), от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "БТИ, землеустройство, оценка" - Шетогубова Р.И. (доверенность от 02.08.2016), в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агро" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2016 (судья Сумин Д.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 (судьи Маштакова Е.А., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу в„– А32-6881/2016, установил следующее.
ФКУ "Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье" Федерального дорожного агентства (далее - учреждение) обратилось в арбитражный суд к ООО "Агро" (далее - общество) с иском, в котором просило изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества на земельный участок площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749 (категория земель земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 93 499 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, а/ф "Южная", посредством перечисления со стороны учреждения 12 тыс. рублей рыночной стоимости земельного участка и 350 рублей в возмещение убытков, связанных с изъятием земельного участка, на банковский счет общества или на депозитный счет нотариуса (требования уточнены; т. 3, л.д. 26-39; т. 4, л.д. 48, 49).
Иск мотивирован следующим. В соответствии с распоряжениями Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 в„– 331-р и от 31.03.2015 в„– 551-р (в редакции распоряжения от 19.08.2015 в„– 1488-р) принято решение об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельного участка площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, принадлежащего обществу на праве собственности. Данный участок попадает в зону строительства объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край". В адрес общества 18.05.2015 учреждение направило уведомление об изъятии указанного участка (земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. ООО "БТИ, землеустройство, оценка" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, а также размера убытков, причиненных его изъятием. Учреждением подготовлен и направлен обществу (письмо от 22.09.2015 в„– 9877/10) для ознакомления и подписания проект соглашения об изъятии путем выкупа земельного участка, который получен ответчиком, но им не подписан. Поэтому учреждение на основании пункта 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) вправе обратиться с иском о принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд, решение которого, вступившее в законную силу, является основанием для перехода права собственности на спорный участок (пункт 1 статьи 56.11 Земельного кодекса).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО "БТИ, землеустройство, оценка", управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю.
Определением от 16.05.2016 по делу назначена судебная экспертиза. Перед экспертом поставлен вопрос: определить размер возмещения за земельный участок площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, изымаемый для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, определяемых в соответствии с федеральным законодательством.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016, уточненные требования учреждения удовлетворены. Изъят для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 посредством перечисления со стороны учреждения 13 тыс. рублей возмещения за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 на банковский счет общества. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины. Решение суда обращено к немедленному исполнению.
Судебные инстанции установили, что распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 в„– 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край" (далее - распоряжение в„– 331-р). Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 в„– 551-р (далее - распоряжение в„– 551-р) принято решение об изъятии путем выкупа для нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером площадью 376 кв. м23:30:0601000:2159, образованного в результате раздела участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749. Учреждению поручено обеспечить выполнение мероприятий, связанных с изъятием и выкупом земельных участков. В распоряжение 551-р внесены изменения распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 19.08.2015 в„– 1488-р (далее - распоряжение в„– 1488-р). Приложения в„– 1 и в„– 2 к распоряжению в„– 551-р изложены в редакции приложений в„– 1 и в„– 2 к распоряжению в„– 1488-р. По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 93 499 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:749, расположенный по адресу: Краснодарский край, а/ф "Южная", зарегистрировано право собственности общества. Учреждение 18.05.2015 направило в адрес общества уведомление об изъятии в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 (образован в результате раздела участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749). ООО "БТИ, землеустройство, оценка" подготовлен отчет об оценке от 25.08.2015 в„– 006-08/15, согласно которому рыночная стоимость изымаемого земельного участка составила 12 тыс. рублей, убытки, связанные с его изъятием - 350 рублей (расходы по государственной регистрации в ЕГРП права собственности общества на участок с кадастровым номером 23:30:0601001:749). Отчет от 25.08.2015 в„– 006-08/15 прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков (экспертное заключение от 08.09.2015 в„– 23/080915-04). Учреждение 22.09.2015 направило в адрес общества для подписания проект соглашения об изъятии путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. Проект соглашения получен обществом 16.10.2015, но не подписан. Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались статьями 49, 56.6, 56.8, 56.10 Земельного кодекса, статьями 279, 281, 282 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Суды пришли к выводу о наличии оснований для изъятия в пользу учреждения для федеральных нужд земельного участка площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 (путем прекращения права собственности общества на него). Размер возмещения за данный земельный участок определен судами с учетом заключения судебного эксперта от 10.06.2016 (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса). Возражения ответчика о несоблюдении истцом процедуры изъятия земельного участка (собственник не ранее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно не уведомлялся об этом органом, принявшим решение об изъятии, выкуп участка до истечения указанного срока допускается только с согласия собственника) судебными инстанциями отклонены. На момент рассмотрения спора и вынесения арбитражным судом решения по данному делу срок, на который ссылается общество, истек. Соглашение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 получено последним 16.10.2015, поэтому на момент подачи искового заявления (03.03.2016) истцом соблюден 90-дневный срок обращения в суд с требованием об изъятии земельного участка (пункт 2 статьи 282 Гражданского кодекса, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса). Отклонен и довод