АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 декабря 2016 г. по делу в„– А53-4778/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Алексеева Р.А., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Когаленко Любови Петровны (ИНН 616511532305, ОГРНИП 315619600001865) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Доходное место" (ИНН 6167121596, ОГРН 1136195004582), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доходное место" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу в„– А53-4778/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Когаленко Л.П. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Доходное место" (далее - общество) о взыскании 483 225 рублей 83 копеек задолженности и 8499 рублей неустойки, начисленной с 12.01.2016 по 29.02.2016 (уточненные требования).
Решением от 18.07.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.10.2016, иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что обоснованность заявленных требований подтверждена материалами дела.
В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в иске. Заявитель ссылается на то, что обеспечительный платеж в размере 300 тыс. рублей суды неправомерно учли в качестве платежа по спорному договору аренды за январь 2015 года, так как арендная плата должна начисляться с 20.02.2015. В акте сверки, на который указали суды, обосновывая свои выводы, отсутствуют условия, свидетельствующие о зачете обеспечительного платежа в счет оплаты за январь 2015 года. Кроме того, суды не учли платежи в феврале и марте 2016 года на сумму 134 090 рублей 67 копеек, совершенные ответчиком в адрес ресурсоснабжающих компаний, которые должны быть зачтены в счет арендной платы. В пункте 1 дополнительного соглашения от 14.01.2016 период внесения арендной платы в размере 200 тыс. рублей определен с 01.08.2015 по 30.04.2015, что является опечаткой, в данном случае следовало считать названный период до 30.04.2016. Суды пришли к ошибочному выводу о том, что арендатор обязан вносить платежи прежнему собственнику до даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Отзыв на жалобу в суд не поступил.
Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.
Как видно из материалов дела, 08.12.2014 Крыжановский П.Ю. (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 257,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Большая садовая, 95 (пункт 1.2 договора). Согласно пункту 3.1.1 договора арендатор обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю арендную плату в сумме 300 тыс. рублей в месяц. Плата за коммунальные платежи не входит в стоимость аренды и оплачивается арендатором дополнительно на основании приборов учета и действующих тарифов. В силу пункта 3.2 договора начисление арендной платы начинается с 20.02.2015. Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что арендатор не позднее 5 дней после государственной регистрации договора обязуется внести арендную плату за последний месяц владения и пользования помещениями в размере, установленном в пункте 3.1.1 договора. В пункте 5.1 договора определен срок его действия - с 01.12.2014 по 30.11.2020. В соответствии с пунктом 7.1 договора в случае несвоевременного внесения арендной платы и иных платежей по договору арендодатель вправе требовать от арендатора неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
09 ноября 2015 года Крыжановский П.Ю. и общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 08.12.2014, в котором пришли к соглашению о замене арендодателя в договоре на предпринимателя.
14 января 2016 года предприниматель и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 08.12.2014, по условиям которого с 01.08.2015 по 31.12.2015 арендная плата за пользование помещением составила 200 тыс. рублей в месяц. Арендная плата за указанный период должна быть внесена в полном объеме не позднее 19.01.2016 (пункт 1 соглашения). В пункте 2 соглашения отражено согласие сторон о том, что на момент подписания соглашения задолженность арендатора перед арендодателем составляет 673 021 рубль 95 копеек. В пункте 5 соглашения стороны установили, что в случае неоплаты всей задолженности по договору с учетом пункта 2 соглашения до 19.01.2016 дополнительное соглашение теряет силу.
Платежными поручениями от 14.01.2016 в„– 30 на сумму 152 435 рублей 40 копеек и от 18.01.2016 в„– 38 на сумму 520 586 рублей 55 копеек ответчик оплатил указанную в дополнительном соглашении сумму.
Поскольку арендатор за период с 17.01.2016 по 06.03.2016 несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, за ним образовалась задолженность в сумме 483 225 рублей 83 копейки, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Кодекса).
Факт передачи ответчику имущества в аренду обществом не оспаривается.
Суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на то, что в дополнительном соглашении от 14.01.2016 к договору аренды имеется техническая ошибка в части установления периода, за который арендная плата должна была вноситься в размере 200 тыс. рублей в месяц. По мнению общества, названный размер арендной платы должен распространяться до 30.04.2016.
Из материалов дела видно, что в пункте 1 дополнительного соглашения от 14.01.2016 стороны внесли изменения в пункт 3.1.1 договора аренды недвижимого имущества от 08.12.2014, дополнив его абзацем следующего содержания: "В период с 01.08.2015 по 30.04.2015 уплачивать арендодателю арендную плату в сумме 200 тыс. рублей за общую площадь арендуемого помещения в месяц в безналичной форме путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре. Плата за коммунальные платежи не входит в стоимость аренды и оплачивается арендатором отдельно. Арендная плата за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 должна быть внесена в полном объеме не позднее 19.01.2016".
Суды, исходя из правил статьи 431 Кодекса, обоснованно пришли к выводу о том, что при подписании дополнительного соглашения от 14.01.2016 воля сторон была направлена на установление сниженного размера арендной платы в размере 200 тыс. рублей в месяц именно за истекший неоплаченный период с 01.08.2015 по 31.12.2015. О правильности выводов судов также свидетельствует тот факт, что по состоянию на дату заключения дополнительного соглашения (14.01.2016) арендная плата с 01.08.2015 по 31.12.2015 ответчиком оплачена не была. При этом с учетом условий пунктов 1 и 5 дополнительного соглашения ответчик погасил оговоренную сторонами задолженность именно до 19.01.2016.
Довод общества о том, что истец не зачел оплату по коммунальным платежам в счет арендной платы, правильно отклонен судами с учетом положений пункта 3.1.1 договора. При этом суды отметили, что общество не лишено права обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании переплаты по коммунальным услугам в самостоятельном порядке при наличии к тому оснований, поскольку данные платежи выходят за рамки арендных отношений.
Суды также правомерно указали на то, что право собственности Сдобниковой В.О. на спорные помещения зарегистрировано 09.03.2016, поэтому общество обязано оплатить арендную плату прежнему собственнику помещения - предпринимателю до момента регистрации перехода права собственности на помещение к Сдобниковой В.О.
Вместе с тем судебные инстанции в нарушение требований статей 71, 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценки доводам ответчика (л. д. 97-101, 119-120) о том, что оплаченные им в счет обеспечительного взноса платежи по платежному поручению от 26.01.2015 в„– 53 на сумму 200 тыс. рублей и от 28.01.2015 в„– 66 на сумму 100 тыс. рублей не могли быть отнесены в погашение задолженности за январь 2015 года, поскольку в соответствии с пунктом 3.2 договора начисление арендной платы начинается с 20.02.2015. Суды не исследовали данное условие договора и не привели мотивы, по которым приняли или отклонили названный довод общества.
Поскольку неисследованный вопрос отнесения обеспечительного платежа в погашение задолженности имеет существенное значение для определения ее размера, решение и постановление не могут быть признаны законными и обоснованными, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу в„– А53-4778/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Ю.В.РЫЖКОВ

Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Р.А.АЛЕКСЕЕВ


------------------------------------------------------------------