ответчика о несоблюдении истцом процедуры изъятия в части ненаправления в адрес общества с соглашением об изъятии кадастрового паспорта земельного участка (пункты 2, 4 статьи 56.10 Земельного кодекса). Судебные инстанции установили, что кадастровый паспорт участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 направлялся ответчику в составе отчета об оценке рыночной стоимости в„– 006-08/15. Следовательно, довод о нарушении прав ответчика в связи с тем, что в его адрес не направлялся кадастровый паспорт земельного участка, несостоятелен. При этом ответчик не указал, каким именно образом направление копии кадастрового паспорта нарушает его права и законные интересы. Довод общества о недостоверности определенного судебным экспертом размера возмещения за изымаемый земельный участок не принят судами, указавшими на то, что размер компенсации определен в экспертном заключении в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ) и положениями статьи 56.8 Земельного кодекса. Суд первой инстанции по заявлению истца обратил решение к немедленному исполнению на основании статьи 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Довод ответчика об отсутствии оснований для приведения решения к немедленному исполнению отклонен ввиду необоснованности. В дело представлены документы, подтверждающие, что Федеральное дорожное агентство (Росавтодор) является ответственным исполнителем по реализации части целевой программы, направленной на обеспечение связи транспортной инфраструктуры Российской Федерации с населенными пунктами и важнейшими объектами экономики Республики Крым. Проектируемый объект имеет важное транспортное, экономическое, а также стратегическое значение, обеспечивая связь территорий Краснодарского края и Крымского полуострова через Керченский пролив. В соответствии с разработанным на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 30.01.2015 в„– 118-р планом (графиком) реализации мероприятий по проектированию и строительству транспортного перехода через Керченский пролив и подходов к нему (приложение в„– 2), ввод в эксплуатацию автодорожных подходов к мостовому переходу предусматривается 12.12.2018. Заключен государственный контракт от 28.09.2015 в„– 1/15 СМР на реконструкцию участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь), конечный срок выполнения работ по которому оканчивается в декабре 2018 года. При этом перенос сроков строительства государственным контрактом не предусмотрен. Из линейного графика строительства дороги 0-42 также видно, что срок строительства начинается с октября 2015 года и составляет 39 месяцев. Вследствие указанных (особых) обстоятельств замедление исполнения судебного акта может привести к значительному ущербу для истца. Судебные расходы по правилам статьи 110 Кодекса отнесены на ответчика.
Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты изменить, принять новый судебный акт об изъятии для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества на земельный участок площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 посредством перечисления со стороны учреждения 207 864 рублей возмещения на банковский счет общества, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Распоряжением в„– 551-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации части земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749. В адрес общества 26.05.2015 поступило уведомление, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории распоряжением в„– 551-р изъят земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2105. Распоряжением в„– 1488-р в распоряжение в„– 551-р внесены изменения, отражено, что изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. Частью 3 статьи 279 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей на момент принятия распоряжения в„– 551-р) предусматривалось, что собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Уведомлением от 26.05.2015 общество информировано об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2105, а не спорного участка (с кадастровым номером 23:30:0601000:2159). Уведомление собственника изымаемого участка должно производиться в соответствии с правовыми нормами, действующими на момент принятия решения об изъятии. Общество 16.10.2015 получило от истца письмо с проектом соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. До этой даты уведомлений об изъятии данного участка общество не получало, согласия на выкуп земельного участка ранее истечения одного года с момента уведомления об изъятии ответчик не давал. Поэтому до истечения годичного срока с момента извещения (16.10.2016) отсутствуют правовые основания для изъятия спорного участка. Кроме того, кадастровый паспорт изымаемого земельного участка учреждение обществу не направляло, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 24.09.2015. Несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных нужд является основанием для отказа в удовлетворении о выкупе земельного участка. Копия кадастрового паспорта, приложенная к отчету об оценке, надлежаще не заверена, что не позволяет считать данный документ достоверным. Направление собственнику оригинала кадастрового паспорта изымаемого земельного участка преследует цель информирования его об объекте изъятия, отсутствие кадастрового паспорта не позволяет с достаточной точностью определить изымаемый объект, что нарушает права собственника. Раздел участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749 (образование участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159) произведены без участия общества. Суд необоснованно определил размер возмещения за изымаемый участок в соответствии с экспертным заключением от 10.06.2016. Эксперт не уведомил ответчика о месте и времени проведения экспертизы, что привело к невозможности реализации прав ответчика на присутствие при проведении экспертизы, дачу объяснений, постановку вопросов. Ходатайство об организации проведения 02.06.2016 осмотра по делу получено судом 01.06.2016. Ответчик не был уведомлен о проведении экспертного осмотра. В суд заключение эксперта от 10.06.2016 поступило 14.06.2016. Во вводной части заключения эксперт обосновывает перенос экспертного осмотра исследуемого участка с 02.06.2016 на 06.06.2016 просьбой ответчика. Однако ответчик не был уведомлен о проведении экспертного осмотра, не присутствовал на нем и, соответственно, не мог ходатайствовать о переносе экспертного осмотра. Для установления объекта экспертного исследования (земельного участка) необходимо определение на местности его местоположения, что экспертом не производилось. Для определения местоположения границ объекта необходимо специальное геодезическое оборудование, которым эксперт не пользовался. В перечне использованного оборудования указан фотоаппарат "Canon" PC1169", посредством которого определение местоположения участка невозможно. Данное обстоятельство ставит под сомнение точность сделанных выводов экспертом, так как невозможно идентифицировать объект экспертизы по фотоснимкам. Не подтверждено мнение эксперта о том, что в районе строительства Керченского моста на рынке объекта оценки наблюдается неоднородность. При этом "добавочная" стоимость возникает в силу только того обстоятельства, что там будут построены объекты автодороги и порта. Нахождение и использование аналогов, находящихся на территории начавшегося изъятия некорректно с точки зрения того, что эта процедура деформировала условия для свободного ценообразования. Приведенные положения из заключения эксперта ни как не подтверждаются исследованиями рынка недвижимости, какими-либо публикациями и сообщениями о продаже земельных участков, сравнением рынка недвижимости в районе строительства Керченского моста и рынка недвижимости за пределами этого района. Указанные выводы эксперта не могут считаться обоснованными и достоверными. Эксперт необоснованно подменил объект экспертизы. В таблицах 2 и 3 эксперт определяет стоимость двух других участков, площадью 93 123 кв. м и 92 747 кв. м, не являющихся объектом экспертизы. Необоснованно применение экспертом пункта 4 статьи 56.8. Земельного кодекса об определении размера возмещения за подлежащий образованию изымаемый земельный участок (определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью участка, сохраняющегося у правообладателя). Изымаемый участок уже образован, поэтому названное положение Земельного кодекса к спорным отношениям не применимо. Описание объекта экспертизы не может считаться полным и точным, так как отсутствует информация о наличии коммуникаций, транспортной доступности, особенностях местоположения, которые относятся к важным характеристикам, влияющим на стоимость земельного участка. В экспертизе отсутствует анализ рынка, который необходим при оценке недвижимости и позволяет пользователю сформировать объективное представление о сложившихся ценах на аналогичные объекты. Эксперт не проводит анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано. Эксперт приводит выборку из 44 земельных участков - сопоставимых объектов-аналогов. Часть выбранных им в сравнительном подходе объектов-аналогов в этой выборке вообще отсутствуют. Эксперт не обосновывает правила отбора объектов-аналогов, а стремится обосновать, почему он берет аналоги из других зон, а не из зоны, в которой непосредственно осуществляется изъятие и где находится оцениваемый земельный участок. Эксперт необоснованно отказывается от аналогов, находящихся в одном сельском поселении с оцениваемым земельным участком. В выборке самого эксперта присутствуют аналоги, расположенные в станице Тамань Темрюкского района. В заключении в качестве объектов-аналогов используется информация об идентичных по виду использования и другим существенным параметрам объектам недвижимости, находящимся в непосредственной близости от объекта оценки, но не затронутых этим изъятием. Далее экспертом отмечается, что для выбора объектов аналогов при определении рыночной стоимости земельных участков в рамках процедуры их изъятия для государственных нужд руководствуются принципом ближайшего расположения зон, в которых эксперт ищет сопоставимые объекты. Объекты-аналоги, расположенные в Таманском сельском поселении соответствуют сформулированному самим экспертом принципу ближайшего расположения. При этом какой-либо информации об их нахождении в зоне изъятия земель для государственных нужд не приводится. Таким образом, исключение экспертом из числа объектов-аналогов земельных участков, расположенных в Таманском сельском поселении, нарушает методологию исследования и приводит к недостоверным выводам. Выбранные экспертом аналоги находятся на значительном расстоянии от объекта экспертизы, некоторые относятся к другому сегменту рынка. Эксперт не проанализировал фактор местоположения, значительно влияющий на стоимость земельных участков. В заключении отсутствует обоснование того, каким образом присвоены весовые коэффициенты. Эксперт присваивает баллы от 1 до 5, поясняя, что приоритетное значение придается объекту, имеющему минимальную суммарную корректировку, однако суммарная корректировка по всем объектам-аналогам равна 13%, следовательно, всем объектам следует присвоить одинаковый вес. Допущены также методологические нарушения при определении итоговой стоимости земельного участка. Эксперт не приобщил к заключению документы или иные письменные материалы, подтверждающие информацию об использованных в ходе исследования объектах-аналогах. Поэтому ценовая информация не может быть признана достоверной. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. Эксперт необоснованно отказался от расчета упущенной выгоды, мотивировав это тем, что земельный участок не обрабатывается. Если получение документов о финансово-хозяйственной деятельности юридического лица не представляется возможным, расчет упущенной выгоды должен производиться на основании рыночных (среднеотраслевых) данных, характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли (средняя цена производителя, средний уровень рентабельности, средняя производительность (урожайность) и т.д.). Частью 2 статьи 87 Кодекса предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Общество обратилось к ООО "ИнвестОценка" за подготовкой отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка. Согласно отчету об оценке в„– М-160601/Н-1 рыночная стоимость спорного участка составила 207 864 рублей. В связи с допущенными экспертом при проведении экспертизы и подготовке экспертного заключения многочисленными нарушениями, а также наличием отчета об оценке, определившего значительно более высокую рыночную стоимость изымаемого участка, ответчик ходатайствовал о назначении повторной экспертизы по делу. Однако в удовлетворении данных ходатайств судами первой и апелляционной инстанций неправомерно отказано. Необоснованно суд обратил решение суда и к немедленному исполнению. В деле отсутствуют доказательства возможного причинения взыскателю значительного ущерба либо утраты возможности исполнения решения. В обоснование необходимости приведения судебного акта к немедленному исполнению суд первой инстанции сослался на государственный контракт, предусматривающий обязательство истца передать подрядчику земельные участки для строительства объекта, а также сроки строительства. Однако из содержания данных документов не следует возможность причинения истцу значительного ущерба либо утраты возможности исполнения решения. Несостоятелен вывод суда о злоупотреблении ответчиком своими правами при подаче ходатайства о приостановлении производства по делу в связи с оспариванием величины рыночной стоимости изымаемого участка и права требования на возмещение убытков при его изъятии, установленных в отчете от 25.08.2015 в„– 006-08/15. Названный отчет является одним из доказательств по делу, признание в судебном порядке данного отчета недостоверным влекло невозможность применения его в настоящем деле. В этой связи ходатайство ответчика не было направлено на затягивание процесса, а имело целью не допустить принятия двух конкурирующих судебных актов. Поэтому вывод суда о злоупотреблении ответчиком своим процессуальным правом неправомерен.
Учреждение в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод ответчика о невозможности изъятия без согласия собственника земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 для федеральных нужд до истечения годичного срока с даты уведомления о предстоящем изъятии в связи с тем, что распоряжение об изъятии принято до 01.04.2015, ошибочен. Позиция общества основана на неверном понимании положений части 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 в„– 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона в„– 499-ФЗ). Данной нормой установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданским Кодексом и Земельным кодексом в редакции Закона в„– 499-ФЗ. Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015 (дата введения в действие Закона в„– 499-ФЗ), после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII. 1 Земельного кодекса должна быть соблюдена в полном объеме. Ранее действовавшее законодательство связывало возникновение права на обращение в суд с иском принудительном изъятии земельного участка с моментом уведомления правообладателя о предстоящем изъятии. Действующее после 01.04.2015 законодательство связывает такое право с моментом получения правообладателем проекта соглашения об изъятии объекта для государственных нужд. Предложенный обществом подход противоречит правовому смыслу указанной нормы, выявленному Обзором судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015. Действующее законодательство не определяет четкий перечень сведений, которые должно содержать уведомление об изъятии, а лишь обязывает направить правообладателю изымаемого земельного участка копию распоряжения об изъятии. Распоряжением в„– 551-р принято решение об изъятии для государственных нужд земельного участка площадью 376 кв. м, образованного в результате раздела участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749 (из земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 93 499 кв. м, по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО. Были проведены кадастровые работы по образованию подлежащего изъятию земельного участка из участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2105, в результате чего сформирован и поставлен на временный кадастровый учет земельный участок площадью 376 кв. м с присвоением ему кадастрового номера 23:30:0601000:2159. С учетом данных обстоятельств, правообладатель был уведомлен о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, образованный в результате раздела участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, подлежит изъятию в целях обеспечения реализации проекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край". Однако общество, чиня препятствия для реализации мероприятий по изъятию земельных участков для государственных нужд, произвело действия по снятию с временного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2105. Поэтому учреждение повторно провело кадастровые работы, результатом которых явилось образование земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749 площадью 376 кв. м, в тех же границах, но с другим временным кадастровым номером (23:30:0601000:2159). В подтверждение данного обстоятельства представлены копии кадастровых паспортов на земельные участки 23:30:0601000:2105 и 23:30:0601000:2159. Постановка на временный кадастровый учет земельного участка, подлежащего изъятию с иным кадастровым номером, обусловлена недобросовестным поведением ответчика, выразившимся в неоднократном снятии с кадастрового учета земельных участков, формируемых в целях их изъятия для государственных нужд. Учреждение 18.05.2015 фактически уведомило общество о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок площадью 376 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ "Южная" ОАО, подлежит изъятию. При этом указание кадастрового номера земельного участка, образованного в целях изъятия для государственных нужд, поставленного на временный кадастровый учет, в уведомлении не является обязательным. Земельные участки с временными кадастровыми номерами 23:30:0601000:2105 и 23:30:0601000:2159 абсолютно идентичны, образованы в результате раздела участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749 площадью 93499 кв. м, и по существу являются одним и тем же земельным участком. Таким образом, довод ответчика о неуведомлении его о предстоящем изъятии объекта не соответствует действительности. Опровергается материалами дела и довод общества о ненаправлении кадастрового паспорта на изымаемый для федеральных нужд земельный участок. Отчет об оценке рыночной стоимости от 25.08.2015 в„– 006-08/15 содержит кадастровый паспорт на участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. Указанный отчет направлялся ответчику вместе с проектом соглашения об изъятии. Таким образом, учреждением соблюдены требования, установленные подпунктом 1 пункта 4 статьи 56.10 Земельного кодекса, в силу которого одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляются, в том числе, кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением об изъятии. В деле имеется экспертное заключение от 10.06.2016, которое ответчик считает недостоверным. Общество указывает на неуведомление его экспертом о месте и времени проведения экспертизы. Данный довод несостоятелен, поскольку из представленного суду скриншота усматривается направление соответствующего письменного уведомления всем участникам процесса, в том числе и ответчику по адресу электронной почты представителя общества. Эксперт также пояснил, что участники процесса о дате осмотра земельного участка уведомлялись посредством мобильной связи. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика Есванджия А.А. сообщил, что о проведении осмотра земельного участка ему было известно от представителя истца. Поэтому права общества при производстве экспертизы не были нарушены, обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не могли повлиять на достоверность проведенных экспертных исследований. Как пояснил эксперт и привлеченный специалист в ходе судебного заседания, в целях проведения оценочной экспертизы, точного определения на местности границ и местоположения земельного участка, в том числе с использованием специального оборудования, не требуется. Возможность определения и сравнения ценообразующих факторов не зависит от установления точных границ земельного участка, изымаемого для государственных нужд. Местоположение спорного участка определено экспертом на основании данных публичной кадастровой карты, кадастровый номер земельного участка, его площадь и конфигурация в сравнении с кадастровым паспортом совпадают, производство землеустроительной экспертизы по данному делу судом эксперту не поручалось. Довод ответчика о том, что эксперт необоснованно подменил объект экспертизы и оценил абсолютно другой земельный участок, также несостоятелен. Действительно, положения пункта 4 статьи 56.8 Земельного кодекса применяются в отношении изымаемого земельного участка, который подлежит образованию. Однако, как пояснил эксперт в ходе опроса, применение данной нормы возможно по отношению к образованным земельным участкам, действующее законодательство не содержит таких запретов. Применение такой методики оценки, по мнению эксперта, в наибольшей мере способствует достоверности определения рыночной стоимости спорного участка и не может искажать ее, поскольку изымаемый участок и участок, остающийся у правообладателя, образованы из исходного земельного участка, соответственно, не отличаются по ценообразующим факторам, искажение рыночной стоимости, на которое ссылается ответчик невозможно. Доводы общества о неполном и неточном описании объекта экспертизы ввиду отсутствия информации о наличии коммуникаций, транспортной доступности, особенностях местоположения, о непроведении экспертом анализа рынка при подготовке экспертного заключения также опровергаются экспертным заключением. В нем содержатся сведения об отсутствии коммуникаций, отражена хорошая транспортная доступность, расстояние до залива как по отношению к объекту оценки, так и по отношению к объектам-аналогам. В экспертном заключении указано, что экспертом был проанализирован рынок предложений аналогичных объектов выставленные на продажу (с указанием интернет-издания). В заключении содержатся сведения более чем о 40 земельных участках сельскохозяйственного назначения, выставленных на продажу в Темрюкском районе. Как усматривается из содержания заключения, в целях анализа рынка экспертом были изучены более 44 объявлений о продаже земельных участков, сопоставимых по критерию отдаленности от залива. Предложения о продаже объектов, сопоставимых по большему количеству ценообразующих факторов (схожая удаленность от залива, транспортная доступность, обеспеченность коммуникациями и т.п.) содержатся на странице 26 экспертного заключения - именно их эксперт использовал в целях определения рыночной стоимости спорного участка. Учреждение полагает обоснованным отказ эксперта от использования объектов-аналогов, находящихся в районе строительства Керченского моста, поскольку в границах строительства данного объекта фактически отсутствует свободный рынок. Российская Федерация, выступая в роли покупателя, вынуждена приобретать земельные участки, которые в силу разработанной проектной документации необходимы в целях строительства. Данные условия, по сути, не являются свободным рынком и способствуют искусственному завышению стоимости в связи с наличием гарантированного спроса. Данная позиция соответствует распоряжению Минимущества России от 06.03.2002 в„– 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков", согласно которому рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения). Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Возможность эффективного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с разрешенной категорией использования исключительно в районе строительства Керченского моста ответчиком не доказана. При наличии предложений о покупке земель сельскохозяйственного назначения в диапазоне цен от 300 тыс. до 10 млн. рублей (за га) в районе строительства Керченского моста и от 250 тыс. до 1 500 тыс. рублей (за га) на расстоянии 10-15 км от места строительства Керченского моста, автодороги и порта, эксперт обоснованно посчитал необходимым отнести к ценообразующим факторам местоположение, удаленность от залива, моря, наличие коммуникаций, транспортной доступности, а не максимальную территориальную приближенность к спорному участку. Ответчик полагает, что аналоги, использованные экспертом при расчете рыночной стоимости (участки для ведения КФХ, расположение участка в жилом районе), значительно отличаются от объекта оценки. Однако объект-аналог - это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Ответчик не представил доказательств того, что виды разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства и для ведения КФХ различны и это влияет на стоимость земельных участков. Все участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Ведение КФХ также влечет использование земельного участка в целях сельскохозяйственного производства. Местоположение земельного участка в жилом районе не исключает возможность его использования в целях сельхозпроизводства. Ответчиком не доказано, что аналог в„– 1 относится к другому сегменту рынка, другой категория земли - земли населенных пунктов. В объявлении о продаже объекта-аналога в„– 1 указано, что объектом продажи является участок сельскохозяйственного назначения. Как пояснил эксперт, сведения о назначении этого земельного участка для строительства жилого дома сомнительны, поскольку ценовая категория соответствует землям сельскохозяйственного назначения. Ответчик ссылается на то, что в приведенной в заключении эксперта информации относительно продажи объекта-аналога в„– 2 указана иная стоимость (по состоянию на 14.06.2016). Это, по мнению общества, свидетельствует о недостоверности информации о стоимости такого объекта-аналога. Данный довод не может быть принят, поскольку общество не представило доказательств иной стоимости объекта-аналога в„– 2 на дату составления экспертного заключения. Изменение информации о стоимости объектов-аналогов после завершения экспертного исследования свидетельствует об определенной динамике рынка, а не об использовании экспертом недостоверной информации. Довод жалобы о нарушении экспертом положений пункта 10 Федеральных стандартов оценки в„– 3 (далее - ФСО) также необоснован. В тексте экспертного заключения присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. С учетом использования экспертом информации из общедоступных источников, требование о приложении к заключению копий соответствующих материалов не является обязательным. В соответствии с правилами статьи 15 Гражданского кодекса при установлении размера упущенной выгоды принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия решения об изъятии имущества. Из содержания экспертного заключения следует, что сельскохозяйственное производство на изымаемом для государственных нужд земельном участке не велось. Кроме того, как усматривается из письма администрации муниципального образования Темрюкский район от 29.04.2016 в„– В-140/02-4140/16-24, ответчик не предоставлял за последние три года сведения об урожайности. Сведения о данной организации в управлении сельского хозяйства администрации муниципального образования Темрюкский район отсутствуют. О предстоящем изъятии земельного участка ответчик был уведомлен 18.05.2015, при этом договор купли-продажи посевов подсолнечника, приобщенный к материалам дела обществом заключен 17.08.2015 (после уведомления правообладателя о предстоящем изъятии спорного участка). Поэтому эксперт правомерно не учитывал данный документ при определении размера возмещения (пункт 5 части 8 статьи 56.8 Земельного кодекса). Правообладатель изымаемой недвижимости обязан представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых объектов размера возмещения документы, подтверждающие возникновение у него убытков в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах. Между тем, в деле отсутствуют документы, подтверждающие причинение ответчику убытков, в том числе упущенной выгоды, в связи с изъятием для федеральных нужд спорного участка. Изымаемый участок не содержит следов обработки, что подтверждается фотоматериалом, приложенным к отчету об оценке. Поэтому эксперт правомерно исходил из отсутствия у ответчика упущенной выгоды, причиненной изъятием земельного участка. Оценивая заключение экспертизы, суд правомерно пришел к выводу о его достоверности и допустимости. Заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Кодекса, оно основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта ясны, обоснованы расчетами, исследованными им документами. Поэтому основания для назначения повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствовали. Сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка, содержащиеся в отчете об оценке и в заключении судебного эксперта, сопоставимы и составили 33 рубля 30 копеек за кв. м (экспертное заключение) и 27 рублей за кв. м (отчет оценщика). Однако необходимо отметить, что в настоящее время ситуация на рынке услуг по оценке земельных участков, изымаемых для государственных нужд свидетельствует о возможных рисках взыскания с бюджета Российской Федерации рыночной стоимости изымаемых объектов в необоснованно завышенном размере. Диапазон цен составляет ориентировочно от 250 тыс. рублей до 1 500 тыс. рублей за гектар. При этом все условные предложения в верхнем ценовом сегменте ничем (кроме гарантированного спроса в связи с изъятием) не обоснованы. Анализируя диапазон с таким значительным разрывом цен, оценщики в целях определения рыночной стоимости могут использовать условные предложения из верхнего ценового сегмента (в районе изъятия), увеличивая тем самым размер рыночных цен во много (10-15) раз. При этом не учитывается, что рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения). Кроме того, спорный участок находится в районе расположения иных земельных участков, ранее принадлежавших ООО "Агроинвест", а также участка, принадлежавшего ранее на праве собственности гражданам Крючковой Л.Я., Подпаловой В.Г. и Бедаковой А.Н. Указанные участки также попали в границы размещения реконструируемого объекта (автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь)). С ООО "Агроинвест" заключены соглашения об изъятии для государственных нужд земельных участков, по условиям которых их рыночная стоимость составила 30 рублей за кв. м (300 тыс. рублей за га). Рыночная стоимость земельного участка, изъятого у граждан для федеральных нужд (решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу в„– 2-37/16), определенная по результатам судебной оценочной экспертизы составила, 33 рубля 10 копеек за кв. м (330 тыс. рублей за га). Решение от 27.01.2016 по делу в„– 2-37/16 вступило в законную силу. Ответчик ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка в„– М-160601/Н-1, подготовленный ООО "ИнвестОценка", согласно которому рыночная стоимость участка составила 207 864 рублей. В экспертном заключении от 29.08.2016 в„– 644/16-st, подготовленном Волошиной Т.Г. (эксперт Экспертного Совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" (МСНО-ШТ "ОПЭО")) указано, что данный отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Данное обстоятельство подтверждается также рецензией на данный отчет, подготовленной специализированной организацией ООО "Межевой земельный центр" и экспертным мнением. Довод жалобы общества о необоснованности обращения решения суда к немедленному исполнению также несостоятелен. Основное назначение проектируемой дороги - транспортная связь полуострова Крым с материковой частью Российской Федерации (полуостров Таманский), а также территории создаваемого сухогрузного района морского порта Тамань с внешней дорожно-транспортной сетью Краснодарского края. Проектируемый объект имеет важное транспортное, экономическое, а также с учетом существующей геополитической обстановки - оборонное и стратегическое значение, обеспечивая связь территорий Краснодарского края и Крымского полуострова через Керченский пролив. В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.01.2015 в„– 118-р, а также разработанным на его основе и утвержденным Федеральным дорожным агентством планом (графиком) реализации мероприятий по проектированию и строительству транспортного перехода через Керченский пролив и подходов к нему, ввод в эксплуатацию автодорожных подходов к мостовому переходу предусматривается 12.12.2018. В соответствии с государственным контрактом от 28.09.2015 в„– 1/15 СМР реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь) осуществляется поэтапно и должна быть завершена в декабре 2018 года. При этом перенос сроков строительства не предусмотрен. Строительство дороги (транспортных развязок) представляет собой сверхсложный технологический процесс, предполагает одновременное и последовательное ведение строительных работ. При этом просрочка одного этапа влечет за собой просрочку реализации нескольких этапов и, как следствие, просрочку реализации проекта в целом. В целях реализации проекта в установленные сроки необходимо срочное предоставление земельных участков для ведения строительных работ. Необращение решения суда к немедленному исполнению повлекло бы за собой невозможность выполнения вышеперечисленных работ и, как следствие, срыв сроков строительства объекта. Просьба истца об обращении решения суда к немедленному исполнению действительно обусловлена особыми обстоятельствами - государственными, экономическими, геополитическими, оборонными и стратегическими интересами Российской Федерации. Необращение судебного акта к немедленному исполнению повлечет значительный ущерб интересам истца как заказчика по государственному контракту, а также причинит ущерб интересам Российской Федерации в целом. Поэтому суд обоснованно обратил решение к немедленному исполнению. Кроме того, с учетом фактического неиспользования ответчиком спорного участка нельзя считать, что обращение решения суда к немедленному исполнению нарушило права ответчика.
20 декабря 2016 года от ООО "БТИ, землеустройство, оценка" в суд кассационной инстанции поступил (в электронном виде) отзыв на жалобу общества.
По правилам части 1 статьи 279 Кодекса лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).
В нарушение указанных процессуальных норм отзыв направлен (поступил) в суд кассационной инстанции в срок, не обеспечивающий возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания участников процесса. К отзыву не приложены доказательства направления его копий иным участвующим в деле лицам, что лишило их возможности изложить свою позицию по нему (подготовить мотивированные возражения). Представители общества и учреждения в судебном заседании возражали против приобщения отзыва, поступившего от третьего лица, подтвердили, что отзыв ими не получен. Поэтому данный отзыв во внимание окружным судом не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы не учитывается.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Представители учреждения и ООО "БТИ, землеустройство, оценка" возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам гражданского и земельного законодательства, а также имеющимся в деле доказательствам.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установлено судами, в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 93 499 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:749, расположенный по адресу: Краснодарский край, а/ф "Южная". Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.04.2015 (т. 1, л.д. 33).
Распоряжением в„– 331-р утверждена документация по планировке территории объекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край".
Распоряжением в„– 551-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, в том числе участка с кадастровым номером площадью 376 кв. м23:30:0601000:2159, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:749. В пункте 2 отражено, что учреждение обязано обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (т. 1, л.д. 25, 26).
Распоряжением в„– 1488-р внесены изменения в приложения в„– 1 и в„– 2 к распоряжению в„– 551-р, которые изложены в редакции приложений в„– 1 и в„– 2 к распоряжению в„– 1488-р (т. 1, л.д. 27, 28).
18 мая 2015 года учреждение в адрес общества направило уведомление о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, агрофирма "Южная", подлежит изъятию в целях обеспечения реализации проекта "Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск - Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край" на основании распоряжения в„– 551-р (т. 1, л.д. 9, 10).
На основании отчета об оценке от 25.08.2015 в„– 006-08/15, подготовленного независимым оценщиком ООО "БТИ, землеустройство, оценка" определен размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. Рыночная стоимость земельного участка площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 составила 12 тыс. рублей, убытки, связанные с изъятием земельного участка (расходы по государственной регистрации в ЕГРП права собственности общества на участок с кадастровым номером 23:30:0601001:749) - 350 рублей (т. 1, л.д. 29-32). Отчет прошел экспертизу на соответствие требованиям Закона в„– 135-ФЗ, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", которым подготовлено экспертное заключение от 08.09.2015 в„– 23/080915-04 (т. 1, л.д. 35-52).
22 сентября 2015 года учреждение направило в адрес общества для подписания проект соглашения об изъятии путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. Проект соглашения получен обществом 16.10.2015, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (т. 1, л.д. 22-24).
В связи с уклонением общества от подписания соглашения об изъятии земельного участка, учреждение обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Законом в„– 499-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс, Земельный кодекс, а также ряд иных федеральных законов (вступили в силу с 01.04.2015). Названным законом в Земельный кодекс введена глава VII.1, содержащая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Согласно статье 279 Гражданского кодекса принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
По правилам статьи 49 Земельного кодекса изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов.
Правовое регулирование, введенное Законом в„– 499-ФЗ, подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного закона.
В силу части 1 статьи 26 Закона в„– 499-ФЗ, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданским кодексом и Земельным кодексом в редакции Закона в„– 499-ФЗ.
На основании пункта 1 статьи 56.2 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.
В соответствии с Положением о Федеральном дорожном агентстве, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.07.2004 в„– 374, таким федеральным органом исполнительной власти является Федеральное дорожное агентство (Росавтодор). Согласно пункту 5.4.1.1 названного Положения к полномочиям Росавтодора относится принятие решений об изъятии, в том числе путем выкупа, для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для строительства (реконструкции) автомобильных дорог федерального значения.
Статья 56.3 Земельного кодекса (пункт 1) предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.
В соответствии с положениями статьи 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.
Орган, принявший решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вправе определить из числа организаций, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 Земельного кодекса, лицо, осуществляющее действия по подготовке и заключению соглашения об изъятии недвижимости, при условии наличия согласия в письменной форме этой организации (часть 1 статьи 26 Закона в„– 499-ФЗ).
Распоряжением от 31.03.2015 в„– 551-р Федеральное дорожное агентство (Росавтодор) возложило на подведомственное учреждение обязанности по обеспечению выполнения в установленном порядке комплекса мероприятий, направленных на изъятие и выкуп земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, в том числе участка площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. Учреждению предписано: обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в целях обеспечения реализации документации по планировке территории; заключить соглашение о выкупе земельных участков; обеспечить государственную регистрацию права федеральной собственности на изъятые участки. При этом автомобильная дорога общего пользования федерального значения А-290 "Новороссийск - Керченский пролив - граница с Украиной" закреплена на праве оперативного управления за учреждением, что подтверждается свидетельством от 15.07.2015 в„– АА 185747, о чем в ЕГРП 01.07.2015 внесена запись регистрации в„– 23-223/021/001/605/2015-8919/1.
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о том, что решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 принято уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Федеральным дорожным агентством), наделившим учреждение полномочиями по его изъятию (заключению соглашения о выкупе).
Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса должна быть соблюдена в полном объеме.
Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса).
Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2, 3 статьи 56.10 Земельного кодекса).
Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса).
Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" данного заказного письма. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 Земельного кодекса).
Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса).
Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса).
В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса).
Исходя из приведенных норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу о соблюдении учреждением порядка и сроков принудительного изъятия принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 для федеральных нужд.
В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее. По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса).
Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом в„– 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации в„– 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.
Размер выкупной цены земельного участка площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 определен учреждением на основании отчета об оценке от 25.08.2015 в„– 006-08/15, подготовленного независимым оценщиком ООО "БТИ, землеустройство, оценка". В соответствии с данным отчетом денежная сумма, подлежащая уплате обществу (собственнику земельного участка, изымаемого для государственных нужд) составляет 12 тыс. 350 рублей (т. 1, л.д. 29-32). Отчет об оценке от 25.08.2015 в„– 006-08/15 прошел экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" (заключение от 08.09.2015 в„– 23/080915-04; т. 1, л.д. 35-52).
В силу статьи 13 Закона в„– 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).
В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося обществу за изымаемый для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, и учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, суд первой инстанции по ходатайству ответчика назначил по делу судебную оценочную экспертизу.
В соответствии с заключением от 10.06.2016, подготовленным экспертом ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" Красновым А.П. (т. 4, л.д. 3-36), рыночная стоимость земельного участка площадью 376 кв. м с кадастровым номером 23:30:0601000:2159 составляет (округленно) 13 тыс. рублей. Размер убытков, причиненных обществу в связи с изъятием данного земельного участка, составляет 0 рублей.
Исследовав экспертное заключение от 10.06.2016, оценив его по правилам статьи 71 Кодекса наряду с иными представленными в материалы дела доказательствами, приняв во внимание пояснения эксперта, а также доводы (возражения) сторон, изложенные ими в ходе судебного разбирательства, суды пришли к выводу о соответствии заключения эксперта требованиям статьи 86 Кодекса. Судебные инстанции указали, что заключение от 10.06.2016 не содержит противоречий в выводах эксперта, не имеется сомнений в обоснованности экспертного заключения, поэтому отсутствуют основания для признания его недостоверным или недопустимым доказательством по делу. Ответчик в нарушение положений статьи 65 Кодекса документально не опроверг выводы судебного эксперта, содержащиеся в заключении от 10.06.2016, не представил надлежащих доказательств недостоверности отчета об оценке в„– 006-08/15, а также не подтвердил иную (более высокую) рыночную стоимость земельного участка, изымаемого для государственных нужд. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций приняли экспертное заключение от 10.06.2016 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего размер возмещения, подлежащего выплате обществу за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2159, и удовлетворили требования учреждения.
В соответствии с частью 3 статьи 182 Кодекса арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным.
Таким образом, обращение решения к немедленному исполнению является исключительной мерой, принятие которой допускается в особых обстоятельствах, при представлении стороной доказательств, свидетельствующих о невозможности исполнения решения без его обращения к немедленному исполнению либо о причинении взыскателю значительного ущерба.
Обращение решения к немедленному исполнению произведено судом первой инстанции с учетом содержания приведенной процессуальной нормы на основании ходатайства учреждения, мотивировавшего (обосновавшего) необходимость его принятия.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе общество приводит доводы об отсутствии правовых оснований (до истечения годичного срока с момента его извещения) для изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2159. Полагает, что учреждением не соблюдена процедура изъятия спорного участка для федеральных нужд. Заявитель также ссылается на наличие пороков в заключении судебного эксперта от 10.06.2016 (содержательных и методологических), свидетельствующих, по его мнению, о неточности (недостоверности) сделанных им выводов. Полагает необоснованным отклонение судебными инстанциями его ходатайства о проведении по делу повторной оценочной экспертизы в связи с предоставлением отчета в„– М-160601/Н-1 об оценке рыночной стоимости изымаемого у общества земельного участка, подготовленного ООО "ИнвестОценка", и согласно которому рыночная стоимость объекта составила 207 864 рубля. Указывает на отсутствие правовых оснований для обращения судом первой инстанции решения к немедленному исполнению ввиду отсутствия доказательств возможного причинения учреждению значительного ущерба (утраты возможности исполнения решения).
Приведенные доводы окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты при разрешении спора судебными инстанциями, правомерно указавшими на несоответствие доводов общества нормам гражданского и земельного законодательства. По результатам исследования представленных сторонами доказательств, их правовой оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для изъятия земельного участка и соблюдении учреждением процедуры его изъятия. Судебные инстанции признали, что заключение судебного эксперта от 10.06.2016 основано на материалах дела, является ясным и полным. В нем содержатся ответы на поставленные вопросы, заключение достаточно мотивировано, выводы эксперта обоснованы расчетами, исследованными им обстоятельствами, что исключает необходимость назначения повторной экспертизы по делу. Отчет об оценке от 29.12.2015 в„– 79, выполненный ООО "Краснодарское агентство оценки земли", не может быть принят, поскольку экспертным заключением в„– 23/250416/01 саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" установлено его несоответствие законодательству об оценочной деятельности. Достоверность рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом об оценке в„– М-160601/Н-1, подготовленным ООО "ИнвестОценка", также не подтверждается в связи с тем, что данный отчет не проходил проверку саморегулируемой организации оценщиков. Экспертное заключение, подтверждающее достоверность рыночной стоимости, а также соответствие данного отчета законодательству об оценочной деятельности в материалах дела отсутствует. Решение суда обращено к немедленному исполнению ввиду представления учреждением обоснований (доказательств), подтверждающих наличие особых обстоятельств, свидетельствующих о возможности причинения истцу значительного ущерба.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Довод общества о необоснованном отказе эксперта от определения (расчета) упущенной выгоды (в составе причитающегося ответчику возмещения) не может быть принят с учетом обстоятельств, установленных судами при разрешении спора (сельскохозяйственное производство на изымаемом земельном участке длительный период времени не велось, сведения об урожайности сельскохозяйственных культур в уполномоченные органы не предоставлялись).
В пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее. При установлении размера упущенной выгоды судами принимается во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывается деятельность правообладателя, в ходе которой использовался земельный участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.
Согласно действующей судебной практике лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершило конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным должником нарушением. Другими словами, сторона должна доказать, что допущенное другой стороной нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим заинтересованному лицу получить упущенную выгоду (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 в„– 16674/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу в„– 302-ЭС14-735).
Иные доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, не влияют на правомерность судебных выводов о наличии оснований для удовлетворения требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства.
Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 03.11.2016 в„– 135).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по делу в„– А32-6881/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ

Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА


------------------------------------------------------------------